If it walks and talks like a duck, it is a duck...

[Helix]

If it walks like a duck, talks like a duck, smells like a duck and acts like a duck, it's a duck!


Dat is de slogan waaronder we met een aantal mede-eigenaars de handen in elkaar hebben geslagen. Helaas is die slogan voor een rechter niet voldoende. We laten in het midden of we bij ons te maken hebben met een uit de hand gegroeide situatie, wanbeleid of ronduit fraude. Wat we wel met zekerheid weten: er klopt iets niet in onze residentie. De Red Flags van ncim (http://ymlp.com/z7vTTF" onclick="window.open(this.href);return false; en http://ymlp.com/zz4SNm" onclick="window.open(this.href);return false;) knipperen bij ons roodgloeiend.

Op dit forum is zeer veel interessante info te vinden, maar hoe regel je alles in de praktijk? Vrederechter, advokaat, boekhouder om rekeningen na te zien... ale mogelijkheden zijn duidelijk, tot je het in de praktijk wil omzetten. Een advocaat wil (terecht) zwart op wit bewijs voor hij naar de rechter stapt. Dus hebben we een nazicht van de rekeningen nodig door een boekhouder. Die wil betaald worden natuurlijk. En de syndicus staat al helemaal niet te springen om de boeken open te leggen.

Met andere woorden: klopt het dat je in een "it's a duck" verhaal één (of meerdere) eigenaars nodig hebt die gek en gedreven genoeg zijn om alles uit te pluizen en de kosten op zich te nemen? Want zelfs als je zeker bent van je zaak, dan lijkt het er op dat de risico's (kosten, mentale stress) niet altijd groter zijn dan de opbrengsten. Zelfs al gaat het om meer dan €1.500 per kavel per jaar. Dus puur economisch gezien stop je misschien beter de zaak, maar het rechtvaardigheidsgevoel in ons team zegt dat we moeten doorgaan.

Heeft iemand hier praktisch advies over, zoals "zeker doorgaan" of "stoppen, want schaadt de gezondheid"? Excuses dat dit geen puur juridische vraag is.

[Vandebos]

Met andere woorden: klopt het dat je in een "it's a duck" verhaal één (of meerdere) eigenaars nodig hebt die gek en gedreven genoeg zijn om alles uit te pluizen en de kosten op zich te nemen?

Die heb je altijd nodig.

Als jullie een aantal twijfelachtige praktijken kunnen aantonen via de geschriften die jullie ter beschikking hebben en de syndicus weigert pertinent verdere samenwerking om vragen die mede-eigenaars hebben uit te klaren, dan heb je voldoende materiaal om naar naar de vrederechter te stappen en de aanstelling van een voorlopige syndicus en nazicht van de rekeningen door een expert te verzoeken.

[observer-old]

maar quid als die voorlopige syndicus enkel oren heeft voor de groepen die aan de basis liggen van het probleem, en daarbij gesteund worden door vonnissen waarmee je alle kanten, uit kan ?

Ik zou zeggen " zeker doorgaan ", maar het riskeert je de gezondheid te schaden, maar je porte-monnaie nog veel meer.Maar van dat rechtvaardigheidsgevoel kan ik meespreken....ik had bewijs van fraude in handen, mijn advokaat wilde het niet gebruiken, met een smoesje dat in 2009 er nog geen verplichte boekhouding was ( bedoeld, dubbele boekhouding), de rechter heeft een vonnis geveld die mij het zwijgen oplegde ' als de rekeningen nagezien worden door een externe accountant, zullen ze wel juist zijn ', maar die externe accountant heeft afgehaakt voor redenen " beroepsgeheim ", een door de vrederechter aangestelde accountant geeft wel toe dat er van de boekhouding niet veel correct is....daarom wordt een een syndicus ad hoc aangesteld....die enkel oren heeft naar....

uw bericht geeft me alvast de moed om voort te doen

[Luc]

