Geschil tussen eigenaars betreffende vernieuwing van ramen

[Axenon]

Beste,

Ik ben zelf lid van de raad van mede-eigendom en wij worden geconfronteerd met volgend probleem;

Een aantal eigenaars van ons appartementsgebouw hebben aangegeven dat ze hun ramen aan de voorgevel willen vernieuwen. Als rme hadden wij een aantal richtlijnen meegegeven naar deze eigenaars, namelijk dat het uitzicht van de voorgevel niet mag veranderen (bijvoorbeeld ALU gebruiken omdat oude ramen ook in ALU zijn vervaardigd). De ramen aan de voorgevel zijn groot en bestaan nu uit een 'vast' gedeelte en een 'deur' gedeelte geïntegreerd in hetzelfde raam. Een bepaalde eigenaar heeft echter zijn zinnen gezet om dit 'deur' gedeelte door een schuifdeur te vervangen, op zich geen probleem. Echter weten wij dat hierdoor het deur-gedeelte groter zal worden (kan technisch niet anders) en de verhouding tussen 'vast' gedeelte en 'deur' gedeelte wordt gewijzigd en op deze manier het uitzicht van de voorgevel veranderd. Wij willen echter een wildgroei van verschillende types ramen vermijden.

Wij hebben al proberen te praten met deze eigenaar, maar deze verwijst resoluut om contact op te nemen met zijn advocaat, hij wil niet luisteren of praten.

- Kunnen wij iets ondernemen tegen deze eigenaar indien hij toch met zijn plannen doorgaat?
- Een bijkomend probleem is echter wel dat een andere eigenaar in het verleden (meer dan 4jaar) ook reeds een schuifdeur heeft geplaatst, hier is echter destijds door de syndicus of de AV niet tegen opgetreden. Speelt dit in het voordeel van deze eigenaar? Of moeten wij ook de zaken uit het verleden aanpakken?

[Pedro]

Beste,

Ik ben zelf lid van de raad van mede-eigendom en wij worden geconfronteerd met volgend probleem;

Een aantal eigenaars van ons appartementsgebouw hebben aangegeven dat ze hun ramen aan de voorgevel willen vernieuwen. Als rme hadden wij een aantal richtlijnen meegegeven naar deze eigenaars, namelijk dat het uitzicht van de voorgevel niet mag veranderen (bijvoorbeeld ALU gebruiken omdat oude ramen ook in ALU zijn vervaardigd). De ramen aan de voorgevel zijn groot en bestaan nu uit een 'vast' gedeelte en een 'deur' gedeelte geïntegreerd in hetzelfde raam. Een bepaalde eigenaar heeft echter zijn zinnen gezet om dit 'deur' gedeelte door een schuifdeur te vervangen, op zich geen probleem. Echter weten wij dat hierdoor het deur-gedeelte groter zal worden (kan technisch niet anders) en de verhouding tussen 'vast' gedeelte en 'deur' gedeelte wordt gewijzigd en op deze manier het uitzicht van de voorgevel veranderd. Wij willen echter een wildgroei van verschillende types ramen vermijden.

Wij hebben al proberen te praten met deze eigenaar, maar deze verwijst resoluut om contact op te nemen met zijn advocaat, hij wil niet luisteren of praten.

- Kunnen wij iets ondernemen tegen deze eigenaar indien hij toch met zijn plannen doorgaat?
- Een bijkomend probleem is echter wel dat een andere eigenaar in het verleden (meer dan 4jaar) ook reeds een schuifdeur heeft geplaatst, hier is echter destijds door de syndicus of de AV niet tegen opgetreden. Speelt dit in het voordeel van deze eigenaar? Of moeten wij ook de zaken uit het verleden aanpakken?

Waarschijnlijk staat in het reglement van mede-eigendom dat het uniforme uitzicht dient te worden gerespecteerd en dat de AV zich hierover dient uit te spreken.
Als een eigenaar in weerwil met de statuten overgaat tot het plaatsen van nieuwe ramen waarbij het uniforme uitzicht verbroken wordt, dan is a) de syndicus gehouden deze eigenaar in gebreke te stellen, b) de av gehouden om te beslissen om al dan niet een procedure op te starten tegen de in gebreke blijvende eigenaar.
Binnen jullie casus staat de eigenaar m.i. sterk in zijn schoenen aangezien er in het verleden reeds een gedoogd beleid werd gevoerd. cfr. uw melding dat er in het verleden reeds een andere eigenaar een raam met schuifdeur heeft geplaatst waartegen nooit in rechte werd opgekomen.

