Hilarische erfdienstbaarheid

[Geert De Kockere]

Wij hebben op onze eigendom een doodlopende, privaatrechtelijke erfdienstbaarheidsweg die bedoeld is voor de eigenaars of pachters van een drietal achtergelegen eigendommen. Een aantal bewoners uit de buurt gebruiken al lang de weg om te wandelen en/of hun hond uit te laten. Naar aanleiding van de bouw van drie grote appartementsgebouwen palend aan onze eigendom hebben wij nu onlangs de weg afgesloten met een omheining en een poort en geven enkel nog de rechthebbenden toegang. De buurtbewoners protesteren daar heftig tegen en zullen nu met alle middelen proberen om de weg toch nog te gebruiken.

Zopas hebben zij daarvoor volgend (eigenlijk hilarisch) trucje bedacht: ze hebben de eigenaar van een achtergelegen perceel bos dat ook via de servitudeweg doorgang moet krijgen, opgetrommeld. Het is een man van bij de 80 jaar. Hij beweert nu dat hij alle buurtbewoners de opdracht zal geven om zijn bos 'op te kuisen' of er kleine werkzaamheden in uit te voeren. Op die manier zouden de buurtbewoners (de meesten over de 60 jaar) toch allemaal de servitudeweg mogen blijven gebruiken, zoveel ze willen, als ze maar op weg zijn naar dat stukje bos. Kan dit zomaar? Kan ik tegen dit soort oneigenlijk gebruik van de servitudeweg optreden? Mogen alle mensen zomaar door als ze beweren dat ze in dat bos gaan werken en eventueel een emmertje of schupje bij zich hebben?

[wolf2]

Eerst en vooral: hoe bent u eigenaar geworden van die grond? Heeft u een aankoopakte? Wat staat er in die akte over de erfdienstbaarheid? Voor wie, met welke vervoersmiddelen, met welk doel?

2) Hoe doet u dat: de rechthebbenden toegang geven? Is die poort op slot? Hebben zij een sleutel? Is uw tussenkomst telkens vereist als een rechtmatige bosbezitter naar zijn bos wil?

***************************

Een oplossing (ook hilarisch): koop alle achterliggende percelen op. De erfdienstbaarheid houdt onmiddellijk op!

***************************

[Geert De Kockere]

In de aankoopakte van de grond staat enkel dat we de bestaande erfdienstbaarheden op de grond moeten respecteren. De weg is een privaatrechtelijke erfdienstbaarheidsweg en geeft recht van doorgang aan twee eigenaars: van een weide en van een stuk bos. Daarmee hebben we ook geen enkel probleem.

Het probleem is dat we nu willen verhinderen dat steeds meer wandelaars de weg gebruiken om hun hond uit te laten. Binnen enkele maanden komen vlak bij de weg 18 nieuwe gezinnen wonen in drie nieuwe appartementsgebouwen. Daarom hebben we nu besloten de weg af te sluiten voor mensen die er eigenlijk niet hoeven te zijn. We hebben een rustieke poort (voorlopig nog zonder sleutel) gezet en gevraagd aan de mensen om er niet meer te komen wandelen. Uiteraard mogen de rechthebbenden op de erfdienstbaarheid nog door. De buren (vooral de ouderen onder hen) vinden onze actie schandalig en proberen nu tal van excuses te vinden om toch nog de poort te openen en te komen wandelen. Ze hebben al geprobeerd met een advocaat, maar die heeft hen nogal snel duidelijk gemaakt dat het inderdaad om een privaatrechtelijk en niet publiekrechtelijke weg gaat en dat er ook geen kans is om die publiek te maken.

Daarop zijn ze met het nieuwe trucje aangekomen: de eigenaar van het stuk bos voor hun kar gespannen. In de zes jaar dat we er wonen, hebben we die man nog niet ??n keer gezien. Hij kijkt niet naar zijn bos om. Ik kende hem niet eens. Nu staat hij er ineens en vertelde mij dat hij er eens voor zal zorgen dat hier elke dag vier tot vijf mensen enkele keren zullen komen wandelen. Zogezegd op weg naar zijn stukje bos om er karweitjes op te knappen. Opruimen en zo...

