Wat primeert? De wet of een beslissing van de algem.vergad.?

[Emilienne]

Geachte,
Onze syndicus heeft een buitengewone A.V. bijeengeroepen per gewone post, NIET per aangetekend schrijven. Hij verwijst daarvoor naar een A.V. van 2005 waarin werd beslist dat buitengewone algemene vergaderingen NIET per aangetekend schrijven moeten bijeen geroepen worden
(ik was op die vergadering niet aanwezig, want ik ben pas in 2006 mede-eigenaar geworden).
De wet op de mede-eigendom zegt echter dat de mede-eigenaars die niet individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd om de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen per aangetekend schrijven moeten opgeroepen worden.
Ingeval van tegenstrijdigheid tussen de wetsbepalingen en de bepalingen in het reglement van mede-eigendom, zou de wet primeren.
Mijn vraag: Maar wat ingeval van tegenstrijdigheid tussen een vergaderingsbeslissing en de nieuwe wet. Primeert de wet dan ook?
Met dank voor uw vakkundig antwoord.

[Pelikaan]

De nieuwe appartementswet primeert. Omdat de uitnodigingen voor een AV, gehouden na 01.09.2010 conform moeten zijn aan de nieuwe wet.

Gelezen op dit forum.
Aspect uitnodiging AV = van toepassing vanaf 01.09.2010 – beslissingen van een AV (genomen voor die datum) vervallen dus automatisch.

De bijeenroeping gebeurt met een aangetekende brief. Een ander communicatiemiddel (bv. e-mail) kan ook, mits de bestemmeling daarmee individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk heeft ingestemd. De bijeenroeping wordt minstens 15 dagen voor de vergadering gemeld. Het Reglement van Mede-Eigendom kan in een langere termijn voorzien. Bij spoedeisendheid kan een kortere termijn.

De uitnodiging met agenda moet 15 dagen op voorhand worden toegestuurd per aangetekende brief. Behoudens akkoord van de eigenaar van de kavel, moet de uitnodiging per aangetekende zending. De uitnodigingen voor een AV gehouden na 01.09.2010 dienen conform te zijn aan deze nieuwe wet. De verplichting om aangetekend uit te nodigen (op kosten van de VME) stond in feite al impliciet in de wet van 1994. De wet van 2010 heeft dit enkel expliciet gemaakt en de tegenstrijdige bepalingen van de statuten imperatief vernietigd per 01.09.2010. De dwingende wetgeving schrijft voor dat de aangetekende oproeping de regel is. De wet voorziet nergens dat de kost voor een aangetekende oproeping door een eigenaar privatief dient te worden gedragen.

Maar mits akkoord van iedere eigenaar afzonderlijk, kunnen die documenten hem op een andere manier worden bezorgd (gewone brief, fax, e-mail…) Het is echter niet mogelijk dat men in de statuten zet dat alle uitnodigingen per e-mail zullen worden verstuurd. Dit moet eigenaar per eigenaar geregeld worden. Zolang de tegenpartij niet betwist een e-mail ontvangen te hebben, kan deze als bewijs gelden. Dit voor zover het niet gaat om een handeling waarbij het instellen van een procedure per e-mail niet toegelaten is, of als er speciale regels gelden dat men een aangetekend schrijven moet versturen. In de praktijk worden dagelijks e-mails als geldig bewijs op de Rechtbanken aanvaard.

[float]

Inderdaad.

Art. 577-14 BW:
"De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht.
De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen."

[Luc]

Geachte,
Onze syndicus heeft een buitengewone A.V. bijeengeroepen per gewone post, ... .

Vooreerst, een bemol: alle beslissingen van een AV, ook onregelmatige, ... zijn uitvoerbaar zolang de rechter deze niet heeft vernietigd.

Wie opgeroepen heeft voor de AV (syndicus, 20% van de ME, ...) loopt echter wel het risico om burgerlijk en financieel aansprakelijk gesteld te worden, zo de wettelijke oproepingsmodaliteiten niet werden gevolgd.

Het feit dat de statuten nog NIET gecoördineerd zijn is geen argument om de oude statutaire bepalingen toe te passen. Ergens de het parlementair verslag staat dat de wet van 2010 sowieso INTEGRAAL van toepassing is op 01.09.2010. De coördinatie werd enkele opgelegd om de leesbaarheid van de statuten te bevorderen, vooral ten overstaan van de nieuwe eigenaars.

Een klassiek voorbeeld: de benaming "gemeenschap van de mede-eigenaars", door de wet van 1994 afgeschaft vervangen door "Vereniging van mede-eigenaars", dient overal in de statuten vervangen te worden.

Vragen:

1. Wat is het onderwerp van deze BAV?
2. Werden de statuten gecoördineerd? zo neen, is dat al voorzien?
3. is de syndicus een professionele of niet?

