Beste,
Graag zou ik jullie advies horen in onderstaande kwestie.
In de familie hadden we een stuk land met vier bouwgronden op. Eentje ervan is recent verkocht en het perceel ernaast staat momenteel te koop.
We hebben een landmeter laten langskomen om de stukken netjes op te meten en om palen in de grond te steken om de percelen duidelijk af te bakenen.
Vandaag hebben we echter gezien dat de kopers van de eerste grond zich niet aan aan de scheidingslijn. De fundering van hun kelder gaat hier centimeters over.
Ze hebben ons alvast een mailtje gestuurd met excuses en oplossingen langs hun kant:
*ofwel bieden ze aan dat de kopers van het ander stuk grond hun fundering ook mogen gebruiken om op te bouwen. Daar lijkt me echter de overlap te klein voor en weet ik niet of het haalbaar of wensbaar is.
*ofwel bieden ze aan om een strook van de overlappende cm's over te kopen: Dit lijkt natuurlijk objectief een goede oplossing maar dit is voor ons ook niet ideaal omdat de grond zowieso maar 10m breed is en zelfs een paar cm eraf de grond al minder aantrekkelijk maakt om te verkopen. Verder vermoed ik ook dat het hen ook gaat opzadelen met extra notariskosten..
In hun mail zouden de kopers de betreffende firma al wel in gebreke willen stellen.
Zoals u merkt, is er hier nog wel sprake van goede wil, dus die sfeer zou ik ook graag willen behouden. Maar ik zou jullie raad hierin wel waarderen
-
justwanttomove
Topic Starter - Berichten: 151
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Gezien het maar over een paar cm gaat, zou de (gemeenschappelijke)muur bovengronds waarschijnlijk wel op de juiste plaats gezet kunnen worden. Bij onderling akkoord wel iets op papier zetten en laten registreren voor latere eigenaars, zodat we hier niet binnen X jaar een nieuw topic hebben "help, gebuur zijn kelder ligt X cm op mijn grond" 
-
justwanttomove
Topic Starter - Berichten: 151
maar dan wordt de situatie toch minder aangenaam voor de toekomstige koper, deze is dan plaats kwijt en zal dit gebruiken voor een lagere prijs.
Het lijkt me dus niet echt de gepast compensatie?
Heeft er iemand weet hoe zo'n situaties voor de vrederechter worden opgelost?
Het lijkt me dus niet echt de gepast compensatie?
Heeft er iemand weet hoe zo'n situaties voor de vrederechter worden opgelost?
-
lucgescheiden
- Berichten: 2810
Ik meende dat een vrederechter slechts bevoegd is om te oordelen in geschillen tot 1860 euro, ten zij u streeft naar een oplossing via het opleggen van dwangsommen...?
Laatst gewijzigd door lucgescheiden op 06 sep 2011 17:16, 1 keer totaal gewijzigd.
Handige documenten voor Personenrecht
Ik meende dat een vrederechter slechts bevoegd is om te oordelen in geschillen 1860 euro, ten zij u streeft naar een oplossing via het opleggen van dwangsommen...?
Art. 591. Ongeacht het bedrag van de vordering, neemt de vrederechter kennis:
3° van geschillen inzake erfdienstbaarheden en inzake de verplichtingen die de wet aan de eigenaars van aan elkaar grenzende erven oplegt;
Iedere wijze uil is ooit een uilskuiken geweest.
-
justwanttomove
Topic Starter - Berichten: 151
dus met andere woorden is enkel het vredegerecht voor dit soort zaken bevoegd?
-
lucgescheiden
- Berichten: 2810
Neen
Mijn inziens gaat het hier; al dan niet bewust, over een bouwmisdrijf.
De overheid leverde een bouwvergunning af waarin wat en hoe beschreven staat, in overeenstemming met het eigendomsrecht.
Wanneer eigenaars zich hier niet aan houden, dient de overheid op te treden.
Uit de praktijk mag ik echter leren dat de inspectie diensten dergelijke klachten als een hete patat doorgeven.