Kunnen wij tegen dit oneigenlijke gebruik van de erfdienstbaarheid iets beginnen?

[wolf2]

Je mag nooit die poort op slot doen, zelfs niet als je ??n of meerdere kopies van de sleutel hebt gegeven aan de eigenaars. Je mag immers NIETS doen dat het gebruik van de erfdienstbaarheid moeilijker maakt.

Een poort op zich (zonder sleutel) is eigenlijk al een stap te ver, omdat ik (ik stel me even in de plaats van een rechthebbend gebruiker van de erfdienstbaarheid) dan verplicht ben om uit mijn tractor te stappen als ik naar mijn wei wil en dan weer verder te rijden en dan weer moet uitstappen om de poort achter mij dicht te doen. Ik zou al snel de poort elke keer en in elke richting laten openstaan...

Als je die poort op slot zou doen, zou ik er moeten aan denken om bij vertrek mijn sleutel mee te nemen. Als ik die vergeten ben, moet ik terug naar huis en weer terug. Toevallig zou ik dan wel wat gereedschap in mijn tractor liggen hebben en geen tijd om terug te keren, dus zou ik uw slot doorknippen (of de ketting) en daar zou u niets kunnen tegen beginnen.

*************************

De weg is als erfdienstbaarheid maar een middel om een ander perceel te bereiken. Dit vereist een redelijk gebruik door een rechthebbende. De boseigenaar zou bvb. niet zijn tractor mogen parkeren op die weg om daar zijn lunch op te eten en ondertussen binnen te kijken in uw huis of uw dochter (of zoon) te bewonderen die ligt te zonnen in de tuin. Er moet een redelijke verhouding bestaan tussen de tijd die hij doorbrengt op de weg en de tijd die hij doorbrengt op zijn perceel. Natuurlijk mag hij m??rdere keren per dag naar zijn perceel gaan en terug, maar ook geen 125 keer per dag.

Als hij wil werken in zijn bos, dan mag hij daarvoor inschakelen wie hij wil. Hetgeen geldt voor hem, geldt natuurlijk ook voor zijn werkers.

Maar als boseigenaar zou ik iets anders verzinnen (misschien leest hij nu wel mee en dan heb je het zitten): ik hang een onnozel heiligenbeeldje in de verste boom of plaats een mini-kapelleke (van het formaat dat geen bouwvergunning vereist) in de verste hoek. Ik wijd het toe aan de H. Antonius of H. Hubertus. Mijn buren worden plots allemaal volksdevoot en ze komen er bidden, uiteraard meermaals per dag ?n in het gezelschap van hun dieren. Een schietgebedje moet niet te lang duren... en dus is de tijd van mijn verblijf in het bos uiterst beperkt en zelfs korter dan mijn verblijf op uw weg.

Rechtsmisbruik? Ik denk het niet. U moet doorgang verlenen naar dat ander perceel maar u mag zich niet moeien met het gebruik dat ik er als eigenaar van maak zolang ik er dingen doe die geen stedebouwkundige vergunning vereisen (bestemmingswijzigingen inbegrepen).

[Geert De Kockere]

Rechtsmisbruik? Ik denk het niet. U moet doorgang verlenen naar dat ander perceel maar u mag zich niet moeien met het gebruik dat ik er als eigenaar van maak zolang ik er dingen doe die geen stedebouwkundige vergunning vereisen (bestemmingswijzigingen inbegrepen).

Ook als het bos als bestemming 'natuurgebied' heeft? Ik denk het niet. Een soort bedevaartsoord lijkt me niet in overeenstemming met de bedoeling van het structuurplan.

Ik lees overigens heel wat tegenstrijdigheden over het al dan niet op slot doen van een poort. Volgens de ene mag het duidelijk wel, volgens de andere niet. Ik raadpleeg eerstdaags mijn notaris.

