Tegen kwijting van syndicus.

[Boregard]

1) Op de volmacht van 2 eigenaars staat dat ze geen kwijting geven aan de syndicus.
Deze houdt daar geen rekening mee en verklaart dat iedereen kwijting gegeven heeft.

2) Mag de syndicus een lening afsluiten in naam van de VME zonder dtemming?

3) Op deze volmachten staan nog verschillende punten waar tegen moet gestemd worden maar de syndicus houdt hier absoluut geen rekening mee.

Heeft iemand hier ervaring mee?

[Vandebos]

- de twee volmachtgevers en de volmachthebber dienen onverwijld (binnen de vier maand na de vergadering) aangetekend te protesteren bij de syndicus en te eisen dat deze het de notulen aanpast naar de realiteit.

- Neen

- hoe heeft de volmachthebber op deze punten gestemd voor de volmachtgevers? Indien hij de opdracht van de volmachtgevers heeft gevolgd zie punt 1.

Indien de syndicus is aangesloten bij het BIV, kan het ook nooit kwaad daar klacht neer te leggen. (http://www.biv.be" onclick="window.open(this.href);return false;) Indien de syndicus gewoon een mede-eigenaar is die de taak van syndicus uitoefent lijkt het me aangewezen andere mede-eigenaars te overtuigen en gezamenlijk middels een eenvoudig verzoekschrift de de vrederechter te verzoeken de syndicus te ontheffen van zijn taak en een voorlopig syndicus aan te stellen die het gebouw naar verkiezingen voor een nieuwe syndicus kan leiden.

[fendtje]

- de twee volmachtgevers en de volmachthebber dienen onverwijld (binnen de vier maand na de vergadering) aangetekend te protesteren bij de syndicus en te eisen dat deze het de notulen aanpast naar de realiteit.

- Neen

- hoe heeft de volmachthebber op deze punten gestemd voor de volmachtgevers? Indien hij de opdracht van de volmachtgevers heeft gevolgd zie punt 1.

Indien de syndicus is aangesloten bij het BIV, kan het ook nooit kwaad daar klacht neer te leggen. (http://www.biv.be" onclick="window.open(this.href);return false;) Indien de syndicus gewoon een mede-eigenaar is die de taak van syndicus uitoefent lijkt het me aangewezen andere mede-eigenaars te overtuigen en gezamenlijk middels een eenvoudig verzoekschrift de de vrederechter te verzoeken de syndicus te ontheffen van zijn taak en een voorlopig syndicus aan te stellen die het gebouw naar verkiezingen voor een nieuwe syndicus kan leiden.

onze syndicus is ook lid raad van beheer BIV.
en dan klacht neerleggen ?

[Boregard]

Bedankt voor de info.
Wij zullen zeker reageren maar toch eerst het verslag afwachten.
Waarschijnlijk staan daar nog grovere zaken in.
Als je protesteert per mail dan heeft men niets ontvangen,(zelfs met bevestiging) enz.
Het is een beroepssyndicus, bankagentschap, verzekeringsmakelaar, immokantoor, enz...Voor deze persoon zijn alle werken dringend(?) uit te voeren en even aankloppen bijde bejaarde eigenaar of een telefoontje is niet mogelijk, zo dringend (?)
Breekt dit zuur op? Ja.

[Boregard]

Weet iemand bij benadering en rekening gehouden met de grootte van het gebouw
vanaf welk bedrag ongeveer een syndicus minstens drie offertes moet aanvragen?

Voor een klein gebouw van 15 eenheden werd dit hier bepaald op €75.000,00
Dit schijnt mij nogal een hoog en vatbaar voor...

[Pedro]

Weet iemand bij benadering en rekening gehouden met de grootte van het gebouw
vanaf welk bedrag ongeveer een syndicus minstens drie offertes moet aanvragen?

Voor een klein gebouw van 15 eenheden werd dit hier bepaald op €75.000,00
Dit schijnt mij nogal een hoog en vatbaar voor...

Binnen alle akten die ik tot op heden coördineer bedraagt het bedrag van mededinging tussen de €2.500 en € 5.000.