If it walks like a duck, talks like a duck, smells like a duck and acts like a duck, it's a duck!
(...)
Met andere woorden: klopt het dat je in een "it's a duck" verhaal één (of meerdere) eigenaars nodig hebt die (...) gedreven genoeg zijn om alles uit te pluizen en de kosten op zich te nemen? Want zelfs als je zeker bent van je zaak, dan lijkt het er op dat de risico's (kosten, mentale stress) niet altijd groter zijn dan de opbrengsten. Zelfs al gaat het om meer dan €1.500 per kavel per jaar. Dus puur economisch gezien stop je misschien beter de zaak, maar het rechtvaardigheidsgevoel in ons team zegt dat we moeten doorgaan.

Doorgaan: ja, maar steeds zeer rationeel blijven en je tijd nemen.

Persoonlijk verwijs ik meestal naar het adagio "waar rook is, is vuur" ofwel naar de mogelijke behandelingswijzen van een kleine rotte plek op één appel in de één mand van van grote voorraad. Als men niet doet wordt uiteindelijk de volledige mand rot (en de appels in de manden daarrond).

Heeft iemand hier praktisch advies over, zoals "zeker doorgaan" of "stoppen, want schaadt de gezondheid"? Excuses dat dit geen puur juridische vraag is.

Vooraleer men die weg volgt dient men zich goed voor te bereiden en zijn tijd nemen. Als je fysiek niet in orde bent, zal dat problemen geven. De psychosomatische stress kan uiteindelijk je fysieke schade berokkenen. Dat vergt dus een regelmatige checkup, als je iets ouder bent, en een goede volgehouden geestelijke hygiëne. Niet enkel en alleen bezig zijn met de problematiek van je mede-eigendom, je hobby's zeker niet verwaarlozen.

Ook dien je het onderscheid tussen tactiek en strategie goed te begrijpen en in de praktijk toepassen.
Zie: http://www.leerwiki.nl/Wat_is_tactiek en http://www.leerwiki.nl/Wat_is_strategie
maar ook: http://nl.wikipedia.org/wiki/Strategisch_management.

Tot slot hoe rekening met het spreekwoord:
Wie een kuil graaft voor een ander, valt er zelf in.
Betekenis: je kan het slachtoffer worden van je eigen snode plannen
(wat ik nu zie gebeuren bij (de medewerkers van) de ex-syndicus van mijn VME)

Wees correct, betoon respect, speel op de bal en pas alleen dat toe wat mag toegepast worden tegenover jezelf.

Dat lijkt allemaal ingewikkeld maar het kan zeer beknopt uitgelegd worden. Wat ik nu niet publiek doe, omdat mijn VME midden in de concrete toepassing ervan zit.

In 2012 (zodra de wet van 2010 gestabiliseerd is, de KB gepubliceerd zijn, ... ) zullen waarschijnlijk daarrond workshops, ... georganiseerd worden door belangenverenigingen van mede-eigenaars, ... .

[Pedro]

If it walks like a duck, talks like a duck, smells like a duck and acts like a duck, it's a duck!


Dat is de slogan waaronder we met een aantal mede-eigenaars de handen in elkaar hebben geslagen. Helaas is die slogan voor een rechter niet voldoende. We laten in het midden of we bij ons te maken hebben met een uit de hand gegroeide situatie, wanbeleid of ronduit fraude. Wat we wel met zekerheid weten: er klopt iets niet in onze residentie. De Red Flags van ncim (http://ymlp.com/z7vTTF" onclick="window.open(this.href);return false; en http://ymlp.com/zz4SNm" onclick="window.open(this.href);return false;) knipperen bij ons roodgloeiend.

Op dit forum is zeer veel interessante info te vinden, maar hoe regel je alles in de praktijk? Vrederechter, advokaat, boekhouder om rekeningen na te zien... ale mogelijkheden zijn duidelijk, tot je het in de praktijk wil omzetten. Een advocaat wil (terecht) zwart op wit bewijs voor hij naar de rechter stapt. Dus hebben we een nazicht van de rekeningen nodig door een boekhouder. Die wil betaald worden natuurlijk. En de syndicus staat al helemaal niet te springen om de boeken open te leggen.

