Buitengewone algemene vergadering oproeping per gewone brief

[Emilienne]

Het gebouw waarin ik mede-eigenaar ben, wordt beheerd door een syndicus-medeëigenaar (niet-professioneel). De syndicus roept thans (in volle vakantieperiode) een buitengewone AV samen op verzoek van een mede-eigenaar, die achteraan in zijn appartement een uitgang (buitendeur) naar de gemeenschappelijke parking wil maken. KAN EN MAG DIT ZO MAAR ???
1) er moet niet dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing genomen worden (art.577-6 § 2 van het B.W.)
2) de eigenaar in kwestie bezit VEEL minder dan één/vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen (art.577-6 § 2 van het B.W.)
3) de syndicus heeft de bijeenroeping per gewoon (ipv per aangetekend) schrijven gedaan. Hij beroept zich hierbij op een AV van 2005, waarin werd beslist dat de uitnodigingen voor een buitengewone AV niet per aangetekend schrijven moeten verzonden worden.
Art.577-14 B.W. zegt dat de niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen ... van rechtswege vervangen worden door de overeenstemmende wetsbepalingen.
Mijn vragen:
a) is het juist dat de syndicus de vraag van voormelde eigenaar gewoon op de agenda van de e.k. jaarlijkse AV had moeten zetten ipv daarvoor een buitengewone AV bijeen te roepen?
b) primeert de beslissing van de AV van 2005 (oproepingen buitengewone AV niet per aangetekend schrijven) of primeert de wet?
c) is de beslissing van voormelde geplande buitengewone AV ("goedkeuring van de verbouwing door voormelde mede-eigenaar") wel rechtsgeldig? Of is de beslissing eventueel nietig?
Met dank bij voorbaat voor uw vakkundige reacties/antwoorden

[Luc]

Summier antwoord:
Redenering:
1) het is de syndicus die moet beoordelen of het volgens hem dringend is, maar ... het is de AV die de motivering aanvaard of niet. Indien zij de motivering niet aanvaard zijn alle kosten ten laste van de syndicus
2) zonder voorwerp eens de AV samen geroepen is door de syndicus
3) deze oproeping is vermoedelijk onregelmatig, zo de benadeelde ME niet expliciet en schriftelijk heeft verklaard dat hij zijn uitnodiging niet meer aangetekend wenst te ontvangen. Maar om deze reden in te roepen kan hij het best niet naar de AV gaan.

Vragen:
a) ja
b) de wet (Art. 577-14 BW bevestigd dat zeer expliciet)
c) ze is rechtsgeldig, zo het quorum werd bereikt. Maar de syndicus (en niet de aanvrager) kan voor 100% opdraaien voor de gevilegen zo de rechter later deze beslissing verbreekt. Dat is één van de gevolgen als de syndicus heeft beslist om een dringende AV te houden.

Terzijde: het samenroepen tijdens het groot verlof kan beschouwd worden als een kunstgreep. Dan kan de genomen beslissing beschouwd worden als bedrieglijk.