[Luc]

Weet iemand bij benadering en rekening gehouden met de grootte van het gebouw
vanaf welk bedrag ongeveer een syndicus minstens drie offertes moet aanvragen?

Voor een klein gebouw van 15 eenheden werd dit hier bepaald op €75.000,00
Dit schijnt mij nogal een hoog en vatbaar voor...

In mijn VME (250 appartementen) werd een bedrag van 7.500 EUR voorgesteld, dus gemiddeld 30 EUR/appartement.

[Boregard]

Volgens de syndicus moet er een lastenboek door een architekt of ingenieur opgemaakt worden. Dit gaat jullie veel geld kosten.
Gezien in dat gebouw de meeste mensen op leeftijd zijn dan begrijp je wel dat hij zijn slag thuis haalt.
De meerderheid was akkoord dat hij beneden 75000 € geen lastenboek moest voorleggen.
Een klacht neerleggen bij het BIV?
Als je er alleen voorstaat en als je de kans hebt een advocaat aan je been te hebben en zelf deze kosten moet betalen, dan dank je er wel voor.

[Luc]

Volgens de syndicus moet er een lastenboek door een architekt of ingenieur opgemaakt worden. Dit gaat jullie veel geld kosten.
Gezien in dat gebouw de meeste mensen op leeftijd zijn dan begrijp je wel dat hij zijn slag thuis haalt.
De meerderheid was akkoord dat hij beneden 75000 € geen lastenboek moest voorleggen.
Een klacht neerleggen bij het BIV?
Als je er alleen voorstaat en als je de kans hebt een advocaat aan je been te hebben en zelf deze kosten moet betalen, dan dank je er wel voor.

De procedure is zonder advocaat voor de klager, maar ook zonder inspraak. De zitting is wel publiek. Ik heb al meerdere zittingen bijgewoond.

Mijn persoonlijke ervaring met het BIV is dat:

1. klachten tegen een lid van het Uitvoerend college, op het eerste zicht publiek geen effect hebben, maar er is wel degelijk een effect, zij het meer verdoken (de vuile was houd men liever intern).

2. klachten tegen een juridische assessor wel degelijk publiek hun effect hebben, zoals bijvoorbeeld heel concrete gevallen die ik persoonlijk heb meegemaakt:
- onmiddellijk ontslag van rechtswege, wegens het niet-melden van zijn persoonlijke schorsing als advocaat (een assessor moet namelijk de hoedanigheid van advocaat bezitten) - zei het Staatsblad van enkele maanden geleden.
- terugtrekken van een assessor voor een specifiek dossier in het geval dat een lid van zijn advocatenkabinet advocaat is van de aangeklaagde vastgoedmakelaar (= geval van mogelijke belangenvermenging).

[Boregard]

Deze syndicus is geen advocaat, heeft wel een bankagentschap, is immo makelaar, verzekeringsagent, enz...

[Boregard]

Vroeger gegeven raad :
<<Indien de syndicus is aangesloten bij het BIV, kan het ook nooit kwaad daar klacht neer te leggen. (http://www.biv.be" onclick="window.open(this.href);return false;) >>
IK heb nog geen klacht neergelegd, wel een telefoontje en een mail naar het BIV. Waarom een mail?
Omdat ik niemand zijn broodwinning wil afnemen.

Ben curieus hoe ze zullen reageren, als ze al reageren.

[Luc]

Vroeger gegeven raad :
<<Indien de syndicus is aangesloten bij het BIV, kan het ook nooit kwaad daar klacht neer te leggen. (http://www.biv.be" onclick="window.open(this.href);return false;) >>
IK heb nog geen klacht neergelegd, wel een telefoontje en een mail naar het BIV. Waarom een mail?
Omdat ik niemand zijn broodwinning wil afnemen.

Ben curieus hoe ze zullen reageren, als ze al reageren.

Het ontnemen van een erkenning door het BIV is een uiterste tuchtsanctie.
Het is geen alles of niets. Er zijn veel tussenliggende sanctiemogelijkheden (blaam, ...).

Het niet indienen van een klacht laat echter BIV toe te stellen dat er geen problemen zijn, want geen klachten.

