aanvechtbare beslissingen van AV

[pagan23]

Veronderstel een appartementenkompleks bestaande uit 5 gebouwen van 6 app'n. Elk van deze gebouwen heeft zijn eigen gemeenschappelijke delen zoals ingang, trapzaal, lift en dak. Voor de wet van 2010 hielden deze 5 elk hun eigen AV en namen de beslissingen voor hun gebouw. Vanaf dit jaar echter zal er nog maar 1 AV zijn voor het hele kompleks.

Beslissingen op deze AV zullen gebeuren met stemming waar alle eigenaars van de 5 gebouwen mogen aan deelnemen.

Voor de lasten van de gemeenschappelijke delen van de 5 gebouwen zijn er specifieke verdeelsleutels: enkel de mede-eigenaars van een gebouw moeten bijdragen tot de gemene delen van hun gebouw.

Het dak van een van de 5 gebouwen is vrij recent vernieuwd. Alsook zorgden de eigenaars van dit gebouw zelf voor het onderhoud van de gang en trapzaal, en hadden dus geen kuisvrouw in dienst.

Op een algemene vergadering met alle 30 eigenaars wordt nu het volgende beslist:
- renovatie van de daken van alle 5 gebouwen
- aanstelling van kuisvrouw / kuisfirma die alle 5 gebouwen zal onderhouden

Zijn deze beslissingen aanvechtbaar met [art. 577-9, §2 BW] ?

[Luc]

Volgens mij zijn deze beslissingen op zich niet vernietigbaar, zo zij met de voorziene meerderheid zijn genomen en op de dagorde waren vermeld.

Maar ik ga er wel van uit dat de leden van de AV voorafgaandelijk (= ten laatste bij het ontvangen van de uitnodiging) in bezit waren van de nodige informatie (of toegang hadden tot deze informatie binnen een redelijke termijn via de procedure van Art. 577-8 §4 11° - eerste zin).

Daaruit volgt dat de beslissingen onregelmatig, onrechtmatig of bedrieglijk kunnen zijn als het betrokken lid van de AV geen kennis van de relevante zaken had ten laatste 15 dagen voor de AV.

Maar bijkomend kan de organisatie van de AV onregelmatig zijn (= alle beslissingen nietig), zo:
- de syndicus die de AV heeft opgeroepen, niet was aangesteld door een vorige AV van de hoofd VME, via de basisakte (1ste AV) of door de rechter (het is niet omdat hij syndicus is van alle deelVME, dat hij formeel syndicus van de hoofdVME is).
- sommige bepalingen van Art. 577-6 BW niet werden nageleefd.

Meer in bijzonder:
- was het maximum bedrag voor het voorleggen van één offerte overschreden?
- waren minstens twee offertes voorgelegd?.
- heeft de syndicus uitdrukkelijk een verklaring afgelegd in toepassing van de bepalingen van Art. 577-8 §4 15°?
- was een identiek lastenboek opgesteld en goedgekeurd door een vorige AV van de hoofdVME of ALLE deelVME?

Een laatste tip: werd Art. 577-8 § 4 18° BW toegepast ?
(= Afzonderlijk punt voor de begroting van deze werken & de kosten van het kuispersoneel).

[observer-old]

Inderdaad, de beslissing zelf zullen vermoedelijk niet aanvechtbaar zijn, mits...

De algemene vergadering zelf zal vermoedelijk gemakkelijker kunnen ge-annuleerd worden, alhoewel LUC er van uitgaat dat de nieuwe wet al volledig is geimplemeneetrd : vermoedelijk is er nog geen maximum bedrag vastgelegd, enz. enz.

Moest dit de eerste algemene vergadering zijn sedert 1.9.2010 dan moet er nog veel meer gebeuren : verkiezen van Raad van Mede-eigendom, periode vastleggen voor de jaarlijks AV, vastleggen van een maximum bedrag ( zie 1se lid, en het aanstellen/verkiezen van een syndicus moest de syndicus niet officuiel zijn aangesteld of langer dan 3 jaar aan het roer zijn, en last but not least, LUC gaar er vanuit dat het deelverenigingen zijn, maar dan moeten ze eerst en vooral be-aantwoorden aaan 577-2 § 9 en 577.3 e.v.
... Trouwens, zelfs als de basisakte deelverenigingen suggereert, moet dat met 4/5e van een AV gestemd worden, niet ?

[pagan23]

Mijn vraag gaat over enkele stemmingen die nog niet hebben plaats genomen, maar die mogelijk zullen gebeuren op een (B)AV van ons appartementenkompleks in de nabije toekomst.

De veronderstelling is dat er geen sprake is van deelVME's en dat alles wat moet gebeuren om stemmingen wettelijk te maken ook gebeurd is: de AV, de aangestelde syndicus, maximumbedrag vastgelegd, offertes zijn aangevraagd, stemmingen staan op agenda en gebeuren met de juiste meerderheid.

Ik wil enkel weten of stemmingen kunnen vernietigd worden als de meerderheid zijn meerderheid misbruikt.

Wij hebben ons deel van het dak enkele jaren geleden gerenoveerd en er zal waarschijnlijk zelfs nog garantie op zijn. Het is duidelijk overbodig om ons deel te renoveren. Maar de AV kan wel stemmen om het volledige dak te renoveren. Is dit geen misbruik van de meerderheid?

Zelfde vraag over het aanstellen van kuisfirma als ons gebouw dit niet wilt.

Een hypothetisch stemming: de AV van de 5 gebouwen stemt, met de juiste meerderheid, om jaarlijks de muren van de inkomhal van gebouw A (en niet de andere 4) te laten verven, en dit op kosten van en tegen de wil van alle eigenaars van gebouw A. Dergelijk misbruik moet toch door een vrederechter kunnen gestopt worden?

[observer-old]

re dak : je kunt het proberen aan te vechten, gezien u aan de hand van facturen met garantie, zekerlijk moest die nog lopend zijn, kunt bewijzen dat het dak vernieuwd werd, hopelijk omdat het dan nodig was, al dan niet dringend, maar als die blok dat ' individueel ' zou beslist hebben en niet ' officieeel' , zullen jullie dan moeten rekenen op de autonome goodwill van de vrederechter.

Voor de kosten van een kuisvrouw zullen jullie vermoedelijk minder verhaal hebben, ook omdat dit geen uitzonderlijke onderhoudwereken zijn, en dan telt de solidariteit, tenzij de basisakte dat wel zou toelaten bvb.