Overname gemene muur - niemand eigenaar ?

lily27
Topic Starter
Berichten: 2

Overname gemene muur - niemand eigenaar ?

#1 , 20 okt 2011 16:14

Wij hebben een bouwgrond in de rij gekocht en willen binnen enkele maanden beginnen bouwen. Omdat het over een smal perceel grond gaat, willen we de muren van de buren overnemen om niet nog meer breedte te verliezen. Beide huizen zijn recent gebouwd en er is dus een muur voor ons voorzien. Met de buren rechts hebben we alles zonder problemen kunnen regelen, de landmeter heeft alles opgemeten en berekend en de overname is intussen geregistreerd.

Maar met de buren links zit het wat lastiger. Dat is een huis dat uit twee appartementen bestaat. Die appartementen zijn verkocht, maar volgens de gemeente is de aannemer die het blok gezet heeft eigenaar gebleven van de wachtgevel (en volgens de gemeente trouwens ook van de grond, hoewel de bewoners beweren van niet). Na heel wat Googlen en telefoneren zijn we te weten gekomen dat 'de aannemer' eigenlijk een bvba was, bestaande uit twee broers. Inderdaad 'was', want de bvba is een aantal jaren geleden failliet gegaan. Daar komt nog bij dat één van de twee broers ook niet meer leeft intussen. We hebben contact gehad met de overgebleven broer en die was niet bepaald behulpzaam. Hij reageerde heel vervelend, beweerde dat de muurovername pas moet gebeuren als ons huis er staat en had de eerstkomende weken echt geen tijd om eens met ons af te spreken.

We hebben intussen van een aantal mensen gehoord dat als die muur eigendom was van de bvba en de bvba is failliet, dat die man helemaal geen recht heeft op het geld voor die muur. Klopt dat ? Want als dat zo is, begrijpen we natuurlijk helemaal niet waarom hij zo afstandelijk doet, aangezien wij hem geld wilden geven dat hij eigenlijk niet verdient :) We hebben hem intussen een aangetekende brief gestuurd waarin we heel de situatie uitleggen dat we de muur willen overnemen en al een landmeter aangesteld hebben etc., maar dat hij gezien het faillissement van zijn bedrijf eerst moet bewijzen dat hij eigenaar is van de muur.

Nu vragen we ons natuurlijk af wat er gaat gebeuren als hij geen eigenaar is van de muur en er dus eigenlijk gewoon niemand eigenaar is. Heel leuk als we dat geld kunnen uitsparen, maar we willen natuurlijk niet ooit in de problemen komen omdat we een muur gebruiken die niet van ons is. Iemand hier ervaring mee of een suggestie hoe we dit kunnen aanpakken ? Bedankt !

Jureca
Juridisch actief: Ja
Regio: België

Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
gilops
Berichten: 156

#2 , 20 okt 2011 17:07

Ik kan mij moeilijk indenken dat op het kadaster een perceel grond zou kunnen bestaan waarvan men de 'laatste" eigenaar niet kent.
Het kan wel dat men de eigenaar niet meer kan opsporen.
Als dat meer dan 30 jaar duurt dan kan je de grond naast jouw grond "claimen".
Maar dat is de zaak hier niet.
Je architect of notaris zou wel eens tot de verrassende conclusie kunnen komen dat uw vroegere buurman-aannemer een muur heeft gezet die al 100% op uw grond staat.
Maar dat is de zaak hier niet.
Maar 1 ding te doen : ga naar het kadaster, of beter nog, laat je architect dat doen.

gilops
Berichten: 156

#3 , 20 okt 2011 17:29

Af en toe lees ik hier iets over overname van een niet-gemene muur.
In de praktijk kan men een vergunning bekomen voor een bouwwerk zonder dat de overname van een niet-gemene muur al is gebeurd.
Daar trekt de gemeente of de stad zich niets van aan.
Men krijgt de vergunning.
Als men het bouwwerk realiseert, dan is men mogelijks strafbaar, als men weigert de overname te betalen.
Niet omdat men zondigt tegen de vergunning.
Niemand van de overheid gaat de bouwer aanklagen.
Het is de eigenaar van de volle niet-gemene muur die dan een rechtsgeding zal starten als de bouwer-buur weigert om een deel van de muur te betalen.
En de eigenaar van de volle niet-gemene muur kan geen woekerprijzen vragen : dat zijn vaste prijzen overeenkomstig het metselwerk.
Vermits alle buren aangetekend worden om hun goedkeuring te geven, daarom denk ik dat het voldoende is dat in de bouwaanvraag zeer duidelijk staat dat men die welbepaalde muur wenst over te nemen aan de courante prijzen gekend bij de Unie voor XYZ-bouw.
En dat de eigenaar zich kenbaar moet maken.
U zou zelf apart van de gemeente tijdens het openbaar onderzoek een aangetekende brief kunnen schrijven naar de vermoedelijke gedeeltelijke eigenaar waarop U duidelijk maakt wat de problematiek is, en dat U een som van UVW-euro voorziet voor de overname.
Daarmee is de kous af.
Geen enkele vrederechter gaat later struikelen over het probleem, mist belofte van betaling wordt afgesproken in een minnelijke schikking.
Ik ben goed op de hoogte want mijn buurman heeft mijn niet-gemene muur "in bezit genomen" met een onvergund bouwwerk.
Nadien moest hij zich regulariseren voor een "bijbouw keuken" en dat is gebeurd zonder een openbaar onderzoek.
Dus niemand werd aangeschreven, er was ook geen aanplakking en vele maanden later horen wij dat de bouw geregulariseerd is.
Zijn partner bleek achteraf cliente te zijn van een advocaat die in het college zetelde. Deze heeft meegestemd.
Het was de burgemeester zelf !
Als je ooit hoort van een advocaat - burgemeester die volgend jaar niet meer mag opkomen. Ik heb gisteren een aangetekende brief geschreven naar de PDK van het Parket.

