oprichting van vereniging van mede-eigenaars

[pagan23]

Hallo

Mijn ouders zijn al ruim 30 jaar eigenaar van een appartement in een appartementengebouw met een ongewone indeling (zogenaamde "horizontale splitsing"), waardoor de verschillende delen hun eigen jaarlijkse AV houden, die elk verantwoordelijk zijn voor hun deel van het kompleks.

Mijn eigenlijke vraag is vrij kort en vrij simpel, maar hieronder geef ik eerst een nogal uitgebreide beschrijving van het kompleks, in grote mate overgenomen uit de basisakte.

Het appartementenkompleks (gebouwd in 1979 denk ik) bestaat uit 5 aan elkaar gebouwde blokken met in totaal 30 app'n en een apart garagegebouw met 28 (niet 30!) garages. De 5 blokken zien er uit als 1 geheel en dus als 1 gebouw. Alle normale zaken zoals beschrijving van de app'n, de garages, de gemene delen en kwotiteiten en dergelijke, staan beschreven in 1 enkele basisakte.

Elk van de 5 app-blokken heeft een aparte ingang, zijn eigen trapzaal met zijn eigen huisnummer. Zo een blok bestaat uit een gelijkvloers en 2 verdiepingen, heeft 6 app'n (2 app'n per niveau) en 6 ondergrondse kelders. De eigenaar van een app in een blok heeft geen toegang tot de andere 4 app-blokken.

Ieder privatief kavel bestaat uit:
- privatieve delen (app+kelder of garage)
- bepaald aantal kwotiteiten in de gemene delen van ieder blok
- bepaald aantal kwotiteiten in de gemene delen van de grond van gans het kompleks

Kwotiteiten:
- grond van gans het kompleks: verdeeld over 30 app'n (ongeveer 300/10000) en 28 garages (38/10000)
- gemene delen van elk app-blok: verbonden in bepaalde kwotiteit (uitgedrukt in duizendsten) aan de 6 app'n in dat blok
- gemene delen garagegebouw: kwotatie iedere garage = 1/28ste van 1000/1000sten
- wijzigingen enkel met toestemming van al de mede-eigenaars van het kompleks voor wat betreft de 10000sten verbonden aan de grond, en met toestemming van al de eigenaars van ieder blok voor wat betreft de gemene delen van elk blok

Algemene vergadering: hierover staat het volgende in de basisakte
- "De jaarlijkse algemene vergaderingen zullen plaats hebben op plaats, dag en uur <...>"
- over samenvoeging van 2 naast of boven elkaar gelegen app'n in hetzelfde blok staat in de basisakte: dit gebeurt "onder toezicht van bouwmeester die daartoe is aangeduid door AV van het blok waarin de 2 app'n gelegen zijn"

In de basisakte staat nergens dat er 1 AV voor alle 30 app'n moet zijn. Er staat wel "jaarlijkse algemene vergaderingen" in het meervoud en dat AV van blok moet beslissen over samenvoeging van 2 app'n.

Verder worden de gemene delen van een blok, zoals de trapzaal, verdeeld over de 6 eigenaars in dat blok. De eigenaars van de andere blokken hebben geen kwotiteit in de gemene delen van dit blok.

Sinds het begin heeft elk app-blok zijn eigen AV (met 6 eigenaars) gehouden, en is er ook een AV voor het aparte garagegebouw. Er zijn dus altijd 6 verschillende AV'n met 6 verschillende syndicussen (syndici?) geweest, en er is nooit een AV gehouden voor alle eigenaars van het hele kompleks.

Er zijn nu enkele eigenaars die beweren dat wij wettelijk, wegens de nieuwe wet van 2010, een enkele AV met syndicus moeten hebben voor het hele kompleks, en dat de 6 andere AV'n moeten verdwijnen.

Is dit inderdaad zo? Kunnen wij dit tegenhouden via een stemming met een bepaalde meerderheid?

