Hallo,
Enkele praktische vragen over werking van de algemene vergadering:
1. als ik voor een AV een volmacht geef aan iemand, mag ik dan zelf ook aanwezig zijn op deze AV?
2. als een eigenaar (of hun lasthebber met volmacht) toekomt nadat de AV reeds gestart is (en er misschien al gestemd is) mag deze persoon de vergadering nog betreden, meedoen aan de beraadslagingen en stemmen?
3. op deze AV zal voor het eerst een raad van mede-eigenaars gekozen (RvME) worden; wat gebeurt er als er geen kandidaten zijn, of er niemand verkozen wordt met volstrekte meerderheid (helft+1 van de stemmen) ?
Alvast bedankt voor de reacties.
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
1. Neen. Er kan slechts 1 enkele eigenaar per kavel deelnemen en rechtsgeldig mee beslissen. In het geval van 'bijstand' kan de eigenaar zelf wel nog aanwezig zijn. De persoon die de eigenaar bijstaat heeft noch spreek- nog stemrecht op de AV.
2. De laattoekomende eigenaar kan perfect de vergadering toetreden en de vanaf op dat ogenblik nog te behandelen punten mee beraadslagen en stemmen. Hierbij zal het quorum met het aantal aanwezigen en vertegenwoordigden uiteraard dienen worden aangepast aan de vernieuwde situatie en vermeld in het procesverbaal. Hij kan naar de mening van het NICM zeker niet gaan stemmen op reeds afgesloten punten waarop reeds vooraf werd gestemd. De beslissing met de daartoe horende uitslag is op het ogenblik van beëindiging van beraadslaging en stemming bindend voor alle appartementsmede-eigenaars, aanwezig of niet. Het kan dus zeker niet dat een mede-eigenaar die later verschijnt zijn stem nog zou opleggen aan een genomen beslissingen, zonder kennis of deel te hebben genomen aan de voorafgaande beraadslaging omtrent het punt.
3. Indien er geen kandidaten zijn, zal er helaas geen Raad van Mede-eigendom kunnen worden samengesteld. Deze raad is geen verplicht orgaan binnen de VME, maar is wel ten zeerste aangeraden. Bij ontstentenis van een Raad van Mede-eigendom zal de syndicus gedurende het jaar als het ware geen rechtstreeks toezicht krijgen op z'n uitgevoerd administratief en technisch beheer. Dit in tegenstelling met de controleorgaan Commissaris van de rekeningen dat wel verplicht werd opgelegd door de nieuwe wet om controle te voeren op het financieel uitgevoerd beheer. Zijn er toch kandidaten, maar halen deze de vereiste meerderheid niet achter hun naam, dan kunnen ze niet worden aangesteld. Het beste is hier te trachten om de andere mede-eigenaars hen te overtuigen via een beraadslaging van het nut van een dergelijk controleorgaan om tenslotte alsnog de kandidaten over een voldoende meerderheid te laten beschikken achter hun naam en alsnog aangetseld raken.
2. De laattoekomende eigenaar kan perfect de vergadering toetreden en de vanaf op dat ogenblik nog te behandelen punten mee beraadslagen en stemmen. Hierbij zal het quorum met het aantal aanwezigen en vertegenwoordigden uiteraard dienen worden aangepast aan de vernieuwde situatie en vermeld in het procesverbaal. Hij kan naar de mening van het NICM zeker niet gaan stemmen op reeds afgesloten punten waarop reeds vooraf werd gestemd. De beslissing met de daartoe horende uitslag is op het ogenblik van beëindiging van beraadslaging en stemming bindend voor alle appartementsmede-eigenaars, aanwezig of niet. Het kan dus zeker niet dat een mede-eigenaar die later verschijnt zijn stem nog zou opleggen aan een genomen beslissingen, zonder kennis of deel te hebben genomen aan de voorafgaande beraadslaging omtrent het punt.
3. Indien er geen kandidaten zijn, zal er helaas geen Raad van Mede-eigendom kunnen worden samengesteld. Deze raad is geen verplicht orgaan binnen de VME, maar is wel ten zeerste aangeraden. Bij ontstentenis van een Raad van Mede-eigendom zal de syndicus gedurende het jaar als het ware geen rechtstreeks toezicht krijgen op z'n uitgevoerd administratief en technisch beheer. Dit in tegenstelling met de controleorgaan Commissaris van de rekeningen dat wel verplicht werd opgelegd door de nieuwe wet om controle te voeren op het financieel uitgevoerd beheer. Zijn er toch kandidaten, maar halen deze de vereiste meerderheid niet achter hun naam, dan kunnen ze niet worden aangesteld. Het beste is hier te trachten om de andere mede-eigenaars hen te overtuigen via een beraadslaging van het nut van een dergelijk controleorgaan om tenslotte alsnog de kandidaten over een voldoende meerderheid te laten beschikken achter hun naam en alsnog aangetseld raken.
