aanpassing statuten aan nieuwe wetgeving

[pagan23]

Naar aanleiding van de nieuwe wetgeving wordt er in ons appartementenkompleks een VME opgericht voor het hele kompleks. Tot heden zijn er in het kompleks altijd 6 verschillende AV'n met 6 verschillende syndici geweest, en was er nooit een overkoepelende AV of syndicus. Dit stond zo beschreven in de originele basisakte van 1979 en is nooit aangepast geweest. Zie mijn originele post hierover (http://www.juridischforum.be/forum/view ... 39&t=32604).

De bestaande basisakte zal moeten aangepast worden aan de nieuwe wetgeving. Er wordt gekozen om 1 enkele VME, zonder deelverenigingen, op te richten voor het hele appartementenkompleks.

Voor bepaalde gemeenschappelijke delen (ingang + trap waar slechts enkele mede-eigenaars toegang tot hebben) staat in de originele tekst:
- slechts enkele van de eigenaars zijn bevoegd voor het beheer ervan
- enkel deze eigenaars hebben een aandeel in dit gemene deel en moeten dus de kosten / lasten dragen

Men wilt in de nieuwe VME dat het beheer en de kosten van ALLE gemeenschappelijke delen toekomt aan ALLE mede-eigenaars.

1. Vereist dit een verandering van de aandelen in de nieuwe basisakte?
2. Met welke meerderheid moet de AV een nieuwe basisakte (al dan niet met verandering van aandelen) stemmen?
3. Als de nieuwe basisakte wordt weggestemd op de AV, kan de AV dan nog beslissingen nemen over bv:

• - uit te voeren werken (renoveren van alle balkons)

• - goedkeuring van een minimumbedrag voor mededinging

• Moeten immers de nieuwe aandelen niet eerst gekend zijn?

[Luc]

De bestaande basisakte zal moeten aangepast worden aan de nieuwe wetgeving. Er wordt gekozen om 1 enkele VME, zonder deelverenigingen, op te richten voor het hele appartementenkompleks.

Uw basisakte dateert van 1979 (de wet van 1924).
Uw basisakte werd niet aangepast op 01.08.1995 aan de wet van 1994, die de deelverenigingen afschafte.

De wet van 2010 heeft de deelverenigingen terug mogelijk gemaakt in twee varianten:
- met rechtspersoonlijkheid.
- zonder rechtspersoonlijkheid.

De hoofdVME dient geactiveerd, via een eerste convocatie van de AV.
Zij dient ONMIDDELIJK te bepalen voor welk statuut word gekozen:
- al dan niet deelverenigingen
- zo ja, al dan niet met rechtspersoonlijkheid.
- zo neen, hoe de verdeling van de kosten gebeurt (nuttigheidcriterium toepassen?)

Zo de AV niets beslist is het wettelijk systeem (= ZONDER deelverenigingen en MET pro rata verdeling van alle kosten) van toepassing.

Het lijkt me dat in uw geval de doelstelling van de oorspronkelijke basisakte het best kunnen verwezenlijkt worden via deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid.

Vraag: staan alle gebouwen op éénzelfde kadastraal kavel (dwz is de grond gemeen aan alle ME van alle gebouwen)?

[float]

Ik volg die redenering niet voor wat betreft het geval wanneer de AV van de hoofdvereniging niet zou beslissen. Als dat systeem zou worden toegepast wordt de verdeling van de aandelen geschonden.

Volgend systeem zal van toepassing zijn:
a) Er is een 3/4 meerderheid [art. 577-7, §1, 1°, a BW] (art. 577-7, §1, 2°, f BW is enkel van toepassing in functie van de oprichting van deelverenigingen) nodig binnen de hoofdvereniging om over te kunnen gaan tot opheffing. Een bijkomende vraag is hierbij in welke mate art. 577-12 en 577-13 van toepassing zijn op uw situatie want het gaat hier misschien om een ontbinding en vereffening van een deelvereniging met rechtspersoonlijkheid. Als art. 577-12 van toepassing is dan is eenparigheid vereist voor de opheffing;
b) Het systeem van algemene en bijzondere gemeenschappelijke delen wordt ook opgeheven met als gevolg dat er slechts 1 soort gemeenschappelijke delen overblijft. (3/4 meerderheid [art. 577-7, §1, 1°, a BW] - art. 577-7, §1, 2°, f BW is enkel van toepassing in functie van de oprichting van deelverenigingen);
c) Met als gevolg dat ofwel een grondige hervorming van de aandelen dient besproken te worden waarbij men alleen rekening kan houden met het nuttigheidscriterium ofwel kan men de aandelen die van toepassing waren bij het systeem met bijzonder gemene delen overnemen en van toepassing verklaren met toepassing van het nuttigheidscriterium. (eenparigheid vereist [art. 577-7, §3 BW])
d) Stemming over de nieuwe statuten vereist een 4/5 meerderheid [art. 577-7, §1, 2°, a BW]

Er zijn dus verschillende stemrondes en niet 1 stemronde waarin alles wordt samen geplaatst.