[j.demoor]

?Art.682.? 1. De eigenaar wiens erf ingesloten ligt omdat dit geen voldoende toegang heeft tot de openbare weg en deze toegang niet kan inrichten zonder overdreven onkosten of ongemakken, kan, voor het normale gebruik van zijn eigendom naar de bestemming ervan, een uitweg vorderen over de erven van zijn naburen, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die hij mocht veroorzaken.?(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

Dit is een erfdienstbaarheid krachtens de wet,waarvoor dus geen titel nodig is.Zij is ENKEL bestemd voor de eigenaar(s) wiens erf ingesloten ligt.

?Art.691.Voortdurende niet zichtbare erfdienstbaarheden, en niet voortdurende al dan niet zichtbare erfdienstbaarheden kunnen slechts door een titel worden gevestigd...?(B.W.)

Het recht van overgang is niet voortdurend(art.688 B.W.) en niet zichtbaar(art.689 B.W.),zodat hiervoor een titel vereist is.?dat we de bestaande erfdienstbaarheden op de grond moeten respecteren? is niet zulke titel.

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) in http://just.fgov.be

[Geert De Kockere]

De erfdienstbaarheid zelf staat niet ter discussie. Mijn vraag is enkel in hoeverre de eigenaar van het stukje bos aan wie wij via de erfdienstbaarheidsweg toegang moeten geven andere mensen mag toelaten om via die weg zomaar naar zijn bos te stappen. Het is in de praktijk duidelijk dat die mensen van 70 jaar of ouder daar niet naartoe zullen stappen om zijn bos te onderhouden.

Mijn vraag is dus: in hoeverre en hoe kunnen wij optreden tegen dit oneigenlijke gebruik van recht op doorgang via onze eigendom.

[wolf2]

Een ander voorbeeld (naast mijn kapel voor Sint-Hubertus): wat ga je doen als de weide in gebruik wordt genomen door de scouts/chiro/ksa, gratis ter beschikking gesteld als speelweide door de eigenaar of verhuurd voor ? 1,00 per jaar? Dan mogen die luidruchtige jongelingen alle dagen naar die wei lopen.

En nog eenvoudiger: als de boseigenaar toestemming geeft aan 35 verschillende buren om in zijn bos vrij rond te wandelen, dan is dat zijn volste recht. Hij gaat het dus zelfs te ver zoeken door er het opkuisen bij te betrekken.

Ik ben benieuwd hoe de zaak evolueert. Succes bij de notaris en nog deze tips:

1) bedenk altijd dat het niet u als eigenaar is die doorgang moet verlenen aan de andere eigenaars, maar dat het uw perceel is dat doorgang moet geven aan de andere percelen. Het gaat om de grond, niet om de mensen.

2) citaat burgerlijk wetboek artikel 701:

De eigenaar van het dienstbare erf (= dat bent u) mag niets doen dat zou strekken om het gebruik van de erfdienstbaarheid te verminderen of ongemakkelijker te maken.

[Geert De Kockere]

Volledige citaat artikel 701 gaat als volgt:

Art. 701. De eigenaar van het dienstbare erf mag niets doen dat zou strekken om het gebruik van de erfdienstbaarheid te verminderen of ongemakkelijker te maken. Zo mag hij de gesteldheid van de plaats niet veranderen, noch de uitoefening van de erfdienstbaarheid verleggen naar een andere plaats dan die welke voor de erfdienstbaarheid oorspronkelijk was aangewezen.

Volgens diverse bronnen behoort het plaatsen van een poort daar niet toe en mag dit wel, zelfs gesloten als de rechthebbenden maar over een sleutel beschikken. Benieuwd of mijn notaris dit bevestigt of niet.

En verder nog volgend citaat:

Art. 702. Anderzijds mag hij die een recht van erfdienstbaarheid heeft, daarvan slechts gebruik maken overeenkomstig zijn titel, zonder aan het dienstbare erf of aan het heersende erf een verandering te mogen aanbrengen waardoor de toestand van het eerstgenoemde zou worden verzwaard.