1. Mijn bedoeling is om een volmacht te geven aan iemand die gewend is om dergelijke vergaderingen bij te wonen en mijn mening kan vertegenwoordigen. Ik zou alleen op de vergadering willen aanwezig zijn om te luisteren, niet om zelf ook deel te nemen aan de beraadslagingen. Mag ik op deze manier de vergadering bijwonen tesamen met mijn lasthebber?1. Neen. Er kan slechts 1 enkele eigenaar per kavel deelnemen en rechtsgeldig mee beslissen. In het geval van 'bijstand' kan de eigenaar zelf wel nog aanwezig zijn. De persoon die de eigenaar bijstaat heeft noch spreek- nog stemrecht op de AV.
3. Indien er geen kandidaten zijn, zal er helaas geen Raad van Mede-eigendom kunnen worden samengesteld. Deze raad is geen verplicht orgaan binnen de VME, maar is wel ten zeerste aangeraden.
3. Dit betreft een appartementsblok met meer dan 20 kavels. Ik dacht dat volgens de wet hiervoor een RvME MOET verkozen worden. Wat als er niemand kandidaat is om in de raad te zetelen? Het lijkt me onwaarschijnlijk, maar er zal toch niemand verplicht worden om te zetelen?
1. Neen. Je kan je niet laten vertegenwoordigen en zelf aanwezig zijn op de vergadering. Wanneer je je laat vertegenwoordigen sta je op dat moment deels of volledig je dtem- en deliberatierechten af aan je vertegenwoordiger. Een kavel kan slechts door één enkel iemand vertegenwoordigd worden.
2. Oeps. Inderdaad verplicht voor appartementsblokken met minstens 20 kavels (garages, kelders en staanplaatsen niet inbegrepen). Zijn er geen kandidaten, dan zal er geen Raad van Mede-eigendom kunnen worden samengesteld. In dit geval wordt de VME hiervoor mede verantwoordelijk indien later blijkt dat er ernstig wanbeheer was en de AV op basis van foutieve informatie beslissingen heeft genomen m.b.t. het werk van de syndicus.
2. Oeps. Inderdaad verplicht voor appartementsblokken met minstens 20 kavels (garages, kelders en staanplaatsen niet inbegrepen). Zijn er geen kandidaten, dan zal er geen Raad van Mede-eigendom kunnen worden samengesteld. In dit geval wordt de VME hiervoor mede verantwoordelijk indien later blijkt dat er ernstig wanbeheer was en de AV op basis van foutieve informatie beslissingen heeft genomen m.b.t. het werk van de syndicus.
1. Vind ik eigenaardig dat ik niet aanwezig mag zijn enkel om te luisteren, zonder zelf te spreken, als ik een volmacht geef; dergelijke bijstand van deskundigen is namelijk niet gratis
Nog een bijkomende vraag:
4. Een met de hand ingevulde en ondertekende volmacht wordt ingescand met de computer, via email verstuurd en vervolgens geprint. De volmachthouder vult dan met de hand op deze uitgeprinte volmacht zijn persoonlijke gegevens in.
Is dergelijk document een rechtsgeldige volmacht?
Nog een bijkomende vraag:
4. Een met de hand ingevulde en ondertekende volmacht wordt ingescand met de computer, via email verstuurd en vervolgens geprint. De volmachthouder vult dan met de hand op deze uitgeprinte volmacht zijn persoonlijke gegevens in.
Is dergelijk document een rechtsgeldige volmacht?
