oprichting van vereniging van mede-eigenaars

[pagan23]

1. vooreerst ALLE mede-eigenaars van de privatieve kavels van de hoofdVME (en soms van de verkaveling zo de het gebouw gelegen is in een verkaveling) dienen akkoord te gaan.
Wat veel ruimer is dan een akkoord van 100% van alle leden van de AV. Tijdens een AV dient enkel de afgevaardigde van het kavel, welke in bezit is van een beschikkingsrecht (crf. Art. 577-6 §1 BW) JA te stemmen. In het geval van een vereiste unanimiteit van de mede-eigenaars dienen alle mede-eigenaars van alle privatieve kavels hun uitdrukkelijk akkoord te geven per authentieke akte.

Dit is enkel als een deelVME zich wil ontbinden? Voor oprichting van DV is er toch een uitzondering gemaakt op de wijziging van de aandelen in de gemeenschappelijk delen.

3. bij renovatie van de "gemeenschappelijk" gemaakte delen van de ex-deelVME zullen alle ME van de hoofdVME de renovatiekosten pro rata delen, ook deze van de deelVME. Dit vereist in feite een evenwichtige oprichting van deelVME met rechtspersoonlijkheid (dwz 5 of 0).

Tenzij er in de nieuwe basisakte van de hoofdVME specifieke verdeelsleutels voor de lasten worden voorzien. Het gaat hier immers om gemene delen van 1 blok waar ME van de andere blokken geen gebruiksnut van hebben, zelfs niet in de huidige situatie van 1 VME zonder DV'n.
De kosten voor (alle) werken aan deze "gemeenschappelijk" gemaakte delen van de ex-deelVME kunnen dan gedragen worden door de ME van die ex-deelVME. Dan is er geen nood aan die evenwichtige oprichting met 5 of geen DV'n.

5. Er dient enkel vereffend zo de DeelVME juridisch bestaat. Volgens mij bestaan de huidige deelVME in rechte NIET sinds 01.08.1995 en kunnen enkel gereactiveerd worden mits een expliciete aanpassing van de basisakte per authentieke akte.

Dat is ook wat we willen doen: oprichting van 2 DV met RP via stemming op de AV met 3/4de meerderheid; nodige aanpassingen doen aan de basisakte van hoofdVME; opstelling van 2 ondersplitsingsaktes voor de DV.

[Luc]

1. vooreerst ALLE mede-eigenaars van de privatieve kavels van de hoofdVME (en soms van de verkaveling zo de het gebouw gelegen is in een verkaveling) dienen akkoord te gaan.
Wat veel ruimer is dan een akkoord van 100% van alle leden van de AV. Tijdens een AV dient enkel de afgevaardigde van het kavel, welke in bezit is van een beschikkingsrecht (crf. Art. 577-6 §1 BW) JA te stemmen. In het geval van een vereiste unanimiteit van de mede-eigenaars dienen alle mede-eigenaars van alle privatieve kavels hun uitdrukkelijk akkoord te geven per authentieke akte.

Dit is enkel als een deelVME zich wil ontbinden? Voor oprichting van DV is er toch een uitzondering gemaakt op de wijziging van de aandelen in de gemeenschappelijk delen.

De HV dient haar akkoord te geven met ¾ van de positieve en negatieve stemmen voor de vermindering van haar gemeenschappelijke delen, ... .

- Wie zegt dat er geen ME is die bij de VR zal gaan en geen gelijk zal krijgen?
- Wat als een groep zich onthoudt en daarna bij de VR stap, wegens gebrek aan voorafgaandelijke onpartijdige informatie?
- Wat als het aantal ja stemmers kleiner is dan het aantal onthoudingen? Welke is de werkelijke draagkracht van een beslissing van deze aard? Lijkt het dan niet eerder dat deze beslissing door de strot wordt geduwd en verre van democratisch is? Zal de VR de redenering van de VME aanvaarden?

Niet vergeten dat alle ME in bezit dienen te zijn op het tijdstip van de uitnodiging:

- van alle relevante informatie, inclusief de exacte tekst van het voorstel tot wijziging van de basisakte van de HV (Art. 5776 §3 BW). Voor de informatie vermeldt de wet expliciet: “De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd.”.