Als de wet inderdaad zegt dat wij 1 AV moeten hebben, was dit dan ook al niet het geval met de wet van 1994?

Graag uw mening. Alvast bedankt.

[Luc]

.... Er zijn nu enkele eigenaars die beweren dat wij wettelijk, wegens de nieuwe wet van 2010, een enkele AV met syndicus moeten hebben voor het hele kompleks, ...

Deze bewering is correct. EEN basisakte = EEN VME, en dat vanaf 01.08.1995.

... en dat de 6 andere AV'n moeten verdwijnen.

JA, maar ze worden wel deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid, mits de AV van de hoofdvereniging dit voorafgaandelijk bevestigt en de uitvoeringsmodaliteiten expliciet vastlegt (= wijziging statuten per authentieke akte).

Is dit inderdaad zo? Kunnen wij dit tegenhouden via een stemming met een bepaalde meerderheid?

NEEN. Een beslissing van deze aard is naar mijn mening van rechtswege nietig (zie Art. 577-14 2de lid BW).

Als de wet inderdaad zegt dat wij 1 AV moeten hebben, was dit dan ook al niet het geval met de wet van 1994?

JA, maar wel impliciet. De toenmalige versie van Art. 577-14 was vatbaar voor interpretatie. De wetgever heeft dit verduidelijkt in 2010.

[Pedro]

.... Er zijn nu enkele eigenaars die beweren dat wij wettelijk, wegens de nieuwe wet van 2010, een enkele AV met syndicus moeten hebben voor het hele kompleks, ...

Deze bewering is correct. EEN basisakte = EEN VME, en dat vanaf 01.08.1995. Uw antwoord is verkeerd. Het is niet omdat er maar één basisakte is dat dit de facto wil zeggen dat het één VME betreft.

... en dat de 6 andere AV'n moeten verdwijnen.

JA, maar ze worden wel deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid, mits de AV van de hoofdvereniging dit voorafgaandelijk bevestigt en de uitvoeringsmodaliteiten expliciet vastlegt (= wijziging statuten per authentieke akte). Waarom deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid? De plenaire vergadering kan immers ook beslissen om er deelverenigingen met RP van te maken. Op basis van de uitleg wordt hiertoe immers aan de voorwaarde voldaan

Is dit inderdaad zo? Kunnen wij dit tegenhouden via een stemming met een bepaalde meerderheid?

NEEN. Een beslissing van deze aard is naar mijn mening van rechtswege nietig (zie Art. 577-14 2de lid BW). Dit is een contra dictie op uw eigen vorige antwoord. Daarin stelt u dat de 'hoofdvme' zich moet uitspreken over deelverenigingen zonder RP. Hetzelfde geldt voor deelvme's met RP. Als de AV dit met 4/5de beslist en in doorstart de nodige akten laat opmaken, dan blijft de huidige situatie gehandhaafd, zij het dat de onwettige situatie dan wordt geregulariseerd.

Als de wet inderdaad zegt dat wij 1 AV moeten hebben, was dit dan ook al niet het geval met de wet van 1994?

JA, maar wel impliciet. De toenmalige versie van Art. 577-14 was vatbaar voor interpretatie. De wetgever heeft dit verduidelijkt in 2010.

Dit was strikt genomen pas het geval vanaf 2004, nadat Cassatie zich hierover in een Arrest had uitgesproken.

[float]

Mijn inziens is het niet omdat er slechts 1 basisakte zou zijn dat er de facto maar 1 vereniging is.
De statuten moeten nader onderzocht worden. Als uit de statuten kan afgeleid worden dat er meerdere deelverenigingen zijn met rechtspersoonlijkheid, dan heb je verschillende beslissingsniveau's.
In jouw geval is dat dus 1 voor het hele complex en 6 deelverenigingen. Er zal dus in ieder geval een coördinatie van de statuten moeten gebeuren.
art. 577-3, lid 4 BW: "De basisakte kan, ingeval de hoofdvereniging bestaat uit twintig kavels of meer, voorzien in de vorming van deelverenigingen per gebouw bij een groep van gebouwen of, ingeval in een gebouw een fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, per onderdeel van het gebouw. Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen."