Er moet wel op voorhand onderzocht worden of uit de huidige stand van de wetgeving kan afgeleid worden of uw deelverenigingen al dan niet rechtspersoonlijkheid hebben.
Bovendien moet ook bekeken worden of er geen contractuele schadevergoedingen veroorzaakt worden door de opheffing van de deelverenigingen.

Als de basisakte wordt weggestemd dan blijft de situatie bij het oude. Als er geen rechtspersoonlijkheid is voor de deelverenigingen dan moet de hoofdvereniging beslissen. Als er wel rechtspersoonlijkheid is, dan mogen de deelverenigingen beslissen wanneer dit tot hun bevoegdheid hoort. Het onderscheid tussen de algemene en bijzondere delen zal opgesomd zijn in uw basisakte en/of reglement van mede-eigendom.

Zoals ik ook heb vermeld in mijn vorige post: onderzoek eerst wat de gevolgen zijn van de opheffing van de deelverenigingen en neem pas dan een beslissing.
Persoonlijk zou ik dan ook een afspraak maken met een advocaat die gespecialiseerd is in mede-eigendom zodat de eventuele overgang probleemloos verloopt.

[Pedro]

Ik volg die redenering niet voor wat betreft het geval wanneer de AV van de hoofdvereniging niet zou beslissen. Als dat systeem zou worden toegepast wordt de verdeling van de aandelen geschonden.

Volgend systeem zal van toepassing zijn:
a) Er is een 3/4 meerderheid [art. 577-7, §1, 1°, a BW] (art. 577-7, §1, 2°, f BW is enkel van toepassing in functie van de oprichting van deelverenigingen) nodig binnen de hoofdvereniging om over te kunnen gaan tot opheffing. Een bijkomende vraag is hierbij in welke mate art. 577-12 en 577-13 van toepassing zijn op uw situatie want het gaat hier misschien om een ontbinding en vereffening van een deelvereniging met rechtspersoonlijkheid. Als art. 577-12 van toepassing is dan is eenparigheid vereist voor de opheffing;
b) Het systeem van algemene en bijzondere gemeenschappelijke delen wordt ook opgeheven met als gevolg dat er slechts 1 soort gemeenschappelijke delen overblijft. (3/4 meerderheid [art. 577-7, §1, 1°, a BW] - art. 577-7, §1, 2°, f BW is enkel van toepassing in functie van de oprichting van deelverenigingen);
c) Met als gevolg dat ofwel een grondige hervorming van de aandelen dient besproken te worden waarbij men alleen rekening kan houden met het nuttigheidscriterium ofwel kan men de aandelen die van toepassing waren bij het systeem met bijzonder gemene delen overnemen en van toepassing verklaren met toepassing van het nuttigheidscriterium. (eenparigheid vereist [art. 577-7, §3 BW])
d) Stemming over de nieuwe statuten vereist een 4/5 meerderheid [art. 577-7, §1, 2°, a BW]

Er zijn dus verschillende stemrondes en niet 1 stemronde waarin alles wordt samen geplaatst.

Er moet wel op voorhand onderzocht worden of uit de huidige stand van de wetgeving kan afgeleid worden of uw deelverenigingen al dan niet rechtspersoonlijkheid hebben.
Bovendien moet ook bekeken worden of er geen contractuele schadevergoedingen veroorzaakt worden door de opheffing van de deelverenigingen.

Als de basisakte wordt weggestemd dan blijft de situatie bij het oude. Als er geen rechtspersoonlijkheid is voor de deelverenigingen dan moet de hoofdvereniging beslissen. Als er wel rechtspersoonlijkheid is, dan mogen de deelverenigingen beslissen wanneer dit tot hun bevoegdheid hoort. Het onderscheid tussen de algemene en bijzondere delen zal opgesomd zijn in uw basisakte en/of reglement van mede-eigendom.

