aanpassing statuten aan nieuwe wetgeving

[Pedro]

Deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid hebben nu eenmaal het probleem dat zij GEEN APART beslissingsrecht hebben. De wet is van dwingend recht. Issues die op een dagorde worden geplaatst en die betrekking hebben op een deelvereniging zonder RP moeten door de plenaire vergadering worden beslist/bekrachtigd. M.a.w. is het idd. zo dat andere mede-eigenaars die niet tot de particuliere gemeenschappelijke delen behoren, er wel mee kunnen over beslissen.

U meldt dat de basisakte van 1979 voldoet aan de wetgeving inzake deelvme's. Ik denk dat dit niet zo is. M.i. is er voor jullie gebouw momenteel maar één basisakte die thans stelt dat de groep van gebouwen juridisch één geheel betreft wat betekent dat er momenteel slechts één VME bestaat.

Om over te gaan tot de oprichting dan wel doorstart van de deelvme's met RP, dient de plenaire vergadering hier met 4/5de meerderheid mee akkoord te gaan.

Bijkomend dient er een hoofdsplitsingsakte voor de hoofdvme te bestaan (algemeen gemeenschappelijke delen) en per deelgebouw met rechtspersoonlijkheid een ondersplitsingsakte (particulier gemeenschappelijke delen).

Bijkomend bestaat de kans dat ingevolge deze beslissing ook de aandelen dienen te wijzigen/te worden aangepast. Waar dit in principe de eenparigheid van stemmen inhoudt, heeft de wetgever hier een afwijking voorzien, namelijk dat wijzigende aandelen in het kader van deelverenigingen met RP eveneens met een 4/5de meerderheid moeten worden goedgekeurd.

Zoals reeds aangehaald is gans de afhandeling (van aan de voorbereiding tot aan het verlijden van de akten) geen sinecure. U/jullie laten zich hierbij best bijstaan. Ik kan jullie hiermee helpen.

[Pedro]

De juridische beschrijving van de 5 app-blokken in de basisakte van 1979 voldoet inderdaad volledig aan het concept van deelverenigingen die nu in de wet staan ingeschreven.

Bent u daar zeker van?Ik niet om eerlijk te zijn. Naast de hoofdsplitsingsakte (algemeen gemeenschappelijke delen) moet elke deelvme met RP voor de particulier gemeenschappelijke delen immers over een eigen ondersplitsingsakte beschikken.

Rechtspersoonlijkheid is betwistbaar, maar wel belangrijk. Als DV met RP, en eigen AV en syndicus, behouden we exclusief beslissingsrecht voor alles in onze blok van 6 app'n. Of vergis ik mij?

Elke deelvereniging met RP beslist autonoom over haar eigen particulier gemeenschappelijke delen

Beslissingen van een DV zonder RP moeten nog bekrachtigd worden op de AV van hoofd-VME. Bekrachtiging betekent stemming houden met de juiste meerderheid?

ja, en door gans de plenaire vergadering, dus niet enkel en alleen door de leden binnen elke deelvme zonder RP.

Kan men in een basisakte het volgende laten inschrijven: voor bijzonder gemeenschappelijke delen mogen enkel de mede-eigenaars met het exclusief gebruiksnut van die gemeenschappelijke delen, agendapunten over deze gemene delen op de agenda van AV plaatsen en mogen ook enkel zij meedoen aan een stemming hierover. In de veronderstelling dat onze DV'n toch niet meer zouden bestaan, en we niet de juiste meerderheid hebben op de AV om ze op te richten, hebben we zo toch het beslissingsrecht over onze blok.

NEEN

[float]

Ik heb vandaag een gesprek gehad met Roland Timmermans. Hij is van oordeel dat wanneer in de huidige stand van de situatie besloten moet worden dat er deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid zijn deze niet kunnen opgeheven worden door de hoofdvereniging. Enkel de deelvereniging zelf is bevoegd om over te gaan tot de ontbinding en de vereffening ervan. Dewelke moet gebeuren met eenparigheid.

[pagan23]

Ik heb vandaag een gesprek gehad met Roland Timmermans. Hij is van oordeel dat wanneer in de huidige stand van de situatie besloten moet worden dat er deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid zijn deze niet kunnen opgeheven worden door de hoofdvereniging. Enkel de deelvereniging zelf is bevoegd om over te gaan tot de ontbinding en de vereffening ervan. Dewelke moet gebeuren met eenparigheid.

Welk zijn de criteria om te besluiten dat er deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid zijn?

[Pedro]

Ik heb vandaag een gesprek gehad met Roland Timmermans. Hij is van oordeel dat wanneer in de huidige stand van de situatie besloten moet worden dat er deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid zijn deze niet kunnen opgeheven worden door de hoofdvereniging. Enkel de deelvereniging zelf is bevoegd om over te gaan tot de ontbinding en de vereffening ervan. Dewelke moet gebeuren met eenparigheid.

