werken aan gemeenschappelijke gedeelte, toestemming AV

[toeman]

kan iemand mij een advies geven, aub
ik zit in de volgende situatie:
De dak in het huis waar ik woon is gedeeltelijk aagestoken en rot. Het moet dus zeker gerepareerd worden en syndicus is ermee ook eens. Ik woon op de laatste verdieping dus het is vooral ik, die problemen en lasten met de dak heb. Syndicus heeft al een aannemer uitgenodigd en die heeft alle werken op 5000 euro bepaald. Het probleem is dat wij met 5 eigenaars zijn en ongeveer 1000 euro per persoon is natuurlijk veel en ik ben er zeker van dat sommige eigenaars niet akkoord met deze initiatief zullen zijn. Mijn vraag is de volgende: Wat kan ik doen in geval van negatieve beslissing van de AV? art. 577-2 par. 6 en art. 577-9 par.4 laten elke mede-eigenaar toe om ofwel de andere eigenaars te verplichten ofwel zelfstandig op hun kosten werken uit te voeren mits de toestemming van de rechter. Kan iemand dit nader toelichten? Valt mijn situatie ook hieronder?

alvast bedankt

[roharro]

U kan dan de zaak voorleggen aan de vrederechter.

[Franciscus]

Als het dak lekt dan denk ik dat 1- de syndicus wel het nodige zal doen om verdere schade te voorkomen en 2 dat het heel dom zou zijn van de andere eigenaars tegen te stemmen.
Verder moet er een onkostenkas zijn en een reserverekening net om de grote kosten aan te kunnen zonder estra in de beugel te moeten.

[toeman]

Het dak lekt en ik vind het ook heel onredelijk om tegen te stemmen maar alle eigenaars verhuren hun appartementen aan de andere mensen (dus weten niet zo veel over de situatie) en toen wij tegen hen hebben gezegd dat dit alles ongeveer 5000 euro zal kosten, hebben zij duidelijk gezegd dat dit te duur is. Zij willen alles veel goedkoper doen of gewoon het dak gedeeltelijk te repareren. Maar ja, wij hebben dat zelf al 100 keer gedeeltelijk gerepareerd dus wij weten dat dit zeker niet zal lukken.
Ik heb zeker geen interesse en zin om naar de vrederechter te stappen, maar het is in ieder geval beter om zich voor te bereiden. En ja, syndicus doet niet zo veel om de schade te voorkomen. Ik heb het nog 3 maanden geleden gemeld dat het dak ernstig lekt maar tot nu toe is er niks hersteld. De offerte is zelfs nog niet opgemaakt.

[Vandebos]

Syndicus eens vriendelijk herinneren aan zijn verantwoordelijkheden aangaande bewarende maatregelen, het feit dat het dak deel uitmaakt van gemene delen, dat u ten alle kosten wenst te vermijden naar het vredegerecht te moeten stappen om eindelijk een degelijke reparatie van het dak tegen vonnis te bekomen en alzo de andere mede-eigenaars nog eens op extra kosten te jagen voor eigen advocaat waaraan u niet hoeft mee te betalen en de rpv van uw advocaat.

Liefst zenden via AS. In AS een duidelijke datum vragen waarop deze een BAV zal samenroepen om een aantal offertes te bespreken en te laten stemmen. Syndicus verzoeken eveneens ineens een punt op de agenda te plaatsen om een reserverekening te openen zodat dergelijke kosten in de toekomst kunnen worden opgevangen.

Bovenaan brief duidelijk vermelden: kopie schrijven verzonden aan BIV.

Zal wel uit gesnurk wakker schieten.

[toeman]

bedankt voor uw advies!

[j.demoor]

Ik ga ervan uit dat het hier gaat om gedwongen mede-eigendom zodat art.577-2,§6 niet van toepassing is.

“Art.577-9...§ 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere medeëigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten...”(Burgerlijk Wetboek).

Het dak behoort ongetwijfeld tot de ‘gemeenschappelijke gedeelten’ en het herstel van ‘gedeeltelijk aangestoken en rot‘ lijkt ‘dringend en noodzakelijk‘ zodat voornoemd art.577-9,§4 erop van toepassing kan zijn.

Doe in geval van negatieve beslissing van de AV uw Vereniging van Mede-eigenaars dagvaarden voor de vrederechter door een gerechtsdeurwaarder

[toeman]

op kosten van VME, wat betekent dat concreet? geld dat gostort is op onkostenkas en een reserverekening? of zal het mogelijk zijn iedere eigenaar persoonlijk te verplichten om zijn deel van kosten te dekken? Het is belangrijk want die onkostenkas is bij ons leeg. Of zal misschien de vrederechter ook een bevel kunnen geven om in die onkostenkas en res.rek. een minimaal bedrag op bv. 5000 euro te houden? Wat denkt u daarvan?

[Vandebos]

Paar dingen uit elkaar halen.

“Art.577-9...§ 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere medeëigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten...”(Burgerlijk Wetboek).

De vrederechter kan de vme verplichten de werken aan het dak te laten uitvoeren zelfs indien de algemene vergadering ertegen heeft gestemd. Indien het om werken gaat die zo spoedig mogelijk dienen uitgevoerd te worden kan hij hij vme veroordelen tot het betalen van een dwangsom per dag dat deze de werken niet uitvoert na een door hem opgelegde uiterste datum.
of
De vrederechter kan aan de eisende mede-eigenaar het recht toekennen zelf een aannemer aan te stellen om de werken in kwestie op kosten van de vme te laten uitvoeren zodat deze zeker is dat ze tijdig en naar behoren worden uitgevoerd.

De vrederechter kan niet de vme verplichten een reserverekening op te richten, noch te bepalen op welke wijze hierin dient gestort te worden.

Als u een geding aanspant tegen de vme en u wint dit geding dan kan de syndicus u niet laten meebetalen in de kosten die dit geding met zich meebrengen voor de vme (kosten gerecht, advocaat, dwangsommen, rpv). Deze kosten dient hij dan te verdelen over de leden van de vme die het geding niet hebben aangespannen.

Helpt dit je verder?
Als u een geding aanspant tegen de vme en een advocaat in de arm neemt om u te verdedigen dan kan deze in de verzoeken een rpv, een rechtsplegingsvergoeding, opnemen dit is een bedrag volgens vaste barema's dat de andere partij u zal dienen te betalen als gedeeltelijke vergoeding omdat ze u verplicht hebben een geding aan te spannen en een meester in de arm te nemen om uw gelijk te halen. Deze rpv zal nooit de volledige kost van uw advocaat dekken. (maar alle beetjes zijn welkom)