Zoals ik ook heb vermeld in mijn vorige post: onderzoek eerst wat de gevolgen zijn van de opheffing van de deelverenigingen en neem pas dan een beslissing.
Persoonlijk zou ik dan ook een afspraak maken met een advocaat die gespecialiseerd is in mede-eigendom zodat de eventuele overgang probleemloos verloopt.

Ongeacht of de bestaande akte thans al dan niet voldoet aan de voorwaarde om te kunnen stellen dat er momenteel volgens die akte deelverenigingen met RP zouden bestaan, wat overigens in doorstart sowieso een beslissing van de plenaire vergadering vereist aangezien er zakenrechtelijk teveel wijzigingen zullen gebeuren, lijkt het me misschien aangewezen om eerst te gaan bepalen hoe, wanneer en door wie er een plenaire vergadering (dus van gans het complex) gaat worden samengeroepen.

Ik leid immers uit de info van poster af dat in de praktijk de hoofdvereniging niet bestuurd wordt, m.a.w. er is geen syndicus voor de enige wettelijke vereniging die er momenteel is. Er zijn wel 6 syndici voor de op dit moment ongeldig gecreëerde deelverenigingen.

In de praktijk lijkt het mij dat enkele eigenaars in aanstelling van een voorlopige syndicus voor de hoofdvereniging vooreerst de vrederechter dienen te vatten, niet?

[float]

Als we uitgaan van de premisse dat de AV zal beslissen om die deelverenigingen te schrappen, dan zullen er inderdaad vele wijzigingen tot stand moeten komen. Momenteel lijken er wel reeds bijzondere en algemene delen te zijn. Een AV van de hoofdvereniging zal sowieso moeten plaatsvinden, maar dan moet wel iedereen weten waarover ze stemmen en welke gevolgen het afschaffen van die deelverenigingen tot gevolg hebben.

Het huidige stelsel voldoet niet aan de wettelijke bepalingen, maar daaruit volgt mijn inziens niet dat de deelverenigingen onregelmatig zouden zijn. De AV van de hoofdvereniging zal beslissingen moeten nemen om de statuten in regel te brengen.

Inderdaad, als er momenteel geen syndicus is bij de hoofdvereniging dan lijkt de snelste en goedkoopste oplossing een voorlopig syndicus. Een kostelijke oplossing is zelf een AV te organiseren, maar dan zullen die allemaal aangetekend moeten verstuurd worden tenzij zij allemaal individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk instemmen om de uitnodiging op een andere manier te ontvangen.

[Pedro]

Inderdaad, als er momenteel geen syndicus is bij de hoofdvereniging dan lijkt de snelste en goedkoopste oplossing een voorlopig syndicus. Een kostelijke oplossing is zelf een AV te organiseren, maar dan zullen die allemaal aangetekend moeten verstuurd worden tenzij zij allemaal individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk instemmen om de uitnodiging op een andere manier te ontvangen.
Dit lijkt me nu juist het probleem. Wie gaat de vergadering bijeenroepen als er geen syndicus is? De wet voorziet m.i.nergens dat wanneer er geen syndicus is, dat eigenaars zonder tussenkomst van de rechter dit kunnen doen. De wet voorziet alleen dat min. 20% van de eigenaars zelf een vergadering kunnen bijeenroepen als de syndicus dit na vraag van die eigenaars weigert te doen. M.i. is er geen andere weg dan via de vrederechter.

[pagan23]

Dank u voor alle reacties. Ik ga in de volgende posts op enkele zaken reageren.

Ik leid immers uit de info van poster af dat in de praktijk de hoofdvereniging niet bestuurd wordt, m.a.w. er is geen syndicus voor de enige wettelijke vereniging die er momenteel is. Er zijn wel 6 syndici voor de op dit moment ongeldig gecreëerde deelverenigingen.

Dit was ik vergeten in mijn originele post.

Begin dit jaar hebben enkele mede-eigenaars het initiatief genomen om een vergadering te organiseren voor alle ME. In hoeverre dat dit een echt wettelijke AV is weet ik niet, maar er is beslist (met een soort van stemming) om een syndicus voor deze hoofd-VME aan te stellen. Of dat deze aanstelling wettelijk correct is verlopen weet ik ook niet. Mijn ouders zegden dat het een heel chaotische vergadering was met veel roepen en tieren. Een echte stemming (met ja, neen of onthouding) is er niet geweest, maar toch zou een syndicus gekozen zijn.

