Toe

[Trickster]

Afgelopen maandag hebben we in samenspraak met enkele mede-eigenaars een aangetekend schrijven opgestuurd naar de syndicus met de vraag agendapunten toe te voegen aan de algemene vergadering.
Het antwoord dat we terugkregen is het volgende:

'Madame,

J'ai bien reçu votre courrier recommandé du 23 févier 2011,malheureusement tout les documents
pour la prochaine assemblée sont sous plis et près a être envoyé, aussi je dois vous faire remarquer
que pour ajouter un point a l'ordre du jour les documents doivent me parvenir avant la fin du mois de janvier comme le précis l'article 10 chapitre III de nos statuts.

Aussi si par manque de quorum lors de la première assemblée je dois convoquer une seconde (assemblée extraordinaire) je ne peux en aucun cas changer l'ordre du jour de la première.

Amicalement ,
André Vlémincx

In het artikel waar de syndicus naar verwijst is hiervan niets terug te vinden. Bovendien is de datum van de algemene vergadering niet gekend. Naar onze mening is dit een inbreuk op de wetgeving en de basisakte. Kan hier iets tegen ondernomen worden?

[Vandebos]

Wanneer zegt de akte dat de vergadering dient gehouden te worden? Werd hier in het verleden tijdens een AV anders over beslist?

[Trickster]

De akte vermeldt dat de vergadering gehouden dient te worden op de laatste zaterdag van de maand maart. Onder voorbehoud dat de zaal die hiervoor gehuurd wordt (het gaat om een vergadering voor +/- 200 mede-eigenaars) vrij is op die data. Zoniet schrijft de akte voor dat de vergadering moet doorgaan voor eind van de maand april. Uit ervaring weten wij dat de algemene vergadering zich niet houdt aan de laatste zaterdag van maart en kunnen we er dus ook niet van uitgaan dat deze daadwerkelijk op de laatste zaterdag van maart effectief zal doorgaan. Er is hierover nooit anders beslist tijdens de AV, alleen als het gaat om een uitstel (bij gebrek aan voldoende volmachten) want op deze eerste vergadering wordt dan de dag van de tweede algemene vergadering bekendgemaakt.

Kan de syndicus, bij uitstel van de eerste algemene vergadering, deze agendapunten ook weigeren bij deze tweede algemene vergadering zoals hij beweert? In het wetsartikel wordt immers vermeld dat de syndicus verplicht is om de ingediende agendapunten te plaatsten op de dagorde van de eerstvolgende vergadering indien deze te laat worden binnengestuurd? Of kan hij deze pas op de agenda zetten van de algemene vergadering van 2012?

[Vandebos]

Dan heeft u een grond van verzet. De wet op mede-eigendom stelt:

art 577-6 BW

§ 3. De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden voorgelegd. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-eigenaars, van de raad van mede-eigendom of de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid, ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in het reglement van mede-eigendom bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden.
De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd.
De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht geldig te zijn.
Behalve in spoedeisende gevallen wordt de bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien.
§ 4. Te allen tijde kunnen één of meer mede-eigenaars, dan wel de raad van mede-eigendom zo er een is, de syndicus de punten meedelen waarvan zij willen dat ze op de agenda van een algemene vergadering worden geplaatst. Die punten worden door de syndicus in aanmerking genomen, overeenkomstig artikel 577-8, § 4, 1°, 1-1. Kunnen die punten evenwel niet op de agenda van die vergadering worden geplaatst, rekening houdend met de datum waarop de syndicus het verzoek daartoe heeft ontvangen, dan worden ze op de agenda van de daaropvolgende algemene vergadering geplaatst.

Dat is dus meer dan drie weken voor 26 maart. Aangetekend de syndicus in gebreke stellen, Kopie van het schrijven met klachtstelling overmaken aan het BIV en in het schrijven zeer duidelijk, plaatsen dat u zich op de datum van de vergadering zal aanbieden met een deurwaarder om de nodige vaststellingen te laten verrichten en de vergadering onmiddellijk te laten schorsen wegens inbreuken op de wetgeving op gedwongen mede-eigendom.

Website in kwestie van het controle organisme van syndici http://www.biv.be" onclick="window.open(this.href);return false;.

[Trickster]

We hebben gisteravond de hele basisakte nog eens extra onder de loep genomen. Blijkbaar staat er in één van de annexen wel dat de agendapunten voor het eind van de maand januari ingediend moeten worden. Uit ervaring weten we echter dat de eerste algemene vergadering uitgesteld zal worden bij gebrek aan voldoende mede-eigenaars.

Als ik de wet goed interpreteer, dan moet de syndicus in principe deze agendapunten opnemen op de dagorde van de tweede algemene vergadering?