De vraag is hier dus: wat is een 'verzwaring' van de toestand van het erf? Ik vermoed dat het uiteindelijk de rechter zal zijn die daarover zal oordelen.

[wolf2]

Een voorbeeld: ik heb een recht van erfdienstbaarheid: mijn afvalwater van het huis loopt door een buis van 30cm doormeter en die is ingegraven in een ander perceel om zo naar de straatriool te gaan. Op het andere perceel mogen geen bomen geplant worden op 5 meter links en rechts van de ligging van die buis. Ik mag indien nodig voor een inspectie of een vervanging het andere perceel betreden of laten betreden en er graafwerken verrichten zonder enige schadevergoeding (mits aangetekende kennisgeving).

Dat is mijn titel.

Wat mag ik dan niet en is eventueel een mogelijke verzwaring?

Aan nog een andere gebuur toelaten aan te sluiten op mijn buis (grotere kans op meer of op snellere verstopping). Dit is een verandering aan mijn erf dat de erfdienstbaarheid verzwaart.

Een nieuwe buis steken en 2 inspectieputten voorzien op het traject op het andere perceel. Dat is een verandering aan het andere erf dat de erfdienstbaarheid verzwaart: die man moet er met zijn grasmaaier rond rijden ?n er is visuele verstoring van zijn gazon.

Onverwittigd op dat perceel lopen (in de hoop dat hij niet thuis is).

Om te weten wat een verzwaring is, stelt u zich best de reactie voor van een kandidaat-koper van een perceel waarop een erfdienstbaarheid gevestigd is. Als die geneigd is een lagere prijs te bieden, dan is er met zekerheid een verzwaring.

Ander voorbeeld: er is een recht van overgang naar een ingesloten perceel; de titel zegt dat de overgang mag gebeuren bij dag en nacht maar enkel voor een voetganger ten hoogste voorzien van een kruiwagen. Dan moet die man dat achterliggend perceel niet gaan gebruiken om zijn moto te stallen in een kotteke, zelfs al rijdt hij niet over dat perceel.

Een erfdienstbaarheid naar een achtergelegen weide en bos vereist dan wel, ook al is er niets in de titel voorzien, dat de toegang met een tractor met aanhangwagen mogelijk is.

*****************************************

De poort: zoals reeds gezegd: wat gaat u doen als men de poort telkens laat openstaan?

*****************************************

[Geert De Kockere]

Ondertussen heb ik een gesprek gehad met mijn notaris die op dit vlak heel wat ervaring heeft. Hij was heel formeel en duidelijk:

1. Ik mag een poort plaatsen en die zelfs op slot doen met een sleutel die niet kan gekopieerd worden. Ik moet elke rechthebbende van de erfdienstbaarheid 1 sleutel geven (in ons geval gaat het om twee personen). Zij mogen de sleutel wel doorgeven aan mensen die in hun opdracht op het perceel moeten zijn, maar ze moeten dat in principe elke keer opnieuw doen (anders hebben zij zelf geen sleutel meer). Ik mag zelfs de kosten van het plaatsen van de poort en het slot verhalen op de rechthebbenden van de erfdienstbaarheid. Omdat dit kosten zijn die ik uitsluitend heb moeten maken omwille van het bestaan van de erfdienstbaarheid. De omheining kan ik niet verhalen, de poort wel.

2. Het plaatsen van een kapelletje in het bos en dan de buurtbewoners als devote bedevaarders toelaten via onze erfdienstbaarheidsweg is een verzwaring van de normale erfdienstbaarheid en zal door de vrederechter zo goed als zeker worden afgewezen. Ook het argument dat vijf of zes mensen van meer dan 60 jaar het stukje bos komen onderhouden, zal naar alle waarschijnlijkheid door de vrederechter worden weggelachen en als een oneigenlijk gebruik van de erfdienstbaarheid worden gezien.

Tot zover kort samengevat onze notaris over de materie.