Syndicuscontract - Hebben medeëigenaars recht op een kopie?

[Emilienne]

Het gebouw waarin ik woon, wordt beheerd door een niet-professionele medeëigenaar-syndicus. Op de laatste algemene vergadering stond het punt "syndicuscontract" op de agenda. Geen enkele mede-eigenaar heeft toen echter (noch voor noch na de stemming over het contract) ooit een contractontwerp of een contractkopie ontvangen. Toen er moest gestemd worden, heb ik gevraagd wat er eigenlijk in het contract stond. Het contract werd toen enkel "voorgelezen" en daarmee moesten de mede-eigenaars het dan maar stellen. Ik heb thans aan de syndicus gevraagd om mij een kopie (of een scan per e-mail) van het contract te bezorgen, maar krijg als antwoord dat ik geen recht heb op een kopie, maar dat ik enkel maar het recht heb om het contract bij hem te komen inkijken, maar dat ik er in elk geval geen kopie (foto) van mag nemen. Welk bewijs heb ik dan in handen om te reclameren over een hele boel extra kosten, die hij intussen aanrekent en waarvan absoluut geen sprake was in het "voorgelezen" contract.
Toevallig ben ik ook mede-eigenaar in andere gebouwen, die door professionelen beheerd worden. Daar heeft iedere mede-eigenaar, samen met de uitnodiging voor de AV, een exemplaar toegezonden gekregen van het contract waarover diende te worden gestemd.
Wat een verschil van transparant beheer !!!

[NICM Marc]

Uiteraard heeft elke individuele mede-eigenaar het recht op een kopie of afschrift van het syndicuscontract. Daar bestaat geen enkele twijfel over. De syndicus beschikt over geen enkele retentierecht op de documenten waarvan de VME eigenaar is.

Ik veronderstel dat er twee partijen zijn die de syndicusovereenkomst ondertekenden. De ene kant de syndicus, de andere kant de VME bestaande uit x-aantal mede-eigenaars, gemandateerd door bv. leden van de Raad van Mede-eigendom (bij grotere gebouwen). Het is dan ook totaal onrechtmatig vanwege de syndicus om administratieve stukken die de VME toebhoren achterwege te houden. Het NICM ontvangt heel wat klachten over syndici-mede-eigenaars die er eigen regeltjes op na houden en die niet altijd stroken met de huidige wetgeving op de mede-eigendom, net zoals deze.

Elke syndicus die alles in het werk stelt om transparant te werken door stukken verborgen te houden of een verbod opleggen om een afschrift van stukken te maken, heeft iets te verbergen. U dient in ieder geval uw vraag om een afschrift van het syndicuscontract schriftelijk (en desnoods aangetekend) te doen. Blijft hij halsstarrig weigeren, laat mij dan maar iets weten... [externe link verwijderd: geen reclame voor eigen diensten aub.]

[Vandebos]

U heeft als mede-eigenaar recht op een kopie. Stel de mede-eigenaar syndicus aangetekend in gebreke indien deze u een kopie van het document in kwestie niet wenst te bezorgen binnen de 7 kalenderdagen na kennisname van het schrijven. Dat u dan verplicht zal zijn overeenkomstig art 577-9 BW alle nodige stappen te ondernemen om uw rechten te vrijwaren.

Tevens lijkt het me de moeite te lonen eens na te kijken of de mede-eigenaar/syndicus wel al de regels uit artikel 577-8 respecteert...

[j.demoor]

“Art.577-8.§1...De bepalingen met betrekking tot de band tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars worden opgenomen in een schriftelijke overeenkomst...“(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

Over die schriftelijke overeenkomst beslist de algemene vergadering bij gewone meerderheid.

“Art.577-6...§3...De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd...“(B.W.).

De algemene vergadering kan die ‘nadere regels’ opleggen of wijzigen.