[Pedro]

Geachte,
Onze syndicus heeft een buitengewone A.V. bijeengeroepen per gewone post, NIET per aangetekend schrijven. Hij verwijst daarvoor naar een A.V. van 2005 waarin werd beslist dat buitengewone algemene vergaderingen NIET per aangetekend schrijven moeten bijeen geroepen worden
(ik was op die vergadering niet aanwezig, want ik ben pas in 2006 mede-eigenaar geworden).
De wet op de mede-eigendom zegt echter dat de mede-eigenaars die niet individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd om de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen per aangetekend schrijven moeten opgeroepen worden.
Ingeval van tegenstrijdigheid tussen de wetsbepalingen en de bepalingen in het reglement van mede-eigendom, zou de wet primeren.
Mijn vraag: Maar wat ingeval van tegenstrijdigheid tussen een vergaderingsbeslissing en de nieuwe wet. Primeert de wet dan ook?
Met dank voor uw vakkundig antwoord.

De Wet primeert, behalve mogelijks wat de oproepingstermijn betreft. Wanneer deze in het reglement van mede-eigendom strenger is dan hetgeen de wet voorziet, dan primeert de akte. Er bestaan, in tegenstelling tot wat wordt aangehaald, naar oproepingsmodaliteiten toe niet alleen wettelijke maar ook statutaire bepalingen.

Dit geldt niet wat de wijze van oproepen betreft. De Wet voorziet duidelijk de manier waarop de oproeping moet worden verstuurd, nl. aangetekend tenzij de eigenaar schriftelijk en uitdrukkelijk te kennen heeft gegeven dat hij op een andere manier wenst te worden opgeroepen. I.p. kan dus iemand die niet correct werd opgeroepen, de beslissingen in rechte aanvechten.

Houd er evenwel rekening mee dat, in tegenstelling tot wat door anderen wordt voorgehouden/wordt gedacht, de rechter zal rekening houden met een aantal factoren. Wanneer immers het normdoel bereikt werd (bijvoorbeeld diegene die de beslissingen aanvecht was tijdens de vergadering aanwezig en heeft de aanwezigheidslijst en de notulen ondertekend), dan zal een rechter minder gemakkelijk geneigd zijn om de beslissingen te vernietigen. Hetzelfde geldt wanneer diegene die de vordering stelt niet kan aantonen dat hij/zij een persoonlijk nadeel en/of schade lijdt tengevolge van de, in dit geval, niet correcte oproeping.

[Emilienne]

Antwoorden op de vragen van Luc:
1. Wat is het onderwerp van deze BAV?
Eén van de mede-eigenaars bezit één grote winkel, waaraan in de basisakte 700/10.000sten in de gemene delen werden toebedeeld. De kwestieuze mede-eigenaar wil zijn grote winkel opsplitsen in 2 kleinere winkels, om deze daarna elk apart (aan 2 verschillende kandidaten) te verkopen.
De mede-eigenaar heeft zijn voornemen ter kennis van de syndicus gebracht en hem toestemming gevraagd om een 2e winkeldeur te mogen plaatsen (van het Gemeentebestuur zou de mede-eigenaar reeds een principiële toestemming hebben).
Op verzoek van de kwestieuze eigenaar heeft de syndicus een BAV bijeengeroepen met als énig agendapunt "Goedkeuring verbouwing (plaatsen van bijkomende buitendeur)".
Het reglement van mede-eigendom bevat echter volgende bepaling: "Geen enkele eigenaar van een privatieve kavel mag deze verdelen in verschillende kavels, tenzij mits toestemming van de algemene vergadering met een meerderheid van drie/vierden van alle stemmen." En verder ook nog: "Indien een kavel gesplitst wordt, moet de algemene vergadering zich uitspreken over de verdeling van de daaraan verbonden aandelen".
Volgens mij had de syndicus ook de splitingsaanvraag op de agenda van de geplande BAV moeten zetten en zal hij nu daarvoor alweer een nieuwe (supplementaire) BAV moeten bijeenroepen.
Ik vraag me trouwens ook of daarna de basisakte niet notariëel zal moeten gewijzigd worden. De kavel "grote winkel" met 700/10.000sten zal ophouden te bestaan en in de plaats daarvan ontstaan nieuwe "kleine winkels" met elk ...../10.000sten.
2. Werden de statuten reeds gecoördineerd?
Neen, en dit punt werd ook niet op de agenda gezet van de laatste statutaire jaarvergadering (in maart l.l.). De syndicus heeft bij het desbetreffend vergaderingsverslag enkel een lijstje bijgevoegd (alles samen anderhalve pangina lang) met daarin enkele punten van de nieuwe wet. En voor hem is dit dan de zogezegde "coördinatie".
3. Is de syndicus een professioneel?: Neen, een mede-eigenaar.
Dank bij voorbaat voor uw mening!