Bediende van syndicus deelt volmachten uit tijdens AV

[Helix]

Een bediende van onze syndicus belt voor de AV verschillende eigenaars (maar niet iedereen) op met de vraag of ze naar de AV komen. Op zich niet slecht om het quotum te garanderen.

Indien de eigenaar verhinderd is, dan wordt gevraagd om de volmacht door te geven aan een andere eigenaar of door te zenden aan de syndic "die slechts een beperkt aantal volmachten mag hebben". Vele oudere eigenaars zenden in vertrouwen een blanco volmacht door. Extra info: sommige kavels zijn "pluri-eigendommen" met meerdere eigenaars. Dat betekent dat "pluri-eigenaars" hun volmacht moeten doorgeven aan iemand van datzelfde kavel.

Bij het begin van de Algemene Vergadering loopt de bediende van de syndicus zoekend rond in het publiek en deelt hier en daar een volmacht uit. We hebben dit kunnen filmen. Is het de bedoeling dat de syndicus betrokken is bij het regelen van volmachten, in welke mate dan ook? Of is dit een wel heel zware "red flag"?

[roharro]

Het opsturen van blanco volmachten die dan uitgeoefend worden door mede-eigenaars is het enige alternatief om te vermijden dat men de vergadering niet kan laten doorgaan. Om nadien, met extra kosten, nogmaals een onzekere vergadering samen te roepen.
Uit noodzaak ben ik er een groot voorstander van. In het merendeel van de AV's waar ik naartoe ga doen we het zo.
Het alternatief is de impasse.

[Helix]

Zouden de volmachten dan niet minstens willekeurig moeten verdeeld worden?

[Luc]

Het opsturen van blanco volmachten die dan uitgeoefend worden door mede-eigenaars is het enige alternatief om te vermijden dat men de vergadering niet kan laten doorgaan. Om nadien, met extra kosten, nogmaals een onzekere vergadering samen te roepen.
Uit noodzaak ben ik er een groot voorstander van. In het merendeel van de AV's waar ik naartoe ga doen we het zo.
Het alternatief is de impasse.

Dit systeem is zeer expliciet verboden door de wet van 02.06.2010.
Blanco volmachten zijn verboden in de context van de werking van een VME.

Dit verbod is een cruciaal onderdeel van de "responsabilisering van de mede-eigenaar", één van de primaire doelstellingen van deze wet.
De beslissingen welke niet zouden goedgekeurd zijn, zonder deze stemmen, kunnen vernietigd worden.
In bepaalde omstandigheden kunenen zelfs alle beslissingen vernietigd worden en/of de syndicus vervangen door een voorlopige syndicus wegens nalatigheid van de zittende syndicus (negeren van wettelijke bepalingen). Daarbovenop riskeert de zittende syndicus een sanctie van het BIV.

Het alternatief is de impasse voor bepaalde feitelijke machthebbers, die hun beslissingen van het verleden zullen moeten verantwoorden voor de AV, in plaats van voor een oligarchisch groepje EN hun voorstellen voor de toekomst moeten voorleggeen ter goedkeuring aan de AV vooraleer deze te kunnen uitvoeren.

[roharro]

Het zijn uiteraard geen blanco volmachten meer als de vergadering begint.....voor het begin van de vergadering worden die op naam gezet, m.a.w. verdeeld onder de aanwezige mede-eigenaars welke op deze wijze een geldige volmacht verkrijgen.

De twee laatste vergaderingen waar ik naartoe ging was het dat of onverrichterzake terug naar huis keren. Huur zaal en wat erbij komt is ongeveer 500 EUR, soms veel meer, zoals in het geval van een garagecomplex met 650 eigenaars. Daar wordt een schouwburgzaal voor afgehuurd. Zonder blanco opgestuurde volmachten hadden we die vergadering nog NOOIT kunnen houden.

Waat staat dat verbod in de wet? In al deze gevallen was dit geen manipulatie door of van de syndicus (die heeft zelfs belang bij een afgelaste vergadering, want dan kan (en mag) hij extra kosten aanrekenen voor een tweede/derde vergadering, vertegenwoordiging bij vrederechter, enz...) maar een zeer nuchtere beslissing van die eigenaars onderling die de moeite doen om zich te verplaatsen naar de AV en geen twee of drie keer willen betalen voor hetzelfde of tijd verliezen.

Het zijn trouwens de mede-eigenaars die de blanco volmachten meebrengen en dan onderling uitzoeken hoe ze best worden verdeeld tussen de aanwezige mede-eigenaars en dat voor het begin van de AV. Dit heeft niets met malafide syndici te maken!

[Luc]

Art. 577-6 § 7 BW
Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering.
De volmacht vermeldt de naam van de lasthebber.
De volmacht kan algemeen of specifiek zijn en mag slechts gelden voor één algemene vergadering, tenzij gebruik wordt gemaakt van een algemene of specifieke notariële volmacht.
Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.
Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden. Een lasthebber mag evenwel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10 % bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom.
De syndicus kan niet als lasthebber van een mede-eigenaar optreden op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij mede-eigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering.