[observer-old]

Er is nog veel, zeer veel onduidelijkheid over 577-3, lid 4 want er is nog geen rechtspraak en de wetgever zelf wist niet goed wat er op het terrein zelf leefde daaromtrent, want zij die alles van die deelverenigingen verwacht hadden voelen zich confortabeler in de half en half positie van 1994.

Anderzijds is het mij duidelijk dat de " hoofdvereniging " automatisch een VME is ( art 577-2 BW) gezien er meer dan twee eigenaars zijn op het terrein, en er gemeenschappelijke delen zijn . Die bestaande VME zouden kunnen blijven bestaan als deelverenigingen, mits ze aan art 577-3 lid 4 van het BW beantwoorden.

Veel hangt inderdaad af van hoe de statuten spreken, en of er een wil is om ze te coördineren.

[float]

Deelverenigingen zijn toch niet zo complex?

[pagan23]

Mijn inziens is het niet omdat er slechts 1 basisakte zou zijn dat er de facto maar 1 vereniging is.
De statuten moeten nader onderzocht worden. Als uit de statuten kan afgeleid worden dat er meerdere deelverenigingen zijn met rechtspersoonlijkheid, dan heb je verschillende beslissingsniveau's.
In jouw geval is dat dus 1 voor het hele complex en 6 deelverenigingen. Er zal dus in ieder geval een coördinatie van de statuten moeten gebeuren.

Als ik onze basisakte uit 1979 juist interpreteer (zie mijn originele tekst), was het inderdaad de bedoeling dat elk app-blok van 6 app'n zijn eigen jaarlijkse AV houdt, met elk zijn eigen "Bestuurder". En alle beslissingen aangaande dit app-blok konden enkel genomen worden door de 6 eigenaars op deze AV.

Nergens in de basisakte of het algemeen reglement worden de termen "Vereniging" of "Syndicus" gebruikt. Ik veronderstel dat deze niet gebruikt werden in de wet van 1924.

Het oprichten van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid in de nieuwe wet vereist een 4/5de meerderheid op de AV. Maar in ons kompleks is die 4/5de meerderheid er niet.

Bestaat er niet zoiets als de "geest van de statuten"? Toen onze basisakte werd opgesteld, was het de bedoeling dat elke blok voor zich kon beslissen. Met deze nieuwe wet verliezen wij dit recht en we kunnen dit niet tegenhouden want we zijn in de minderheid.

Verder lijkt me er ook een praktisch probleem. In de basisakte staat voor elk individueel blok expliciet het aandeel (uitgedrukt in 1000sten) dat de 6 eigenaars van dat blok krijgen in de gemene delen van dat blok. De eigenaars van de andere app-blokken staan hier niet bij vermeld, zelfs niet als 0/1000.

Op welke manier kunnen andere eigenaars dan bijdragen in de kosten voor ons blok als zelfs niet vermeld staat wat hun aandeel is?

Over de kwotiteiten staat in basisakte: "wijzigingen enkel met toestemming van al de mede-eigenaars van het kompleks voor wat betreft de 10000sten verbonden aan de grond, en met toestemming van al de eigenaars van ieder blok voor wat betreft de gemene delen van elk blok"

Is deze eenparigheid nog conform de nieuwe wet van 2010?

Om de basisakte aan te passen aan de nieuwe wet, vermoed ik dat oa deze kwotiteiten moeten veranderd worden. Kan deze vernieuwde basisakte dan met een gewone meerderheid gestemd worden, of moet dit via eenparigheid, 4/5de of 3/4de?

