JuridischForum.be

Ten gevolge van achterstallen van enkele honderden euro's, heeft de syndicus eigenhandig beslist om een advocaat aan te stellen. Diende dit vooraf aan de AV voorgelegd te worden? Hierover staat niets vermeld in zijn overeenkomst. Wie betaalt deze kosten : de betrokken eigenaars of alle mede-eigenaars?

Neen de taak bij wet vastgelegd voor de syndicus omvat onder andere:

art 577-8 §4 5°-6°

§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :

5° het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geplaatst;
6° de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen;

Onder vermogensbeheer valt tevens het vervolgen van schuldenaars.

Lees tevens eens het reglement en het contract van de syndicus na. Minstens één van beide zal hem nogmaals de toestemming geven.

“Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :...6° de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen...”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

Dit ‘vertegenwoordigen’ omvat niet het recht/de plicht eigenmachtig eender welk rechtsgeding in te spannen namens de vereniging van mede-eigenaars.

“Art.577-9 § 1. De vereniging van medeëigenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder...De syndicus is gemachtigd iedere vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen, op voorwaarde dat die zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering.”(B.W.).

‘Ten gevolge van achterstallen van enkele honderden euro's, heeft de syndicus eigenhandig beslist om een advocaat aan te stellen’ is echter nog geen instelling van een vordering.

“Art.577-7.§ 1. De algemene vergadering beslist :1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :...b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen...”(B.W.).

De diensten van een advocaat huren om achterstallen te innen is mijns inziens een niet-dringend werk betreffende de gemeenschappelijke gedeelten.

Ten gevolge van achterstallen van enkele honderden euro's, heeft de syndicus eigenhandig beslist om een advocaat aan te stellen. Diende dit vooraf aan de AV voorgelegd te worden? Hierover staat niets vermeld in zijn overeenkomst. Wie betaalt deze kosten : de betrokken eigenaars of alle mede-eigenaars?

Tenzij dit expliciet in de statuten zou staan ingeschreven (en dan is het nog voor discussie vatbaar) stelt de rechtspraak en rechtsleer dat voor het invorderen van achterstallen de syndicus geen bijzonder mandaat van de AV behoeft. Uiteraard dient de syndicus wel een en ander tegenover elkaar af te wegen.

In de wijzigende wet van 2 juni (577-9 §§ 8, 9 B.W.) werden mbt. de betaling van advocaatskosten,... thans 'duidelijke' bepalingen ingeschreven. Zie o.a. mede-eigendom in de praktijk 2, de gewijzigde wet.

1. alle mede-eigenaars betalen pro rata de kosten, tot het vonnis bepaald wie wat betaald (de wet legt de regels op die de VR moet volgen, maar de syndicus moet het vonnis afwachten).

2. Deze dagvaarding is mogelijk zo het gaat om een onbetwistbare schuld EN zo AV bepaalde regels heeft opgelegd (in principe enkel via het Reglement van Mede-eigendom vanaf ten laatste 01.09.2011/01.09.2014), kan de syndicus in naam van de VME een geding aanspannen bij de VR, mits de interne regels gevolgd te hebben (gewone rappel, aangetekende brief, in gebreke stelling door de advocaat van de syndicus van de VME, dagvaarding door de VME, ... ), maar ook:
- mits de RvME geïnformeerd te hebben (zij kunnen geen advies/beslissing nemen, maar enkel nota nemen).
- mits de RvME dit vermeld in zijn semestrieel verslag

3. zo deze procedure mislukt (Vb: de syndicus kan niet bewijzen dat er een onbetwistbare schuld is), dan dient de syndicus in te staan voor de gevolgen en het vergoeden van de schade tegenover de VME.