Een reservekapitaal stel je samen zoals je wil, afhangende van de ouderdom van het gebouw en de te verwachten herstellings en / of investeringskosten.
Persoonlijk ben ik tegen een reservefonds. Als mede-eigenaar ben je het kwijt als je appartement verkocht wordt, tenzij je met de koper kan overeenkomen het u terug te betalen. De opbrengsten van het bedrag gaat ook naar de mede-eigendom.
Voordeliger voor uw financiën, is dat je het geld op een eigen rekening zet. Zo komen de intresten ook voor uw rekening.
Persoonlijk vind dit een correcte redenering, als men
enkel denkt op korte termijn, d.z. als mijn zijn appartement beschouwd als een
wegwerpartikel.
Het ideale reservefonds zal:
- een periodieke constante bijdrage vragen
- alle grote werken zelf financieren (zonder een extra bijdrage te vragen)
- met de intresten op het kapitaal de bijdragen van elke ME verminderen
- in se de verkoopwaarde van het appartement doen stijgen. De koper weet niet alleen dat er een buffer is, maar ook dat in principe geen lijken uit de kast zullen vallen.
De grote onderhoudwerken zijn in se cyclisch en komen om de 5 à 40 jaar voor, gemiddeld om de 10 jaar. Ze betreffen 1/3 van de initiale ruwbouw (inclusief de gemene delen). Dus ruwweg dient 10% per jaar opzij gezet van 1/3 van de initiële kostprijs (exclusief waarde van de grond), dus 3% van dit bedrag.
De eerste 10 jaar zijn er normaal geen grote werken, behalve een lik verf hier en daar. Op dat ogenblik kan de spaarpot opgebouwd worden. Hij dient paraat te staan als de garantie van de wet BREYNE afloopt.
Werken te maken met constructieproblemen (
men wil/kan de wet BREYNE niet toepassen), uitgaven wegens onwil van betaling van een groep van ME (
want men wil de recalcitrante betalers niet voor hun verantwoordelijkheid plaatsen want het zijn buren), ... dienen NIET gefinancierd te worden door het reservekapitaal, maar wel door de ME van dat ogenblik, via een rechtstreekse verhoging van de lasten.
Voor een VME van 4 appartementen, is enerzijds de technische infrastructuur waarschijnlijk kleiner dan voor een grote VME van 120 appartementen (liften, centrale verwarming, ...), maar anderzijds is de impact groter. De kostprijs van een lift is ruwweg dezelfde, maar er is een verschil tussen een bijdrage van 25% en één van 1% per ME.
Maar in beide gevallen dient een expert (ingenieur, architect, ...) een rondgang van het gebouw te doen, in te schatten na expertise welke installatie, … periodiek moet onderhouden worden, wat de onderhoudsfrequentie is en wat de minimale (“best case”) of de maximale kostprijs (“worst case”) is van elk groot onderhoud en/of vervanging.
Op basis daarvan worden TWEE projecties in de tijd (voor de komende 10 à 25 jaar) gemaakt aan de prijzen van vandaag. Dat geeft een vork per jaar van de waarschijnlijke uitgaven (worst case en best case).
Daarna wordt voor beide een schema van de inkomsten gemaakt, op basis van auto-financiering van de grote werken, maar ook op het principe dat bepaalde inkomsten toegewezen worden aan het reservefonds via het Reglement van Mede-eigendom
- Alle creditintresten (inclusief deze betaald door de recalcitrante ME)
- Alle opbrengsten uit huur, erfdienstbaarheden, … zoals GSM antennes, verhuur conciergeloge, …
Het verschil tussen de uitgaven en inkomsten van het reservefonds is het relatief vaste bedrag dat periodiek
rechtstreeks dient gestort op de
afzonderlijke bankrekening van het reservekapitaal.
Eens in werking dient men periodiek (elke 3 à 8 jaar) een planning van de te verwachten werken op te stellen, na te zien of de financiering klopt en de nodige maatregelen treffen (opstellen lastenboek, ….).
Dit alles is gebaseerd op eigen ervaring, wetgeving in Nederland en Frankrijk, ... .
Een voorafgaandelijke voorwaarde is wel dat het KB over de boekhouding van de VME gepubliceerd wordt ... .