[float]

1. In het complex. Is dat dan het globale complex of alleen uw gebouw?
2. Er bestaat wel zoiets als de interpretatie van statuten. Als daaruit moet worden afgeleid dat er momenteel deelverenigingen zijn met rechtspersoonlijkheid, dan bestaan die effectief op dit moment. Waarschijnlijk zullen de statuten nog niet conform de wettelijke bepalingen zijn en moet een coördinatie gebeuren. De AV van de hoofdvereniging is de enige die bevoegd is om over die coördinatie te oordelen en of zij nog wensen door te gaan met deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid. Een 4/5 meerderheid is noodzakelijk.
Wanneer de hoofdvereniging misbruik zou maken van haar dominante positie en de voorstellen tot besluit zou verwerpen dan kunnen de mede-eigenaars nog altijd misbruik van meerderheid inroepen.
Art. 577-9, § 2 BW: "Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen. Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond."
3. Dat de andere mede-eigenaars geen aandelen in uw "deelvereniging" hebben, maakt niets uit. Zij moeten niet meebetalen. Wanneer de AV van de hoofdvereniging zou beslissen dat ze deelverenigingen hebben zonder rechtspersoonlijkheid wil dit zeggen dat jullie informele beslissingen moeten gevalideerd worden door de AV van de hoofdvereniging. Wanneer ze beslissen om deelverenigingen tot stand te brengen met rechtspersoonlijkheid dan kunnen jullie zelf afdwingbare beslissingen nemen met betrekking tot jullie "bijzondere delen".
4. Neen, die eenparigheid is niet de facto van toepassing.
Art. 577-7, § 3 BW:
"Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de medeëigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.
[...]
Wanneer tot oprichting van deelverenigingen beslist wordt bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de aandelen van de mede-eigendom die ingevolge deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist."

Als uw algemene vergadering van de hoofdvereniging zou beslissing om de deelverenigingen hun rechtspersoonlijkheid te ontnemen, dan is een 4/5 meerderheid nodig. In uw geval zouden de deelverenigingen dus altijd blijven ook al wordt hun rechtspersoonlijkheid afgenomen. Als de hoofdvereniging zou beslissing om de deelverenigingen volledig af te schaffen dan zullen ook de verdelingsregels van de aandelen moeten veranderd worden, met name op basis van het nuttigheidscriterium. Dit komt doordat de verdeling tussen "bijzondere" en "algemene" delen ook zal wegvallen.

Normaal staan er ook bijzonderheden (met name hoe het beheer moet verlopen) met betrekking tot die deelverenigingen in het reglement van mede-eigendom. Bij jou niet?

De deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid hebben wel verstrekkende gevolgen:
- elke vereniging heeft een eigen syndicus, eigen gescheiden boekhouding, eigen RME, eigen commissaris, etc.
- goed opletten dat er geen bevoegdheidsoverschrijding gebeurt door de hoofd- of deelvereniging

In ieder geval moet grondig onderzocht worden wanneer de AV van de hoofdvereniging zou beslissen om alle deelverenigingen hun rechtspersoonlijk te ontnemen, wat de gevolgen zijn op o.a. de efficiëntie, het onderhoud, etc.

1 tip: bezint eer ge begint want dit zal voor de gewone mede-eigenaar enorm complex worden waar hij de bomen niet meer door het bos ziet.

[pagan23]

Veronderstel dat in het appartementenkompleks hierboven beschreven er nu een VME is met syndicus voor het hele kompleks van 5 blokken (6 app'n per blok) en het garagegebouw.

Zoals reeds gezegd konden vroeger de 6 eigenaars van elk blok autonoom beslissen over de gemeenschappelijke delen in hun blok. Dit is nu veranderd, alle 30 eigenaars beslissen over alle gemeenschappelijke delen van het hele kompleks.

De 12 eigenaars van 2 blokken willen liever terug de autonomie van vroeger, en dit met het oprichten van een deelvereniging met rechtspersoonlijkheid. De eigenaars van de 3 andere blokken willen dit niet.

Is het mogelijk of zelfs wettelijk: (in de veronderstelling dat de nodige meerderheid er is op de AV)
1. om enkel voor onze 2 blokken 2 dergelijke DV op te richten?
2. om, indien 1 niet voldoende is, bovendien de 3 blokken die geen eigen DV willen, onder te brengen in 1 DV

Of is de enigste wettelijke manier het oprichten van een aparte DV voor de 5 blokken en het garagegebouw?

