Re: halfjarig verslag RME en toezicht op werk syndicus
Dit neemt niet weg dat het reglement van mede-eigendom kan vermelden dat er wel een adviesplicht kan zijn voor de RME.
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
Sirius-Dogstar
- Berichten: 43
Dit neemt niet weg dat het reglement van mede-eigendom kan vermelden dat er wel een adviesplicht kan zijn voor de RME.
En vooruit daar gaan we weer... Bla, bla, bla.... "Het artikel 80 vh BIV: De vastgoedmakelaar-syndicus dient alles in het werk te stellen om de eventuele raad van beheer in de mogelijkheid te stellen controle op hem uit te oefenen en hem bij het beheer bij te staan, zonder dat deze verplichting hem machtigt om gevolg te geven aan initiatieven van de raad van beheer die niet wettelijk of in een overeenkomst toegestaan zijn.De aanpassing van het statuut van de vastgoedmakelaar aan de wet van 2010 is het vierde uitvoerend KB dat nog moet gepubliceerd worden. Art. 80 van de plichtenleer dient effectief nog aangepast te worden."
Indien de VME het advies als picht in het reglement van mede-eigendom inschrijft, lijkt mij dat strijdig met de bevoegdheid vd AV; vooral doordat het advies vaak moet dienen als alibi om reeds uitgevoerde beslissingen te rechtvaardigen. Vooraleer te beslissen zal een goed beheerder zich behoorlijk informeren; eventueel ook door het advies in te winnen vd RME. Maar wanneer overschrijdt je de grens tussen adviseren en beheren (omzeilen van de beslissingsbevoegdheid vd AV)? En gaat het over een bindend of vrijblijvend advies; wat zijn de juridische gevolgen?
Dat is helemaal niet strijdig met de bevoegdheid van de AV. Adviesplicht is misschien een ongenuanceerd woordgebruik. Het gaat eigenlijk om toezicht op bijvoorbeeld het afsluiten van overeenkomsten. Het kan dan worden opgenomen dat de RME die contracten moet bekijken en kritisch analyseren en een soort van 'advies' uitbrengt daarover. Dat is geenszins een bindend advies want dan zou de RME een bevoegdheidsoverschrijding teweeg brengen. Het is bij wijze van spreken een toezicht op het punt dat de AV geen nadelige overeenkomsten zou sluiten. Dat behoeft natuurlijk wel dat de RME een betrouwbaar, onafhankelijk orgaan is.
Het gaat dus nooit om beheerstaken. Zij geven enkel hun standpunt weer ten opzichte van de AV, die dan daarna een beslissing zal nemen. Ik zie ook niet in over wat die reeds uitgevoerde beslissingen zijn, met uitzondering van dringende en voorlopige taken moet elk voorstel voorgelegd worden aan de AV.
Bovendien wat ook dat KB zou zeggen, het kan alleszins niet voorbijgaan aan de hiërarchisch hogere norm. De RME oefent geen beheerstaak uit. Geen enkele! Tenzij de AV daartoe via een delegatie zou beslissingen die bovendien nauw omschreven moet zijn en slechts uitwerking heeft gedurende 1 jaar.
Ik zie dus geen probleem met die 'toezichtstaak'.
Het gaat dus nooit om beheerstaken. Zij geven enkel hun standpunt weer ten opzichte van de AV, die dan daarna een beslissing zal nemen. Ik zie ook niet in over wat die reeds uitgevoerde beslissingen zijn, met uitzondering van dringende en voorlopige taken moet elk voorstel voorgelegd worden aan de AV.
Bovendien wat ook dat KB zou zeggen, het kan alleszins niet voorbijgaan aan de hiërarchisch hogere norm. De RME oefent geen beheerstaak uit. Geen enkele! Tenzij de AV daartoe via een delegatie zou beslissingen die bovendien nauw omschreven moet zijn en slechts uitwerking heeft gedurende 1 jaar.
Ik zie dus geen probleem met die 'toezichtstaak'.