Met andere woorden: klopt het dat je in een "it's a duck" verhaal één (of meerdere) eigenaars nodig hebt die gek en gedreven genoeg zijn om alles uit te pluizen en de kosten op zich te nemen? Want zelfs als je zeker bent van je zaak, dan lijkt het er op dat de risico's (kosten, mentale stress) niet altijd groter zijn dan de opbrengsten. Zelfs al gaat het om meer dan €1.500 per kavel per jaar. Dus puur economisch gezien stop je misschien beter de zaak, maar het rechtvaardigheidsgevoel in ons team zegt dat we moeten doorgaan.

Heeft iemand hier praktisch advies over, zoals "zeker doorgaan" of "stoppen, want schaadt de gezondheid"? Excuses dat dit geen puur juridische vraag is.

In dit soort zaken treed ik regelmatig als bemiddelaaar dan wel als gerechtsdeskundige op. Het eerste is het meest aangewezen, doch dan is de medewerking van alle partijen noodzakelijk. Binnen deze hypothese zorg ik ervoor dat de syndicus wordt aangeschreven, waarbij hij op zijn rechten en plichten wordt gewezen, dusdanig ik de boekhouding en alle relevante stukken kan inkijken. Op basis daarvan wordt dan een verslag opgemaakt en wordt aan de cliënt advies gegeven aangaande eventuele acties die kunnen worden ondernomen. In het geval de syndicus niet meewerkt, belandt men in hypothese 2, waarbij één of meerdere eigenaars via de rechtbank om de aanstelling van een gerechtsdeskundige verzoeken. Op dat ogenblik is de syndicus verplicht om mee te werken en alle bescheiden 'open te leggen'. Doet hij dit niet, dan wordt dit dat aan de rechter gemeld, die dan op basis van het Ger.W. de conclusies trekt die hij nodig acht, wat in 9 op de 10 gevallen tot gevolg heeft dat de VME en/of de syndicus wordt veroordeeld. Zonder te willen veralgemenen, maar wat in aanstelling van een gerechtsdeskundige dikwijls voorkomt is het gegeven dat een accountant/boekhouder wordt aangesteld waarbij dan in de meeste gevallen blijkt dat deze totaal niet weet hoe een gedwongen mede-eigendom, en dus ook niet het financieel beleid/de verdeling van de gemeenschappelijke lasten, werkt, wat tot onbegrijpelijke verslagen leidt. Het is dus aangewezen dat de audit door iemand met kennis van zaken wordt uitgevoerd.

[Luc]

... Zonder te willen veralgemenen, maar wat in aanstelling van een gerechtsdeskundige dikwijls voorkomt is het gegeven dat een accountant/boekhouder wordt aangesteld waarbij dan in de meeste gevallen blijkt dat deze totaal niet weet hoe een gedwongen mede-eigendom, en dus ook niet het financieel beleid/de verdeling van de gemeenschappelijke lasten, werkt, wat tot onbegrijpelijke verslagen leidt. Het is dus aangewezen dat de audit door iemand met kennis van zaken wordt uitgevoerd.

Pedro heeft voor 100% gelijk.

Het KB Boekhouding zou dit moeten oplossen, maar het KB is waarschijnlijk uitgesteld tot de volgende regering en zal dus waarschijnlijk ten vroegste kunnen toegepast worden vanaf het boekjaar 2013.

[observer-old]

blijkt nu dat luc goed heeft gegokt met" kunnen toegepast worden vanaf het boekjaar 2013 "

proficiat

[Luc]

blijkt nu dat luc goed heeft gegokt met" kunnen toegepast worden vanaf het boekjaar 2013 "

Dat was geen gok, maar gebaseerd op concrete gegevens.