Je eerst met een kluitje in het riet sturen onder het mom dat het om een burgelijke twist gaat, waarin enkel de vrederechter kan optreden.
Je vervolgens naar de locale ambtenaar zal doorverwijzen, die u hetzelfde op de mouw probeert te spelden.
Wanneer je vervolgens naar de politie stapt, laat deze zich inspireren door de locale ambtenaar en melden zij niet bevoegd te zijn inzake vaststelling...
Mijn inziens gaat het hier; al dan niet bewust, over een bouwmisdrijf.
De overheid leverde een bouwvergunning af waarin wat en hoe beschreven staat, in overeenstemming met het eigendomsrecht.
Wanneer eigenaars zich hier niet aan houden, dient de overheid op te treden.
Uit de praktijk mag ik echter leren dat de inspectie diensten dergelijke klachten als een hete patat doorgeven.
Je eerst met een kluitje in het riet sturen onder het mom dat het om een burgelijke twist gaat, waarin enkel de vrederechter kan optreden.
Je vervolgens naar de locale ambtenaar zal doorverwijzen, die u hetzelfde op de mouw probeert te spelden.
Wanneer je vervolgens naar de politie stapt, laat deze zich inspireren door de locale ambtenaar en melden zij niet bevoegd te zijn inzake vaststelling...
Handige documenten voor Personenrecht
-
Sint-Joris
- Berichten: 30
Als het overkopen van de bewuste strook niet mogelijk is, blijft er m.i. slechts één deftige oplossing over: afbreken.
Ze zullen er niet mee kunnen lachen, maar persoonlijk zou ik ze heel de kelder op jouw eigendom laten uitbreken. Ik neem aan dat de bouwwerken nog bezig zijn en de schade nu dus nog minimaal is?
Men hield zich ongetwijfeld niet aan de verleende bouwvergunning, maar tegen een onzichtbare overtreding van enkele centimeters zal, zoals Luc al zei, waarschijnlijk geen overheid tot actie overgaan.
Het is een onzichtbare belasting op jouw eigendom, maar door die mail ben je wel op de hoogte, waardoor er volgens mij een verjaringstermijn van 30 jaar aan het lopen is. Als je later met graafwerken per ongeluk hun kelder stuk maakt, zouden ze misschien nog schadevergoeding kunnen eisen, omdat je weet had van de aanwezigheid van hun kelder op die plaats.
Ik denk dat ze alleszins best hun bouwheer in gebreke stellen en aan hem eens vragen hoe hij dit denkt op te lossen.
Ze zullen er niet mee kunnen lachen, maar persoonlijk zou ik ze heel de kelder op jouw eigendom laten uitbreken. Ik neem aan dat de bouwwerken nog bezig zijn en de schade nu dus nog minimaal is?
Men hield zich ongetwijfeld niet aan de verleende bouwvergunning, maar tegen een onzichtbare overtreding van enkele centimeters zal, zoals Luc al zei, waarschijnlijk geen overheid tot actie overgaan.
Het is een onzichtbare belasting op jouw eigendom, maar door die mail ben je wel op de hoogte, waardoor er volgens mij een verjaringstermijn van 30 jaar aan het lopen is. Als je later met graafwerken per ongeluk hun kelder stuk maakt, zouden ze misschien nog schadevergoeding kunnen eisen, omdat je weet had van de aanwezigheid van hun kelder op die plaats.
Ik denk dat ze alleszins best hun bouwheer in gebreke stellen en aan hem eens vragen hoe hij dit denkt op te lossen.