- van een expliciet begrotingsvoorstel met vermelding van de impact van deze wijziging op de begroting van de komende jaren voor de HV (Art. 577-8 §4 18° BW). De wet vermeldt hier expliciet: “alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten”. Het begrip “kosten” is ruimer dan het begrip “uitgaven”.

3. bij renovatie van de "gemeenschappelijk" gemaakte delen van de ex-deelVME zullen alle ME van de hoofdVME de renovatiekosten pro rata delen, ook deze van de deelVME. Dit vereist in feite een evenwichtige oprichting van deelVME met rechtspersoonlijkheid (dwz 5 of 0).

Tenzij er in de nieuwe basisakte van de hoofdVME specifieke verdeelsleutels voor de lasten worden voorzien. Het gaat hier immers om gemene delen van 1 blok waar ME van de andere blokken geen gebruiksnut van hebben, zelfs niet in de huidige situatie van 1 VME zonder DV'n.
De kosten voor (alle) werken aan deze "gemeenschappelijk" gemaakte delen van de ex-deelVME kunnen dan gedragen worden door de ME van die ex-deelVME. Dan is er geen nood aan die evenwichtige oprichting met 5 of geen DV'n.

Het begrip "De kosten van alle werken" is niet identiek aan het begrip "de gebruikslasten".

5. Er dient enkel vereffend zo de DeelVME juridisch bestaat. Volgens mij bestaan de huidige deelVME in rechte NIET sinds 01.08.1995 en kunnen enkel gereactiveerd worden mits een expliciete aanpassing van de basisakte per authentieke akte.

Dat is ook wat we willen doen: oprichting van 2 DV met RP via stemming op de AV met 3/4de meerderheid; nodige aanpassingen doen aan de basisakte van hoofdVME; opstelling van 2 ondersplitsingsaktes voor de DV.

De uitvoering van dit alles niet zo evident, is een werk van lange adem en bevat op zich diverse mogelijke valkuilen. Wie begint aan DV met rechtspersoonlijkheid moet zich bewust zijn dat deze DV een afzonderlijke boekhouding moet voeren, een eigen ledenlijst heeft, afzonderlijke AV (op een afzonderlijk tijdstip en/of plaats), onpartijdige syndicus, onafhankelijke rekencommissaris, etc …

en … perfect een rechtszaak kan starten tegen de andere DV en/of de HV.

[Pedro]

1. vooreerst ALLE mede-eigenaars van de privatieve kavels van de hoofdVME (en soms van de verkaveling zo de het gebouw gelegen is in een verkaveling) dienen akkoord te gaan.
Wat veel ruimer is dan een akkoord van 100% van alle leden van de AV. Tijdens een AV dient enkel de afgevaardigde van het kavel, welke in bezit is van een beschikkingsrecht (crf. Art. 577-6 §1 BW) JA te stemmen. In het geval van een vereiste unanimiteit van de mede-eigenaars dienen alle mede-eigenaars van alle privatieve kavels hun uitdrukkelijk akkoord te geven per authentieke akte.

Dit is enkel als een deelVME zich wil ontbinden? Voor oprichting van DV is er toch een uitzondering gemaakt op de wijziging van de aandelen in de gemeenschappelijk delen.

3. bij renovatie van de "gemeenschappelijk" gemaakte delen van de ex-deelVME zullen alle ME van de hoofdVME de renovatiekosten pro rata delen, ook deze van de deelVME. Dit vereist in feite een evenwichtige oprichting van deelVME met rechtspersoonlijkheid (dwz 5 of 0).

Tenzij er in de nieuwe basisakte van de hoofdVME specifieke verdeelsleutels voor de lasten worden voorzien. Het gaat hier immers om gemene delen van 1 blok waar ME van de andere blokken geen gebruiksnut van hebben, zelfs niet in de huidige situatie van 1 VME zonder DV'n.
De kosten voor (alle) werken aan deze "gemeenschappelijk" gemaakte delen van de ex-deelVME kunnen dan gedragen worden door de ME van die ex-deelVME. Dan is er geen nood aan die evenwichtige oprichting met 5 of geen DV'n.

5. Er dient enkel vereffend zo de DeelVME juridisch bestaat. Volgens mij bestaan de huidige deelVME in rechte NIET sinds 01.08.1995 en kunnen enkel gereactiveerd worden mits een expliciete aanpassing van de basisakte per authentieke akte.

