Wie moet aangetekende kosten betalen voor uitnodigingen AV

[IDC]

De nieuwe wet op de mede-eigendom bepaalt dat de uitnodigingen voor de algemene vergadering dienen per aangetekende zending te worden verzonden.

Nu is mijn vraag wie de kosten van deze aangetekende zending moet dragen? De vereniging van mede-eigenaars of de individuele mede-eigenaars? En waaruit blijkt dat dit voor de vereniging dan wel voor rekening van de mede-eigenaars is?

Onze syndicus gaat nog een stap verder en vraagt hoe we de afrekening van de gemene delen willen ontvangen. Stel dat we ook daar antwoorden per aangetekende zending voor wie zijn dan deze kosten? Want naar ik meen heeft de wetgever hiervoor niets voorzien.

Alvast bedankt!

[Franciscus]

Syndicus werkt niet gratis ....dit zijn kosten die de VME betaalt met 'inkomsten' de bijdrage van de eigenaars.
Dus volgens mij de eigenaars.
Voorzie wel iets voor wanbetalers dat deze kosten specifiek aan de wanbetaler kunnen aangerekend worden.

[roharro]

Ik denk dat vraagsteller wil weten of hij gerechtigd is een individuele korting te eisen (gelijk aan de uitgespaarde kosten van ZIJN aangetekende zending) indien hij vraagt de uitnodiging per e-mail te ontvangen.
Ik vermoed dat de syndicus wettelijk niet verplicht is deze kost te individualiseren.

[Luc]

De nieuwe wet op de mede-eigendom bepaalt dat de uitnodigingen voor de algemene vergadering dienen per aangetekende zending te worden verzonden.

Nu is mijn vraag wie de kosten van deze aangetekende zending moet dragen? De vereniging van mede-eigenaars of de individuele mede-eigenaars? En waaruit blijkt dat dit voor de vereniging dan wel voor rekening van de mede-eigenaars is?

De VME betaalt de kosten, omdat zij uitnodigt en dus alle organisatiekosten van de AV dient te dragen.

Onze syndicus gaat nog een stap verder en vraagt hoe we de afrekening van de gemene delen willen ontvangen. Stel dat we ook daar antwoorden per aangetekende zending voor wie zijn dan deze kosten? Want naar ik meen heeft de wetgever hiervoor niets voorzien.

Het is de VME die bepaalt op welke verschillende wijzen de syndicus de documenten moet overmaken, niet de syndicus. Het is de ME die de optie kiest. Als hij geen keuze maakt wordt alles aangetekend verstuurd.

De AV kan bijvoorbeeld bepalen dat aan de uitnodiging alle nuttige documenten (begroting, afrekening, ....) zullen gevoegd worden en dat deze aangetekende brief zullen verstuurd worden, tenzij de ME uitdrukkelijk, schriftelijk en individueel ermee ingestemd heeft deze documenten te ontvangen per email. Dwz EEN zending = één kost per verzending. Referte: Art. 577-8 § 45 11° BW.

[Luc]

Ik denk dat vraagsteller wil weten of hij gerechtigd is een individuele korting te eisen (gelijk aan de uitgespaarde kosten van ZIJN aangetekende zending) indien hij vraagt de uitnodiging per e-mail te ontvangen.
Ik vermoed dat de syndicus wettelijk niet verplicht is deze kost te individualiseren.

Ter herinnering: de kosten worden ofwel forfaitair verrekend door de syndicus (= maken deel uit van zijn ereloon) of in regie (= tegen reële kostprijs).

De syndicus zou theoretisch een korting kunnen geven in het geval dat de kost van de verzending in zijn forfaitair ereloon is vervat.

Maar laten we niet vergeten dat in het geval van niet-aangetekende verzending de ME het voordeel van de bewijslast van de verzendingsdatum & bewijs van ontvangst opgeeft. Deze korting zou dan kunnen aanzien worden als een onrechtmatige en/of bedrieglijke beslissing, omdat deze de gelijkheid tussen de ME schendt en/of door middel van een kunstgreep is tot stand gekomen (verdoezelen van de gevolgen van een niet-aangetekende verzending).

[IDC]

Alvast bedankt voor de goede uitleg!

Ik heb vnl. begrepen dat indien de kosten voor de aangetekende niet begrepen zijn in het ereloon van de syndicus de kosten tegen reële kostprijs moet aanrekenen aan de vereniging van mede-eigenaars en niet aan de individuele mede-eigenaars en dat indien de individuele mede-eigenaar beslist de uitnodiging en kostenverdelingen te laten toekomen per gewone post hierbij bewijslast verloren gaat.

Heb ik dit juist?

Ik wil de syndicus dit zo laten weten. Bestaat er enige wetgeving waar ik naar kan verwijzen?

[mava105]

Kan ook als gewone post worden verzonden, mits akkoord van alle mede-eigenaars (denk ik)
In onze VME gebeurd het via gewone post.