[Luc]

Waarschijnlijk staat in het reglement van mede-eigendom dat het uniforme uitzicht dient te worden gerespecteerd en dat de AV zich hierover dient uit te spreken.
Als een eigenaar in weerwil met de statuten overgaat tot het plaatsen van nieuwe ramen waarbij het uniforme uitzicht verbroken wordt, dan is a) de syndicus gehouden deze eigenaar in gebreke te stellen, b) de av gehouden om te beslissen om al dan niet een procedure op te starten tegen de in gebreke blijvende eigenaar.
Binnen jullie casus staat de eigenaar m.i. sterk in zijn schoenen aangezien er in het verleden reeds een gedoogd beleid werd gevoerd. cfr. uw melding dat er in het verleden reeds een andere eigenaar een raam met schuifdeur heeft geplaatst waartegen nooit in rechte werd opgekomen.

De eigenaar staat volgens mij niet sterk omdat het geen reden is om de wet te overtreden, omdat ander dat ook doen.
Ik meen dat de overtreding van vier jaar geleden nog steeds kan vastgesteld worden en behandeld samen met de 2de.

Het si ene feit dat de AV waarschijnlijk geen vergoeding voor het geval van 4 jaar geleden kan bekomen, maar het is mogelijk dat de eigenara van 4 jaar geleden kan veroordeeld worden tot herstel in natura, met dwangsom.

Wat zijn de lokale stedenbouwkundige voorschriften (gemeentelijke, verkaveling, BPA, ...). Sommige verkavelingsvoorschriften zijn draconisch en laten toe de de gemeente tussenkomt om de verkavelingsvoorschriften te handhaven.

[Pedro]

Waarschijnlijk staat in het reglement van mede-eigendom dat het uniforme uitzicht dient te worden gerespecteerd en dat de AV zich hierover dient uit te spreken.
Als een eigenaar in weerwil met de statuten overgaat tot het plaatsen van nieuwe ramen waarbij het uniforme uitzicht verbroken wordt, dan is a) de syndicus gehouden deze eigenaar in gebreke te stellen, b) de av gehouden om te beslissen om al dan niet een procedure op te starten tegen de in gebreke blijvende eigenaar.
Binnen jullie casus staat de eigenaar m.i. sterk in zijn schoenen aangezien er in het verleden reeds een gedoogd beleid werd gevoerd. cfr. uw melding dat er in het verleden reeds een andere eigenaar een raam met schuifdeur heeft geplaatst waartegen nooit in rechte werd opgekomen.

De eigenaar staat volgens mij niet sterk omdat het geen reden is om de wet te overtreden, omdat ander dat ook doen.
Ik meen dat de overtreding van vier jaar geleden nog steeds kan vastgesteld worden en behandeld samen met de 2de.

Het si ene feit dat de AV waarschijnlijk geen vergoeding voor het geval van 4 jaar geleden kan bekomen, maar het is mogelijk dat de eigenara van 4 jaar geleden kan veroordeeld worden tot herstel in natura, met dwangsom.

Wat zijn de lokale stedenbouwkundige voorschriften (gemeentelijke, verkaveling, BPA, ...). Sommige verkavelingsvoorschriften zijn draconisch en laten toe de de gemeente tussenkomt om de verkavelingsvoorschriften te handhaven.

Het zou me verwonderd hebben moest u weer niet de wijsheid in pacht gehad hebben om het beter te weten. Al eens gedacht aan het begrip 'rechtszekerheid' en 'rechtsmisbruik'. Omwille van mensen zoals u , die toch altijd menen alles beter te weten en te kennen, hebben mensen vanuit het vakgebied écht geen zin meer om nog mensen via een forum te adviseren/verder te helpen.

[Luc]

Het zou me verwonderd hebben moest u weer niet de wijsheid in pacht gehad hebben om het beter te weten. Al eens gedacht aan het begrip 'rechtszekerheid' en 'rechtsmisbruik'. Omwille van mensen zoals u , die toch altijd menen alles beter te weten en te kennen, hebben mensen vanuit het vakgebied écht geen zin meer om nog mensen via een forum te adviseren/verder te helpen.

Dus u wenst dat ik niet meer mijn mening geef een forum?
Dus u wenst dat het eenheidsdenken van de "sector van het vastgoed" verder opgang maakt?
Dus u wenst dat enkel gedacht wordt aan het recht van de sterkste en niet gekeken wordt naar de rechten van de zwakkere?

Mijn mening, zoals de jouwe, is en blijft slechts een persoonlijke mening.
We zijn beide geen juristen, maar hebben beide wel een pak ervaring.
Jij bent een auteur van boeken voor syndici. Je laatste werk staat naast mij op de boekenplank. Het is een essentieel onderdeel van je broodwinning.

