syndicus oneerlijk..

[Mirella59]

Helaas krijg ik steeds meer de indruk dat een huurder beter beschermd wordt dan een medeeigenaar. Een syndicus die dan ook de meerderheid van de aandelen heeft, heeft teveel macht zeker als eigen belang primeert. Als die persoon dan ook nog opvliegend is en niet vatbaar voor rede wat dan? Wat als de andere medeeigenaars niets merken? Wij hebben nu een offerte voor een renovatie. De prijzen kloppen niet bv voor drie dezelfde werken worden drie verschillende prijzen aangerekend, eentje kost zomaar 400 euro meer. Een andere bewerking kost mij zomaar 808 euro. Gek genoeg staat die van hem niet op de rekening ?! Ik probeer er met hem erover te praten maar hij heeft geen tijd of begint zomaar te roepen..dat ik de werken niet mag tegenhouden. Dat durft hij te zeggen terwijl ik hem al zo dikwijls heb gebeld met de vraag wanneer die werken wel van start gaan? Betonrot is zo erg dat de stukken afvallen.....ik heb hem zelfs een aangetekend brief gestuurd dat meneer "zogezegd" niet heeft ontvangen.

Hij heeft zo wie zo macht, veel eigendom, kent alle wetten en ik als alleenstaande kan geen advocaat betalen.....
Ik word er zo moe van om tegen hem in te gaan als de zaken niet kloppen...

[observer-old]

Sedert wanneer is hij syndicus ? bestaat er een Algemene Vergadering wel ? Hoeveel quotiteiten heeft hij als eigenaar, op een totaal van xxx quotiteiten.?
Is er al een vergadering geweest sedert 1.19.2010 ? m.a.w. mag ik vermoeden dat er van die nieuwe wet, indien er al sprake van geweest is, nog niets eigenlijk aangepast werd ?
antwoord daarop volgt van mij per kerende

[j.demoor]

“Art.577-6...§7...Niemand kan aan de stemming deelnemen,zelfs niet als lasthebber ,voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken...“(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

“Art.577-7.§1.De algemene vergadering beslist :1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen : ...b)over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten,met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen...“(B.W.).

Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :...4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen...”(B.W.).

Onderzoek of het hier al dan niet om zulke maatregel of daad gaat.

“Art.577-8...§ 6. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden...Art.577-9....§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen. Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond...”(B.W.).

[Mirella59]

Sorry dat ik zo laat reageer....heb pc problemen gehad.
Hij is reeds 18 jaar syndicus maar we hebben een blok van 5 appartementen waarvan er drie van hem zijn.
Ja we hebben sinds vorig jaar weer vergaderingen, als ik bv naar de rekeningen vraag van gemeenschappelijke kosten zoals elektriciteit dan doet hij erg moeilijk. Deze man is niet te onderschatten.
We hebben altijd moeten vechten om hier iets gedaan te krijgen, en ik hoor dit ook van huurders en medeigenaars van andere appartementen, hij heeft er blijkbaar veel.

De offerte waar ik het over had is in het frans, ik vraag uitleg om de eenheidsprijzen en de syndicus laat die man speciaal van Luik komen om uitleg te doen, de vertaler komt niet opdagen, ik moest die man opvangen want de syndicus zat "zogezegd" in de file, de vertaler zat toevallig ook in de file...De andere eigenaar hoefde er niet bij te zijn wat ik erg vreemd vond.
Ik deed weer mijn zeg maar er werd ontwijkend over die prijzen gesproken.

Weer vroeg ik of ik met de syndicus het over de prijzen kon hebben, hij wou die man wel laten komen, wat niet nodig was voor mij, wou het met hem bespreken. Hij riep dat hij geen tijd had, dat ik de boel niet mocht tegenhouden, erg onbeschoft, na een uur belt hij terug om toch vriendelijk te zeggen dat ik mocht langs komen op zaterdag..(wat een gek)

