halfjarig verslag RME en toezicht op werk syndicus

Jac · #46 , 08 okt 2011 12:27

Tot zolang er geen onafhankelijke instantie (cfr ombudsdienst) is die bemiddelt tussen de syndicus en de raden van mede-eigendom in casu de VME blijft het dweilen met de kraan open.

Da's misschien nog niet zo'n slecht idee. Er is een groot verschil tussen gelijk hebben en gelijk krijgen en je moet inderdaad al heel wat kosten en miserie willen trotseren om je gelijk te krijgen.
In die zin zou het niet slecht zijn als er een onafhankelijke instantie kwam waar je zonder grote kosten al wat verder kwam.

Jureca · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

float · #47 , 08 okt 2011 12:50

@Sirius: "Als u het echt niet wilt begrijpen dat "gewone" stervelingen machteloos staan tegenover gehaaide professionelen dan is verder debat zinloos."
Bedoel je daarmee dat de mede-eigenaars niet zoveel kennen van mede-eigendom of de gehaaide professioneel de mede-eigenaars manipuleert?

Alles begint met goede leden voor de RME te kiezen. De RME dient de mede-eigenaars te informeren over hun taken, alsook het toezicht op de syndicus. Als zij hun taak hebben uitgevoerd dan kunnen zij nog altijd de VME wijzen op hun verantwoordelijkheden en aansprakelijkheid. Ik moet wel toegeven van zodra het iets of wat te juridisch wordt dan haken de meeste af en krijgt de syndicus vrij spel omwille van het feit dat hij goochelt met mooie praatjes en geen enkele juridisch gefundeerde mening op papier zet.

Gelukkig zijn er wel veel mede-eigenaars die vatbaar zijn voor argumenten. Voorwaarde daarvoor is dat er wel iemand in de RME zit die het goed, correct en eenvoudig kan uitleggen.

float · #48 , 08 okt 2011 12:58

Het punt over de mededinging is gevraagd op de agenda van een BAV te plaatsen door de raad van mede-eigendom met een aangetekende brief en een mail. Het is uitgesteld, maar wel al besproken naar aanleiding van het agendapunt vh syndicuscontract. Het verweer van de syndicus is dat de mededinging hem hindert in zijn beheer: de verplichting vanaf een bepaald bedrag meerdere offerten op te leggen op basis van een bestek is niet werkbaar. De verplichting tot mededinging zal automatisch leiden naar meer ambtshalve beslissingen door hoogdringendheid. De uitnodiging van de BAV vermeldt geen enkele regeling die het mogelijk maakt om de documenten van de punten die geangendeerd staan voorafgaandelijk te lezen. De BAV is doorgegaan zonder duidelijke zichtbare aankondinging in het gebouw. Opmerkingen daarover leiden tot bitsige discussies. Je zou er voor minder mee stoppen, vooral omdat de vergadering vd VME niet meer kan volgen over wat het eigenlijk allemaal gaat.

1. Bij een redelijk bedrag hindert de mededinging toch geenszins de uitvoering van werken? In welk opzicht zou de mededinging automatisch leiden tot meer "dringende werkzaamheden"?
2. Elke onvolkomenheid met betrekking tot een AV melden aan de syndicus met de RME in kopie. Je weet nooit waar het goed voor is op een ander moment.
3. Waarom leiden zo'n punten tot bitsige discussies in het gebouw? Of is dit ten opzichte van de syndicus?

Reclame

Sirius-Dogstar · #49 , 10 okt 2011 14:14

1. Bij een redelijk bedrag hindert de mededinging toch geenszins de uitvoering van werken? In welk opzicht zou de mededinging automatisch leiden tot meer "dringende werkzaamheden"?
2. Elke onvolkomenheid met betrekking tot een AV melden aan de syndicus met de RME in kopie. Je weet nooit waar het goed voor is op een ander moment.
3. Waarom leiden zo'n punten tot bitsige discussies in het gebouw? Of is dit ten opzichte van de syndicus?

De bitsige discussie is tussen de RME en de syndicus; bovenop de weigering vd mededinging chanteert hij door te dreigen met systematisch ieder werk als "dringend" te verantwoorden. Wat naar mijn oordeel niet opgaat: alleen instandhoudingswerken en maatregelen om de belangen vd VME te vrijwaren vallen onder het wetsartikel dat toelaat om ambtshalve in te grijpen door de syndicus. Het kan ook dat je het onderhoud uitstelt zolang dat het plots heel acuut wordt. Het bedrag van de mededinging is in het debat weinig relevant; het principe weigert hij.

