Contradictie in de statuten van een appartementsgebouw?

[Anne-Sofie]

Het gaat over een appartementsgebouw met 5 verdiepingen/appartementen en 1 winkel op het gelijkvloers. De appartementen en de winkel zijn gescheiden van elkaar en hebben elk een eigen inkom. De eigenaar van de winkel draagt overeenkomstig de statuten niet bij in de algemene kosten van het woongedeelte, nl. de inrichtings- en onderhoudskosten van de hall, de trapzaal en de lift.

Deze regeling over de algemene kosten kwam tot stand toen in 1996 (door de toenmalige eigenaars) de basisakte gewijzigd werd en er nieuwe statuten aangenomen werden. Hiertoe werd de toegangsweg vanuit de winkel naar de kelderverdieping dichtgemaakt zodat er een complete scheiding tussen woon- en winkelgedeelte tot stand kwam. De kelders waren vanaf dan enkel nog toegankelijk vanuit het woongedeelte met de lift of met de trap. Dit staat beschreven in de basisakte. Tegelijk staat in het reglement van mede-eigendom letterlijk dat de hall, de trapzaal en de lift uitsluitend mogen gebruikt worden door de bewoners van de 5 appartementen, die vanaf dan uitsluitend bijdragen in de kosten hiervan.

Het probleem is evenwel dat in de kelderverdieping, naast een gemeenschappelijk lokaal met de tellers van de nutsvoorzieningen, iedere mede-eigenaar een privatieve kelder heeft, ook de eigenaar van de winkel op het gelijkvloers. Doordat de toegang tot de kelder vanuit het winkelgedeelte afgesloten werd is deze kelder enkel bereikbaar via de algemene inkom en hall van het woongedeelte.

Deze (zeer ruime) privatieve kelder van de winkel is steeds verhuurd geweest aan één van de bewoners. De eigenaar van de winkel maakte tot voor kort dus nooit gebruik van de gemeenschappelijke delen die voorbehouden zijn aan de appartementbewoners. Thans wenst de eigenaar van de winkel de kelder zelf in gebruik te nemen als magazijn en wil hij zelfs de fysieke afscheiding tussen winkel en kelder terug open maken. Iets wat in strijd is met de basisakte en juist de voorwaarde vormde om niet te hoeven bijdragen in de algemene kosten van het woongedeelte.

Kortom,de wijzigende basisakte lijkt er geen rekening mee gehouden te hebben dat er na de beoogde scheiding nog een enclave van de winkel achterblijft in het woongedeelte in de vorm van een privatieve kelder. Deze kelder is naar de letter van de statuten niet eens bereikbaar voor de eigenaar van de winkel want het woongedeelte is a.h.w. “verboden terrein”. Eens in gebruik genomen door deze eigenaar komt het principe van de “boedelscheiding” ook op de helling te staan. Zeker het intens gebruik van deze kelder als magazijn heeft onvermijdelijk zijn weerslag op de algemene kosten (o.m. lift en poetsbeurten). Het wordt als in strijd met de geest van de statuten ervaren dat in dergelijke omstandigheden uitsluitend de appartement bewoners deze kosten moeten dragen.

Graag suggesties om op een wettelijke en juridisch correcte manier uit deze impasse geraken. Alvast heel erg bedankt voor de reacties!

[mava105]

Deze privatieve kelder heeft meer dan waarschijnlijk zijn quotiteiten in het totaal van het gebouw. De eigenaar van deze kelder betaald dan ook mee in de algemene kosten van het gebouw, en dit naar rato van zijn quotiteiten. als gebruiker van de kelder zal hij dus ook, voor zijn aandeel, moeten tussenkomen in de onderhouds-, en verbuikskosten van de trapzaal, met inbegrip van de lift. Dat hij de kelder als berging voor zijn winkel wil gaan gebruiken is dan weer een stap te ver, vermits daardoor de privaat inkom meer dan normaal zal gebruikt en bevuild worden. (om nog niet van de beschadigingen te spreken) Oplossing is dat de oude toestand terug wordt aangenomen, met inbegrip, van de aanpassing van de basisakte, natuurlijk allemaal op zijn kosten.

[Pedro]

Ik neem aan dat de privatieve kelder in de statuten aantoonbaar verbonden is met de winkel.
De eigenaar heeft natuurlijk het recht om volledig van zijn eigendom te kunnen genieten, wat betekent dat hij vrije toegang tot de kelder moet hebben.
Dit kan hier op basis van de info enkel en alleen via de gemeenschappelijke delen (inkom, hall,...).
Ofwel gebeurt dit via de straatzijde ofwel via een tussendeur die vanuit het privatieve kavel naar de gemeenschappelijke delen leidt.
Het spreekt voor zich dat wanneer de winkeleigenaar zijn kelder benut, dat hij het objectieve gebruik van de aangehaalde gemeenschappelijke delen geniet en dus dient
bij te dragen in de kosten van onderhoud,...
Dit had m.i.overigens altijd het geval moeten zijn. Het feit dat die eigenaar de winkel niet gebruikte maar verhuurde, verrechtvaardigt m.i. totaal niet dat hij, zelfs nadat de doorgang werd afgesloten, niet diende bij te dragen in de onderhoudskosten,... Hij heeft dus al die tijd een dubbel voordeel genoten, nl. en huuropbrengst en niet moeten bijdragen in de kosten. De beschrijving in de akte dat de inkomhal enkel en alleen door de appartementseigenaars mag worden gebruikt, is natuurlijk een lapsus.