Terzake volg ik de mening van float: een toezichtsplicht tegenover de syndicus (met uitsluiting van de boekhouding) & informatieplicht van de mede-eigenaars (inclusief de dringende bemerkingen van de commissaris van de rekeningen overmaken).
Vb1:
De RvME kan drie voorgelegde offertes vergelijken met het lastenboek, goedgekeurd door de AV. Maar zij mag geen advies geven over welke offerte de beste is. Zij dient deze vergelijking te voegen bij haar halfjaarlijks verslag.
Vb2:
Momenteel maak ik dat alles heel concreet van dichtbij mee. De grenzen van de wettelijke bevoegheid van de RVME, de syndicus en de AV, wordt momenteel uitgetest in mijn VME. VME van 250 appartementen - jaarbudget van + 600.000 EUR. Een gerechtelijke syndicus ruimt één voor één geërfde problemen op sinds midden 2011. Er is geen significant reservefonds. Ik ben geen lid van de RvME, geen ingenieur, maar wel een actieve ME.
De RvB 1980-2011 (type mede-beheer - 3 ingenieurs en 1 tuinier) is in plaats gebleven als RvME (behalve de ingenieur "energie & milieu"). Hun voorstel tot statuutswijziging is (nog) niet aanvaard, welke de methode "mede-beheer" de facto zou opleggen. Daardoor moeten ze nu werken binnen het kader van de wet, zonder enige bijkomende bevoegdheid.
Eén verwarmingsketel (van de twee) ligt op "intensief" en de tweede heeft definitief de geest gegeven (niet meer herstelbaar na een tiental jaren van bricolage en mismeestering). Donderdag was er geen verwarming gedurende 24 uur. Nu op ergens 60% van de capaciteit (= overal +19 C° zoals statutair voorzien).
De syndicus laat momenteel één van de ketels vervangen op basis van Art. 577-8 §4 4° (bevoegdheid syndicus - bewarende maatregelen : bewaren van de functie "verwarming"), onder toezicht van een onafhankelijk expert (aangesteld door de JAV 2011). De RvME zal verslag uitbrengen over haar waarnemingen voor de JAV 2012.
Het lastenboek (inclusief begrotingsraming & financiering) van de volledige renovatie van de stookplaats (wijziging type ketel - vermindering capaciteit - ...) zal voorgelegd worden aan de JAV 2012, samen met deze van de grote garagepoort, de brandveiligheid, de elektriciteitsinstallatie, de 12 liften (al versleten verklaard door de syndicus in 2003), ... .
Vb1:
De RvME kan drie voorgelegde offertes vergelijken met het lastenboek, goedgekeurd door de AV. Maar zij mag geen advies geven over welke offerte de beste is. Zij dient deze vergelijking te voegen bij haar halfjaarlijks verslag.
Vb2:
Momenteel maak ik dat alles heel concreet van dichtbij mee. De grenzen van de wettelijke bevoegheid van de RVME, de syndicus en de AV, wordt momenteel uitgetest in mijn VME. VME van 250 appartementen - jaarbudget van + 600.000 EUR. Een gerechtelijke syndicus ruimt één voor één geërfde problemen op sinds midden 2011. Er is geen significant reservefonds. Ik ben geen lid van de RvME, geen ingenieur, maar wel een actieve ME.
De RvB 1980-2011 (type mede-beheer - 3 ingenieurs en 1 tuinier) is in plaats gebleven als RvME (behalve de ingenieur "energie & milieu"). Hun voorstel tot statuutswijziging is (nog) niet aanvaard, welke de methode "mede-beheer" de facto zou opleggen. Daardoor moeten ze nu werken binnen het kader van de wet, zonder enige bijkomende bevoegdheid.
Eén verwarmingsketel (van de twee) ligt op "intensief" en de tweede heeft definitief de geest gegeven (niet meer herstelbaar na een tiental jaren van bricolage en mismeestering). Donderdag was er geen verwarming gedurende 24 uur. Nu op ergens 60% van de capaciteit (= overal +19 C° zoals statutair voorzien).
