verjaring

[frieda.M]

We zijn nu meer dan2 jaar verder en de definitieve oplevering ziet er nog niet voor morgen uit voor ons appartementscomplex.

De bouwfirma, voert wel af en toe eens een werkje uit, maar alles gaat mondjesmaat.

Wij zijn niet van plan tot oplevering over te gaan, want er zijn nog enkele grote problemen .

Kan er - en wanneer - verjaring optreden als de bouwfirma zo blijft treuzelen?
Zo ja, wat moeten we doen om dit te vermijden??

[Eddy Costal]

heb ook problemen met aannemer. denk dat het 10 telt wie weet het

[j.demoor]

“Art.1.Deze wet is toepasselijk op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement...mits...de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is VÓÓR de voltooiing van het gebouw een of meer stortingen te doen...”(9 JULI 1971. - Wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen=Wet Breyne).

Uit ‘de definitieve oplevering ziet er nog niet voor morgen uit’ leid ik af dat de koop gesloten werd met toepassing van voornoemde wet . Dit dient echter onderzocht.

“Art.9.De eindoplevering van het werk mag niet geschieden dan na verloop van een jaar sedert de voorlopige oplevering, met dien verstande dat de eindoplevering van de gemeenschappelijke gedeelten, met inbegrip van de toegangen, reeds heeft plaatsgehad, zodat een normale bewoonbaarheid verzekerd is...Art.12.Wanneer de verkoper of de aannemer, wat de aard en de omvang van de hem opgedragen werken betreft, voldoet aan de eisen van de wet van 20 maart 1991 houdende erkenning der aannemers, is hij verplicht zekerheid te stellen, waarvan de *Koning het bedrag bepaalt, alsmede de wijze waarop ze wordt gedeponeerd en BEVRIJD. Wanneer de verkoper of de aannemer aan de eisen van de wet van 20 maart 1991, zoals bepaald in voorgaande alinea, niet voldoet, is hij ertoe gehouden te waarborgen hetzij de voltooiing van het huis of van het appartement...hetzij, bij ontbinding van het contract wegens niet-voltooiing, de terugbetaling van de gestorte bedragen. De Koning bepaalt de aard van de waarborg en de voorwaarden waaronder deze wordt verleend, alsook de wijze waarop de koper of de opdrachtgever daarvan wordt ingelicht. Deze hebben op die waarborg een voorrecht, dat rang neemt onmiddellijk na het voorrecht voorzien in artikel 27, 5°, van de hypotheekwet.”(9 JULI 1971. - Wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen).

* Zie Koninklijk Besluit 21 oktober 1971. Onderzoek de stand van zaken betreffende voornoemde waarborg.

Maan uw verkoper aangetekend aan ‘enkele grote problemen’weg te werken binnen een redelijke termijn die u daarin zelf bepaalt en daarna onverwijld over te gaan tot definitieve oplevering. Deel hem daarin mee dat u bij niet acht nemen daarvan overgaat tot dagvaarding met vordering tot gedwongen uitvoering onder verbeurte van een dwangsom.

[Pedro]

We zijn nu meer dan2 jaar verder en de definitieve oplevering ziet er nog niet voor morgen uit voor ons appartementscomplex.

De bouwfirma, voert wel af en toe eens een werkje uit, maar alles gaat mondjesmaat.

Wij zijn niet van plan tot oplevering over te gaan, want er zijn nog enkele grote problemen .

Kan er - en wanneer - verjaring optreden als de bouwfirma zo blijft treuzelen?
Zo ja, wat moeten we doen om dit te vermijden??

Een en ander zal moeten blijken uit de aannemings- of verkoopsovereenkomst.
O.a. of de woningbouwwet al dan niet van toepassing is?

De opleveringen hebben i.p. betrekking op zichtbare gebreken (vastgesteld tijdens de voorlopige oplevering) en de lichte verborgen gebreken (vastgesteld tussen de voorlopige en definitieve oplevering waarbij inzake deze laatste zeer snelle jurdische actie nodig is wanneer de verkoper/aannemer nalaat hieraan te verhelpen).

De 'grotere' (verborgen) gebreken (stabiliteitsproblemen, veiligheidsproblemen, constructiefouten,...) vinden i.p. toepassing uit artikelen 2270 en 1792 B.W. (tienjarige aansprakelijkheid verkoper/aannemer/architect).

Het moment vanaf wanneer deze termijn begint te lopen is afhankelijk van wat in de overeenkomst staat.

Houd er zeker en vast rekening mee dat binnen de rechtspraak en rechtsleer wordt aangenomen dat het zonder voorbehoud in gebruik nemen van de privatieve en/of de gemeenschappelijke delen, als stilzwijgende aanvaarding wordt aanvaard. M.a.w. de opleveringen kunnen stilzwijgend gebeuren.

Zoals J. Demoor aanhaalt kan eventueel beroep worden gedaan op het nog openstaande gedeelte van de borg die de erkende of niet erkende aannemer onder de woningbouwwet verplicht diende te stellen.

Grote probleem hierin is evenwel 1. Dat dit nog slechts 50% zal zijn aangezien de voorlopige oplevering al heeft plaats gevonden, 2. dat de borgen op persoonlijke naam worden geplaatst wat betekent dat wanneer er andere eigenaars reeds het PV van definitieve oplevering voor hun pand hebben getekend (wat i.p. conform de wet maar kan als ook de gemeenschappelijke delen definitief werden opgeleverd maar de praktijk is anders dan de theorie), in veel gevallen de verkoper/aannemer ook dit geld al vrij heeft gekregen en er dus nog maar een beperkt bedrag overblijft, 3. dat een verwevenheid ontstaat tussen de privatieve en gemeenschappelijke delen. Conform voorliggende rechtspraak kan de VME de borg ook aanspreken voor de afwerking/voltooiing van de gemeenschappelijke delen wat dus voor onoplosbare problemen zorgt.

Ik adviseer u om uw dossier door een gespecialiseerd advocaat/deskundige te laten onderzoeken.

In het praktijkboek dat ik momenteel aan het afwerken ben (publicatie voorzien september/oktober via uitgeverij Larcier) besteed ik trouwens een hoofdstuk aan de woningbouwwet. Te weinig syndici en vastgoedmakelaars zijn ervan op de hoogte en realiseren zich de draagwijdte niet als ze nalaten hun cliënten voldoende en correct te adviseren/informeren.