Reclame

Franciscus
Berichten: 38587

#4 , 20 okt 2011 19:13

Faling dus curator.
Met gegevens van de firma eens via kruispuntbank naar staatsblad en dan zie je de naam van de curator.

roharro
Berichten: 13439
Juridisch actief: Ja
Locatie: Plopsaland

#5 , 20 okt 2011 19:18

@Franciscus: inderdaad zo hoort het, de rest is gelul en narcisme.
Iedere wijze uil is ooit een uilskuiken geweest.

gilops
Berichten: 156

#6 , 20 okt 2011 19:55

Een vergunning aanvragen kan nu al : de muurovername is voor de stedenbouwkundige ambtenaar van geen tel om een vergunning te beoordelen.
Men moet zelfs niet eigenaar zijn van het perceel.
En kadaster ( en registratiekantoor en .. ) .. : taak voor landmeter en/of architect en/of notaris ..

amjjf
Berichten: 2

#7 , 20 okt 2011 20:43

Hij reageerde heel vervelend, beweerde dat de muurovername pas moet gebeuren als ons huis er staat en had de eerstkomende weken echt geen tijd om eens met ons af te spreken.

Hoe de wet nu is weet ik niet, maar ooit meegemaakt, eens het huis er stond was er geen verhaal meer.
Wachtgevel MOET overgenomen zijn vóór de aanvang van de werken, zo was het vroeger toch.

roharro
Berichten: 13439
Juridisch actief: Ja
Locatie: Plopsaland

#8 , 20 okt 2011 21:11

In principe moet deze vergoeding voor de start van de werken gebeuren. Omdat de exacte opmeting meestal pas kan gebeuren als de werken al bezig zijn, wordt in de praktijk over het algemeen circa de helft van de geschatte overnameprijs op voorhand betaald. Als de ruwbouw klaar is, wordt een proces-verbaal van muurovername opgesteld. Op dat ogenblik ligt de definitieve kostprijs vast en betaal je het verschil.
Iedere wijze uil is ooit een uilskuiken geweest.

lily27
Topic Starter
Berichten: 2

#9 , 21 okt 2011 09:52

Ik heb intussen ook ergens gelezen dat de exacte berekening soms pas kan gebeuren als de ruwbouw er staat, maar dat is voor ons niet het geval. We bouwen exact even hoog en diep als de buren dus we gebruiken de gevel sowieso volledig. De gemeente heeft inderdaad geen zaken met de overname van die muur, dus we hebben zonder problemen onze bouwaanvraag al kunnen indienen.

We wachten nu op een reactie van die man op onze aangetekende brief (wie weet staat de muur toch op zijn naam), en intussentijd zal een bevriend advocaat van ons al eens uitzoeken hoe het juist zit met dat faillissement. Ik dacht ook direct van ah, dan moeten we dat aan die curator betalen, maar wat als dat faillissement al afgesloten is ? Gaat die curator zich daar dan nog mee bezig houden ?

j.demoor
Berichten: 10360

#10 , 22 okt 2011 10:36

“Art.661.Iedere eigenaar van een erf dat paalt aan een muur, heeft ook het recht om die muur geheel of gedeeltelijk gemeen te maken, mits hij aan de eigenaar van de muur de helft vergoedt van zijn waarde ofwel de helft van de waarde van het gedeelte dat hij gemeen wil maken, en de helft van de waarde van de grond waarop de muur gebouwd is.”(Burgerlijk Wetboek).

‘...maar volgens de gemeente is de aannemer die het blok gezet heeft eigenaar gebleven van de wachtgevel’

“Art.1.Alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten...worden de dag van ontvangst geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register, op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen. Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen DERDEN die zonder bedrog gecontracteerd hebben.”(16 DECEMBER 1851. - HYPOTHEEKWET - BURGERLIJK WETBOEK BOEK III TITEL XVIII : Voorrechten en hypotheken).

Vraag aan dit hypotheekkantoor een uittreksel betreffende ‘de wachtgevel’. De kostprijs van zulk uittreksel is beperkt. Is er volgens dat uittreksel geen afzonderlijke eigenaar van die wachtgevel dan behoort hij t.a.v. derden toe aan de eigenaar van het gebouw waarvan die gevel deel uitmaakt.
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/

gilops
Berichten: 156

#11 , 01 nov 2011 09:08

Los daarvan en van niet veel hulp maar interessant : op http://www.juridat.be" onclick="window.open(this.href);return false; 'muurovername' is er een uitspraak van cassatie die zegt dat een muurtje van 14 cm dik naast een niet overgenomen scheidingsmuur van 30 cm geen bezitsvordering is.
In beroep hadden de bouwers, die geen muurovername wouden betalen, nochtans eerder ongelijk gekregen.
Volgens mij heeft cassatie hier vergist !
Er is wel degelijk bezitsvordering.
De bouwers met maar een "potentiele" buitenmuur van 14 cm dik kunnen de eigenaar van de scheidingsmuur van 30 cm dik via een bevel van de burgemeester verbieden de scheidingsmuur af te breken zolang ze hun eigen muur van 14 cm niet zelf versterkt hebben op eigen grondgebied : stabiliteit van het gebouw mag niet ondermijnd worden !
Dus is de eigenaar van de 30 cm dikke scheidingsmuur niet meer in het volle bezit van zijn muur. Zijn buur kan zijn zeg doen over die muur.

Terug naar “Mede-eigendom & Nabuurschap”