[Mercury]

De raad die geregeld aan een mede-eigenaar wordt gegeven om "zijn rechten te vrijwaren" (in dit geval een kopie van het beheerscontract bekomen, maar ook in vele andere gevallen waar een syndicus nogal losjes omspringt met zijn verplichtingen), is zich te wenden tot de Vrederechter.
Dit betekent dagvaarden (deurwaarderskosten), bijstand advokaat (serieuze kosten), gerechtskosten (met misschien een kleine rechtsplegingsvergoeding), een jaar wachten op een uitspraak, stress, enz..
En dat allemaal om een kopie van (bvb) het contract te bekomen.
Welke individuele eigenaar begint aan zoiets? Dikwijls zegt de Rechter dan nog: "wat is uw schade, mijnheer?", terwijl het gewoon om overtreding van de wet gaat.

Al eens van Kafka gehoord?

Bestaat er nu echt geen andere manier om een syndicus te dwingen zijn wettelijke verplichtingen na te komen?
Met een verzoekschrift bvb?

Indien een eenvoudige weg niet bestaat, dan moeten alle verenigingen en politiekers die "de belangen van de mede-eigenaar verdedigen" dringend lobbyen om een korte, goedkope en eenvoudige procedure op te leggen bij kennelijke overtreding en onwil van de syndicus.

[Vandebos]

Neen, er bestaat geen andere wijze.

Maar de mede-eigenaar/syndicus die reeds moeilijk doet over een kopie van zijn contract heeft meestal meer te verbergen dan enkel de voorwaarden van zijn contract. Een kleine groep mede-eigenaars die zijn tanden in dit probleem zetten vinden meestal voldoende elementen om de vrederechter te verzoeken de huidige syndicus te schorsen en de aanstelling van een voorlopige syndicus te bekomen die de handel an wandel van de vorige dient te onderzoeken en zijn bevindingen binnen de X maanden (meestal 3-6) te rapporteren aan de AV. Vaak komt er effectief voldoende aan het licht om gerechtelijke vervolging op te starten.
Het laatste dossier van deze aard op dit forum zit momenteel aan een "gat" van meer dan €250.000 op minder dan 150 eigenaars. (gelet op het lopende gerechtelijke onderzoek worden geen bijkomende details verschaft.)

[Mercury]

In mijn geval betreft het een (grote) professionele syndicus. Appartementsblok van 100 appartementen aan de kust. De mede-eigenaars kennen elkaar nauwelijks, want afkomstig van over het ganse land. Het niet naleven van wettelijke voorschriften maakt op de meeste eigenaars geen indruk, want hij kan het goed uitleggen. Er is (op dit ogenblik) ook geen reden om aan te nemen dat er XXXX€ zouden verdenen zijn.
Dus louter niet volgens de regels.
Bij opmerkingen lachen die "grote jongens" de brave eigenaar weg; er wordt toch geen meerderheid gevonden om hem terecht te wijzen.
Een andere syndicus zoeken? Aan de kust? Zij zijn allemaal hetzelfde.
De "eerlijke eigenaar" die de wet wil laten volgen, moet dus maar berusten? Dit bewijst dat het wettelijk systeem alleen de (grote) syndici beschermt en niet de eigenaars.

[Luc]

...
Indien een eenvoudige weg niet bestaat, dan moeten alle verenigingen en politiekers die "de belangen van de mede-eigenaar verdedigen" dringend lobbyen om een korte, goedkope en eenvoudige procedure op te leggen bij kennelijke overtreding en onwil van de syndicus.

Persoonlijk heb die lijdensweg gevolgd, een eerste vonnis bekomen in 2005. De recentste van de reeks (maar niet de laatste) dateert van enkele weken geleden.

Vorige week is de interne procedure (tussen AV en syndicus) gestart die ik initieel gevraagd had in ... mei 2001. Nu moet ik wel zeggen dat indien de wet van 2010 van toepassing was geweest in 2001, dat ik positieve resultaten had geboekt in 2002 (dus 9 jaar vroeger).