Om dit (in eerste instantie minnelijk ) zien op te lossen, lijkt het me dat een vergadering dient te worden bijeengeroepen die enerzijds dient te beraden of aan de winkeleigenaar al dan niet de mogelijkheid wordt geboden om opnieuw een verbinding tussen de winkel en de gemeenschappelijke delen te maken (ik vermoed dat de deur destijds in een gemeenschappelijke muur was voorzien, wat betekent dat voor het creëeren van een nieuwe doorgang de AV dient te beslissen). Wordt deze mogelijkheid niet geboden, dan bestaat er geen andere mogelijkheid dan de eigenaar toegang via de inkomhall te verlenen. Het recht om zijn eigendom te betreden kan hem immers niet worden ontzegd.
Anderzijds dient de wijze van de verdeling van de kosten zonder meer het voorwerp van een dagordepunt uit te maken. Op basis van het nuttigheidscriterium lijkt het mij de logica zelf dat de winkeleigenaar wel degelijk meebetaalt voor het onderhoud van de vermelde gemeenschappelijke delen. Ik zou hier dus sowieso laten beslissen dat deze eigenaar opnieuw dient bij te dragen in deze kosten. Gaat hij niet akkoord, maar werd het punt goedgekeurd door de vereiste meerderheid, dan dient hij de vrederechter te vatten. Een wijziging van lastenverdeling brengt natuurlijk ook een authentieke wijziging van de akte met zich mee. En dit kost natuurlijk ook geld.

[Luc]

(...) Deze (zeer ruime) privatieve kelder van de winkel is steeds verhuurd geweest aan één van de bewoners. De eigenaar van de winkel maakte tot voor kort dus nooit gebruik van de gemeenschappelijke delen die voorbehouden zijn aan de appartementbewoners. Thans wenst de eigenaar van de winkel de kelder zelf in gebruik te nemen als magazijn en wil hij zelfs de fysieke afscheiding tussen winkel en kelder terug open maken. Iets wat in strijd is met de basisakte en juist de voorwaarde vormde om niet te hoeven bijdragen in de algemene kosten van het woongedeelte. (...)

Het is mogelijk dat de wijziging van de basisakte het gebruik van een kelder gekoppeld werd aan de verplichting om die te beperken tot de bewoners.

Lees de tekst van de originele en de toenmalige statuutwijziging na, vanuit die optiek.

Het lijkt me ook dat alle kosten, veroorzaakt door de eventuele wijziging, ten laste vallen van de aanvrager. Vooral omdat het gaat om een terugdraaien van een wijziging naar de oorspronkelijke toestand.

[Anne-Sofie]

Vooreerst bedankt voor alle reacties tot nu toe!

Aansluitend hierop en als aanvulling, volgende informatie:
(1) iedere privatieve kelder is in de statuten uitdrukkelijk gekoppeld aan een welbepaald appartement. "Appartement" dient hier verstaan te worden als private kavel. Zo wordt het winkelgedeelte in de statuten omschreven als een "appartement met winkelinrichting". Dit voor een goed begrip van punt (2).
(2) citaat uit de statuten: "Deze kelders bezitten geen enkel aandeel in de gemene delen. Zij vormen één onafscheidelijk geheel met het appartement waarmee zij verbonden zijn, zodat deze kelders niet mogen noch kunnen toebehoren aan een persoon die geen appartement in het gebouw bezit. Vervreemding van kelders zijn slechts toegelaten tussen personen die eigenaar zijn van een appartement in het gebouw. Eventuele vervreemdingen van deze kelders zullen geen aanleiding geven tot wijziging van de hoeveelheid gemene delen, toebehorende aan appartementen die afscheiding of toevoeging van kelders zouden ondergaan. Deze kelders mogen slechts verhuurd of in genot afgestaan worden aan een inwoner van het gebouw."

Het zinnetje "Deze kelders mogen slechts verhuurd of in genot afgestaan worden aan een inwoner van het gebouw" komt zowel in de oude als in de nieuwe basisakte voor. Corrigeer me als ik het verkeerd heb maar m.i. sluit deze bepaling niet uit dat de eigenaar van de winkel zélf zijn kelder benut. De bepaling regelt enkel de verhuring of afstand van genot, niet het eigen gebruik.