Enkele weken geleden hebben mijn ouders van deze nieuw aangestelde syndicus bericht gekregen via een brief dat er een AV is begin november. De agendapunten zullen we binnenkort weten, maar ik denk dat het onder andere zal gaan over de vernieuwde basisakte, renovaties aan de balkons en het minimumbedrag voor mededinging.

Daarom mijn 3 gestelde vragen in de originele post hierboven om te weten wat onze mogelijkheden zijn.

Inderdaad, als er momenteel geen syndicus is bij de hoofdvereniging dan lijkt de snelste en goedkoopste oplossing een voorlopig syndicus. Een kostelijke oplossing is zelf een AV te organiseren, maar dan zullen die allemaal aangetekend moeten verstuurd worden [...]

Waarom is dit een kostlijke oplossing?
Is de vergadering van begin dit jaar een wettelijke AV? Er zijn toen geen aangetekende brieven of zo verstuurd.

[pagan23]

Nog eventjes het volgende er bij vermelden.

De mede-eigenaars die op eigen initiatief de vergadering hebben georganiseerd begin dit jaar, deden dit met een bepaald doeleinde.

- al enkele jaren wil men de 20 (privatieve) balkons renoveren, maar nooit is men tot een unanieme overeenkomst gekomen
- in 1 van de app-blokken zijn er verschillende verstopping geweest in de waterleidingen; de kosten voor de werken werden dan verdeeld tussen de 6 ME van dat blok
- enkele van de 6 huidige syndici willen af van hun job en de verantwoordelijkheid

Om deze "problemen" op te lossen willen enkele ME daarom 1 hoofd-VME met 1 syndicus zonder deelverenigingen, waarbij de AV beslissingsrecht heeft over ALLE gemeenschappelijk delen. Er kan dan gestemd worden over de balkons zonder dat er unanimiteit moet zijn (denk ik) en de kosten voor (dringende) werken in 1 app-blok kunnen gedeeld worden door alle 30 ME, ipv 6, van het ganse kompleks.

Spijtig genoeg zijn er vele ME die de initiatiefnemers volgen, al dan niet blindelings zonder de echte gevolgen te kennen.

Er is momenteel een meerderheid van ongeveer 3/5de die dit soort van VME wilt.

[pagan23]

Zij dient ONMIDDELIJK te bepalen voor welk statuut word gekozen:
- al dan niet deelverenigingen

Zoals ik hierboven schreef, is er een meerderheid van 3/5de tegen een deelvereniging.

Wat ik dus met zekerheid moet weten, is of dat onze deelverenigingen nog bestaan of niet. U zegt neen, iemand anders zei ja.

Het lijkt me dat in uw geval de doelstelling van de oorspronkelijke basisakte het best kunnen verwezenlijkt worden via deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid.

Waarom zonder RP? Ik dacht juist dat met RP meer logisch is. Beslissingen genomen in een DV zonder RP moeten bekrachtigd worden door de AV van de hoofd-VME. Echt autonoom zijn deze dus niet.

Vraag: staan alle gebouwen op éénzelfde kadastraal kavel (dwz is de grond gemeen aan alle ME van alle gebouwen)?

Uit de basisakte: grond van gans het kompleks is verdeeld over de 30 app'n en 28 garages, uitgedrukt in 10,000sten.

De grond is trouwens het enigste dat verdeeld is over alle ME. De gemeenschappelijke delen in een blok (bv trap) zijn verdeeld over de 6 ME van het blok.

[pagan23]

Persoonlijk zou ik dan ook een afspraak maken met een advocaat die gespecialiseerd is in mede-eigendom zodat de eventuele overgang probleemloos verloopt.

Vorige week ben ik al eens naar de jurist van het OCMW gegaan voor een gratis advies. Ik ben ook van plan om eens naar een notaris te gaan. Maar als ik dan nog niet genoeg weet, zal ik inderdaad een advokaat zoeken die gespecialiseerd is in deze materie.

[pagan23]

Dit lijkt me nu juist het probleem. Wie gaat de vergadering bijeenroepen als er geen syndicus is? De wet voorziet m.i.nergens dat wanneer er geen syndicus is, dat eigenaars zonder tussenkomst van de rechter dit kunnen doen. De wet voorziet alleen dat min. 20% van de eigenaars zelf een vergadering kunnen bijeenroepen als de syndicus dit na vraag van die eigenaars weigert te doen. M.i. is er geen andere weg dan via de vrederechter.

Dit wist ik niet.

Is de gehouden vergadering van begin dit jaar dan niet rechtsgeldig? Wat betekent dit voor de syndicus die is aangesteld en de AV die hij heeft ingeroepen begin november?