Vorige zaterdag heb ik (bang voor zijn geschreeuw) mijn partner meegenomen, heb de syndicus zeker 9 punten laten zien die niet overeenkomen, moest ik soms tot 5 keer opnieuw uitleggen...hij deed alsof hij er niet aan uit kwam....
Na een tijd praten zag hij idd dat er iets niet klopte, hij zou die man er over aanpraten.
Ik wou hem die lijst achterlaten waar alle punten op stonden uitgelegd maar hij hoefde het niet, hij zou het zo wel uitleggen.....en lachte schamper.......dus weet je van te voren dat er vals gespeeld wordt.
Vandaag zegt hij dat die man weer gaat langs komen om het uit te leggen....weer omdat ik het "zogezegd" niet begrijp, ik zei begin je weer? Heb het weer over de prijzen dat hij zelf toegegeven had dat het niet helemaal klopte maar dan lieg ik
Gelukkig had ik wel een getuige.
En zo zitten we in een straatje zonder einde.....bedrogen word ik zo wie zo.

Ik heb me nu kwaad gemaakt, dat ik er op sta dat er nu een nederlandstalige offerte komt en een nieuwe berekening.......want ik heb al twee keer de moeite gedaan om in mijn magere frans alles uit te leggen aan hun..

Ooit heb ik de gezamelijke kelder opgeruimd, een aanhangwagen vol rotzooi van ex buren en huurders die het niet nodig vonden het vuilnis aan de straat te zetten.... Van ellende hebben we het dan maar opgeruimd en naar het containerpark gereden, op mijn kosten.
Ik heb er nooit iets voor gevraagd, achteraf zegt hij, dat lieg je want ik heb de kelder opgeruimd...
Nu ligt er weer troep van zeker de laatste 6 huurders......deze syndicus trekt zich werkelijk van niets aan, onkruid groeit hier buiten dat het niet mooi meer is..
Ik heb er voor gezorgd dat we allen een aparte waterleiding kregen want die prijzen waren ook niet normaal, aparte containers, daar ben ik zelf voor naar de gemeente gegaan.....ik heb zelfs gas laten plaatsen omdat het hier niet te doen was.
Ooit hebben ze me gevraagd of ik sydicus wilde worden, had ik het maar gedaan want ik trek me hier alles het meeste aan.

Het is gewoon te veel om op te noemen, deze man is verschrikkelik onbetrouwbaar en oneerlijk meer kan ik er niet van zeggen.

Hij heeft nooit tijd omdat hij ook verzekeringen doet, bankzaken en immo, ik zei hem al dat we gerust een andere sydicus konden kiezen maar daar heeft hij geen oren naar. De andere eigenaar reageert nergens op........het lijkt wel dat ze onderlinge afspraken hebben want ze vinden heb blijkbaar normaal dat de offerte niet klopt ofwel begrijpen ze het niet want die offerte is wel erg verwarrend gemaakt, zo verwarrend dat wij het waarschijnlijk toch niet zullen begrijpen maar dan kennen ze mij niet. Foei ik ben erg boos, sorry hiervoor.

[observer-old]

CORRUPTIE INDEX VAN TRANSPARENCY INTERNATIONAL (november 2009)

RED FLAGS (vakjargon gebruikt voor detecteren van oneerlijke syndici)

1) Syndicus leidt de aandacht af
2) Verandering van Boekhoudkundig systeem
3) Gebruik van ingewikkelde kromtaal met zwaarwichtige woorden
4) Mede-eigenaars verhinderen om op een algemene vergadering aanwezig te zijn of vragen te stellen
5) Eigen lof stinkt
6) Idem : het zogezegde gratis verhaal
7) Het actief ronselen van volmachten door de Raden van Beheer voor de Algemene Vergadering
8) Elke vorm van controle voor de mede-eigenaar bemoeilijken
9) Valabele informatie achterhouden en een gebrek aan transparantie
10) Verslag commissaris op briefpapier van de syndicus
11) Verborgen agenda
12) Belangenvermenging
13) Syndicus vraagt om volmacht om zelf de keuze te kunnen maken
14) Het voortdurend samenwerken met een vaste lijst van toeleveranciers
15) Er wordt altijd samengewerkt met dezelfde toeleverancier
16) Toeleverancier is niet uit de buurt



Ik citeer (°)verder: “ Wanneer meerdere van deze Red Flags van toepassing zijn in Uw VME betekent dit dat er duidelijk iets aan de hand is en is het Uw plicht als mede- eigenaar op gepaste wijze te reageren “

(°) Bron : NICM, ‘eNEWS’, jaargang 6 n°s 120 en 121

[Luc]