De eenvoudige weg kan gecreerd worden ... door de wetgever. Voorzien dat de syndicus (en niet de VME) een administratieve boete of politieboete moet betalen als bijvoorbeeld
- zijn adresgegevens, ... niet uithangen in het gebouw (Art. 577-8 § 2 BW)
- een vonnis, dat een beslissingen van een AV wijzigt, niet werd vermeld in het register van de beslisingen van de AV
- het register van de beslissingen niet beschikbaar is op het wettelijk adres van de VME
- ...

De punten "voor overlast tegenover de bewoners van het gebouw, zijn geburen en de lokale gemeenschap" dienen eenvoudig te zijn, publiek toegankelijk, pertinent (vaststelbaar ter plaatse door de wijkagent zonder verder onderzoek) en beperkt in aantal.

[Luc]

In mijn geval betreft het een (grote) professionele syndicus. Appartementsblok van 100 appartementen aan de kust. De mede-eigenaars kennen elkaar nauwelijks, want afkomstig van over het ganse land. Het niet naleven van wettelijke voorschriften maakt op de meeste eigenaars geen indruk, want hij kan het goed uitleggen. Er is (op dit ogenblik) ook geen reden om aan te nemen dat er XXXX€ zouden verdenen zijn.
Dus louter niet volgens de regels.
Bij opmerkingen lachen die "grote jongens" de brave eigenaar weg; er wordt toch geen meerderheid gevonden om hem terecht te wijzen.
Een andere syndicus zoeken? Aan de kust? Zij zijn allemaal hetzelfde.
De "eerlijke eigenaar" die de wet wil laten volgen, moet dus maar berusten? Dit bewijst dat het wettelijk systeem alleen de (grote) syndici beschermt en niet de eigenaars.

Dat komt mij zeer bekend voor. Het wettelijk systeem beschermt de (grote) syndici niet, maar belet wel dat een klager misbruik maakt van het systeem. Het komt er dus op aan de wettelijke weg correct en minitieus te volgen, stap per stap. De wet van 2010 heeft die te volgen weg fel verkort. Dat lijkt niet op het eerste zicht, maar dat is zo.

Wel dient het KB over het minimum rekeningstelsel dringend gepubliceerd. Met dat KB had ik mijn omslachtige omweg niet moeten volgen en had ik mijn stelling al kunnen aantonen vanaf 2002.

[observer-old]

Ik ben volledig akkoord met MERCURY.
Ik heb één keer de door de AV goedgekeurde rekeningen betwist voor een vrederechter, maar mijn advocaat wilde niet ten gronde pleiten (omdat er toen nog geen wet 2010 was, alhoewel ook deze nog niets inzake boekhouding heeft aangebracht wegens het uitblijven van een KB ), maar ondertussen heeft diezelfde vrederechter in een andere zaak wel een gerechtelijk expert aangesteld om die boekhouding te controleren… de conclusies van deze laatste geven mij gelijk…maar omdat ik geen belanghebbende partij was in die andere zaak krijg ik geen toegang tot het vonnis, en zou ik dit vonnis niet mogen gebruiken om verder te procederen.
Het gaat inderdaad ook over een gebouw aan de kust, met meer dan 150 appartementen en het gaat over meer dan 250000 €. Zo zie je maar.

[Luc]

(...) maar omdat ik geen belanghebbende partij was in die andere zaak krijg ik geen toegang tot het vonnis, en zou ik dit vonnis niet mogen gebruiken om verder te procederen.
Het gaat inderdaad ook over een gebouw aan de kust, met meer dan 150 appartementen en het gaat over meer dan 250000 €. Zo zie je maar.

Het vonnis behoort tot de archieven van de VME. De syndicus dient u toegang te verlenen tot elk vonnis, waarin de VME partij is, omdat u lid bent van het beslissingorgaan (de AV) van de VME (Art. 577-8 §4 11° BW).