Hallo,
Enkele praktische vragen over werking van de algemene vergadering:
In een later antwoord geeft u aan dat u zich wil laten vergezellen door een deskundige. Elke mede-eigenaar heeft recht op bijstand tijdens de vergadering. Best verwittigt u dan wel op voorhand de syndicus hiervan. Men mag u deze bijstand niet weigeren. Wel is het zo dat diegene die u bijstaat i.p. het woord 'en public' niet mag nemen maar dat hij u zijn advies/woorden influistert dudanig u dit dan uitbrengt. In de praktijk wordt nochtans door de meeste eigenaars toegestaan dat diegene die bijstand levert, het woord neemt, al was het alleen al omdat deze persoon over het algemeen beter in de betreffende materie onderlegd is en meestal een beter en duidelijker beeld kan schetsen. Als u dan, zoals aangehaald, op voorhand de komst van deze persoon heeft gemeld, dan kan de AV nadien niet gaan voorhouden dat zij zich tijdens de vergadering 'niet kon verdedigen'. Doordat zij weet had van de aanwezigheid van de deskundige, kon immers de syndicus indien nodig zelf ook maatregelen treffen. Terugkomend op uw vraag; u dient in deze hypothese dan ook geen volmacht aan een derde te geven aangezien u zichzelf tijdens de AV vertegenwoordigt.1. als ik voor een AV een volmacht geef aan iemand, mag ik dan zelf ook aanwezig zijn op deze AV?In tegenstelling tot wat de visie van Marc NICM in deze is, lijkt het mij dat de betreffende eigenaar zonder meer zijn stem nog mag uitbrengen als hij laattijdig toekomt (wie zegt dat de laattijdigheid dit niet te wijten is aan overmacht? Quid overigens wanneer hij dan ook nog eens één, twee drie volmachten bij heeft?). Wordt hem dit ontzegd, dan lijkt het mij dat zijn (en deze van eventuele volmachtgevers) rechten worden aangetast waardoor hij/zij m.i. de betreffende beslissing door de vrederechter kan/kunnen laten vernietigen. Dit laatste uiteraard met dien verstande dat zijn/hun stem een ander eindresultaat zou hebben opgeleverd.2. als een eigenaar (of hun lasthebber met volmacht) toekomt nadat de AV reeds gestart is (en er misschien al gestemd is) mag deze persoon de vergadering nog betreden, meedoen aan de beraadslagingen en stemmen?
Vanaf 20 kavels of meer is een RVM verplicht. In de andere gevallen niet.3. op deze AV zal voor het eerst een raad van mede-eigenaars gekozen (RvME) worden; wat gebeurt er als er geen kandidaten zijn, of er niemand verkozen wordt met volstrekte meerderheid (helft+1 van de stemmen) ?
Alvast bedankt voor de reacties.
1. Sensu stricto mag je inderdaad niet aanwezig zijn, maar wanneer jij ook aanwezig bent en niemand in de AV daar bezwaar tegen heeft uitdrukkelijk of impliciet dan stelt zich mijn inziens geen probleem. De vergadering kan dan ook niet achteraf vernietigd worden.
4. Daar stelt zich geen enkel probleem. Art. 577-6, §7, lid 2 BW stelt enkel dat de naam van de lasthebber dient vermeld te worden.
4. Daar stelt zich geen enkel probleem. Art. 577-6, §7, lid 2 BW stelt enkel dat de naam van de lasthebber dient vermeld te worden.
@handle(...)
Zijn er geen kandidaten, dan zal er geen Raad van Mede-eigendom kunnen worden samengesteld. In dit geval wordt de VME hiervoor mede verantwoordelijk indien later blijkt dat er ernstig wanbeheer was en de AV op basis van foutieve informatie beslissingen heeft genomen m.b.t. het werk van de syndicus.
Van belang is hier dat, zo de wettelijk verplicht orgaan ontbreekt of inactief is (AV, syndicus, raad van mede eigendom, commissaris van de rekeningen, ...), de rechtspersoon VME minstens gedeeltelijk aansprakelijk worden, zowel burgerlijk als strafrechtelijk. De mede-eigenaars staan bijvoorbeeldin feite pro rata financieel garant ten belope van minimaal de waarde van hun kavel.
Een mogelijke oplossing voor dit dilemma is misschien in het Reglement van Mede-eigendom de ambtshalve aanstelling te voorzien voor de ontbrekende mandaten tot de eerstvolgende AV door de mede-eigenaars, met afwisselend het grootste aantal aandelen of het kleinste aantal aandelen, te kiezen uit deze aanwezig bij het begin van de AV. Zo meerdere de oudste en/of jongste nemen.
De AV kan wel vernietigd worden zo de de mandaatgever wel aanwezig was en op een determinerende wijze is tusengekomen.1. Sensu stricto mag je inderdaad niet aanwezig zijn, maar wanneer jij ook aanwezig bent en niemand in de AV daar bezwaar tegen heeft uitdrukkelijk of impliciet dan stelt zich mijn inziens geen probleem. De vergadering kan dan ook niet achteraf vernietigd worden.