[Luc]

...

Is het mogelijk of zelfs wettelijk: (in de veronderstelling dat de nodige meerderheid er is op de AV)
1. om enkel voor onze 2 blokken 2 dergelijke DV op te richten?
2. om, indien 1 niet voldoende is, bovendien de 3 blokken die geen eigen DV willen, onder te brengen in 1 DV

Of is de enigste wettelijke manier het oprichten van een aparte DV voor de 5 blokken en het garagegebouw?

In feite is de vraag kan een DV opgericht worden voor 2 van de 5 blokken, en kunnen de 3 andere (en de garages) verder werken met de HV?

Volgens mijn persoonlijke mening wel, maar deze vraag kan enkel beantwoord worden van zodra het uitvoerings KB over de boekhouding is gepubliceerd (daarover wordt morgen terug een parlementaire vraag gesteld).

Maar waarschijnlijk zullen in die context de twee DV geen rechtspersoonlijkheid mogen hebben.

Terzijde: waarom één basisakte per deelvereniging met rechtspersoonlijkheid? Deze akte is de constituerende akte van de DV. Zij moet daarover autonoom kunnen beslissen, mits rekening te houden met de akten van de hoofvereniging, ... . De wijziging ervan dient ten andere ingeschreven op naam van de DV (en niet de HV).

Dus:
- gedwongen onverdeelheid = meerdere privatieve kavels met gemeenschappelijke delen
- rechtspersoonlijkheid = eigen basisakte

[pagan23]

In feite is de vraag kan een DV opgericht worden voor 2 van de 5 blokken, en kunnen de 3 andere (en de garages) verder werken met de HV?

[...]

Maar waarschijnlijk zullen in die context de twee DV geen rechtspersoonlijkheid mogen hebben.

Dat is inderdaad de vraag. En als dat niet voldoende zou zijn, om ook voor de overige 3 een enkele DV op te richten.

De 5 blokken A tem E staan naast elkaar op het stuk grond als volgt: A B C D E

De eigenaars van B en C willen 2 DV voor deze blokken oprichten. En indien nodig een aparte DV voor blokken A, D en E.

Het zouden wel DV MET rechtspersoonlijkheid moeten zijn, zodat we beslissingsrecht voor onze blok hebben en dus autonoom zijn van de anderen.

Dit alles uiteraard in de veronderstelling van een 4/5de meerderheid op de AV voor het oprichten van de DV(n).

[pagan23]

In de veronderstelling dat bovenstaande niet mag en het enkel mogelijk is in dit geval om voor alle 5 blokken en het garagegebouw tegelijk 6 DV'n (met RP) op te richten, voorzie ik volgend probleem.

[art. 577-12] (...) De algemene vergadering van medeëigenaars kan de vereniging alleen ontbinden bij eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars. (...)

Elkeen van die 6 opgerichte deelVME's kan zich ontbinden volgens [art. 577-12]. Maar als een van die deelVME's dat doet, wat moet er dan gebeuren met de andere 5?

Of wordt de ontbinding van die deelVME tegengehouden als die andere 5 dit ook niet doen?

[observer-old]

Ik citeer bidrage van Prof SAGAERT, in“Het Nieuw Appartementsrecht “( Kluwer):
“De Statuten en het Toepassingsdomein onder de nieuwe appartementswet “
III B 10 (blz 11)
“Indien een deelvereniging met rechtspersoonlijkheid vrijwillig zou willen degraderen tot een deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid, zal een vereffeningprocedure zich opdringen .”
“ De particulier gemeenschappelijke delen doen moeten dan wel worden geprivatiseerd d.w.z .binnen één privatieve kavel worden ondergebracht, of gecommunautariseerd d.w.z. als algemeen gemeenschappelijk deel worden bestempeld. In beide gevallen is een statutenwijziging en een aandelenwijziging in de overkoepelende vereniging noodzakelijk, en is dus eenparigheid vereist “

Einde citaat.

