Wanneer is men effectief eigenaar?

[wibubo]

Volgens de wet van 2 juni betreffende mede-eigendom, kan en mag iedere mede-eigenaar aan de algemene vergadering deelnemen, beraadslagen en zijn/haar stem uitbrengen.
Om rechtsgeldig te kunnen vergaderen moet een bepaalde quantiteit van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn.
Mijn vraag is: wanneer is men eigenaar van een pand (appartement), bij de ondertekening van het compromis, bij de ondertekening van de authentieke akte of bij de registratie?

[float]

Dat valt te zien. De eigendom gaat normaal onmiddellijk over bij een koop. Meestal zal in een voorlopige akte (compromis) voorzien zijn dat de eigendom pas overgaat op het moment van de authentieke akte. Normaal zal in de compromis reeds een bepaling worden opgenomen dat de nieuwe eigenaar een volmacht krijgt om deel te nemen aan de algemene vergadering.

[wibubo]

De situatie is de volgende:
In een appartementsblok van 3 appartementen heeft één eigenaar 2 appartementen en ik één. De andere eigenaar bezit dus 2/3 de van de aandelen in gemene delen, doch mag maar aan de stemming deelnemen voor 50% (Niemand mag immers aan de stemming deelnemen dan het totaal aantal stemmen waarover de andere mede-eigenaars beschikken).
Om die wet te omzeilen heeft de andere eigenaar een 'schenking' gedaan aan zijn zoon (één van zijn twee appartementen), zodat elk appartement van een andere eigenaar is.
Kan de vader een volmacht geven aan zijn zoon (bij de compromis van de schenking), alhoewel de vader op het ogenblik van de algemene vergadering ook aanwezig is, nog steeds eigenaar? De vader kan toch niet aanwezig zijn, en tegelijkertijd een volmacht geven aan zijn zoon die aangeduid is als lasthebber!

[float]

Art. 577-6, §7, lid 4 BW is duidelijk. "Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken."

Als de vader dus nog steeds eigenaar is, dan maakt de volmacht geen enkel verschil uit. Dit zal wel berekend moeten worden.

[wibubo]

Dat begrijp ik wel.
Daarom is mijn vraag belangrijk, wannéér (strikt volgens de wet, die toegepast wordt op de mede-eigendom), de zoon eigenaar werd
Bij welke instantie kan ik navragen of de authentieke akte al verleden is? De syndicus werkt niet mee.

[float]

Dat is niet volgens de wet op de mede-eigendom. Dat is puur verbintenissenrecht.
Wanneer de zoon afkomt met een volmacht, dan kan er vanuit worden gegaan dat hij geen eigenaar is op dat moment. Het hypotheekkantoor is niet onmiddellijk een optie omdat die nogal lang duurt vooraleer het wordt overgeschreven.
De syndicus is verplicht mee te delen wie eigenaar is van de kavel. Hoe heb je dit gevraagd?

[wibubo]

De syndicus heeft me voor de vergadering gezegd dat de zoon eigenaar van het appartement is geworden door schenking. De syndicus heeft een document onder mijn neus geduwd met een briefhoofd van een notaris. Op de korte tijd dat ik het te zien kreeg kon ik niet uitmaken wat er op stond en vooral wanneer die schenking plaatsvond.

[Vandebos]

U kan de akte gratis gaan inkijken op het regionale hypotheek/registratiekantoor/kadaster. Alle eigendomsaktes van onroerend goed zijn publiek raadpleegbaar.

[float]

Je kan ook op het syndicuskantoor nog eens het document vragen.

[Luc]

Je kan ook op het syndicuskantoor nog eens het document vragen.

Deze inzage kan niet geweigerd worden (toepassing van Art. 577-8 §4 11° BW):

... het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom ...

[j.demoor]

De compromis is niet tegenwerpbaar aan derden zoals de Vereniging van Mede-eigenaars en haar Algemene Vergadering. Vergelijk met art.9 Woninghuurwet.

[wibubo]

De syndicus reageert niet.
Op het registratiekantoor laat men mij wel weten wie de eigenaar is (de zoon in dit geval), maar niet vanaf WANNEER hij eigenaar is geworden!

[Vandebos]

dan dient u zich naar het registratiekantoor te begeven en ofwel ter plaatse de akte in kijken ofwel om een afschrift ervan te verzoeken. (de kostprijs van dit laatste ligt gemiddeld rond de € 30 - € 40 afhankelijk van het aantal pagina's)

[wibubo]

Er heeft ondertussen reeds een vergadering plaatsgevonden waarop de vader én de zoon aanwezig waren.
Bij de aanwezigheidsverificatie werd de vader opgegeven al eigenaar van één appartement en de zoon van het andere van het tweede appartement.

Ondertussen heb ik de akte van schenking in mijn bezit.
Wat blijkt nu?
De vader heeft bij akte één van zijn (2) appartementen slechts voor de HELFT geschonken aan zijn zoon. Dit om zodanig toch als 2 aparte eigenaars voor 2/3 stemrecht te bekomen op de vergadering.

Heeft eigendom hebben 'voor de helft' invloed op wet van mede-eigendom?
Bij voorbeeld: Art 577-6 §5 'de vergadering beraadslaagt rechtsgeldig wanneer aan het begin van de vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig zijn'. Een mede-eigenaar is een persoon. Wordt 'een eigenaar voor de helft' meegeteld als volle eigenaar om geldig te kunnen beraadslagen?

[float]

Dus de zoon had een volmacht bij?
Indien niet: Art. 577-6, §1, tweede lid BW: "In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn. Wanneer één van de belanghebbenden en zijn wettelijke of conventionele vertegenwoordiger niet kunnen deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber wijzen de andere belanghebbenden rechtsgeldig een lasthebber aan. Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars. De belanghebbenden delen de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee."

Als er dan toch beslissingen zouden genomen zijn, zijn die mijn inziens ongeldig gelet op het feit dat hun recht om deel te nemen is geschorst.

Art. 577-6, §5, tweede en derde lid BW: "De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen."

M.a.w.:
meer dan de helft aanwezig of vertegenwoordig EN ten minste de helft van de aandelen
OF
meer dan drie vierde van de aandelen die vertegenwoordigd of aanwezig zijn (dan geldt de vereiste van meer dan de helft aanwezig of vertegenwoordigd zijn niet)