Hallo,
Hartelijk dank voor uw berichten.
We kunnen U wel melden dat U voor ons een zeer grote steun betekent.
Edmond Bastiaens
-
monneke65
Topic Starter
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
Gast
Topic Starter
De problemen die ik ondervind in een gebouwencomplex van 250 appartementen zijn van dezelfde aard als bij U.Goede morgen,
We ontvingen zojuist een telefoontje van de huidige syndicus waarin hij staande houdt dat hij helemaal niet verplicht is om de bankuittreksels voor te leggen.
Kan U ons raad geven op welke wijze we deze kunnen bekomen, moeten wij via de vrederechter of met een advocaat.
Is het misschien ook aangewezen om deze zaak aan te kaarten bij het B.I.V. of zouden deze partij trekken voor deze "syndicus".
Groetjes en bedankt voor uw hulp
Edmond Bastiaens
Op 22.07.2005 heb ik een nederlandstalig vonnis bekomen waarbij, naast de vernieting van de eerste "fictieve" AV in de zetel van de syndicus aan de andere kant van Brussel o.a. het onvervreembaar recht op inzage van alle documenten van de VME van elke mede-eigenaar bevestigd werd. Als het u kan helpen, wil ik het priv? doorsturen (PDF).
De syndicus weigert momenteel nog steeds de rechtstreekse inzage, behalve voor de rekeninguittreksels en de facturen vermelde op de facturenlijst. Maar hij levert wel fotokopies af van alle documenten waarvoor inzage gevraagd wordt, behalve de adressenlijst van de mede-eigenaars.
Groetjes,
Luc
-
Ratione Legis
- Berichten: 76
Dit is echt schrijnend, Luc.
De syndicus weigert momenteel nog steeds de rechtstreekse inzage, behalve voor de rekeninguittreksels en de facturen vermelde op de facturenlijst. Maar hij levert wel fotokopies af van alle documenten waarvoor inzage gevraagd wordt, behalve de adressenlijst van de mede-eigenaars.
Ik heb dat al eerder gesteld, denk ik, doch ik herhaal het graag:
de relatie mede-eigenaars <-> syndicus is er ??n gebaseerd op vertrouwen.
Wanneer ??n partij dat vertrouwen op blijvende wijze blijft schenden (zoals in uw geval en dat van Mon), dan rest er werkelijk maar ??n oplossing: ultimatum stellen of buitenzetten.
Ik heb ervaring met "syndicus spelen" en ik kan u verzekeren: het is g??n kinderspel.
Het is samenwerken met je mede-eigenaars (klanten) en een evenwicht zoeken tussen "correct en verantwoord beheer" en "vertrouwen vanwege de klant (mede-eigenaar)".
Het is ook een vak van continue frustratie: wanneer herstellingen snel worden uitgevoerd, dan gebeurt dit vaak tegen een iets hogere prijs.
Wanneer je de beste prijs zoekt, dan duurt alles wat langer en kan je meestal ook niet echt op appreciate rekenen.
Met andere woorden, in veel gevallen kan ik wel begrip opbrengen voor de syndicus
Vaak wordt op hem (onterecht) 'geschoten' terwijl ze hem naar de oorlog sturen zonder wapens, als u begrijpt wat ik bedoel...Jullie beider situaties zijn echter gewoon te gek om los te lopen. De syndici in jullie geval zijn gewoon VERPLICHT rekening af te leggen.
Transparantie is essentieel om vertrouwen op te bouwen.
De enige vereiste van mijn kantoor was enkel en alleen: "geef ons enkele dagen op voorhand een seintje", organisatorisch is dat immers niet altijd zo vanzelfsprekend.
Als ik morgen naar de dokter wil, dan moet ik ook een afspraak maken. Vele eigenaars denken echter dat dat bij de syndicus anders is
Ik heb het meegemaakt dat eigenaars "opeens" binnenvielen en inzage in de boeken "eisten". In se kan je daartegen niks doen, maar eerlijk gezegd, hoffelijkheid moet van beide kanten komen.
Transparantie / vertrouwen / hoffelijkheid / communicatie : daar draait het om.