Als belanghebbende partij heeft u bijkomend toegangrecht tot de neergelegde besluiten en de stukken. Wat het geval is als je toetreedt tot de procedure als vrijwillig tussenkomende partij (relatief goedkope procedure als je passief wil bijven).

[Basilia]

Blijkbaar zijn er vooral aan de kust veel problemen met syndici ! Inderdaad, de meesten bewonen er hun appartement niet effectief en de eigenaars van een gebouw zien of ontmoeten elkaar slechts sporadisch. Waarschijnlijk ook hebben de meesten van hen niet het minste benul over de regels en wetten die de "medeeigendom" regelen. Velen denken waarschijnlijk dat de syndicus "de meester" is naar wie moet worden geluisterd en gehoorzaamd.

Aan de andere kant is er de theorie en de wetten. Maar hoe kan men deze effectief laten respecteren ? De syndicus moet toegang verlenen tot alle niet privatieve documenten en gegevens van de VME. Wat indien de syndicus deze regel naast zich neerlegt en niet reageert op vragen van mede-eigenaars of deze de laan uitstuurt ? Moet een eigenaar, om met zekerheid alle gegevens te kunnen kennen over het gebouw waar hij mede-eigenaar is, zich telken male tot de vrederechter wenden ? (met alle kosten en werklast daaraan verbonden, advocaat, briefwisseling, miserie ...)?

[roharro]

Blijkbaar zijn er vooral aan de kust veel problemen met syndici ! Inderdaad, de meesten bewonen er hun appartement niet effectief en de eigenaars van een gebouw zien of ontmoeten elkaar slechts sporadisch. Waarschijnlijk ook hebben de meesten van hen niet het minste benul over de regels en wetten die de "medeeigendom" regelen. Velen denken waarschijnlijk dat de syndicus "de meester" is naar wie moet worden geluisterd en gehoorzaamd.

Aan de andere kant is er de theorie en de wetten. Maar hoe kan men deze effectief laten respecteren ? De syndicus moet toegang verlenen tot alle niet privatieve documenten en gegevens van de VME. Wat indien de syndicus deze regel naast zich neerlegt en niet reageert op vragen van mede-eigenaars of deze de laan uitstuurt ? Moet een eigenaar, om met zekerheid alle gegevens te kunnen kennen over het gebouw waar hij mede-eigenaar is, zich telken male tot de vrederechter wenden ? (met alle kosten en werklast daaraan verbonden, advocaat, briefwisseling, miserie ...)?

De "derde weg": stel u kandidaat voor Commissaris van de Rekeningen!

[Luc]

Aan de andere kant is er de theorie en de wetten. Maar hoe kan men deze effectief laten respecteren ? De syndicus moet toegang verlenen tot alle niet privatieve documenten en gegevens van de VME. Wat indien de syndicus deze regel naast zich neerlegt en niet reageert op vragen van mede-eigenaars of deze de laan uitstuurt ? Moet een eigenaar, om met zekerheid alle gegevens te kunnen kennen over het gebouw waar hij mede-eigenaar is, zich telken male tot de vrederechter wenden ? (met alle kosten en werklast daaraan verbonden, advocaat, briefwisseling, miserie ...)?

Het probleem schriftelijk ter kennis brengen van zijn toezichthouder, de Uitvoerende Kamer van het BIV ( uk@biv.be ), plus een afschrift naar uw belangenvereniging als mede-eigenaar EN in dit geval naar de privacycommissie (beide vermelden op uw brief). Wel een zeer precieze feiten melden (geen gevolg gegeven aan een brief van 01.02.2012, met rappel op .. en een brief van .. met een rappel op ...), in plaats van zeer algemeen te zijn (vb: geeft geen inzage van de stukken).

Opgelet: nieuw adres, ... voor de privacycommissie. Zie hun nieuwe website: http://www.privacycommission.be/nl/contact

Het advies van de privacycomissie ivm de mede-eigendom kan gezien worden op:
http://www.privacycommission.be/sites/p ... 2_2008.pdf