OPZEGGEN VAN DE SYNDICUS

monneke65 · #1 , 11 dec 2005 15:22

Reeds een vijftal jaar hebben we een syndicus die zich sommige praktijken toeeigend die helemaal niet meer door de beugel kunnen.
Als voorzitter van de "Beheerraad" hebben we met alle leden van deze raad beslist om hem "buiten te gooien" gezien we ontdekt hebben dat hij eveneens met de gelden zaken uithaalt die naar vervalsing ruiken.
Let wel dat het hier gaat over een appartementsgebouw met ca 240 eigenaars die ons bij de laatste "Algemene Vergadering" hun vertrouwen hebben geschonken en we willen dit vertrouwen niet schaden.
We hebben deze syndicus (?) intussen een aangetekend schrijven gestuurd waar we hem van NIETS beschuldigen, maar we hem wel om een aantal zaken om uitleg hebben gevraagd en dit binnen de 8 werkdagen.
Hoe moeten we deze zaak verder behandelen wanneer hij hierop geen degelijk antwoord geeft ?
Met dank voor uw zeer gewaardeerde medewerking

Edmond Bastiaens
Voorzitter Beheerraad

Jureca · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

Ratione Legis · #2 , 12 dec 2005 14:14

Beste,

Er zijn 2 mogelijke antwoorden op uw vraag te geven, ik zal me (vanuit de praktijk) enkel richten op die uitleg waar u het meest aan kan hebben.

De verhouding mede-eigenaars - syndicus is een relatie die voornamelijk op vertrouwen gebaseerd is. Wanneer de ene of de andere partij echter niet meer dat noodzakelijke vertrouwen heeft, kan overgegaan worden tot het be?indigen van de samenwerking.

In principe (lees: in theorie) zou er een syndic-contract moeten bestaan tussen enerzijds jullie vereniging van mede-eigenaars en jullie huidige syndicus. Veelal wordt dat echter niet opgesteld.
Mocht het bestaan: bekijk toch eerst even dat contract en kijk na of er gesproken wordt over opzeg/be?indigings-modaliteiten.

De beste en "cleanste" manier om het contract met uw syndicus te verbreken, is hem niet meer her-verkiezen tijdens de jaarlijkse algemene vergadering. Ik maak uit uw verhaal op dat u zich zorgen maakt omtrent het financieel beheer van uw syndicus, zorg dan zeker dat u tijdens die algemene vergadering voorbehoud maakt bij het verlenen van kwijting (d?charge) omtrent zijn beheer ?n de rekeningen.

Mocht u echt "dringend" het contract willen be?indigen en de AV ligt nog veraf, dan kan u een Bijzondere Algemene Vergadering bijeenroepen.

De syndicus is verplicht om een Bijzondere Algemene Vergadering te organiseren wanneer ??n of meerdere eigenaars die samen minstens 1/5 van de totale aandelen in de gemeenschap bezitten daarom vragen. (=art 577-6 ?2 Burgerlijk Wetboek)
Tijdens die BAV kan u dan rechtsgeldig beslissen de huidige syndicus te ontslaan.

Zorg ervoor dat u tegen dat moment reeds bij enkele andere syndici is langsgeweest zodoende dat opvolging snel en vlot kan gebeuren.

Mocht u verdere vragen hebben, aarzel niet deze hier te stellen.

monneke65 · #3 , 12 dec 2005 15:46

Geacht Juridisch Forum,

Langs deze weg wens ik U reeds zeer hartelijk te danken voor uw zeer gewaardeerd en spoedig antwoord.
Ik zal zeker niet nalaten U het vervolg van dit verhaal te melden want ik ben er van overtuigd dat we U nog meermaals om uw diensten zullen verzoeken.
Bestaan er advokaten in het Antwerpse die gespecialiseerd zijn in deze materie ???

Met beleefde groeten
Edmond Bastiaens

Reclame

Ratione Legis · #4 , 12 dec 2005 16:28

Geacht Juridisch Forum,

Langs deze weg wens ik U reeds zeer hartelijk te danken voor uw zeer gewaardeerd en spoedig antwoord.

graag gedaan !

Ik zal zeker niet nalaten U het vervolg van dit verhaal te melden want ik ben er van overtuigd dat we U nog meermaals om uw diensten zullen verzoeken.

we zullen u met plezier van antwoord dienen. Succes met jullie actie.