Dat is ook wat we willen doen: oprichting van 2 DV met RP via stemming op de AV met 3/4de meerderheid; nodige aanpassingen doen aan de basisakte van hoofdVME; opstelling van 2 ondersplitsingsaktes voor de DV.

Ontbinding (deel)vereniging vereist eenparigheid van stemmen.
Het oprichten van deelverenigingen met of zonder rechtspersoonlijkheid gebeurt met een min. 4/5de meerderheid.
Het wijzigen van de aandelen in het kader van deelverenigingen gebeurt met dezelfde meerderheid, nl. 4/5de.

[float]

Ja, inderdaad. Van waar komt die eenparigheid plots?
Roland Timmermans was van oordeel dat de particuliere gemeenschappelijke delen niet moeten worden omgezet naar algemeen particuliere delen. Sagaert oppert het omgekeerde. Wat een rechtszekerheid

[pagan23]

- Wie zegt dat er geen ME is die bij de VR zal gaan en geen gelijk zal krijgen?
- Wat als een groep zich onthoudt en daarna bij de VR stap, wegens gebrek aan voorafgaandelijke onpartijdige informatie?
- Wat als het aantal ja stemmers kleiner is dan het aantal onthoudingen? Welke is de werkelijke draagkracht van een beslissing van deze aard? Lijkt het dan niet eerder dat deze beslissing door de strot wordt geduwd en verre van democratisch is? Zal de VR de redenering van de VME aanvaarden?

Niet vergeten dat alle ME in bezit dienen te zijn op het tijdstip van de uitnodiging:

- van alle relevante informatie, inclusief de exacte tekst van het voorstel tot wijziging van de basisakte van de HV (Art. 5776 §3 BW). Voor de informatie vermeldt de wet expliciet: “De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd.”.

Het is niet de bedoeling om een beslissing door de strot van anderen te duwen. Uiteraard zal er over deze materie op een AV grondig gediscussieerd worden waarbij alle nodige en correcte informatie op tijd zal bezorgd worden. Net zoals dat zou gebeuren bv voor een stemming met 3/4de voor vernieuwingswerken aan de balkons. Pas na de uitvoerige discussie zal er een stemming gebeuren. Hoe kan een dergelijke werkwijze niet democratisch zijn?

Tenzij er in de nieuwe basisakte van de hoofdVME specifieke verdeelsleutels voor de lasten worden voorzien. (...)
De kosten voor (alle) werken aan deze "gemeenschappelijk" gemaakte delen van de ex-deelVME (...)

Het begrip "De kosten van alle werken" is niet identiek aan het begrip "de gebruikslasten".

Ik dacht dat de kosten van gemeenschappelijke werken [art. 577-7, §1, 1°, b)] verdeeld worden volgens de verdeelsleutels van de lasten [art. 577-7, §1, 2°, a)].

Misschien versta ik het verkeerd, maar hoe worden de kosten voor werken verdeeld over de ME?

De uitvoering van dit alles niet zo evident, is een werk van lange adem en bevat op zich diverse mogelijke valkuilen. Wie begint aan DV met rechtspersoonlijkheid moet zich bewust zijn dat deze DV een afzonderlijke boekhouding moet voeren, een eigen ledenlijst heeft, afzonderlijke AV (op een afzonderlijk tijdstip en/of plaats), onpartijdige syndicus, onafhankelijke rekencommissaris, etc …

Dat de oprichting van de DV met RP enige tijd zal duren, vinden we niet erg. Elk van de 5 blokken handelde de laatste 30 jaar eigenlijk al als een aparte juridische entiteit met eigen beslissingsrecht, afzonderlijke AV, eigen boekhouding, syndicus, etc.

[Luc]

Art. 577-11/1.
Bij de ondertekening van de authentieke akte moet de optredende notaris de door de overdrager verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten van de prijs van de overdracht afhouden. De optredende notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of de hypothecaire schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering.

Er is een onderscheid te maken tussen de gewone en buitengewone lasten.

De verdeling van de buitengewone lasten dient eerder pro rata te zijn volgens de aandelen en deze van de gewone lasten het nutstcriterium.