Bijkomend laat dat een malafide vastgoedmakelaar toe om overal een "beetje" te "foefelen" en zo in feite veel onrechtmatig op zak te steken.

Het is voor mij eerder een gebrek aan burgerzin, als u uw burgerplicht niet uit te oefent en de bevoegde overheid de problemen niet meld. Informatie met concrete gegevens volstaat.

Wees steeds on topic, speel op de bal en niet op de man. Wees saai, droog en niet-emotioneel, maar wees wel assertief.

Voor dat laatste zie: http://nl.wikipedia.org/wiki/Assertiviteit. Ik citeer hier de kernpassage van deze pagina:

Als je assertief adequaat reageert dan kom je op voor je eigen mening, rechten en standpunten zonder je gesprekspartners agressief te benaderen zodat zij in hun waarde blijven. Voor veel vaak verlegen en introverte mensen is assertief gedrag moeilijk op te brengen. Aangezien ze conflictsituaties zo veel mogelijk vermijden brengen zij zichzelf en anderen in de problemen.

Assertief gedrag zit tussen twee gedragsvormen in: sub-assertief gedrag en (passief)-agressief gedrag. Subassertief gedrag wordt vaak veroorzaakt door agressie van een ander en agressief gedrag wordt weer versterkt door een sub-assertieve reactie. Ook komt het veel voor dat sub-assertieve mensen hun rol opeens overcompenseren met agressiviteit.

Persoonlijk probeer ik steeds zo konsekwent mogelijk assertief te zijn. Het is niet steeds gemakkelijk, maar het geeft concrete resultaten (voor mijzelf en de VME), die zeker verder gaan dan een agressieve benadering of een ontwijkend gedrag.

Benadrukt vooral de problemen door de houding van de vastgoedmakelaar veroorzaakt binnen de VME en de weerslag ervan op het beheer en onderhoud van de gemene delen.

[Boregard]

Luc, bedankt voor je uitleg. Zeer verhelderend. Ik hen het dan ook doorgestuurd.

Quote <<<Het niet indienen van een klacht laat echter BIV toe te stellen dat er geen problemen zijn, want geen klachten.>>>

Dan is dit in mijn ogen een triestige organisatie want de problemen worden meegedeeld moeten zij zich vragen stellen.
Ik ben dan ook niet verworderd dat het BIV regelmatig onder vuur ligt en nog zal komen. 5er loopt op dit ogenblik een enquete over dit onderwerp)
Als een huurder mij een opmerking geeft over eender welke malfunctie, dan probeer ik altijd te achterhalen of dit juist is of niet om zo mijn mening te vormen.
Waar en bij wie ligt de fout?

Quote <<<Het is voor mij eerder een gebrek aan burgerzin, als u uw burgerplicht niet uit te oefent en de bevoegde overheid de problemen niet meld. Informatie met concrete gegevens volstaat. >>>

Wat dit te maken heeft met burgerzin weet ik niet.
De opgestuurde mail bevat veel objectieve informatie en een rekenbladje met verhelderende ballonnetjes uitleg per post en per tabblad.
Zelfs iemand zonder kennis van zaken kan daar dit begrijpen.

Als je schrijft: bankagentschap, vastgoed- en verzekeringsmakelaar, syndicus, is dit dan op de man spelen?
Is het ten andere deonthologisch verantwoord als een syndicus de rekeningen van een VME houdt in zijn eigen bankje en geen balansen voorlegt op de AV?

Objectiever kan ik het niet uitleggen.

[Boregard]

Volgend antwoord kreeg ik ondertussen

<<<Aangezien het hier aldus om een mogelijke schending gaat van de plichtenleer, kan het BIV inzake de bevoegde instantie zijn waarnaar u zich kunt wenden. U kunt bijgevolg een klacht neerleggen bij de Uitvoerende Kamer van het BIV >>>

[Vandebos]

Niet aarzelen. Het biv voelt de hete adem van de wetgever in de nek en weet dat een mogelijke reparatiewet als we ooit een nieuwe regering krijgen haar bevoegdheden nog vzrder zal beknotten mocht ze in de tussentijd verzuimen haar ondertussen beperkte bevoegdheden corect uit te oefenen.