Ter aanvulling van de synthese van observer, voor wie meer wil weten:

eNews NICM
• 120 : http://ymlp.com/z7vTTF
• 121 : http://ymlp.com/zz4SNm

Meer informatie is o.a. te vinden op het internet.
• http://www.transparency.org/
• http://biblio.ugent.be/input/download?f ... Id=1066596 (2010)
• http://www.epo.be/boekenportaal/boekinf ... 9066658394 (2007)
• …

Een zeer interessante en “to the point” studie van het kabinet DEVLIES, die zo toepasbaar is in de context van de werking van de vereniging van mede-eigenaars, is niet meer bereikbaar via Internet. Meer over de inhoud ervan later.

En als toemaatje:
http://www.express.be/business/nl/econo ... 133780.htm (11.10.2010).

De aanpak van de fraude in België loopt mank. Dat is de conclusie van een rapport in opdracht van Carl Devlies, federaal staatssecretaris voor fraudebestrijding. Daarbij wordt opgemerkt dat de Belgische antifraude-diensten een strijd voeren in gespreide slagorde. Er wordt gewag gemaakt van overlappingen en lacunes, waardoor volgens het rapport de efficiëntie van de acties wordt uitgehold. Er wordt aan toegevoegd dat er zowel tekortkomingen worden vastgesteld in de aanpak van kleine dossiers als van grote internationale fraudepraktijken. Daarbij wordt opgemerkt dat lokale speurders de eenvoudige fraudedossiers stiefmoederlijk behandelen, terwijl het federale parket grensoverschrijdende fraude links zou laten liggen. Ook wordt opgemerkt dat de inlichtingen nergens worden gecentraliseerd, zodat er geen betrouwbare cijfers beschikbaar zijn over de omvang. Het rapport zegt verder dat de wetgeving tekort schiet en een maximale gevangenisstraf van vijf jaar te laag is.

[Vandebos]

Mr de vlies heeft groot gelijk met zijn rapport doch als ik me correct herinner was dit rapport vooral gericht op de wijze waarop de overheid fraude in in het algemeen aanpakt en de methodiek van de verschillende korpsen ambtenaren die deze dienen te bestrijden. Het rapport van mr. Devlies spreekt zich tevens niet uit over diverse andere punten, zoals bv de werkmethode voor samenwerking betreffende aanpak sociale fraude door de grootste sociale inspectiedienst tov van de andere diverse kleinere diensten die hierin werken. Deze methodiek is zeer eenvoudig: als we jullie niet kunnen overnemen wordt er niet met jullie samengewerkt.

I rest my case.

[Luc]

Er zijn meerdere rapporten van het kabinet DEVLIES. Het rapport waar ik naar verwijs, en momenteel niet meer beschikbaar is, is opgesteld door een substituut en beschrijft haarfijn de verschillende niveaus van fraudes en hoe die kunnen bestreden worden.

Momenteel vergelijk ik dat rapport met meerdere complexe en eenvoudige cases in de context van de mede-eigendom. In principe zal deze vergelijking zeker niet klaar zijn voor oktober/december, omdat sommige cases zeker tot dan nog uitlopen. De bedoeling van deze vergelijking is te komen tot werkbare, realistische en structurele oplossingen.

I rest my case until then.

Maar er is iets dat iedereen kan doen: vraag aan elke politieker, bestuurslid van een partij, parlementslid, minister, ... die je kent:

"Wanneer wordt het KB over de boekhouding van de VME gepubliceerd? "

Zonder dat kan bovenstaande vergelijking niet afgewerkt worden, omdat dit KB het wettelijke kader van de boekhouding van de VME kip en klaar zal bepalen.
Zo niet is volgens mij REDFLAG 8 van toepassing.

[Vandebos]

Url naar verslag?

[Mirella59]

Goede dag,

Sorry dat ik nu pas reageer, ik wist niet dat iemand geantwoord had....heb een tijd de pc niet aan gehad, evenwichts problemen...
Bedankt voor jullie info maar als ik eerlijk ben lijkt het een dure aangelegenheid om die man tot de orde te roepen.
Hij kan makkelijk een advocaat betalen, ik als alleenstaande invalide niet en dat weet hij maar al te best.

Meneer Vandebos wat bedoelt u met Url naar verslag?