[pagan23]

De hamvraag is dus: bestaan de 6 AV met 6 syndici vandaag nog als 6 DV, met of zonder RP.

Dit is belangrijk om weten met de huidige verdeeldheid tussen alle mede-eigenaars: 3/5de tegen 2/5de.

Er is immers een 4/5de meerderheid nodig om:
- ze terug op te richten, als ze niet meer bestaan
- ze op te heffen, in het andere geval (of is het 3/4de?)

Wie moet in geval van DV zonder RP de kosten betalen voor werken aan gemene delen van deze DV? Alle mede-eigenaars, of enkel deze van de DV zonder RP?

[Luc]

Het thema van de deelverenigingen staat op de agenda van de Dag van de Mede-eigenaar 2011, welke nu zaterdag 15.10.2010 doorgaat te Edegem.
Het onderwerp wordt behandeld door een gekende specialist, juridisch assessor bij het BIV. ik vermoed dat je vragen er zullen beantwoord worden.

In ieder geval zal ik, zo mogelijk, gerichte vragen stellen aan de spreker.

Want in mijn VME (zes gebouwen - één tweetalige basisakte) wil men één deelvereniging per groep van 3 gebouwen oprichten, onder de mom dat het complex in twee fazen van 3 gebouwen werd opgericht, met een tussenspanne van twee jaar.

[float]

1. Het is niet omdat op dat moment die mede-eigenaars een AV hebben georganiseerd dat deze op de correcte manier is gebeurd. In principe moet dat aangetekend, dus elke mede-eigenaar x bedrag aangetekend schrijven. De enige manier zoals Pedro aanhaalt is een syndicus aan te stellen via de vrederechter.
De beslissingen van de AV, zelfs al is de AV ongeldig, blijven geldig aangezien de termijn van 4 maanden reeds overschreden is.
2. Er zijn reeds bijzondere en algemene gemeenschappelijke delen en de constructie van het gebouw voldoet aan de voorwaarden voor deelverenigingen, dus er is de facto sprake van deelverenigingen. Als er bij elke deelvereniging een RME, syndicus en AV is dan zou dit mijn inziens ook kunnen verantwoorden dat er rechtspersoonlijkheid is.
3. Een jurist bij het OCMW is bij deze complexe situatie af te raden. Die worden hier niet dagelijks mee geconfronteerd. Een notaris is al een iets betere keuze, maar toch best een jurist/advocaat die bijna dagdagelijks hiermee bezig is.
4. De AV van de hoofdvereniging moet ingrijpende wijzigingen uitvoeren wanneer zij de deelverenigingen wensen op te heffen. Het maakt eigenlijk niet uit of uw DV al dan niet rechtspersoonlijkheid heeft voor de verdeling van de kosten. De kosten zullen ten laste blijven van de leden van de DV. Ze komen pas ten laste van de hele VME wanneer ook de verdelingsregels worden gewijzigd.

[pagan23]

4. De AV van de hoofdvereniging moet ingrijpende wijzigingen uitvoeren wanneer zij de deelverenigingen wensen op te heffen. Het maakt eigenlijk niet uit of uw DV al dan niet rechtspersoonlijkheid heeft voor de verdeling van de kosten. De kosten zullen ten laste blijven van de leden van de DV. Ze komen pas ten laste van de hele VME wanneer ook de verdelingsregels worden gewijzigd.

De juridische beschrijving van de 5 app-blokken in de basisakte van 1979 voldoet inderdaad volledig aan het concept van deelverenigingen die nu in de wet staan ingeschreven.

Rechtspersoonlijkheid is betwistbaar, maar wel belangrijk. Als DV met RP, en eigen AV en syndicus, behouden we exclusief beslissingsrecht voor alles in onze blok van 6 app'n. Of vergis ik mij?

Beslissingen van een DV zonder RP moeten nog bekrachtigd worden op de AV van hoofd-VME. Bekrachtiging betekent stemming houden met de juiste meerderheid?

Kan men in een basisakte het volgende laten inschrijven: voor bijzonder gemeenschappelijke delen mogen enkel de mede-eigenaars met het exclusief gebruiksnut van die gemeenschappelijke delen, agendapunten over deze gemene delen op de agenda van AV plaatsen en mogen ook enkel zij meedoen aan een stemming hierover. In de veronderstelling dat onze DV'n toch niet meer zouden bestaan, en we niet de juiste meerderheid hebben op de AV om ze op te richten, hebben we zo toch het beslissingsrecht over onze blok.