Verplichting officiele syndicus eerste jaar mede-eigendom

[Marcke]

Onze syndicus vertelde ons dat we verplicht zijn om hem minsten 1 jaar te houden (hij vraagt 220€ per maand, terwijl we riskeren zonder elektriciteit gezet te worden omdat hij nog altijd geen contract aangegaan is, zoals hij gezegd had op vorige algemene vergadering).

Is het correct wat hij zegt?

[marc mortier]

Graag wat meer info. Hoeveel appartementen zijn er ? Doorgaans berekent de syndicus zijn "ereloon" per maand en per appartement.
Een syndicus wordt meestal voor één jaar aangesteld, uiteraard hernieuwbaar. Het is de taak van de syndicus ervoor te zorgen dat de "toelevering" van de nutsbedrijven vlot verloopt.

[mava105]

Staat er wel voldoende geld op de rekening van de VME? en kan hij de faktuur van de aansluitkosten wel betalen?

[marc mortier]

Een professioneel syndicus zorgt ervoor dat er voldoende geld op de rekening staat. Daarvoor dient hij een begroting in welke een overzicht bevat van de te voorziene uitgaven tijdens het komende boekjaar. Is er ondanks alles toch een liquiditeitsprobleem dan heeft hij het recht een "bijkomende opvraging" te doen. Doet hij dit niet en kan hij daardoor bepaalde rekeningen niet betalen, dan is hij m.i. in de fout !

[Luc]

Een professioneel syndicus zorgt ervoor dat er voldoende geld op de rekening staat. Daarvoor dient hij een begroting in welke een overzicht bevat van de te voorziene uitgaven tijdens het komende boekjaar. Is er ondanks alles toch een liquiditeitsprobleem dan heeft hij het recht een "bijkomende opvraging" te doen. Doet hij dit niet en kan hij daardoor bepaalde rekeningen niet betalen, dan is hij m.i. in de fout !

Het begrotingsvoorstel voor het jaar X+1 dient sinds 01.09.2010 gevoegd bij de uitnodiging van de JAV van het jaar X, waar het punt "gewone begroting X+1 en buitengewone begroting X tot Y " op de dagorde dient te staan. Het jaar Y is het laatste jaar waarvoor werken kunnen voorzien worden (vb: Y = X +7, als de AV beslist heeft om de inkom elke zeven jaar te schilderen en dat voor het laatst is gebeurt tijdens het jaar X).

Voor een nieuw gebouw dient de levensduur van elke gemeenschappelijke installatie ingeschat en hun vervanging (of grondige renovatie) gepland. Zo kan elke koper/eigenaar inschatten wat de reële financiële behoeften zijn.

[Pedro]

Onze syndicus vertelde ons dat we verplicht zijn om hem minsten 1 jaar te houden (hij vraagt 220€ per maand, terwijl we riskeren zonder elektriciteit gezet te worden omdat hij nog altijd geen contract aangegaan is, zoals hij gezegd had op vorige algemene vergadering).

Is het correct wat hij zegt?

Wanneer het hier een door de bouwheer in de statuten aangestelde syndicus betreft, dan neemt conform de wet zijn mandaat van rechtswege een einde tijdens de eerste algemene vergadering. Alsdan wordt de definitieve syndicus aangesteld. De statutaire mag natuurlijk ook kandideren.
Bij die aanstelling wordt dan de duur van het mandaat bepaald.

Ongeacht voorgaande kan de algemene vergadering evenwel op elk ogenblik en zonder motivatie de syndicus ontslaan.

Alsdan dient wel rekening te worden gehouden met eventuele contractuele opzeggingsmodaliteiten,...

[Luc]

Alsdan dient wel rekening te worden gehouden met eventuele contractuele opzeggingsmodaliteiten,...

Exact.

Wel dient volgens mij dit syndicuscontract expliciet en voorafgaandelijk goedgekeurd:

- ofwel door de AV, indien het contractvoorstel was gevoegd bij de uitnodiging voor deze AV en gevoegd bij de "PV van beslissingen". Deze procedure staat gelijk aan een ondertekenenig door de AV, mits het document geparafeerd werd op het einde van de zitting. Parafering houdt op zich geen goedkeuring in;

- ofwel door een "ad hoc" vertegenwoordiger(s) door haar expliciet voorafgaandelijk aangeduid (= pun t voorzien op de dagorde overgemaakt met de uitnodiging), die terzake per kerende verslag hebben uitgebracht aan de ME en o.a. het contract hebben overgemaakt aan de ME EN die terzake ontlasting hebben verkregen tijdens de eerstvolgende AV.

[Marcke]

Er is nooit een vraag gekomen of wij hem wouden behouden of niet, en de eerste AV is er al geweest.

Hij heeft zelfs nog nooit zijn rekeningnummer doorgestuurd en we kunnen dus zelfs de rekeningen niet betalen als we zouden willen.
We zijn in totaal met 4 appartementen in het gebouw.

In principe kunnen wij hem dus nu al een aangetekende brief sturen om hem te ontslaan?

[Marcke]

In principe kunnen wij hem dus nu al een aangetekende brief sturen om hem te ontslaan?

Hij heeft ondertussen, na verschillende brieven, via mail laten weten dat hij zich wil terugtrekken als syndicus, zonder iets van kosten aan te rekenen.
Ondertussen hebben we via een AV een nieuwe syndicus aangesteld, maar die aanstelling was niet ondertekend door alle eigenaars.

Ik ben dus van plan een nieuwe AV bijeen te roepen, samen met alle mede-eigenaars, en dan nadien de syndicus officieel mededelen dat we zijn ontslag aanvaarden. Ik hoorde van mijn notaris, dan we dit zelfs kunnen doen zonder alle oproepingsformaliteiten, zolang iedereen ondertekend.

[float]

Klopt. Art. 577-6, §11 BW: "De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen, mits eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De syndicus stelt hiervan notulen op."

[Luc]

U dient dat wel vooraf te melden aan de syndicuc, en 30 dagen te wachten. Dan pas is uw AV 100% tegenstelbaar.