Terzijde: vorige week heb ik een PV van een recente AV gezien, waar twee mede-eigenaars van één kavel (koppel A en B) hebben gesproken voor één kavel, op een tegenstrijdige wijze. De normale contactpersoon met de VME is A. De interventie van B, op basis van informatie ter AV meegedeeld was determinerend voor de afloop van de AV. Daar achteraf bleek dat er sprake was van zware desinformatie van B, plus verdoken belangenvermenging, zal in principe door beide gevraagd worden de beslissingen van deze AV te vernietigen. Vonnis verwacht ergens begin 2013.
Bijkomend: de volmacht, dient volgens mij in de praktijk op het ogenblik van overhandiging aan een vertegenwoordiger van (een orgaan van) de VME volledig te zijn.4. Daar stelt zich geen enkel probleem. Art. 577-6, §7, lid 2 BW stelt enkel dat de naam van de lasthebber dient vermeld te worden.
@Pedro2. De laattoekomende eigenaar kan perfect de vergadering toetreden en de vanaf op dat ogenblik nog te behandelen punten mee beraadslagen en stemmen. Hierbij zal het quorum met het aantal aanwezigen en vertegenwoordigden uiteraard dienen worden aangepast aan de vernieuwde situatie en vermeld in het procesverbaal. Hij kan naar de mening van het NICM zeker niet gaan stemmen op reeds afgesloten punten waarop reeds vooraf werd gestemd. De beslissing met de daartoe horende uitslag is op het ogenblik van beëindiging van beraadslaging en stemming bindend voor alle appartementsmede-eigenaars, aanwezig of niet. Het kan dus zeker niet dat een mede-eigenaar die later verschijnt zijn stem nog zou opleggen aan een genomen beslissingen, zonder kennis of deel te hebben genomen aan de voorafgaande beraadslaging omtrent het punt.
Dit is conform de vigerende jurisprudentie.
Eén geval is mij bekend waar de AV was herbegonnen na aankomst van ME in een kleine VME . Initieel was enkel de RvB, de syndicus en de advocaat van de VME aanwezig (totaal: 60% van de aandelen). De drie andere niet-residente ME kwamen laattijdig toe wegens een fileprobleem in de wijk (verkeersongeval). Zij hebben geëist (en bekomen) dat de AV, met een zware dagorde, die zogezegd afgelopen was na 15 minuten, zou herbegonnen worden. De VR heeft later deze argumentatie aanvaard.
Deze bijstand ter vergadering is in principe niet meer noodzakelijk, omdat de syndicus alle relevante informatie moet ter beschikking stellen ten laatste met de uitnodiging.1. Vind ik eigenaardig dat ik niet aanwezig mag zijn enkel om te luisteren, zonder zelf te spreken, als ik een volmacht geef; dergelijke bijstand van deskundigen is namelijk niet gratis.
Op basis van deze informatie kan je perfect een mondeling/schriftelijk advies vragen aan deskundigen. dat zal zeker goedkoper uitvallen dat hun aanwezigheid ter AV (en ik spreek uit ervaring).
Zo blijkt uit het bekomen advies dat de informatie onvolledig is, kan je beslissen om zich "gemotiveerd" te onthouden en dat vooraf zo meedelen aan de andere ME en aan de syndicus. De voorzitter van de AV (en alleen hij) kan voorstellen aan de AV dat de behandeling van dit punt uitgesteld wordt tot een volgende AV. De syndicus kan ter AV geen bijkomende info meer geven, zo niet riskeert de beslissing onrechtmatig te zijn wegens schending van de gelijkheid van de mede-eigenaars op gebied van informatie.
Zo je gelijk krijgt van de VR kan de syndicus voor 100% verantwoordelijk gesteld worden voor de financiële en andere gevolgen van zijn vergissing/fout/nalatigheid.
Dat begrijp ik. Ik twijfel enkel of een geprint document (in feite een kopie van het origineel) met dus ook een kopie van de handtekening van de volmachtgever, rechtsgeldig is.4. Daar stelt zich geen enkel probleem. Art. 577-6, §7, lid 2 BW stelt enkel dat de naam van de lasthebber dient vermeld te worden.
Als ik me niet vergis, kan men een ondertekend contract rechtsgeldig via fax versturen. Maar geldt deze rechtsgeldigheid ook voor een zelfgemaakte kopie van een volmacht of moet men het origineel voorleggen?