[pagan23]

Ik citeer bidrage van Prof SAGAERT, in“Het Nieuw Appartementsrecht “( Kluwer):
“De Statuten en het Toepassingsdomein onder de nieuwe appartementswet “
III B 10 (blz 11)
“Indien een deelvereniging met rechtspersoonlijkheid vrijwillig zou willen degraderen tot een deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid, zal een vereffeningprocedure zich opdringen .”
“ De particulier gemeenschappelijke delen doen moeten dan wel worden geprivatiseerd d.w.z .binnen één privatieve kavel worden ondergebracht, of gecommunautariseerd d.w.z. als algemeen gemeenschappelijk deel worden bestempeld. In beide gevallen is een statutenwijziging en een aandelenwijziging in de overkoepelende vereniging noodzakelijk, en is dus eenparigheid vereist “

Einde citaat.

Mijn interpretatie van dit, in ons geval, is dat 1 blok zijn deelVME kan opheffen en dat de gemeenschappelijke delen en het beslissingsrecht ervan naar de hoofdVME gaan, terwijl de overige 5 deelVME's mogen blijven verder doen.

Als dit mag, moet het omgekeerd toch ook mogelijk zijn om in een VME met 6 blokken, 2 deelVME's met rechtspersoonlijkheid op te richten voor 2 van de 6 blokken, terwijl het beheer van de overige 4 bij de hoofdVME blijven.

Of zie ik het verkeerd? Graag uw advies.

[Luc]

(...)
Mijn interpretatie van dit, in ons geval, is dat 1 blok zijn deelVME kan opheffen en dat de gemeenschappelijke delen en het beslissingsrecht ervan naar de hoofdVME gaan, terwijl de overige 5 deelVME's mogen blijven verder doen.

Als dit mag, moet het omgekeerd toch ook mogelijk zijn om in een VME met 6 blokken, 2 deelVME's met rechtspersoonlijkheid op te richten voor 2 van de 6 blokken, terwijl het beheer van de overige 4 bij de hoofdVME blijven.

Of zie ik het verkeerd? Graag uw advies.

In theorie is dat mogelijk, maar in de praktijk ...

1. vooreerst ALLE mede-eigenaars van de privatieve kavels van de hoofdVME (en soms van de verkaveling zo de het gebouw gelegen is in een verkaveling) dienen akkoord te gaan.
Wat veel ruimer is dan een akkoord van 100% van alle leden van de AV. Tijdens een AV dient enkel de afgevaardigde van het kavel, welke in bezit is van een beschikkingsrecht (crf. Art. 577-6 §1 BW) JA te stemmen. In het geval van een vereiste unanimiteit van de mede-eigenaars dienen alle mede-eigenaars van alle privatieve kavels hun uitdrukkelijk akkoord te geven per authentieke akte.

2. de verdeling van de gebruikskosten voor deze "gemeenschappelijk" gemaakte delen van ex-deelVME die toegewezen worden aan de gebruikers ervan via een aanpassing van het Reglement van Mede-eigendom, per authentieke akte.

3. bij renovatie van de "gemeenschappelijk" gemaakte delen van de ex-deelVME zullen alle ME van de hoofdVME de renovatiekosten pro rata delen, ook deze van de deelVME. Dit vereist in feite een evenwichtige oprichting van deelVME met rechtspersoonlijkheid (dwz 5 of 0).

En vergeet niet:

4. EEN VME (zowel elke deelVME als HoofdVME) met rechtspersoonlijkheid = EEN authentieke akte

5. Er dient enkel vereffend zo de DeelVME juridisch bestaat. Volgens mij bestaan de huidige deelVME in rechte NIET sinds 01.08.1995 en kunnen enkel gereactiveerd worden mits een expliciete aanpassing van de basisakte per authentieke akte.