Vb: de eigenaar van een gelijkvloers appartement zonder kelders maar met lift:
- zal, mits het nutscriterium gevolgd wordt, niet tussenkomen in de periodieke lasten van de lift van zijn gebouw
- zal, pro rata van zijn aandelen, tussenkomen in de niet-periodieke lasten van de lift van zijn gebouw
- zal, pro rata van zijn aandelen, al dan niet tussenkomen in de niet-periodieke lasten van de lift van de andere gebouwen, naargelang de inhoud van het Reglement van Mede-eigendom.

Art. 577-4 §1. (...)
Het reglement van medeëigendom moet bevatten :
1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere medeëigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten;
2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten;
3° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering;
4° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende
verplichtingen;
5° de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt.

[pagan23]

Er is een onderscheid te maken tussen de gewone en buitengewone lasten.

De verdeling van de buitengewone lasten dient eerder pro rata te zijn volgens de aandelen en deze van de gewone lasten het nutstcriterium.

Ik wist niet dat men onderscheid maakt tussen gewone (periodieke) en buitengewone (niet-periodieke) werken.

In de wet zie ik het volgende staan:

[art. 577-2, §9, 3de lid] De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren.

Volgens dit artikel kunnen er toch specifieke verdeelsleutels zijn voor herstellingen en vernieuwingen, zodat de kosten niet pro rata volgens de aandelen moeten verdeeld worden.

Voor uw voorbeeld van de liften:
1. werken aan de lift die noodzakelijk zijn om de stabiliteit van het gebouw te garanderen
2. de lift werkt niet meer en moet hersteld worden

Beide zijn voorbeelden van niet-periodieke werken. In het eerste geval zal de eigenaar van de gelijkvloers moeten bijdragen tot de lasten pro rata zijn aandeel. In het tweede geval is het nutscriterium van toepassing en dient hij geen bijdrage te leveren.

Of is mijn interpretatie verkeerd?

[Luc]

(...)

Beide zijn voorbeelden van niet-periodieke werken. In het eerste geval zal de eigenaar van de gelijkvloers moeten bijdragen tot de lasten pro rata zijn aandeel. In het tweede geval is het nutscriterium van toepassing en dient hij geen bijdrage te leveren.
Of is mijn interpretatie verkeerd?

Neen, maar ... de (authentieke akte van de) statuten dienen deze wijze van verdeling van de lasten expliciet te vermelden.

De mogelijkheid is niet voldoende, de toepassing van deze wijze van verdeling dient ook beslist door de AV (= exacte tekst opgenomen in de uitnodiging vanaf 01.09.2010) en opgenomen per authentieke akte in de statuten.

[pagan23]

Ik heb enkele vragen over het oprichten van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid:

1. de oprichting van DV met RP moet gebeuren met een meerderheid van 4/5de, maar ik kan dit niet terugvinden in de wet; welk wetsartikel zegt dit precies? immers [art. 577-7, §1, 2°, g)] spreekt expliciet over DV zonder RP.
Is dit misschien met punt f) uit datzelfde artikel: "f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid" ?

2. Stel een kompleks met 5 afzonderlijke blokken. Op de AV wil men DV met RP oprichten. 4 van de 5 blokken willen dit, maar alle eigenaars van het 5de blok zijn tegen. Er is dus de nodige 4/5de meerderheid voor het oprichten van 5 DV'n met RP voor alle 5 blokken. Kan dit zomaar dat die 5de blok die geen DV wil, verplicht wordt een DV met RP op te richten met alle bijhorende kosten vandien

Graag uw advies.

[Luc]

punt 1: JA voor de laatste zin.

Punt 2: de betrokken ME dienen de beslissing van de hoofd VME voor te leggen aan de Vrederechter. De syndicus van de hoofd VME loopt hier het risico om verantwoordelijk te zijn voor de geleden schade, zo de VR de mening van de 5de DV bijtreedt.
Naar mijn mening dient de syndicus onpartijdig te werk te gaan, en een begrotingsraming voor te leggen van niet alleen de kosten van de verschillende opties (buitengewone begroting), maar ook een raming van de gewone begrotingsposten die wijzigingen ondergaan bij het al dan niet bestaan van DV. Dat opdat de ME met kennis van zaken, op basis van nuchtere feiten, hun beslissing zouden kunnen nemen. Deze ramingen dienen gevoegd bij de uitnodiging voor de AV.