Een deskundige wil ik eigenlijk ook niet. Ik wil enkel dat een familielid mijn mening op de AV kan vertegenwoordigen, omdat deze dit op een betere manier kan doen dan ik zelf. Ik zou er enkel willen aanwezig zijn om te luisteren, niet om ook deel te nemen. Dat laatste laat ik over aan mijn familielid.Deze bijstand ter vergadering is in principe niet meer noodzakelijk, omdat de syndicus alle relevante informatie moet ter beschikking stellen ten laatste met de uitnodiging.1. Vind ik eigenaardig dat ik niet aanwezig mag zijn enkel om te luisteren, zonder zelf te spreken, als ik een volmacht geef; dergelijke bijstand van deskundigen is namelijk niet gratis.
"Traditioneel stelde de rechtsleer dat art. 1334 BW enkel op authentieke akten toepasselijk is. Men steunde daarvoor op de 19de-eeuwse definitie van een kopie als zijnde de letterlijke transcriptie van een origineel. Zie: H. DE PAGE, Traite élémentaire de droit civil belge, Brussel, Bruylant, 1967, III, 857, nr. 833 onder A, met verwijzingen. Thans stelt men dat art. 1335 en 1336 BW - gelet op hun formulering - slechts gelden voor authentieke akten, maar dat art. 1334 BW, omwille van zijn ruime formulering en gelet op de nieuwe reproductietechnieken via fotokopie, fax, foto of microfilm, ook voor kopieën van onderhandse akten geldt. Een kopie is in die optiek de weergave van een originele tekst die bestaat of heeft bestaan: D. MOUGENOT, Droit des obligations. La preuve, Brussel, Larcier, 2002, 249, nr. 188. Zie ook: N. VERHEYDEN - JEANMART, Droit de la preuve, Brussel, Larcier, 1991, 202, nr. 418 en de verwijzingen in bovenstaand arrest. Omwille van het feit dat artikel 1334 BW steeds toelaat de voorlegging van het origineel te vragen, werd er op gewezen dat de uitbreiding van art. 1334 BW tot onderhandse akten weinig praktisch belang vertoont: D. MOUGENOT, Droit des obligations. La preuve, Brussel. Larcier, 2002, 249, nr. 188. Het bovenstaand arrest illustreert dit treffend.Dat begrijp ik. Ik twijfel enkel of een geprint document (in feite een kopie van het origineel) met dus ook een kopie van de handtekening van de volmachtgever, rechtsgeldig is.4. Daar stelt zich geen enkel probleem. Art. 577-6, §7, lid 2 BW stelt enkel dat de naam van de lasthebber dient vermeld te worden.
Als ik me niet vergis, kan men een ondertekend contract rechtsgeldig via fax versturen. Maar geldt deze rechtsgeldigheid ook voor een zelfgemaakte kopie van een volmacht of moet men het origineel voorleggen?
Indien het origineel door toeval of overmacht verloren ging, zou men slechts op grond van art. 1348, tweede alinea, 4° BW met getuigen en vermoedens de inhoud van de originele akte kunnen aantonen. De voorgelegde kopie zou dan als een vermoeden kunnen gelden." (G. BALLON, De bewijswaarde van een fotokopie TGR-TWVR 2011, afl. 2, 86-87.)
"6.2.1. In principe hebben afschriften van onderhandse akten of titels geen bewijskracht. De bewijskracht van een onderhandse akte berust immers op een (erkende) handtekening (artikel 1322 BW). Overeenkomstig artikel 1334 BW leveren afschriften van titels alleen bewijs op van wat voorkomt in de titel wanneer de oorspronkelijke titel, waarvan de vertoning altijd kan gevorderd worden, nog bestaat. In tegenstelling tot wat F. voorhoudt, betreft deze bepaling niet enkel authentieke, maar ook onderhandse akten (vgl. DEKKERS, R. en VERBEKE, A., Handboek Burgerlijk Recht, Deel III, Intersentia, 2007, nr. 735, p. 419; STIJNS, S., Verbintenissenrecht, deel 2, Die Keure, 2009, nr. 233, p. 171-172).
Een afschrift van een onderhandse akte of titel zal bijgevolg als bewijs kunnen aangewend worden en zal dezelfde bewijswaarde hebben als het origineel, op voorwaarde dat de conformiteit met het origineel niet betwist wordt en het origineel niet wordt opgevraagd door de tegenpartij. In het voorliggend geval is dit evenwel anders, zodat het afschrift alleen bewijs oplevert van wat in die titel voorkomt indien die titel oorspronkelijk bestaat en kan worden getoond. (…)" (Gent (12e k.) 10 november 2010 TGR-TWVR 2011, afl. 2, 86.)
Een kopie is dus geen enkel probleem.