Hier gaat het nu over de ontbinding van deelvme's. Elke deelvme met RP beslist autonoom over haar particulier gemeenschappelijke delen, dus uiteraard ook over de ontbinding van haar VME, als deze deelvme in het beginsel in de hoofdsplitsingsakte aan de wettelijke voorwaarden voldoet.
Heeft u aan Meester Timmermans ook gevraagd wat er dan met de hoofdsplitsingsakte en de wijzigende aandelen dient te gebeuren?
De ontbinding van deelvme's die aan de criteria van de wet van 2/6/2010 voldoen, houdt immers ook een wijziging van het zakenrechtelijk statuut van de de hoofdvme in. Quid wanneer niet alle deelvme's tot ontbinding overgaan? Men zal m.i. de hoofdvme steeds in zulke acties dienen te betrekken, zeker in een hypothese wanneer niet alle deelvme's zouden worden ontbonden. In deze case blijf ik er bij dat m.i. niet aan de voorwaarden wordt voldaan en dat i.c. de effectieve doorstart van de deelvme's, gekoppeld aan de opmaak van de nodige akten, dient te worden beslist. Dit in de veronderstelling dat men niet vanuit één VME wil werken.

Wil men dit wel (cfr. melding dat er inzake een beslissing voorligt), dan dient sowieso de hoofdakte te worden gewijzigd/gecoördineerd.

@pagan123. Als een deelvme aan de voorwaarde hiertoe voldoet, dan verkrijgt ze op dezelfde manier rechtspersoonlijkheid als de hoofdvme. Namelijk, de aanwezigheid van meer dan 20 kavels of fysiek duidelijk van elkaar te onderscheiden onderdelen en haar statuutakte werd op het bevoegde hypotheekkantoor overgeschreven.

In mijn boek " gedwongen appartementsmede-eigendom, basisbeginselen mbt. het behoud en het beheer van de gemeenschappelijke delen", Larcier 2011 (te verschijnen oktober/november), heb ik een hoofdstuk aan deelverenigingen besteed. De inhoudt is o.a. gebaseerd op de stellingen van Meester R. Timmermans en Meester V. Sagaert.

[float]

Ja, ik heb dat ook gevraagd. Wanneer een deelvereniging overgaat tot de ontbinding en vereffening dan worden de beslissingen hierna genomen door de hoofdvereniging. De delen zouden particulier blijven. De andere deelverenigingen blijven gewoon bestaan.

[Luc]

....
In mijn boek " gedwongen appartementsmede-eigendom, basisbeginselen mbt. het behoud en het beheer van de gemeenschappelijke delen", Larcier 2011 (te verschijnen oktober/november), heb ik een hoofdstuk aan deelverenigingen besteed. De inhoudt is o.a. gebaseerd op de stellingen van Meester R. Timmermans en Meester V. Sagaert.

Op de website van Larcier lees o.a. bij de beschrijving van dit werk:

... zulke vereniging dient het behoud en het beheer van de gemeenschappelijke delen te worden waargenomen door een syndicus, het orgaan langs waar de vereniging van mede-eigenaars naar buiten treedt. ...

Het Burgerlijk wetboek herneemt in zijn artikel 577-4 §4 de volgende tekst:

De vereniging van medeëigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen.

Wie staat in voor het beheer en behoud van de gemeenschappelijke delen en is dus rechtstreeks verantwoordelijk tegenover de mede-eigenaars ervan:
- de VME ?
- de syndicus ?

Is de syndicus verantwoordelijk tegenover de VME?

[Luc]

... U meldt dat de basisakte van 1979 voldoet aan de wetgeving inzake deelvme's. Ik denk dat dit niet zo is. M.i. is er voor jullie gebouw momenteel maar één basisakte die thans stelt dat de groep van gebouwen juridisch één geheel betreft wat betekent dat er momenteel slechts één VME bestaat.
...

Treed ik volledig bij, mij steunend op een recent vonnis over een analoog onroerend goed met 6 toegangen, gegroepeerd in twee blokken met op het ondergronds niveau één parking onder de gebouwen, gelegen op één onverdeeld kalvel.

De Vrederechter heeft uitdrukkelijk gesteld dat het hier gaat om één gebouw met zes bovengrondse toegangen voor de bewoners en één ondergrondse voor de voertuigen.

[Pedro]

Wie staat in voor het beheer en behoud van de gemeenschappelijke delen en is dus rechtstreeks verantwoordelijk tegenover de mede-eigenaars ervan:
- de VME ?
- de syndicus ?

Is de syndicus verantwoordelijk tegenover de VME?