De syndicus laat momenteel één van de ketels vervangen op basis van Art. 577-8 §4 4° (bevoegdheid syndicus - bewarende maatregelen : bewaren van de functie "verwarming"), onder toezicht van een onafhankelijk expert (aangesteld door de JAV 2011). De RvME zal verslag uitbrengen over haar waarnemingen voor de JAV 2012.
Het lastenboek (inclusief begrotingsraming & financiering) van de volledige renovatie van de stookplaats (wijziging type ketel - vermindering capaciteit - ...) zal voorgelegd worden aan de JAV 2012, samen met deze van de grote garagepoort, de brandveiligheid, de elektriciteitsinstallatie, de 12 liften (al versleten verklaard door de syndicus in 2003), ... .
-
Sirius-Dogstar
- Berichten: 43
[quote][/qZij dient enkel de feiten vast te stellen en deze schriftelijk te rapporteren aan de mede-eigenaars. De Raad van Mede-eigendom is ook bevoegd om punten op de dagorde van de AV te plaatsen. uote] Dus, kan de syndicus zich nimmer beroepen op het advies van de raad van mede-eigendom wat nu frequent gebeurt. Een betere omschrijving:"In de vergaderingen zoals deze (Jaarlijkse Algemene vergadering – Bijzondere algemene vergadering) beslissen alleen wij eigenaars over de gemeenschappelijke belangen van onze eigendom.
De Raad van Mede-eigendom heeft geen adviserende taak tegenover de Algemene Vergadering. Hij controleert de syndicus op de uitvoering van de beslissingen en rapporteert zijn bevindingen schriftelijk aan alle mede-eigenaars van de VME. De raad moet zich beperken tot zijn wettelijke kerntaken en hem niet laten verleiden tot bijstand in het beheer; de diagnose is geen bevoegdheid van de Raad van Mede-eigendom. Ook de raad van mede-eigendom kan punten agenderen op de vergaderingen. De syndicus heeft niet het recht om het overleg tussen mede-eigenaars te bekritiseren of te bemoeilijken; leden van de raad van mede-eigendom kunnen overleggen met mede-eigenaars over de werking van de VME en de uitvoering van beslissingen van de AV door de syndicus"
De Raad van Mede-eigendom heeft geen adviserende taak tegenover de Algemene Vergadering. Hij controleert de syndicus op de uitvoering van de beslissingen en rapporteert zijn bevindingen schriftelijk aan alle mede-eigenaars van de VME. De raad moet zich beperken tot zijn wettelijke kerntaken en hem niet laten verleiden tot bijstand in het beheer; de diagnose is geen bevoegdheid van de Raad van Mede-eigendom. Ook de raad van mede-eigendom kan punten agenderen op de vergaderingen. De syndicus heeft niet het recht om het overleg tussen mede-eigenaars te bekritiseren of te bemoeilijken; leden van de raad van mede-eigendom kunnen overleggen met mede-eigenaars over de werking van de VME en de uitvoering van beslissingen van de AV door de syndicus"
Toch is het volgens mij iets genuanceerder.
De mede-eigenaars kunnen effectief onderling overleggen over de werking van de VME en de uitvoering van beslissingen van de AV door de syndicus.
Alle leden van de Raad van Mede-eigendom zijn mede-eigenaars, en kunnen deelnemen aan dat overleg als mede-eigenaar.
Zo de leden van de Raad echter hierover overleggen met de mede-eigenaars moet ze dat zo doen zodat alle mede-eigenaars gelijk behandeld worden, want zij moeten handeen als en lasthebber (met der opdracht van toezicht).
Dat wil dus ook zeggen, dat ze hierdoor terughoudend moeten zijn om hun persoonlijke mening te vertolken aan een beperkte groep van mede-eigenaars. Anders riskeren zij door hun houding bepaalde beslissingen van de AV vernietigd worden als onrechtmatig (= de gelijkheid tussen de mede-eigenaars is geschonden).