* transparantie: de syndicus mag geen geheimen hebben. De boekhouding, rekeninguittreksels, eigenaarslijsten (hoewel hier recht op privacy geargumenteerd kan worden), fakturen,...: dit zijn geen staatsgeheimen, maar documenten waar de beheerraad een inzagerecht moet hebben.
* hoffelijkheid : de klant is koning...zolang hij zich als een koning gedraagd. Wederzijds respect voor elkaar is gewoon essentieel. Nu, dat geldt niet alleen binnen de relatie syndicus-mede-eigenaars
* communicatie : een goed contact tussen beheerraad en syndicus is echt noodzakelijk. Veel problemen kunnen zo anticipatief vermeden worden. Wanneer je een vol jaar moet wachten om op de algemene vergadering eens je zeg te kunnen doen, dan leidt dat tot ergernissen en wrevel en het maakt de situatie alleen maar erger.
* vertrouwen : een gezond wantrouwen tegenover de syndicus is aanvaardbaar, maar, wanneer je constant geconfronteerd wordt met achterdochtige mede-eigenaars/beheerraadsleden, dan verziekt dat de sfeer ook snel. Een plichtsbewuste syndicus verdient vertrouwen ?n begrip wanneer eens iets niet onmiddellijk loopt zoals het moet lopen. D? frustratie bij syndici is het feit dat ook zij bij uitvoering van werkzaamheden/karweitjes/... afhankelijk zijn van derden. Derden die niet altijd de prioriteit (kunnen/willen) geven aan die werkzaamheden die de mede-eigenaars verwachten.
OK, mijn excuses voor deze uitwijding, doch ik wou het toch even kwijt.
Succes aan jullie beiden
-
monneke65
Topic Starter
Aan Ratione Legis en Luc
Ik kan niet voldoende zeggen hoe dankbaar we zijn voor de steun en de raadgevingen die U ons verschaft in dit echt onverkwikkelijk geval.
Luc, het zou me ten zeerste verheugen wanneer je me een copie van deze uitspraak kan bezorgen.
Tot slot nog een vrolijk kerstfeest voor U allen en nogmaals dank voor uw medewerking
Edmond Bastiaens
edmond.bastiaens@pandora.be
Ik kan niet voldoende zeggen hoe dankbaar we zijn voor de steun en de raadgevingen die U ons verschaft in dit echt onverkwikkelijk geval.
Luc, het zou me ten zeerste verheugen wanneer je me een copie van deze uitspraak kan bezorgen.
Tot slot nog een vrolijk kerstfeest voor U allen en nogmaals dank voor uw medewerking
Edmond Bastiaens
edmond.bastiaens@pandora.be
Hallo
Bij het nalezen van alle problemen omtrent de syndicus heb ik bemerkt dat wij helemaal niet alleen zijn die met onoverzichtelijke problemen zitten.
Het is ook logisch dat we, gezien de huidige situatie, ook de vorige afrekeningen onder de loupe hebben genomen en we stellen vast dat er ieder jaar wel hier en daar zaken zijn die niet kloppen met de werkelijkheid.
Tot hoever kunnen we teruggaan, al is wel elk jaar door onwetendheid en naar mijn mening, door misbruik van vertrouwen, kwijting gegeven aan de syndicus.
Bestaat er een mogelijkheid om alle gelden die door hem onrechtmatig zijn verworven terug te eisen en kan er eventueel beslag gelegd worden op al zijn rekeningen en eigendommen.
Met vriendelijke groeten
Edmond Bastiaens
Bij het nalezen van alle problemen omtrent de syndicus heb ik bemerkt dat wij helemaal niet alleen zijn die met onoverzichtelijke problemen zitten.
Het is ook logisch dat we, gezien de huidige situatie, ook de vorige afrekeningen onder de loupe hebben genomen en we stellen vast dat er ieder jaar wel hier en daar zaken zijn die niet kloppen met de werkelijkheid.
Tot hoever kunnen we teruggaan, al is wel elk jaar door onwetendheid en naar mijn mening, door misbruik van vertrouwen, kwijting gegeven aan de syndicus.
Bestaat er een mogelijkheid om alle gelden die door hem onrechtmatig zijn verworven terug te eisen en kan er eventueel beslag gelegd worden op al zijn rekeningen en eigendommen.