[float]

Maar laten we niet vergeten dat in het geval van niet-aangetekende verzending de ME het voordeel van de bewijslast van de verzendingsdatum & bewijs van ontvangst opgeeft.

Er zijn voldoende technische mogelijkheden om de problematiek van de bewijslast op de lossen.

[float]

Alvast bedankt voor de goede uitleg!

Ik heb vnl. begrepen dat indien de kosten voor de aangetekende niet begrepen zijn in het ereloon van de syndicus de kosten tegen reële kostprijs moet aanrekenen aan de vereniging van mede-eigenaars en niet aan de individuele mede-eigenaars en dat indien de individuele mede-eigenaar beslist de uitnodiging en kostenverdelingen te laten toekomen per gewone post hierbij bewijslast verloren gaat.

Heb ik dit juist?

Ik wil de syndicus dit zo laten weten. Bestaat er enige wetgeving waar ik naar kan verwijzen?

De bewijsproblematiek is een andere discussie. Op een brief staat steeds de datum van de verzending. Ik zie dus niet onmiddellijk een probleem op dat vlak.

- art. 577-6, §3, lid 3 BW
"De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen."

[Luc]

Maar laten we niet vergeten dat in het geval van niet-aangetekende verzending de ME het voordeel van de bewijslast van de verzendingsdatum & bewijs van ontvangst opgeeft.

Er zijn voldoende technische mogelijkheden om de problematiek van de bewijslast op de lossen.

Effectief, maar wat met een syndicus die de gewoonte heeft brieven te dateren op D-14 en die per drager - concierge - en wel zonder poststempel in de bus te steken op dag D?

En die het bevestigen van ontvangst van die brief per email door mij (een technische mogelijkheid om die problematiek op te lossen) beschouwt als stalking (en ook klacht heeft neergelegd).

Dat is een zeer reëel voorbeeld, en zo zijn er vele andere.

Daarom kan volgens mij van de regel "aangetekende brief" niet afgeweken worden, tenzij met de toelating van alle betrokkenen.

[float]

Voor wat betreft de uitnodiging van de AV is de wetgeving duidelijk. De mede-eigenaar kiest via welke weg hij deze wenst te ontvangen.
Als de wetgeving altijd rekening dient te houden met individuele gevallen, dan is dit het begin van het einde. Er is een verschil tussen een leesbevestiging en ontvangstbevestiging. De leesbevestiging wordt gestuurd door het e-mailprogramma van de mede-eigenaar. De ontvangstbevestiging wordt gestuurd door de mailserver die verantwoordelijk is voor de behandeling van de e-mails van de mede-eigenaar. Enkel een ontvangstbevestiging is noodzakelijk, geen leesbevestiging.

Ter zijde is het antidateren van documenten een misdrijf.

[IDC]

Luc heeft zonder meer gelijk. Wij hebben het in ons gebouw allemaal meegemaakt. Briefwisseling die geantidateerd werd, briefwisseling die door de syndicus zelf in de brievenbussen werd gedropt precies om de besproken bewijstlast te doen verdwijnen, enz…

En ook het geval met de stalking dat Luc aanhaalt hebben wij in ons gebouw meegemaakt. Een van de mede-eigenaars stuurde de syndicus enkele e-mails in verband met klachten doch deze laatste aanzag dat als stalking/belaging. Natuurlijk hebben dergelijke individuen iets te verbergen, en intussen is die man reeds lang geen syndicus meer van ons gebouw. Ik denk zelfs dat hij intussen ook is veroordeeld en het op een lopen heeft gezet.

Wat ik wil duidelijk maken is dat de voorbeelden van Luc zeer reëel zijn.

[Bart]

Het wetsvoorstel dat eind juni werd goedgekeurd door de Kamer zegt klaar en duidelijk dat het de VME is die instaat voor de kosten van de oproeping van de AV.
Kortom: de kosten voor aangetekende zendingen zullen ten laste vallen van de VME.

[Pedro]

Het wetsvoorstel dat eind juni werd goedgekeurd door de Kamer zegt klaar en duidelijk dat het de VME is die instaat voor de kosten van de oproeping van de AV.
Kortom: de kosten voor aangetekende zendingen zullen ten laste vallen van de VME.

waarbij het de individuele mede-eigenaars zijn en geenszins de AV of de statuutakte die beslissen of de syndicus al dan niet van de wettelijke regel kan afwijken.

[IDC]

waarbij het de individuele mede-eigenaars zijn en geenszins de AV of de statuutakte die beslissen of de syndicus al dan niet van de wettelijke regel kan afwijken.

En waaruit blijkt dit want we kunnen dit denken maar of dit ook daadwerkelijk zo is is waarschijnlijk een ander verhaal...


Indien ik niets in handen heb kan ik dat natuurlijk moeilijk overbrengen.