[Vandebos]

De nieuwe wet heeft voorrang op de basisakte. Uw punten moeten in de agenda van de eerste worden opgenomen. Eis dat aangetekend.

[Trickster]

Zoals verwacht heeft de syndicus de agendapunten niet opgenomen op de agenda van de algemene vergadering van 26 maart. Zogezegd omdat de punten te laat werden ingediend volgens de basisakte (zie hierboven). De vergadering van 26 maart werd echter uitgesteld naar 23 april omdat het vereiste quotum niet gehaald werd. U beweert dat de nieuwe wet voorrang heeft op de basisakte, maar de nieuwe wetgeving vermeld ook in art 577-6$4 dat de syndicus verplicht is om de ingediende punten te plaatsen op de agenda van de daaropvolgende vergadering. Bedoelt de wet hiermee dat de punten sowieso op de agenda van 23 april moeten geplaatst worden? Zo ja, dan denken we er toch aan om verdere stappen te ondernemen indien dit niet gebeurt.

Goed om ook te weten: De basisakte is echter nog niet aangepast aan de nieuwe wet en bovendien staat op de agenda die uitgaat van de syndicus en de RME geen enkel punt met vermelding van de nieuwe wet. En omdat dit niet het enige punt van verzet is denken we er toch aan om verdere stappen te ondernemen.

[Vandebos]

Een BAV is ook een vergadering. Gelet op het feit dat de vorige niet doorging wegens het niet halen van het dubbel quorum worden niemands rechten geschonden en kunnen uw punten aan de agenda toegevoegd worden. Zeker gelet op het feit dat ze reeds ongeldig niet werden weerhouden voor de vorige agenda.

[Trickster]

Hartelijk dank voor het antwoord. Zoals eerder vermeld kan ik de syndicus een aangetekend schrijven versturen en hem in gebreke stellen, zeker nu de uitnodiging van de BAV op 23 april deze agendapunten niet vermeld. Bovendien is er in de dagorde geen sprake van de nieuwe wet op de mede-eigendom terwijl dit toch een punt is dat besproken moet worden. Toch heb ik nog enkele vraagjes:

1/ Kan de vergadering ook nietig verklaard worden omwille van dit feit?

2/ Wat is de termijn waarin een vergadering nietig verklaard gaat worden en hoe gaat dit in zijn werk?

3/ Kunnen de volmachten die voor de vergadering van 26 maart werden gegeven zomaar overgeheveld worden naar de vergadering van 23 april? Of moeten de mede-eigenaars in principe nieuwe volmachten geven?

Het weigeren van agendapunten is immers niet de enige non-conformiteit. Ander non-conformiteiten zijn:
- syndicus zat de algemene vergadering van 26 maart voor en zal dit hoogstwaarschijnlijk opnieuw doen op 23 april
- syndicus draagt volmachten om het zogenaamde quorum te halen
- het rapport van de rekeningcommissaris werd geweigerd en zij heeft ook de rekeningen niet getekend daar ze niet akkoord gaat met de jaarrekening

[Vandebos]

1) ja, uw rechten als mede-eigenaar zijn geschonden.

2) dure en goedkope mogelijkheden:

duurste: middels een kortgeding wegens het niet respecteren van de wetgeving de vergadering op straffe van dwangsom laten verbieden tot als deze conform de regels kan plaatsvinden.
duur: advocaat of deurwaarder in de arm nemen en deze de syndicus laten weten dat hij op datum X de vergadering zal bijwonen om de conformiteit van de handelingen aan de huidige wetgeving vast te leggen.
goedkoper: binnen de vier maanden na het houden van de vergadering deze via een verzoekschrift door het lokale vredegerecht ongeldig laten verklaren wegens schending van de rechten van de mede-eigenaaars en het niet naleven van de wetgeving betreffende mede-eigendom.

Persoonlijk zie ik liever het laatste, dat laat u toe om ineens tegen een lage kost de vrederechter te verzoeken de huidige syndicus te ontheffen van zijn taak en een voorlopige syndicus aan te stellen die de vme kan begeleiden naar verkiezingen van een nieuwe syndicus.

3) neen, het is een nieuwe vergadering het mandaat is slechts geldig voor één vergadering. De volmachtgevers dienen dus een nieuwe machtiging te geven.

Gelet op de andere feiten zou ik braafjes wachten tot de 2de vergadering is gepasseerd, ondertussen gelijkgestemden zoeken, tezamen een advocaat in de arm nemen en via het vredegerecht de syndicus bedanken voor niet bewezen diensten.

Indien de syndicus lid is van het BIV niet aarzelen om na het vonnis daar eveneens klacht te deponeren. Sinds de wetgever heeft getoond dat deze bereid is hun werk middels wetten voor hen te doen als ze hun eigen rangen niet leren de wetgeving te respecteren, zijn de tuchtkamers, na een winterslaap van een decennium, verdorie wakker geschoten...

