aanrekenen investeringskost

[roharro]

Vanmiddag lange discussie gehad met syndicus.
Volgens syndicus kunnen investeringskosten (bijv. extra verfraaiing van inkomhal) achteraf ook aangerekend worden aan toekomstige appartementeigenaren. Het betreft een nieuwbouw waarvan iets meer dan de helft van de appartementen verkocht is en de resterende nog niet verkochte nog eigendom zijn van de promotor.
Volgens syndicus kunnen de investeringsuitgaven die nu gedaan worden door de eigenaren van de reeds verkochte appartementen achteraf ook -proportioneel- aangerekend worden aan toekomstige eigenaren van de nu nog niet verkochte appartementen.
Graag mening hierover want ik denk dat dit NIET mogelijk/toegelaten is.

[Luc]

Zojuist een technische uitleg gegeven op een Franstalig forum, die in feite het antwoord geeft op je vraag (die ik pas nu lees).

Investeringskosten kunnen effectief aangerekend worden pro rata van de tijd, zo men de afschrijvingsmethodiek gebruikt, vervat in de methode van dubbele boekhouding, die zal opgelegd worden door het nieuwe KB over het minimaal rekeningschema.

Maar de promotor moet zijn aandeel betalen, pro rata van de aandelen van de appartementen die nog niet verkocht zijn.

Zie http://forum.pim.be/messages.php?idsalo ... ge_index=0
en vooral het deel over de boekhouding, voor meer uitleg.

[roharro]

Zojuist een technische uitleg gegeven op een Franstalig forum, die in feite het antwoord geeft op je vraag (die ik pas nu lees).

Investeringskosten kunnen effectief aangerekend worden pro rata van de tijd, zo men de afschrijvingsmethodiek gebruikt, vervat in de methode van dubbele boekhouding, die zal opgelegd worden door het nieuwe KB over het minimaal rekeningschema.

Maar de promotor moet zijn aandeel betalen, pro rata van de aandelen van de appartementen die nog niet verkocht zijn.

Zie http://forum.pim.be/messages.php?idsalo ... ge_index=0
en vooral het deel over de boekhouding, voor meer uitleg.

Maar het probleem is nu net dat de promotor zijn aandeel in verfraaiingskosten (met name inrichting fietsenstalling) NIET wil betalen (maar wel toestemming wil geven aan eigenaars verkochte appartementen om op hun kosten de verfraaiingen uit te voeren). Vraag is of in dat geval de VME achteraf, aan nieuwe kopers, hun deel in die kosten nog kan aanrekenen (syndicus beweert dat het mogelijk is, maar op welke rechtsbasis?).
Indien promotor als eigenaar van niet verkochte appartrementen nog in zijn bezit WEL zou meebetalen zie ik geen enkel probleem. Het is dan zijn zaak of hij die kosten al of niet doorrekent aan nieuwe kopers.

[Luc]

Maar het probleem is nu net dat de promotor zijn aandeel in verfraaiingskosten (met name inrichting fietsenstalling) NIET wil betalen (maar wel toestemming wil geven aan eigenaars verkochte appartementen om op hun kosten de verfraaiingen uit te voeren). Vraag is of in dat geval de VME achteraf, aan nieuwe kopers, hun deel in die kosten nog kan aanrekenen (syndicus beweert dat het mogelijk is, maar op welke rechtsbasis?).
Indien promotor als eigenaar van niet verkochte appartementen nog in zijn bezit WEL zou meebetalen zie ik geen enkel probleem. Het is dan zijn zaak of hij die kosten al of niet doorrekent aan nieuwe kopers.

Deze verfraaiing verhoogt intrinsiek de waarde van ELK appartement, dus ook deze van de onverkochte.
Het is dus maar logisch dat de eigenaar van de onverkochte appartementen (= de promotor) zijn aandeel pro rata betaald.

Nu kan het zijn dat de statuten hem vrijstellen van deze bijdrage. Het is mogelijk dat deze bepaling de toets met artikel 577-14 BW niet doorstaat. Na te kijken. Zo het globaal bedrag dit verantwoord, kan het aangewezen zijn om naar de Vrederechter te gaan. Eerst advies vragen aan een advocaat, op basis van de concrete stukken.

[Pedro]

Vanmiddag lange discussie gehad met syndicus.
Volgens syndicus kunnen investeringskosten (bijv. extra verfraaiing van inkomhal) achteraf ook aangerekend worden aan toekomstige appartementeigenaren. Het betreft een nieuwbouw waarvan iets meer dan de helft van de appartementen verkocht is en de resterende nog niet verkochte nog eigendom zijn van de promotor.
Volgens syndicus kunnen de investeringsuitgaven die nu gedaan worden door de eigenaren van de reeds verkochte appartementen achteraf ook -proportioneel- aangerekend worden aan toekomstige eigenaren van de nu nog niet verkochte appartementen.
Graag mening hierover want ik denk dat dit NIET mogelijk/toegelaten is.

Een beding in de splitsingsakte ingeschreven waarin door de promotor wordt voorzien dat hij niet dient bij te dragen in de gemeenschappelijke lasten en kosten voor onverkochte kavels is een onrechtmatig beding en dient als niet geschreven te worden beschouwd. In zijn hoedanigheid als mede-eigenaar voor niet verkochte kavels dient hij conform artikel 577-2§9 B.W. ,welk van dwingend recht is, mee te betalen --> zie o.a. "55 vragen en antwoorden voor de syndicus" van de hand van ondergetekende, Kluwer, 2010. Beslist de AV tot verfraaiing, dan is elke mede-eigenaar dus gehouden om bij te dragen. Wat wel belangrijk is, is het moment dat de kosten voor verfraaiing opeisbaar worden gesteld. In tegenstelling tot wat veel syndici denken/hanteren is dit het moment waarop de dienstverlener/aannemer zijn factuur ten opzichte van de VME aanbiedt.