aanpassen basisakte residentie 'algemene kosten'

[johan poupaert]

Ik huur een handelsgelijkvloers in een residentie. In de residentie zelf kan ik echter niet binnen, de zaak beschikt over z'n eigen, privatieve ingang. In de basisakte staat vermeld dat mijn huurpand om deze redenen niet moet bijdragen in de algemene onkosten van de residentie. Nu blijkt de algemene vergadering echter dit artikel te hebben geschrapt waardoor ik nu toch algemene kosten moet betalen zonder dat ik hier ook maar iets van genot kan van hebben.
In het burgerlijk wetboek (art 577) staat vermeld dat de syndicus mij van deze algemene vergadering evenals van de besluiten genomen op deze vergadering op de hoogte moet brengen, maar dit is nooit gebeurt. Volgens de wet moet deze beslissing ook neergelegd worden bij het hypotheekkantoor (denk ik toch). Maar ook dit is niet gebeurt.
Mijn eigenaar zegt dat ik verplicht ben de beslissingen van de algemene vergadering te respecteren omdat dit in mijn huurcontract staat. En volgens de syndicus kan ik als 'derde' in deze zaak hiertegen niets ondernemen. Klopt dit? In bovenvermeld art van het wetboek staat toch vermeld dat ik als 'bewoner van zakelijk recht' naar de vrederechter kan stappen? Hoe zit dit alles nu eigenlijk ineen?

[mava105]

Het lijkt me normaal dat je niet moet meebetalen voor zaken waar je geen toegang hebt, zoals lift en trap naar verdiepingen. Ook de onderhoudskosten en stroomverbruik zijn niet voor u. Indien uw eigenaar/verhuurder hier niet wil tegenin gaan bij de AV, zal je naar de rechtbank moeten stappen om dit te laten rechtzetten.

[float]

Art. 577-10, §4, lid 4 BW:
"Ieder die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter echter om de vernietiging of wijziging verzoeken van elke bepaling van het reglement van orde of van elke beslissing van de algemene vergadering aangenomen na het verlenen van het recht, indien deze hem een persoonlijk nadeel berokkent."

Art. 577-10, §4, lid 5 BW:
"De vordering moet binnen drie maanden na de kennisgeving van de beslissing worden ingesteld."

Art. 577-10, §4, lid 6 BW:
"Alvorens recht te doen, kan de rechter op verzoek van de aanvrager de schorsing van de betwiste bepaling of beslissing bevelen." (toepassing van art. 19 Ger.W.)

U bezit omwille van uw huurovereenkomst over een persoonlijk recht. De beweringen van de syndicus en uw eigenaar kloppen niet.

Voor wat betreft de kennisgeving:
Art. 577-10, §4 BW:
"Iedere bepaling van het reglement van orde en iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn.
Zij kunnen worden tegengeworpen aan eenieder die houder is van een zakelijk of persoonlijk recht op het onroerend goed in mede-eigendom, en wel onder de volgende voorwaarden:
[...]
2° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen, na het verlenen van het persoonlijk recht of na het ontslaan van het zakelijk recht, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief."

Hoe bent u op de hoogte gebracht?
Wanneer werd deze beslissing genomen?

"Voor het geval blijkt dat de syndicus de kennisgeving niet is nagekomen doet deze omissie geen recht op schadevergoeding ontstaan, doch enkel de niet-tegenstelbaarheid van de niet medegedeelde beslissingen." (Vred. Veurne 6 maart 2003, T. App. 2004, afl. 1, 31.)

Als u binnen de drie maanden niet reageert na de kennisgeving, kunt u niets meer ondernemen tegen deze beslissing.

[johan poupaert]

Dank jullie voor de reacties
Ik dacht eigenlijk hetzelfde, maar een advocaat die ik hierover raadpleegde zei dat ik als huurder geen rechten heb tegenover de vereniging van mede-eigenaars. Ik denk van nu eerst een aangetekend schrijven te richten aan de vereniging van mede-eigenaars via de syndicus om tot een minnelijke schikking te komen. Indien dit niet lukt zal ik het vredegerecht contacteren.
Mijn eigenaar bracht me half september 2011 op de hoogte, maar de beslissing van de AV zou al dateren van 2004. Hierdoor zou ik nu ook nog de kosten van 2004 tot nu moeten betalen. Nog de AV nog de syndicus hebben me hierover iets laten weten.

[float]

In dat geval is art. 577-10, §4, lid 2, 1° BW van toepassing.
"Zij kunnen worden tegengeworpen aan eenieder die houder is van een zakelijk of persoonlijk recht op het onroerend goed in mede-eigendom, en wel onder de volgende voorwaarden:
1° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen voor het verlenen van het zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht door de verlener wordt gedaan op het tijdstip van de verlening van het recht, van het bestaan van het reglement van orde en van het register bedoeld in § 3, of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief; de verlener is aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van medeëigenaars en de houder van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving."

Op het eerste zicht lijkt uw verhuurder dus in gebreke te zijn gebleven. Ik neem aan dat de handelshuur na 2004 tot stand is gebracht?

[johan poupaert]

Nee, in 1991. De handelshuur is wel nog vernieuwd in 2008. Speelt dit een rol?

[float]

Nee, dat speelt mijn inziens geen rol. In dat geval mag je mijn antwoord van 26 okt 2011 20:06 negeren en enkel mijn eerste antwoord in aanmerking nemen.
Ben je zeker dat je nooit via enige weg op de hoogte werd gebracht van de beslissing in 2004? Hoe ben je die beslissing te weten gekomen? Als die beslissing van 2004 is, hoe kan het dat er pas in 2011 wordt gevraagd om te betalen voor die kosten?
Een aangetekende zending bewijst dat u kennis heeft gekregen van de beslissing en dan dient u binnen drie maanden een vernietigingsberoep in te stellen. Als u dat niet doet, dan is die beslissing definitief.