Met vriendelijke groeten
Edmond Bastiaens
Wees een vriend voor uw vrienden
Edmond,
Zoals gesteld is het volgende artikel van het Burgerlijk Wetboek van toepassing:
1. in geval van bewezen kwade trouw: tien jaar
2. in geval van goede trouw: vijf jaar
De verzekeringen nemen als vuistregel dat de advocaatskosten niet meer dan 30% van het bedarg van het geschil mogen kosten. Hanteer die regel om te zien of een procedure over het verleden haalbaar is.
Als je enkel gewone fouten ter goede trouw kan bewijzen, zal de ontlasting door de AV bijna steeds geldig zijn, tenzij er manifeste en bewust fouten begaan zijn door de syndicus.
Maar anderzijds kan je inroepen dat de mede-eigenaars consumenten zijn tegenover een professionele syndicus. In dat geval is de informatieplicht van de syndicus iets ruimer. Zo is hij verplicht steeds te antwoorden op schriftelijke vragen.
Maar als je kwade trouw kan bewijzen, dan sta je relatief ver. Maar dat bewijzen is niet evident, als de feiten in se een geschil is tussen leden van de Raad van Beheer en de syndicus.
In mijn zaak is het eenvoudiger omdat ik te maken heb met een collusie tussen de syndicus en de meerderheid van de Raad van Beheer.
E?n raad: begin er niet aan als er een systeem van dubbele handtekening bestaat/bestond (??n van de syndicus en ??n van een lid van de Raad), tenzij je dat lid van collusie wil beschuldigen.
Groetjes,
Luc
Zoals gesteld is het volgende artikel van het Burgerlijk Wetboek van toepassing:
Beknopt:Artikel 2262bis
? 1. Alle persoonlijke rechtsvorderingen verjaren door verloop van tien jaar.
In afwijking van het eerste lid verjaren alle rechtsvorderingen tot vergoeding van schade op grond van buitencontractuele aansprakelijkheid door verloop van vijf jaar vanaf de dag volgend op die waarop de benadeelde kennis heeft gekregen van de schade of van de verzwaring ervan en van de identiteit van de daarvoor aansprakelijke persoon.
De in het tweede lid vermelde vorderingen verjaren in ieder geval door verloop van twintig jaar vanaf de dag volgend op die waarop het feit waardoor de schade is veroorzaakt, zich heeft voorgedaan.
? 2. Indien een in kracht van gewijsde gegane beslissing over een vordering tot vergoeding van schade enig voorbehoud heeft erkend, dan is de eis die strekt om over het voorwerp van dat voorbehoud vonnis te doen wijzen, ontvankelijk gedurende twintig jaar na de uitspraak.
1. in geval van bewezen kwade trouw: tien jaar
2. in geval van goede trouw: vijf jaar
De verzekeringen nemen als vuistregel dat de advocaatskosten niet meer dan 30% van het bedarg van het geschil mogen kosten. Hanteer die regel om te zien of een procedure over het verleden haalbaar is.
Als je enkel gewone fouten ter goede trouw kan bewijzen, zal de ontlasting door de AV bijna steeds geldig zijn, tenzij er manifeste en bewust fouten begaan zijn door de syndicus.
Maar anderzijds kan je inroepen dat de mede-eigenaars consumenten zijn tegenover een professionele syndicus. In dat geval is de informatieplicht van de syndicus iets ruimer. Zo is hij verplicht steeds te antwoorden op schriftelijke vragen.
Maar als je kwade trouw kan bewijzen, dan sta je relatief ver. Maar dat bewijzen is niet evident, als de feiten in se een geschil is tussen leden van de Raad van Beheer en de syndicus.
In mijn zaak is het eenvoudiger omdat ik te maken heb met een collusie tussen de syndicus en de meerderheid van de Raad van Beheer.
E?n raad: begin er niet aan als er een systeem van dubbele handtekening bestaat/bestond (??n van de syndicus en ??n van een lid van de Raad), tenzij je dat lid van collusie wil beschuldigen.
Groetjes,
Luc
Hallo allemaal,
Graag langs deze weg mijn allerbeste wensen voor 2006 en hopelijk veel minder problemen dan deze waar wij mee opgescheept zitten.
Zoals beloofd volgt hier hetgeen we intussen hebben vernomen en hebbrn ondernomen.