De mede-eigenaars kunnen effectief onderling overleggen over de werking van de VME en de uitvoering van beslissingen van de AV door de syndicus.
Alle leden van de Raad van Mede-eigendom zijn mede-eigenaars, en kunnen deelnemen aan dat overleg als mede-eigenaar.
Zo de leden van de Raad echter hierover overleggen met de mede-eigenaars moet ze dat zo doen zodat alle mede-eigenaars gelijk behandeld worden, want zij moeten handeen als en lasthebber (met der opdracht van toezicht).
Dat wil dus ook zeggen, dat ze hierdoor terughoudend moeten zijn om hun persoonlijke mening te vertolken aan een beperkte groep van mede-eigenaars. Anders riskeren zij door hun houding bepaalde beslissingen van de AV vernietigd worden als onrechtmatig (= de gelijkheid tussen de mede-eigenaars is geschonden).
-
Sirius-Dogstar
- Berichten: 43
Akkoord met uw opmerking maar dan heb je wel een probleem. In principe verstuurt de RME voor de jaarlijkse statutaire vergadering het omstandig verslag naar iedere mede-eigenaar op. Anderzijds kun je zo maar niet ongevraagd naar iedereen van alles beginnen door te sturen. Ik heb moeten vaststellen dat de syndicus de wet op de mede-eigendom overtrad door niet onmiddellijk iedere mede-eigenaar te informeren over de uitspraak in een gerechtelijke procedure. In sommige omstandigheden heb je snel overleg nodig. In het omstandig verslag zijn de mailadressen van de leden vd raad van mede-eigendom opgenomen. Anderzijds vrezen we dat we door het systematisch informeren en overleg met de mede-eigenaars een beschuldiging van schending van de privacy. Nu vrees ik dat er geen omstandig verslag komt.
Dan ken men duidelijk niet de draagwijdte van de wet op de privacy... Ik verwijs ook even naar de volgende studie: http://www.nicm.be/pdf/nieuwsbrieven/20 ... %20VME.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
Waarom worden die adressen daarin opgenomen?... In sommige omstandigheden heb je snel overleg nodig. In het omstandig verslag zijn de mailadressen van de leden vd raad van mede-eigendom opgenomen. ...
Het enig wettelijk contactpunt van de VME voor informatie is de syndicus.
Er is geen wettelijke reden dat een mede-eigenaar één van de leden van de Raad zou (moeten) contacteren.
Die beschuldiging (stalking & schending van de privacy: schrijven van brieven, nemen van foto's van niet-geplande werken, ...) is tegenover mij geuit door vier mandatarissen van de VME. Hun private klacht is correctioneel behandeld. Ik ben in 1ste aanleg totaal vrijgesproken. De vier zijn in beroep gegaan. Het dossier bevond zich in het recent uitgebrand lokaal van het Paleis van Justitie te Brussel, maar een elektronisch kopie bestaat.... Anderzijds vrezen we dat we door het systematisch informeren en overleg met de mede-eigenaars een beschuldiging van schending van de privacy. ...
-
Sirius-Dogstar
- Berichten: 43
Is het overdreven het argument vd gelijke behandeling van alle mede-eigenaars ook te gebruiken als argument in het debat over het advies van de Raad van mede-eigendom? Het is toch zo dat men door het advies mee in het verslag vd notulen op te nemen of beslissingen voorafgaandelijk genomen door de syndicus men de facto een aantal grondrechten van de mede-eigenaars overtreedt: beslissingsbevoegdheid vd AV, kerntaken vd RME (controleren = toezicht - rapporteren aan alle mede-eigenaars), gelijkheidsbeginsel tussen de mede-eigenaars onderling doordat de RME voorkennis en gedetaileerd de inhoud van meerdere dossiers kent? Wat zijn er voor sancties wanneer een lid van de raad van mede-eigendom buiten zijn bevoegdheid treedt; in bepaalde gevallen treed een voorzitter vd RME op als vertegenwoordiger vd syndicus in antwoord op schriftelijke vragen? Uiteraard, kan de AV steeds een raadslid afzetten; maar waar kan een mede-eigenaar hierover een klacht indienen die leidt tot sancties?Toch is het volgens mij iets genuanceerder.
