renovatie van de balkons

[pagan23]

In onze basisakte van 1979 staat dat de terrassen en afsluitingen privatief zijn en het onderhoud en herstelling ervan ten laste vallen van iedere eigenaar.

Volgens recente rechtspraak wordt een balkon voornamelijk gezien als bestaande uit een gemeenschappelijk en privatief deel.

De balkons van ons appartementenkompleks worden binnenkort gerenoveerd. Moeten de gelijkvloers hiervoor mee betalen of niet?

Graag uw advies.

[Luc]

Deze privatieve werken kunnen opgelegd worden door de VME, in toepassing van de wet van 2010.

De VME dient deze werken te begroten en per kavel het corresponderend voorschot op te vragen.

Zo geen werken noodzakelijk zijn voor het gelijkvloers, zal deze niet moeten bijdragen. Maar ik vermoed dat het plafond van het terras boven hem dient geverfd te worden. Deze werken zal hij moeten betalen, want hij heeft er het genot van.

Maar ... de werken in verband met de waterafvoer zijn in principe gemeenschappelijk. Zo deze werken veroorzaakt worden door een probleem van waterinfiltratie, dan moeten ze gefinancierd worden door de VME (= door iedereen).

[mava105]

Ook het uitzicht van het gehele gebouw is gemeenschappelijk. Als door de renovatie van de balkons het hele gebouw een mooiere uitstraling krijgt, dien je hierin mee te betalen.

[Pedro]

In onze basisakte van 1979 staat dat de terrassen en afsluitingen privatief zijn en het onderhoud en herstelling ervan ten laste vallen van iedere eigenaar.

Volgens recente rechtspraak wordt een balkon voornamelijk gezien als bestaande uit een gemeenschappelijk en privatief deel.

De balkons van ons appartementenkompleks worden binnenkort gerenoveerd. Moeten de gelijkvloers hiervoor mee betalen of niet?

Graag uw advies.

Onder voorbehoud aangezien ik de bouwtechnische verankering,.., van de terrassen niet de visu kan vaststellen, maar conform o.a. voorliggende Cassatierechtspraak maken terrassen deel uit van een groter structureel geheel, zijnde de gevel.

Zij dragen dus bij tot de stabiliteit/instandhouding van het gemeenschappelijk patrimonium.

Behoudens de balustrades/leuningen, bekleding en/of bevloering, wordt in de meerderheidsrechtspraak dan ook (m.i. terecht) geoordeeld dat de dragende structuur, de betonplaat en waterdichting (incluis klokputjes,...) als gemeenschappelijk dienen
te worden aanzien.

Naar mijn mening is het dus aanvechtbaar wanneer de renovatie/herstellingen van terrassen privatief worden aangerekend, ook al staan ze dan als zijnde privatief omschreven.

Zoals aangehaald formuleer ik wel het nodige voorbehoud aangezien dus geen zicht op de reële situatie en lezing in de akte.

[roharro]

Kleine lettertjes van de statuten lezen. In sommige van mijn basisakten staat dat "het gebruik" van de balkons privatief is. Bijgevolg is de structuur van de balkons niet privatief.

[warfight]

Wat kan men ondernemen indien 1 eigenaar zich verzet tegen de renovatie van alle terassen omdat hij van mening is dat alles nog goed is en zich beroept op de basisakte?

[pagan23]

In de basisakte staat over de terassen enkel het volgende:

• Er wordt uitdrukkelijk bepaald dat de terrassen en hun afsluitingen privatief zijn en bijgevolg zijn de onderhoudskosten ten laste van de eigenaars.

[Franciscus]

Ook voor betonrot en voor de waterdichtingsvoeg in de betonnen stukken?

[warfight]

Wat kan men ondernemen indien 1 eigenaar zich verzet tegen de renovatie van alle terassen omdat hij van mening is dat alles nog goed is en zich beroept op de basisakte?

Kan iemand hier meer info over geven?

[roharro]

In de basisakte staat over de terassen enkel het volgende:

• Er wordt uitdrukkelijk bepaald dat de terrassen en hun afsluitingen privatief zijn en bijgevolg zijn de onderhoudskosten ten laste van de eigenaars.

Onderhoudskosten zijn geen renovatiekosten!!!

[warfight]

In de basisakte staat over de terassen enkel het volgende:

• Er wordt uitdrukkelijk bepaald dat de terrassen en hun afsluitingen privatief zijn en bijgevolg zijn de onderhoudskosten ten laste van de eigenaars.

Onderhoudskosten zijn geen renovatiekosten!!!

Een vraagje.

Wat kan men ondernemen indien in de basisakte (van 1979)staat dat als men het uitzicht van het gebouw wil veranderen door bijvoorbeeld nieuwe terassen te plaatsen (ander model) etc. men de algemeenheid der stemmen moet hebben. 1 eigenaar van de 24 beroept zich hierop en hierdoor is dit nog niet uitgevoerd. De terassen zijn in slechte staat en er is betonrot vastgesteld.

MVG

[roharro]

Oplossing: renovatie waarbij de terrassen in hun oorspronkelijke staat en uitzicht worden hersteld, dan verandert het uitzicht niet.

[Franciscus]

Een van de 24 die kan toch geen meerderheid zijn als er 12+1 aanwezig zijn en dan de helft +1 akkoord is?
Of de meerderheden zoals voorzien in akte.

[Pedro]

Wat kan men ondernemen indien 1 eigenaar zich verzet tegen de renovatie van alle terassen omdat hij van mening is dat alles nog goed is en zich beroept op de basisakte?

Indien de algemene vergadering beslist om de terrassen te renoveren, en zij doet dit met de door wet voorziene gekwalificeerde meerderheid (werken in onroerende staat = 75% meerderheid) dan kan die ene eigenaar alleen maar verhaal doen bij de vrederechter.
Dit binnen de 4 maanden te rekenen vanaf de datum van de AV waarop tot de renovatie werd beslist en dit met dien verstande dat hij kan aantonen dat het een onrechtmatige, onregelmatige of bedrieglijke beslissing betreft.

Hij kan zich niet (meer) beroepen op de meerderheid die in de statuutakte staat vermeld, namelijk eenparigheid van stemmen.

Sedert de gewijzigde wet van 2 juni 2010 mag met strengere beslissingsmeerderheden in de akte geen rekening meer worden gehouden.

De wet is van dwingend recht en primeert thans op deze strengere bepaling in jullie statuten.

Eenparigheid van stemmen geldt enkel nog bij beslissingen waarbij aan de aandelen wordt geraakt (uitgezonderd bij de oprichting van deelverenigingen) of wanneer dient te worden beslist over de heropbouw van het gebouw bij vernieling.

[pagan23]

In de basisakte staat over de terassen enkel het volgende:

• Er wordt uitdrukkelijk bepaald dat de terrassen en hun afsluitingen privatief zijn en bijgevolg zijn de onderhoudskosten ten laste van de eigenaars.

Onderhoudskosten zijn geen renovatiekosten!!!

Er staats niets in de basisakte over een aparte verdeelsleutel van de lasten voor renovatie van de terassen.

Is er een wettelijke bepaling die zegt welke werken een renovatie zijn en welke slechts onderhoud? Als die er is, dan wil ik die zeker lezen.