Tijdens de (B)AV dreigde de syndicus met ontslag indien de eigenaars niet akkoord gingen met de eenzijdig opgelegde voorwaarden vh syndicuscontract; toen is er een tekst verspreid. Terecht merkt de syndicus op dat het bedrag en de modaliteiten vd mededinging hoort in het Reglement van mede-eigendom. Hoewel hij het principe vd mededinging contractueel aanvaardt, werpt hij op dat het hinderend werkt. De raad van mede-eigendom moet de procedure van de aanbestedingen opvolgen en controleren volgens hem. Trouwens, volgens de syndicus heeft de raad van mede-eigendom slechts 2 belangrijke taken: de syndicus controleren en adviseren (wettelijk controleplicht en rapporteringsplicht door halfjaarlijks omstandig verslag). Soms heb ik het gevoel dat het advies dient als alibi.

Het heeft weinig zin alles te bewaren (gebeurt hoe dan ook toch) onder meer wanneer de syndicus de (B)AV met meer dan 100 aanwezige eigenaars chanteert met ontslag indien ze de eenzijdig opgelegde voorwaarden vh syndicuscontract niet aanvaarden. Het contract werd met ruime meerderheid goedgekeurd. Nu, heb ik er dan maar de brui aan gegeven.

float · #50 , 10 okt 2011 14:58

1. Inderdaad, die visie klopt volledig. De mededinging is helemaal niet van toepassing op alle bewarende werken en alle daden van voorlopig beheer. Het is van toepassing op investeringswerken.
2. De RME dient helemaal niet om de syndicus te adviseren. De RME moet toezicht uitoefenen en rapporteren aan de mede-eigenaars. In dat geval kan zij wel adviseren aan de syndicus om bepaalde zaken te ondernemen zonder dat dit neerkomt op co-beheer.
3. Is het contract alleen in het voordeel van de syndicus?

Sirius-Dogstar · #51 , 10 okt 2011 18:31

[/quote]3. Is het contract alleen in het voordeel van de syndicus?[/quote] Neen, maar daar gaat het niet over. Op de uitnodiging vd (B)AV staat geen regeling over de documenten die kunnen geraadpleegd worden van de geagendeerde punten. Buiten de leden vd RME heeft niemand de inhoud vh contract gelezen. Er staan bepalingen in (uitzonderlijke vergoeding leden RME) die daar naar mijn opinie niet horen.

marc mortier · #52 , 10 okt 2011 18:44

Het "contract met de syndicus" dient (normaal) door de AV te worden goedgekeurd. De mede-eigenaars dienen dit "tijdig" te ontvangen, zodanig dat ze dit goed kunnen doornemen. Mits goedkeuring door de AV kan de RvM ( eventueel de voorzitter ) dit contract ondertekenen namens de VME.

float · #53 , 10 okt 2011 21:10

Inderdaad. Hoe kan de AV een contract goedkeuren dat ze nooit gezien hebben? Het contract is tussen de VME en de syndicus. Vergoedingen voor de RME zijn voor het reglement van mede-eigendom.
Als binnen de VME waarvan ik lid ben zo'n zaken zouden gebeuren zou ik een rechtsgrond zoeken tot ik er 1 vind waardoor ik dat punt van de AV kan laten vernietigen. Dat schendt grofweg de belangen van de VME.

Sirius-Dogstar · #54 , 11 okt 2011 11:49

Het contract is tussen de VME en de syndicus. Vergoedingen voor de RME zijn voor het reglement van mede-eigendom.
Als binnen de VME waarvan ik lid ben zo'n zaken zouden gebeuren zou ik een rechtsgrond zoeken tot ik er 1 vind waardoor ik dat punt van de AV kan laten vernietigen. Dat schendt grofweg de belangen van de VME.

En zo komen we terug op het uitgangspunt: procederen. In 1'ste aanleg bij de Vrederechter en in beroep in 1'ste aanleg. Klacht tegen de syndicus bij de beroepsfederatie... Alleen tegen allen, want quasi niemand vd mede-eigenaars begrijpen het waarover het gaat. Er is naar mijn aanvoelen ruim voldoende gronden én voor een vernietiging vd beslissing vd (B)AV en voor een klacht bij de beroepsfederatie; alleen wil ik er mijn centen niet insteken!