De mede-eigenaars kunnen effectief onderling overleggen over de werking van de VME en de uitvoering van beslissingen van de AV door de syndicus.
Alle leden van de Raad van Mede-eigendom zijn mede-eigenaars, en kunnen deelnemen aan dat overleg als mede-eigenaar.
Zo de leden van de Raad echter hierover overleggen met de mede-eigenaars moet ze dat zo doen zodat alle mede-eigenaars gelijk behandeld worden, want zij moeten handeen als en lasthebber (met der opdracht van toezicht).
Dat wil dus ook zeggen, dat ze hierdoor terughoudend moeten zijn om hun persoonlijke mening te vertolken aan een beperkte groep van mede-eigenaars. Anders riskeren zij door hun houding bepaalde beslissingen van de AV vernietigd worden als onrechtmatig (= de gelijkheid tussen de mede-eigenaars is geschonden).
Mijn inziens ja. De gelijkheid wordt niet geschaad wanneer de AV alle nodige informatie krijgt die nodig is om een beslissing te nemen. Persoonlijk zie ik geen 'fout' wanneer dat 'advies' zou bestaan uit het aanbrengen van argumenten waarom bv. een overeenkomst niet zou mogen worden getekend.
Ik snap het gedeelte 'of beslissingen voorafgaandelijk genomen door de syndicus' niet goed. Kan je dat uitleggen?
Dat de RME meer details en inhoud kent van de dossiers is niet abnormaal. De AV moet enkel de informatie hebben die noodzakelijk en relevant is om een beslissing te kunnen nemen.
Sturen de mede-eigenaars vragen naar de RME of naar de syndicus? Het lijkt me niet abnormaal dat de RME een eerste contactpunt is om bepaalde vragen te beantwoorden.
Enkel de AV is bevoegd om het lid af te zetten.
Ik snap het gedeelte 'of beslissingen voorafgaandelijk genomen door de syndicus' niet goed. Kan je dat uitleggen?
Dat de RME meer details en inhoud kent van de dossiers is niet abnormaal. De AV moet enkel de informatie hebben die noodzakelijk en relevant is om een beslissing te kunnen nemen.
Sturen de mede-eigenaars vragen naar de RME of naar de syndicus? Het lijkt me niet abnormaal dat de RME een eerste contactpunt is om bepaalde vragen te beantwoorden.
Enkel de AV is bevoegd om het lid af te zetten.
Luc schreef:een toezichtplicht tegenover de syndicus (met uitsluiting van de boekhouding) & informatieplicht van de mede-eigenaars (inclusief de dringende bemerkingen van de commissaris van de rekeningen overmaken).
Heeft de RME dus geen toegang tot de boekhouding van de syndicus ? Moet de commissaris van de rekening dan op alles letten, dus bvb ook op de kasstukken van het kasboek ? Als het een professionele commissaris zou zijn, bvb Externe Accountant al dan niet Revisor zou dat een duur grapje worden.
Ik wil me wel kandidaat stellen voor een RME , maar dan niet als alibi voor de syndicus tegenover de AV, noch als pispaal voor die twee.
Heeft de RME dus geen toegang tot de boekhouding van de syndicus ? Moet de commissaris van de rekening dan op alles letten, dus bvb ook op de kasstukken van het kasboek ? Als het een professionele commissaris zou zijn, bvb Externe Accountant al dan niet Revisor zou dat een duur grapje worden.
Ik wil me wel kandidaat stellen voor een RME , maar dan niet als alibi voor de syndicus tegenover de AV, noch als pispaal voor die twee.