De syndicus (!!!) heeft bekend dat hij de gelden van het reservefonds gebruikt heeft om de normale rekeningen te betalen zonder toestemming, noch van de beheerraad, noch van de algemene vergadering.
De kwijting die hij in 2004 voorlegde aan de AV gaf een bedrag van om en bij de ? 118.000,- van het reservefonds, echter zonder dat er geld op het reservefonds stond. Dus naar mijn mening "bedrog".
Het is aan de hand van deze en nog andere documenten dat de eigenaars het vertrouwen schenken aan deze syndicus. Spijtig genoeg !!!
We hebben intussen een BAV ingericht voor het einde van deze maand, waarin duidelijk vermeld is dat het om het ontslag van de syndicus gaat.
We hadden reeds meer dan 50% van de stemmen.
We hebben een advokaat opdracht gegeven om verder de nodige stappen te ondernemen en eventueel "bewarend beslag" te laten leggen op al zijn bezittingen en tenslotte zijn we ook naar de politie gegaan om hem te beschuldige van misbruik van vertrouwen en mogelijke fraude.
Hopelijk zien we onze centen terug en hebben we als beheerraad gehandeld zoals het moet.
Met de beste groeten
Edmond Bastiaens
Graag langs deze weg mijn allerbeste wensen voor 2006 en hopelijk veel minder problemen dan deze waar wij mee opgescheept zitten.
Zoals beloofd volgt hier hetgeen we intussen hebben vernomen en hebbrn ondernomen.
De syndicus (!!!) heeft bekend dat hij de gelden van het reservefonds gebruikt heeft om de normale rekeningen te betalen zonder toestemming, noch van de beheerraad, noch van de algemene vergadering.
De kwijting die hij in 2004 voorlegde aan de AV gaf een bedrag van om en bij de ? 118.000,- van het reservefonds, echter zonder dat er geld op het reservefonds stond. Dus naar mijn mening "bedrog".
Het is aan de hand van deze en nog andere documenten dat de eigenaars het vertrouwen schenken aan deze syndicus. Spijtig genoeg !!!
We hebben intussen een BAV ingericht voor het einde van deze maand, waarin duidelijk vermeld is dat het om het ontslag van de syndicus gaat.
We hadden reeds meer dan 50% van de stemmen.
We hebben een advokaat opdracht gegeven om verder de nodige stappen te ondernemen en eventueel "bewarend beslag" te laten leggen op al zijn bezittingen en tenslotte zijn we ook naar de politie gegaan om hem te beschuldige van misbruik van vertrouwen en mogelijke fraude.
Hopelijk zien we onze centen terug en hebben we als beheerraad gehandeld zoals het moet.
Met de beste groeten
Edmond Bastiaens
Wees een vriend voor uw vrienden
JA.
1. de oude syndicus dient de PV van beslissingen op te stellen (zo niet gebeurt, nalatigheid waarvan e gevolgen ten laste van de oude syndicus)
2. zo geen nieuw syndicus aangesteld werd door de AV dient één (of meerdere) ME de aanstelling van voorlopige syndicus aan de VR te vragen.
1. de oude syndicus dient de PV van beslissingen op te stellen (zo niet gebeurt, nalatigheid waarvan e gevolgen ten laste van de oude syndicus)
2. zo geen nieuw syndicus aangesteld werd door de AV dient één (of meerdere) ME de aanstelling van voorlopige syndicus aan de VR te vragen.
Hoe is het verloop van een beslissing van de AV waar gans de RME & de Synducus ontslagen worden.
De aftredende voorzitter wil niets meer te maken hebben met het beleid. Geeft alles door aan de niet verkozen rekencommissaris die een verzoekschrift indient aan de vrederechter om een neiuwe syndicus aan te stellen.
Is het niet de aftredende voorzitter die deze taken tot zich moet nemen?
Kunnen de niet verkozen leden van de RME nog taken op zich nemen?
De aftredende voorzitter wil niets meer te maken hebben met het beleid. Geeft alles door aan de niet verkozen rekencommissaris die een verzoekschrift indient aan de vrederechter om een neiuwe syndicus aan te stellen.
Is het niet de aftredende voorzitter die deze taken tot zich moet nemen?
Kunnen de niet verkozen leden van de RME nog taken op zich nemen?