Maar ik heb ervoor gekozen om mijn mening uit te drukken, zonder bij voorkeur rekening te houden met de "gevoeligheden" van de machthebbers binnen de vastgoedsector, maar wel vooral met de belangen van de mede-eigenaar-bewoner.

Want het is zij/hij, die zoals ik de dagdagelijkse realiteit van het leven in een gedwongen mede-eigendom moet beleven/ondergaan.

Om terug te keren naar het onderwerp:
1. Rechtszekerheid heeft eerder te maken met het feit dat de beslissing A niet tegenstrijdig mag zijn met de beslissing B, als de omstandigheden gelijk zijn. Hier is de beslissing A van de AV niet gevallen en een stilzwijgende beslissing van de AV bestaat niet, want men kan deze "beslissing" niet betwisten bij de rechter. Je moet eerst het punt op de dagorde plaatsen en erover delibereren in de AV.

2. Het bestaan van rechtsmisbruik moet bepaald worden door de rechter, onder de vorm van het bestaan van een "roekeloos of tergend geding". Die term wordt veel misbruikt om iedereen af te schrikken. Vorig jaar heb ik in die context nog een voorzitter van een AV horen en zien zeggen: wie "JA" stemt overtreedt de wet en zal door de VME vervolgd worden wegens rechtsmisbruik. Want hij vond dat een bepaald punt niet op de dagorde mocht staan. Ondertussen valt een reeks vonnissen die juist het tegendeel vaststellen.
Moraal: niet te vlug het begrip "rechtsmisbruik" in de mond nemen.

3. Wel ligt hier vermoedelijk een fout van de syndicus voor. Het is hij die dat probleem 4 jaar geleden moest vaststellen EN op de dagorde plaatsen. Maar ik begrijp dat je een mogelijke koper van je boeken niet wilt voor het hoofd stoten. Dat ik daarom moet zwijgen vind ik wel een stap te ver.

[Pedro]

Ik antwoord nog eenmaal en ga daarna geen verdere polemiek meer voeren. Mijn tijd besteed ik liever in het écht helpen van mensen.

1. u interpreteert, net zoals altijd overigens, mijn tekst verkeerd. U hoeft helemaal niet te zwijgen. Wij gaan dat doen omdat het toch geen zin heeft dat er iemand vanuit de praktijk en vooral vanuit de rechtsleer en rechtspraak (ik heb nog niet de titel van jurist maar ik heb ondertussen wel tal van postacademische opleidingen en postgraduaten op m'n naam staan en deze allemaal binnen de rechtspraktijk) de mensen in een richting kan leiden die door meerderheidsrechtspraak wordt gevolgd. Zo ook binnen huidig issue.
U (en de eigenaarsorganisatie waarvoor u werkt) heeft uw/haar eigen mening/visie , waar op zich niets mis mee is, alleen zal en moet deze koste wat kost worden doorgedrukt. Iemand die hier niet in meegaat wordt aan de kant geschoven, enz... Indien uw/jullie visie de enige correcte is, dan stel ik mij de vraag waarom in alle juridische dossiers waarin ik heb kunnen lezen, van de 5 vonnissen die voorliggen, jullie 4 maal het deksel op de neus hebben gekregen?
2. Indien ik van de boeken die ik schrijf 'moet leven', dan had ik al lang mijn handel mogen opdoeken. Door het schrijven tracht ik andermaal mensen te helpen en geef ik de realiteit (het feit dat theorie en praktijk heel dikwijls niet hand in hand samen gaan) weer zodat mensen zich kunnen 'wapenen'. Ik doe dit zowel naar mede-eigenaars als naar syndici en anderen toe.
Dat mijn boeken niet enkel en alleen voor syndici worden geschreven, bewijst het feit dat a) er een boek voor testaankoop voorligt (doelgroep vooral consumenten/leken), b)er een voor juristen voorligt en c) het boek dat weldra uitkomt, hetwelk de basisbeginselen weergeeft en voor zowel de leek als de professional wordt uitgegeven. Overigens, het doet me veelplezier dat mening jurist zich een of meerdere van de boeken heeft aangeschaft, wat m.i.ook wel voor zich spreekt.

Dat mijn (juridische) kennis en praktijkervaring 'gesmaakt ' wordt, bewijst het feit dat hoe langer hoe meer juristen, notarissen en rechtbanken op mijn diensten beroep doen. De toenemende commentaren die er op jullie organisatie geuit worden, daarentegen.... De tijd wijst het wel uit. En ik heb tijd.

[Vandebos]

Mag ik beide partijen vragen rustig aandacht te schenken aan het probleem van de poster?

Bedankt.

Vandebos.