-
justwanttomove
Topic Starter - Berichten: 151
Bedankt voor de reacties alvast
@ Sint-Joris: over welke verjaringstermijn van 30 jaar spreek je net? ik kan er wel een ideetje van vormen maar het lijkt me inderdaad vrij belangrijke informatie.
verder hebben we van hen deze mail gekregen:
Wat denken jullie hiervan? Aan de ene kant lijkt het een mogelijke oplossing omdat we in feite meer plaats krijgen (stenen muur die over de lijn gaat). Aan de andere kant ben ik behoedzaam voor addertje onder het gras
@ Sint-Joris: over welke verjaringstermijn van 30 jaar spreek je net? ik kan er wel een ideetje van vormen maar het lijkt me inderdaad vrij belangrijke informatie.
verder hebben we van hen deze mail gekregen:
http://twitpic.com/6ju4bb" onclick="window.open(this.href);return false;Na de foutopmeting van gisteren hebben we bekeken hoe we het probleem technisch kunnen oplossen. In de bijlage zit een schema van de muuropbouw oplossing. We hebben zo duidelijk mogelijk geprobeerd te tekenen.
Als alles normaal zou verlopen zijn, zouden we 2 muren gebouwd hebben, volledig op ons stuk. Het is echter ook mogelijk om de kelder muur te delen over de twee gronden. We kunnen dus een stuk van de muur open laten, zoals jullie zelf ook gevraagd hebben, zodat de toekomstige bouwers rechtstreeks op onze kelder kunnen verderwerken.
De wiskunde. Onze kelder is 30cm dik. Om één enkele muur te metsen werkt men met stenen van 14cm breed. Om beide woningen te bouwen op 1 muur, heb je 28cm nodig. Er blijft dan slechts 2cm isolatie over. Dit is echter veel te weinig naar huidige energie normen. Onze architect vertelde echter dat het constructief technisch niet nodig is om de 14cm van één muur volledig op de keldermuur te laten steunen. Hij laat weten dat we gerust 3-4cm van de 14cm kunnen laten 'zweven'. In ons geval zou dit kunnen betekenen dat beide steunmuren (14cm) 1cm opschuiven/zweven, weg van elkaar. Zo winnen we 2cm extra isolatieruimte, wat ten goede komt voor de geluidsisolatie.
Zoals te zien is in het vooraanzicht op te tekening, geven we dus 3cm+2cm van onze oppervlakte af aan onze toekomstige buren. Voor ons is dit geen enkel verlies en de buren winnen hier ook ruimte mee. We hopen natuurlijk dat jullie nog altijd van plan zijn om het tweede stuk grond op korte termijn te verkopen, omdat 4cm isolatie aan de lage kant is. Zodra dat de buur er tegen bouwt, is dit geen energieverliezende muur meer.
Laat maar horen wat jullie van het idee vinden.
Wat denken jullie hiervan? Aan de ene kant lijkt het een mogelijke oplossing omdat we in feite meer plaats krijgen (stenen muur die over de lijn gaat). Aan de andere kant ben ik behoedzaam voor addertje onder het gras
-
lucgescheiden
- Berichten: 2810
technisch stel ik daar dadelijk enkele vragen bij:
- welke extra financiële inspanningen ga je moeten doen om je 'eigen' kelder/fundering waterdicht te laten aansluiten aan de huidige?
- voor welke extra muur-spanningen gaat dit 'zweven', op langere termijn, zorgen? (nog verhaalkracht voor barsten na bv 15 jaar?)
- gemeenschappelijke fundering betekent eveneens een groter contact-oppervlakte tussen beiden gebouwen, kan hier geen geluidsoverlast uit voortvloeien
De voorgestelde regeling kan juridisch sluitend zijn, maar er bestaan, mijn inziens, voldoende technische min-punten die eveneens dienen beschouwd te worden.
- welke extra financiële inspanningen ga je moeten doen om je 'eigen' kelder/fundering waterdicht te laten aansluiten aan de huidige?
- voor welke extra muur-spanningen gaat dit 'zweven', op langere termijn, zorgen? (nog verhaalkracht voor barsten na bv 15 jaar?)
- gemeenschappelijke fundering betekent eveneens een groter contact-oppervlakte tussen beiden gebouwen, kan hier geen geluidsoverlast uit voortvloeien
De voorgestelde regeling kan juridisch sluitend zijn, maar er bestaan, mijn inziens, voldoende technische min-punten die eveneens dienen beschouwd te worden.
Handige documenten voor Personenrecht