[Luc]

Persoonlijk heb ik de methode "duurste" en "duur" uitgeprobeerd en vastgesteld dat ze niet of minder efficiënt zijn. Wel is gebleken dat de "goedkoopste" methode het meest efficiënt is.

Wel heb ik bijkomend de methode "verzoening" gebruikt, waarbij ik, via een gespecialiseerd advocaat (die al een AV had bijgewoond), de syndicus heb uitgenodigd. Als de tegenpartij er niet is, kan men toch de zaak beknopt uitleggen. Wat op termijn nuttig is. Dat onderdeel van de methode "duur" is uiteindelijk wel zeer efficiënt gebleken, omdat het mijn verzoeningbereidheid had aangetoond.

De 1ste AV is ongeldig omdat de 2de alinea van Art. 577-14 niet werd toegepast.

Desondanks de coördinatieplicht, is de wet INTEGRAAL van toepassing op 01.09.2011, wat duidelijk blijkt uit het parlementair verslag van de Senaat. De coördinatie is een onderdeel van de informatieplicht van de syndicus.

Het recht om punten op de dagorde te plaatsen is een onderdeel van de responsabilisering van de mede-eigenaar. Hoe kan men iemand responsabiliseren als men hem het recht ontzegd om punten op de dagorde te plaatsen?

Zoals Multatuli kan ik enkel herhalen: "De syndicus van een gebouw bestaat niet meer sinds 1994. Vanaf dat ogenblik is hij syndicus van de VME geworden." Het BIV erkend enkel syndici van gebouwen, wat aangeeft dat zij de wet van 1994 niet erkennen en aan hun laars lappen.

Het CIB is feitelijk de machthebber binnen het BIV. Zij minachten de wet. Voorbeeld? Hun regionale afdeling CIBRU erkend zelfs de plichtenleer 2006 van het BIV niet. Het BIV doet NIETS.

Zie: http://www.cibru.be/5.asp. Weliswaar enkel in het Frans, maar het is wel duidelijk. CIBRU lapt het Reglement van het BIV aan zijn laars.

Natuurlijk is mijn ex-syndicus lid van het CIBRU. Zijn afzetting in 2007 werd bevestigd in hoger beroep door hem ingesteld op kosten van de VME. De rechter in beroep heeft terug een voorlopig syndicus aangesteld, met de verplichting om de boekhouding vanaf 101.01.1999 te laten nazien door een wettelijk erkend bedrijfsrevisor, aangesteld door de voorlopige syndicus (en niet de AV).

Voor de folklore: in zijn contract (natuurlijk niet meegedeeld aan de mede-eigenaars) staat dat hij de plichtenleer van VIER organisaties zal naleven, waarvan minstens twee niet meer bestaan sinds de jaren 90 en twee wel: CIBRU en BIV.

[Trickster]

Ik betwijfel dat de syndicus lid is van de BIV, daar hij alle correspondentie ondertekend met 'vrijwillige syndicus'. Toch een vreemde manier om een functie van syndicus te omschrijven, niet?

[Luc]

Ik betwijfel dat de syndicus lid is van de BIV, daar hij alle correspondentie ondertekend met 'vrijwillige syndicus'. Toch een vreemde manier om een functie van syndicus te omschrijven, niet?

Is hij een mede-eigenaar?
Is hij verzekerd?
Staat het punt van zijn verzekering op de dagorde van de gewraakte AV?

[Trickster]

De syndicus is een mede-eigenaar, en hij is verzekerd om zijn ambt als syndicus uit te voeren. Deze verzekering staat niet echt als punt op de vergadering, maar wordt bij het punt van de bijdrage meegedeeld als deel van de begroting.

Als de syndicus verzekerd is, wat hier toch het geval is, wil dat zeggen dat er een contract zou bestaan? Want daar zijn de mede-eigenaars niet van op de hoogte.

Om nog even terug te komen op de algemene vergadering die vandaag doorging: de nieuwe wet is even ter sprake gekomen bij de vraag of de basisakte aangepast moet worden. Volgens het bestuur is dit niet het geval omdat volgens hen de wet de aanpassing niet voorschrijft, en zal er dus geen aanpassing van de basisakte komen. Nog maar eens een bewijs van hun kennis van de nieuwe wetgeving.

[Trickster]

Betreffende het verzoekschrift voor de vrederechter, indien we met verschillende mede-eigenaars zijn (+/15), hoe stellen we het verzoekschrift het beste op? Ondertekent iedere mede-eigenaar het verzoekschrift of voegen we er best een verklaring met lijst bij dat de mede-eigenaar met zijn naam, adres en handtekening verklaart het verzoekschrift te hebben gelezen en hiermee zich partij stelt?