[johan poupaert]

Nee. Blijkbaar was de eigenaar niet aanwezig op de AV en heeft hij in eerste instantie geweigerd om deze besluiten(en) te volgen, daarna moet de VME hem bedreigd hebben met een rechtszaak en zo stuurde hij mij vorig jaar dan een rekening van om en bij de 6000 euro zonder verdere uitleg. Daarop heb ik hem laten weten dat ik eerst wilde weten wat en waarvoor ik betaalde. Na een jaar (dus september 2011) kreeg ik een aangetekende zending met alle gegevens en een rekening van ondertussen 7500 euro.
Nu, ik wil wel betalen voor bepaalde zaken maar dan alleen als ik er ook genot van kan hebben. Ik stuur dit weekeinde nog een voorstel naar de VME en als ze daar niet mee akkoord gaan probeer ik de vrederechter.
Dank voor de goede raad en als je nog tips hebt: laat maar komen.

[float]

Indien er geen minnelijke schikking kan worden afgesloten, let op de termijn van drie maanden!

[Luc]

(...)
Een aangetekende zending bewijst dat u kennis heeft gekregen van de beslissing en dan dient u binnen drie maanden een vernietigingsberoep in te stellen. Als u dat niet doet, dan is die beslissing definitief.

@johan

De klok loopt. Twee maand van de drie zijn verstreken ...

Ahoewel:
1. werd u (een uittreksel van) de PV van de AV bezorgd?
2. is uw huurcontract gestart voor of na de AV 2004?

[johan poupaert]

Ik heb het verslag van de AV (is dit hetzelfde als een PV?) gekregen samen met het aangetekend schrijven van de eigenaar. Dit schrijven was gedateerd op 15 september 2011. Heb ik dan tijd tot 15 december? Ik heb nu wel al een aangetekend schrijven gestuurd naar de syndicus ter attentie van de mede-eigenaars met een voorstel tot minnelijke schikking. Hoeveel tijd hebben zij dan eigenlijk om hierop te antwoorden; in mijn schrijven heb ik hun tijd gegeven tot eind november.
Mijn huurcontract is gestart in 1991. Mijn laatste hernieuwing dateert van 2008. Toen heeft de eigenaar over dit alles niets gezegd. Dit is toch eigenaardig? Het sterkt alleen mijn vermoeden dat hier iets is gebeurt dat niet klopt.

[Pedro]

In dat geval is art. 577-10, §4, lid 2, 1° BW van toepassing.
"Zij kunnen worden tegengeworpen aan eenieder die houder is van een zakelijk of persoonlijk recht op het onroerend goed in mede-eigendom, en wel onder de volgende voorwaarden:
1° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen voor het verlenen van het zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht door de verlener wordt gedaan op het tijdstip van de verlening van het recht, van het bestaan van het reglement van orde en van het register bedoeld in § 3, of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief; de verlener is aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van medeëigenaars en de houder van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving."

Op het eerste zicht lijkt uw verhuurder dus in gebreke te zijn gebleven. Ik neem aan dat de handelshuur na 2004 tot stand is gebracht?

Met alle respect voor die advocaat maar u heeft als genieter van een persoonlijk recht niet alleen plichten maar uiteraard ook rechten.

Behoudens vergissing is het in deze duidelijk dat de syndicus aan zijn wettelijke plicht verzaakt heeft. Hij diende immers in toepassing van artikel 577-10§4, 2° B.W. elke genieter van een persoonlijk of zakelijk recht op de hoogte te brengen van de genomen beslissing.

Niettegenstaande de beslissing rechtstreeks tegenstelbaar is aan alle eigenaars, diende zij tevens het voorwerp van een authentieke wijzigende akte uit te maken. Ook dat is niet gebeurd.

Aangezien u in deze een persoonlijk nadeel lijdt, stelt de wetgever u de mogelijkheid ter beschikking om uw rechten te vrijwaren. Dit middels het uitbrengen van een dagvaarding tegen de VME. U moet binnen de drie maanden na kennisgeving de vrederechter vatten. Hoe hier een minnelijke regeling zonder tussenkomst van de rechter kan worden bekomen is voorzeer de vraag en lijkt me zelfs riskant. Quid wanneer de tegenpartij u tot aan het verstrijken van de drie maanden termijn 'aan het lijntje' houdt en nadien niet meer reageert? Persoonlijk zou ik de VME tijdig dagvaarden.
Ook uw verhuurder heeft natuurlijk tegenover de VME een meldingsplicht. Heeft hij dit nagelaten, dan zal de VME hem in de procedure moeten betrekken.

[float]

Voor alle duidelijkheid art. 577-10, §4, lid 2, 2° BW is van toepassing op deze vraag.

[roharro]

Toch even advocaat van de duivel spelen: maakt van uw huurkontrakt geen kelder deel uit waarvoor u de lift/hall/trappen gebruikt (of zou kunnen gebruiken)?

[johan poupaert]

Nee, ik heb geen kelder in het gebouw. Het enige dat zich in de kelder van de residentie bevindt dat voor mij enig nut heeft is de teller van de elektriciteit. Maar aangezien ik in de residentie niet binnen kan kan ik dus ook niet aan mijn elektriciteitsmeter. De lift gaat trouwens niet naar de kelder.