Zoals aangehaald treedt de VME via een organieke vertegenwoordiger, zijnde de syndicus, naar buiten. M.a.w. de syndicus handelt in naam en voor rekening van de VME.
Tenzij de syndicus zijn mandaat overtreedt of zijn bevoegdheid te buiten gaat, worden alle handelingen die hij voor de VME stelt, geacht te zijn gedaan voor rekening van de VME wat inhoudt dat de VME aansprakelijk zal worden gehouden wanneer door nalatigheid en/of fouten gemaakt door haar organieke vertegenwoordiger schade en/of nadelige gevolgen ontstaan. Dit tenzij de VME middels AV de foutieve handelingen tot de hare zou maken, wat i.c. mogelijk is.

Op zijn beurt is de syndicus op basis van de regels van lastgeving verantwoordelijk tegenover zijn lastgever.

Lijdt de lastgever door fouten van haar lasthebber schade/nadelige gevolgen, dan komt het de AV toe om te beslissen om regres uit te oefenen op haar lasthebber.
O.a. betreffende het instellen van een (beroeps)aansprakelijkheidsvordering tegen haar syndicus.

[float]

... U meldt dat de basisakte van 1979 voldoet aan de wetgeving inzake deelvme's. Ik denk dat dit niet zo is. M.i. is er voor jullie gebouw momenteel maar één basisakte die thans stelt dat de groep van gebouwen juridisch één geheel betreft wat betekent dat er momenteel slechts één VME bestaat.
...

Treed ik volledig bij, mij steunend op een recent vonnis over een analoog onroerend goed met 6 toegangen, gegroepeerd in twee blokken met op het ondergronds niveau één parking onder de gebouwen, gelegen op één onverdeeld kalvel.

De Vrederechter heeft uitdrukkelijk gesteld dat het hier gaat om één gebouw met zes bovengrondse toegangen voor de bewoners en één ondergrondse voor de voertuigen.

Mijn basisakte is ook van 1977. Hierin staat dat elk gebouw de jure en de facto als zelfstandig eigendom moet aanzien worden.
De vragensteller moet dus ofwel zijn basisakte eens online zetten ofwel grondig doornemen.

[observer-old]

@ float
Maar een basisakte van 1977 kan moeilijk weet hebben van een wet in 2010 die de installatie en de werlking van deelverenigingen toelaat, volgens mij moet de hoofdvereniging toch met 4/5e van een AV desnoods formeel bevestigen, alhoewel ik deelverenigingen ken die officieel bestaan en zelfs ingeschreven zijn in het KBO gelet op de wet van 1994, uiteraard opgeschort met arrest 2004.....kunnen deze nu verder opereren, en is er al dan neen een beslissing van de AV van de hoofdvereniging nodig ?

[pagan23]

Ik heb me blijkbaar verkeerd uitgelegd. Ik bedoelde niet dat er deel-VME in de basisakte beschreven zijn of dat er aparte ondersplitsingsaktes zijn. Onze basisakte is van 1979, en het concept van deelverenigingen bestond uiteraard in de wet toen nog niet.

Het enigste wat ik bedoelde is dat als je de basisakte leest, je uit de "geest van de basisakte" kunt afleiden dat het de bedoeling was dat elk van de aparte app-blokken autonoom moet kunnen beslissen en zijn eigen lasten moet dragen. En ik vind het eigenaardig dat dergelijk beslissingsrecht, beschreven in de basisakte, door een wet zomaar kan beperkt worden.

Om onze autonomie terug te bekomen, zouden wij een 4/5de meerderheid nodig hebben op de AV van alle 30 eigenaars om DV'n met rechtspersoonlijkheid op te richten. En die hebben we niet.

Ik zou het eerlijker vinden als onze basisakte MOET ('geest van de basisakte') omgezet worden naar basisakte voor een hoofd-VME met 6 deel-VME's met RP. Anderen zouden dan 4/5de meerderheid nodig hebben om de DV'n op te heffen. Zo denk ik er toch over. Wat vinden jullie?

PS. Ik heb mijn basisakte in pdf-formaat. Kan ik deze in bijlage hier toevoegen, of waar kan ik deze online zetten?

[pagan23]

Treed ik volledig bij, mij steunend op een recent vonnis over een analoog onroerend goed met 6 toegangen, gegroepeerd in twee blokken met op het ondergronds niveau één parking onder de gebouwen, gelegen op één onverdeeld kalvel.

De Vrederechter heeft uitdrukkelijk gesteld dat het hier gaat om één gebouw met zes bovengrondse toegangen voor de bewoners en één ondergrondse voor de voertuigen.

Ik zou dit vonnis graag eens willen lezen. Kunt u mij zeggen waar ik dit online kan vinden?

Alvast bedankt.

Mijn basisakte is ook van 1977. Hierin staat dat elk gebouw de jure en de facto als zelfstandig eigendom moet aanzien worden.