Mercury · #55 , 11 okt 2011 17:47

Volledig akkoord met Sirius: voor alles en nog wat moet men naar de Rechter.
Stel: de syndicus schrijft een verslag waarin flagrante inbreuken en tegenstrijdigheden met de nieuwe wetgeving staan.
Hij reageert niet op commentaar hierop, met het verzoek deze tekst te corrigeren zodat alle eigenaars de correcte teksten zouden ontvangen.
Dus procederen omdat onze mandataris de wet niet volgt?
Wie heeft ook gesproken van Kafka?
En inderdaad,alles blijft zoals het was, want een of enkele individuele eigenaars gaan niet procederen tegen een grote beroepssyndicus.

float · #56 , 11 okt 2011 21:17

Ik begrijp uw redenering volledig Sirius. Persoonlijk zou ik nooit een klacht indienen bij een beroepsfederatie, tenzij ik weet dat deze onafhankelijk wordt beoordeeld.
Wanneer de syndicus onwaarheden zou meedelen, zou ik deze zelf meedelen aan de syndicus, hem de kans geven om meer uitleg te geven, als er daarna niets gebeurt dan ook aan alle andere mede-eigenaars. Het belangrijkste is de bewijzen opbouwen.
Zijn er geen personen binnen jullie VME die meer leiderschap hebben dan andere en daardoor handig kunnen zijn om andere te overtuigen?
Je kan altijd een rechtsbijstandverzekering sluiten

Sirius-Dogstar · #57 , 13 okt 2011 08:30

Het is interessant om het portaal vh BIV eens te raadplegen, vooral het artikel 80 vd plichtenleer is boeiend. Meebeheren of niet?

Luc · #58 , 13 okt 2011 19:48

Het is interessant om het portaal vh BIV eens te raadplegen, vooral het artikel 80 vd plichtenleer is boeiend. Meebeheren of niet?

Het bewuste artikel is:

Art. 80.
De vastgoedmakelaar-syndicus dient alles in het werk te stellen om de eventuele raad van beheer in de mogelijkheid te stellen controle op hem uit te oefenen en hem bij het beheer bij te staan, zonder dat deze verplichting hem machtigt om gevolg te geven aan initiatieven van de raad van beheer die niet wettelijk of in een overeenkomst toegestaan zijn.

De aanpassing van het statuut van de vastgoedmakelaar aan de wet van 2010 is het vierde uitvoerend KB dat nog moet gepubliceerd worden. Art. 80 van de plichtenleer dient effectief nog aangepast te worden.

Antwoord is dus: NIET.

Sirius-Dogstar · #59 , 22 jan 2012 07:24

Klopt deze analyse?: " In de vergaderingen zoals de Jaarlijkse Algemene vergadering – bijzondere algemene vergadering beslissen alleen wij eigenaars over onze eigendom.
De wettelijke verplichting tot het oprichten van een raad van mede-eigendom voor een VME met meer dan 20 kavels heeft als belangrijke reden op een werkbare manier de noodzakelijke kennis van alle mogelijke aspecten van het punt te verschaffen waarover de mede-eigenaars een beslissing dienen te nemen. Daarom ook is de controle en rapportering van de raad van mede-eigendom wettelijk verplicht en is er geen wettelijke regeling van het advies."

Luc · #60 , 22 jan 2012 11:13

... als belangrijke reden op een werkbare manier de noodzakelijke kennis van alle mogelijke aspecten van het punt te verschaffen waarover de mede-eigenaars een beslissing dienen te nemen ...

De Raad van Mede-eigendom heeft geen adviserende taak tegenover de Algemene Vergadering. Zij houd enkel toezicht op de uitvoering van de beslissingen van de AV door de syndicus. Re Raad moet zich beperken tot toe zien en zich niet laten verleiden tot bijstaan.

Haar taak kan het best vergeleken worden met de rol van een waarnemer tijdens verkiezingen: feiten vaststellen en rapporteren aan de bevoegde overheid, zonder tussen te komen.

Anders gesteld: de diagnose is niet en bevoegdheid van de Raad van Mede-eigendom. Zij dient enkel de feiten vast te stellen en deze schriftelijk te rapporteren aan de mede-eigenaars. De Raad van Mede-eigendom is ook bevoegd om punten op de dagorde van de AV te plaatsen. De wijze waarop dat dit gebeurt dient vooraf vastgelegd in het Reglement van Mede-eigendom.