Het is aan het stemgerechtigd lid van de AV om persoonlijk zijn volmacht af te geven aan de lasthebber, rekening houden met de bepalingen van lid 2 en 5 van §7 van dit artikel. Lees de parlementaire documenten voor meer details (zie o.a. http://www.nimc.be -> downloads).

Als de stemgerechtigde leden van de AV niet komen opdagen dienen zij de gevolgen te dragen, met inbegrip van het feit dat een 2de AV de beslissingen kan nemen zonder enig quorum dan ook.

Ook werd, voor wie alles wil overlaten aan de actieve leden, hun aanwezigheid enkel noodzakelijk gemaakt bij de start van de AV.

[mava105]

Het zijn trouwens de mede-eigenaars die de blanco volmachten meebrengen en dan onderling uitzoeken hoe ze best worden verdeeld tussen de aanwezige mede-eigenaars en dat voor het begin van de AV. Dit heeft niets met malafide syndici te maken!

Deze volmachten moeten toch ondertekend worden door de afwezige mede-eigenaars, die hierdoor de volmacht geven aan een andere mede-eigenaar, om in hun plaats te "voor of tegen" te stemmen op de door hen bepaalde punten.
Blanco volmachten zomaar uitdelen kan dus NIET, want ze missen de handtekening van de afwezigen.

[roharro]

Het zijn trouwens de mede-eigenaars die de blanco volmachten meebrengen en dan onderling uitzoeken hoe ze best worden verdeeld tussen de aanwezige mede-eigenaars en dat voor het begin van de AV. Dit heeft niets met malafide syndici te maken!

Deze volmachten moeten toch ondertekend worden door de afwezige mede-eigenaars, die hierdoor de volmacht geven aan een andere mede-eigenaar, om in hun plaats te "voor of tegen" te stemmen op de door hen bepaalde punten.
Blanco volmachten zomaar uitdelen kan dus NIET, want ze missen de handtekening van de afwezigen.

Jamaar, die blanco volmachten zijn wel degelijk ondertekend door de volmachtgever!!!!!
En voor de vergadering zetten we er netjes de naam op van de "gevolmachtigde".
De afwezigen wensen dus volmacht te geven. Geven dat te kennen door een ondertekende volmacht te bezorgen maar zonder naam gevolmachtigde (om risico te beperken dat één of twee personen elke 25 volmachten krijgen waarvan ze er maar enkele mogen uitoefenen). We "optimaliseren" enkel de verdeling, opdat de vergadering zou kunnen doorgaan. Efficient!

Werkwijze:

De drie leden van de Raad van Medeeigendom vermelden in hun verslagen steeds deze optie en zijn ook de personen naar wie de blanco, maar dus wel ondertekende volmachten, kunnen worden gestuurd. Het gaat dus om een dienstverlening aangeboden door die personen. Uiteraard verbiedt men niet om zelf een gevolmachtigde aan te duiden. Zij die er geen aanduiden opteren voor die mogelijkheid uit vrije wil.

[Helix]

@roharro: In de praktijk is dit wellicht een goede aanpak die getuigt van gezond verstand in een normaal beheerde residentie.

De vraag was echter gesteld vanuit een situatie waarin zo"n 30 à 40% van de eigenaars zeer grote vraagtekens hebben bij het beheer (lees: minstens wantoestanden en misbruik van vertrouwen met vermoeden van bedrieglijke praktijken). In dit geval is het natuurlijk onaanvaardbaar dat een bediende van de syndicus door de zaal loopt en heel bewust kiest aan wie ze de blanco volmachten uitdeelt.

[Luc]

(...)

Werkwijze:

De drie leden van de Raad van Medeeigendom vermelden in hun verslagen steeds deze optie en zijn ook de personen naar wie de blanco, maar dus wel ondertekende volmachten, kunnen worden gestuurd. Het gaat dus om een dienstverlening aangeboden door die personen. Uiteraard verbiedt men niet om zelf een gevolmachtigde aan te duiden. Zij die er geen aanduiden opteren voor die mogelijkheid uit vrije wil.

Deze drie leden van de RvME zijn, samen met de syndicus en de voorzitter van de AV, verantwoordelijk voor deze werkwijze, en kunnen verantwoordelijk gesteld worden, zowel burgerlijk als strafrechtelijk, als deze werkwijze mistoestanden heeft helpen camoufleren.

Met deze methode zijn er effectief geen problemen, zolang er geen problemen zijn.

In mijn VME is deze methode een halt toegeroepen vanaf 2002. Daardoor zijn langzamerhand de andere problemen besproken in de AV.

Het is een feit dat vanaf dat ogenblik tot 2010 andere technieken werden gebruikt om te beletten dat daarover ten gronde werd gesproken (= deksel houden op de doofpot). Uiteindelijk is nu echter het deksel van de ketel.