Bestaan er advokaten in het Antwerpse die gespecialiseerd zijn in deze materie ???

Ik ben zeker van wel, doch 'Juridisch Forum' kan u geen concrete namen voorstellen.

Lex · #5 , 13 dec 2005 09:25

Een advocaat kan U vinden op http://www.advocaat.be/Pages/SearchLawy ... Dd=0&log=1

monneke65 · #6 , 18 dec 2005 18:25

Hallo,

Vooreerst wil ik Lex hartelijk bedanken voor het doorgeven van de website. Mede hierdoor hebben we hopelijk de juiste man (het is eigenlijk een vrouw) gevonden.

Dan heb ik ook nog een vraagje:
De betreffende syndicus weigert (zgz. wegens de wet op de privacy) om ons alle originele bankuittreksels voor te leggen van alle rekeningen van de gemeenschap.
Is hij niet verplicht tegenover de gemeenschap om dit wel te doen ?

m vr gr
Edmond Bastiaens

Lex · #7 , 18 dec 2005 20:09

Art.577-8.?4.Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede?igendom wordt toegekend,heeft de syndicus de opdracht: 5?.het vermogen van de vereniging van mede?igenaars te beheren;

Zie ook : http://www.juridat.be/cgi_loi/loi_N.pl?cn=1994063034

monneke65 · #8 , 20 dec 2005 12:49

Hallo Lex,

Hartelijk dank,

Waar vind ik de verplichting van voorlegging van ALLE STUKKEN met betrekking tot het beheren van deze rekeningen.
Hoe en waar wordt omschreven op welke wijze we aan deze bankuittreksels geraken.
We hebben het vermoeden dat hij het ganse reservefonds heeft gebruikt om andere betalingen uit te voeren.
Het gaat hier over ca. @ 118.000,-, som die elk jaar verhoogt met de verhuur van ons dak aan BASE en PROXIMUS
Op zijn jaarlijkse afrekening vinden we : Intrest op ALLE rekeningen ? 120,-, dit is toch niet mogelijk

Sorry dat ik maar steeds vragen blijf stellen en nogmaals bedankt voor uw zeer gewaardeerde medewerking

Edmond Bastiaens
(edmond.bastiaens@pandora.be)

Ratione Legis · #9 , 20 dec 2005 12:56

Dan heb ik ook nog een vraagje:
De betreffende syndicus weigert (zgz. wegens de wet op de privacy) om ons alle originele bankuittreksels voor te leggen van alle rekeningen van de gemeenschap.
Is hij niet verplicht tegenover de gemeenschap om dit wel te doen ?

De syndicus is VERPLICHT inzage te verlenen aan ELKE mede-eigenaar in zowel de boekhouding als de afzonderlijke rekeningen (en rekening-uittreksels).

Overigens, tijdens de controle van de boekhouding door de beheerraad krijgen jullie wellicht ook telkens inzage in die uittreksels ?
Ik kan u aanraden om tijdens die controle overigens hoe dan ook te verifi?ren of de betalingen die opgenomen werden in de boekhouding ook effectief uitgevoerd werden (aan de hand van de rekeninguittreksels).

Ik kan u garanderen dat (zeker in grotere gebouwen) daar soms al eens iets fout durft lopen.

Lex · #10 , 20 dec 2005 13:17

Hallo Lex,

Hartelijk dank,

Waar vind ik de verplichting van voorlegging van ALLE STUKKEN met betrekking tot het beheren van deze rekeningen.
Hoe en waar wordt omschreven op welke wijze we aan deze bankuittreksels geraken.
We hebben het vermoeden dat hij het ganse reservefonds heeft gebruikt om andere betalingen uit te voeren.
Het gaat hier over ca. @ 118.000,-, som die elk jaar verhoogt met de verhuur van ons dak aan BASE en PROXIMUS
Op zijn jaarlijkse afrekening vinden we : Intrest op ALLE rekeningen ? 120,-, dit is toch niet mogelijk

Sorry dat ik maar steeds vragen blijf stellen en nogmaals bedankt voor uw zeer gewaardeerde medewerking

Edmond Bastiaens
(edmond.bastiaens@pandora.be)

Wanneer geld op naam van een minderjarige aan een spaarkas of een bank wordt toevertrouwd,hebben de ouders....het recht van beheer.In geval van gebruik van dit geld door de ouders,moeten zij rekenschap ervan kunnen geven...Rb.Brussel 25 april 1995.