Zelfstandig met eigen beslissingsrecht? Met of zonder oprichting van deelverenigingen sinds de nieuwe wet?

[float]

Je kunt je basisakte uploaden op http://www.filefactory.com/" onclick="window.open(this.href);return false;

Ik zou ook graag dat vonnis willen lezen.

Mijn inziens blijven de deelverenigingen bestaan ook al zijn de statuten niet aangepast aan de wet van 2010. De hoofdvereniging zal de statuten moeten coördineren zodat deze zijn aangepast aan de wet, zonder dat zij de bevoegdheid heeft om de deelvereniging met rechtspersoonlijkheid op te heffen. De statuten voorzagen namelijk reeds deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid.

Het stelsel conformeert met de nieuwe wettelijke bepalingen:
"Wanneer voor bestaande splitsingen in de basisakte een regime van deelvereniging van mede-eigenaars was voorzien, dan werd dit ingevolge het cassatiearrest van 3 juni 2004 geacht
slechts een feitelijke vereniging zonder rechtspersoonlijkheid te vormen.
Onder toepassing van de vernieuwde Appartementswet verkrijgt deze, voor zover de formule in de statuten niet strijdig is met de nieuwe wettelijke bepalingen, de rechtspersoonlijkheid van rechtswege, maar men moet zich hoeden voor simplificatie.
In de praktijk worden de mede-eigenaars immers geconfronteerd met een nieuwe situatie, waaraan zij zich dienen aan te passen; het lijkt derhalve aangewezen dat de mede-eigenaars van de hoofdvereniging van mede-eigenaars met het oog op de doorstart van het regime van ondersplitsing in een buitengewone algemene vergadering samenkomen om de draagwijdte van de ondersplitsing te bespreken, de effectieve ontstaanswijze van de deelvereniging te formaliseren (bijvoorbeeld met aanvang bij een nieuwe kalenderjaar) en bovendien zaken van praktisch belang te regelen, zoals de afsluiting van de rekeningen van het lopende werkingsjaar, het afbakenen van ieders bevoegdheid naar de toekomst, het kiezen van een syndicus voor de deelvereniging, al dan niet dezelfde als deze van de hoofdvereniging van mede-eigenaars, en dergelijke." (R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 824.)

Het stelsel conformeert niet met de wettelijke bepalingen:
"Wanneer de statuten ondersplitsing hebben voorzien, waarvan de strekking strijdig is met de nieuwe wettelijke bepalingen (bijvoorbeeld ontbreekt bij een groep van drie gebouwen een hoofdvereniging van mede-eigenaars), dan dient, zelfs al is artikel 577-3, vierde lid B.W. van dwingend recht, de algemene vergadering van de hoofdvereniging van mede-eigenaars de statuten in
overeenstemming te brengen met de wet, inzonderheid afwijkingen schrappen en aanvullingen toevoegen waar nodig. De beslissing dient genomen met 4/5 van de stemmen." (R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 825.)

Inderdaad, elke deelvereniging bij ons is zelfstandig met eigen beslissingsrecht. Eigen AV, RME, syndicus, commissaris, boekhouding, etc. Zonder oprichting van deelvereniging sinds de nieuwe wet.
Enkel de deelvereniging met RP kan met eenparigheid zichzelf opheffen. Geen enkele andere VME is daarvoor bevoegd.

[Luc]

Je kunt je basisakte uploaden op http://www.filefactory.com/" onclick="window.open(this.href);return false;

Persoonlijk gebruik ik geen torrent software of sofware die een torrent optie heeft (wat hier het geval is), maar ik heb wel voldoende plaats beschikbaar om deze ter beschikking te stellen via een gesloten Blog.

Ik zou ook graag dat vonnis willen lezen.

Begrijp ik. Er is een publicatie gepland via het tijdschrift TAppt van dat vonnis 2011, voor de passages die een algemeen belang hebben. Een exemplaar dat voldoet aan de privacywet (namen van fysieke persoon geschrapt) is in opstelling. Het eerste vonnis van 2005 werd al gepubliceerd (TAppt 2006/2 - 446).

... Wanneer voor bestaande splitsingen in de basisakte een regime van deelvereniging van mede-eigenaars was voorzien ...

In de basisakte van mijn VME (1975) was een tijdelijke indeling in "beheersentiteiten" voorzien, feitelijk één entiteit per bouwfaze. Deze entiteiten werden op de statutair voorziene wijze afgeschaft op 01.01.1980 (laatste voorlopige oplevering op 01.12.1979). Een kleien maar invloedrijke groep van mede-eigenaars tracht sinds 2006 die entiteiten als autonome VME te reactiveren, om de milieuwetgeving te kunnen omzeilen (waarbij ik mij zacht uitdruk).