Hieruit kan men afleiden dat...wie geld in beheer heeft, verantwoording verschuldigd is!

monneke65 · #11 , 20 dec 2005 13:45

Aan Ratione Legis

Voor zover mij bekend werden nog nooit tijdens zijn syndicschap de rekeninguittreksels van de bank voorgelegd

Groetjes

Ratione Legis · #12 , 20 dec 2005 13:53

Aan Ratione Legis

Voor zover mij bekend werden nog nooit tijdens zijn syndicschap de rekeninguittreksels van de bank voorgelegd

Groetjes

Een praktische werkwijze is als volgt:

U stelt binnen uw raad van bestuur ??n persoon aan die ??n week voor de algemene vergadering langs gaat bij de syndicus om aan de hand van de facturen-lijst ALLE rekening-uittreksels te verifi?ren.

tijdens de beheerraad vlak voor de AV, checkt u als beheerraad de stand van de rekeningen die voorkomen op jullie afrekeningen-blad aan de stand van de rekeningen zoals weergegeven in de uittreksels.

In principe mag daar geen verschil op zitten (behoudens wat afrondingsverschillen die maximaal een euro of 5-10 kunnen uitmaken).

Het probleem in deze branche is dat de meerderheid zich strikt houdt aan deze regels (openbaarheid van boekhouding/rekeningen/...), maar dat een minderheid van syndicussen het imago van de meerderheid door het slijk haalt dankzij praktijken zoals u deze schetst.

Het is absurd dat de raad van beheer niet eens weet of de rekeningstand op de boekhoudings-uittreksels die iedere mede-eigenaar wellicht ontvangt, overeenstemt met de re?le stand van de rekeningen.
Elke rechtgeaarde syndicus (geloof me vrij, de grote meerderheid) zal uit eigen beweging u de rekeninguittreksels laten verifi?ren.

Succes !

monneke65 · #13 , 21 dec 2005 10:46

Goede morgen,

We ontvingen zojuist een telefoontje van de huidige syndicus waarin hij staande houdt dat hij helemaal niet verplicht is om de bankuittreksels voor te leggen.
Kan U ons raad geven op welke wijze we deze kunnen bekomen, moeten wij via de vrederechter of met een advocaat.
Is het misschien ook aangewezen om deze zaak aan te kaarten bij het B.I.V. of zouden deze partij trekken voor deze "syndicus".

Groetjes en bedankt voor uw hulp

Edmond Bastiaens

Lex · #14 , 21 dec 2005 11:27

Art. 577-8. ? 5. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer;...?6. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden...? 7. Bij...in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter,...op verzoek van iedere mede?igenaar een voorlopig syndicus aanwijzen.(30 juni 1994,Wet tot wijziging betreffende de mede?igendom.)

Art. 594. De vrederechter doet op verzoekschrift uitspraak:
14? over het verzoek van mede?igenaars,(Ger. W.)

Ratione Legis · #15 , 21 dec 2005 11:58

Beste,

Persoonlijk vind ik dat deze zaak uren in de wind stinkt (vergeef me deze onbeleefdheid).

Ik zou u voorstellen volgend schema te volgen:

1. U vraagt aan de syndicus een bijeenkomst met de Raad van Beheer.
2. Tijdens deze beheerraad vraagt u uw syndicus collegiaal en dus als Raad van beheer om ALLE documenten te mogen inzien. Dit houdt in: ook de rekeninguittreksels/boekhouding/...
3. Wanneer hij niet ingaat op punt (1) of punt (2), dan organiseert u zelf een beheerraad (desnoods bij u thuis). U zorgt dat alles netjes genotuleerd wordt en beslist welke verdere actie u zal ondernemen.

Twee mogelijkheden:

--> u laat een bijzondere algemene vergadering samen roepen waarbij u ontslag van uw syndicus als agenda-punt opneemt
--> u stapt meteen naar de vrederechter en vraagt de aanstelling van een voorlopig syndicus. U argumenteert dat u ernstige twijfels heeft over het financieel beheer ?n dat u geen inzage toegestaan wordt in de boekhouding/uittreksels.

Het is z??r belangrijk dat u tijdens dergelijke bijzondere algemene vergadering niet zomaar overgaat tot kwijting van uw vorige (huidige) syndicus. Zorg dat u voorbehoud maakt.

Succes