Overtreding huisreglement

[Pedro]

Ik zit momenteel in een conflict met mijn bovenbuur.
Wij hebben de voordeur van ons appartement verplaats van de ene muur naar de andere in de gemeenschappelijke trappenhal.
Hiervoor hebben we via de stad een bouwvergunning voor ontvangen.
Werken zijn momenteel uitgevoerd.

Nu staat mijn buurman met boetes te zwieren daar wij het huisreglement zouden overtreden hebben.
Elke verbouwing in een wand die het privatair woongedeelte afschermt kan enkel mits goedkeuring van de algemene vergadering.

Nu stel ik mezelf de vraag of hier wel consequenties aan gesteld kunnen worden, daar wij stedenbouwkundig in orde zijn, enkel mss in overtreding met het huisreglement.

Weet er hier iemand meer vanaf of ik volgende stappen dien te ondernemen of niet?
Want staken van de werken kan toch niet geëist worden daar ik stedenbouwkundig in orde.
De enige overtreding die ik mogelijk begaan heb is om dit niet via de algemen vergadering te melden.

Ik heb alle verbouwingswerken wel gemeld met een aangetekend schrijven aan mijn medebuur, met bijlage bouwvergunning.

Groeten

Wanneer u ten gunste van uw privatief kavel werken laat uitvoeren die ook werken aan een gemeenschappelijk deel met zich meebrengen, dan dient u dit vooreerst aan de algemene vergadering voor te leggen.
Normaal gezien zal er in de statuten, i.c. binnen het reglement van mede-eigendom, zulke clausule ingeschreven zijn.

De splitsingsakte is door haar overschrijving op het hypotheekkantoor tegenstelbaar aan eenieder aan wie ze kan worden tegengesteld.
Staat hierin dus een clausule dan bent u hierdoor sowieso gebonden, ook al zou u bij overdracht er geen kopie van gekregen hebben.

Ook de dwingende wet geldt; deze stipuleert immers dat aangaande onroerende werken aan gemeenschappelijke delen de algemene vergadering hierover met minimum een 3/4de meerderheid dient te beslissen.

Een reglement van (inwendige) orde kan bij onderhandse akte worden opgemaakt en is niet onmiddellijk tegenstelbaar aan iedereen.

Zo er zulk reglement bestaat, dan zal het de syndicus en/of de verkoper toekomen om daaraan de nodige publiciteit te verlenen bij overdracht of bij het verlenen van een persoonlijk of zakelijk recht.

Wat de stemmen betreft;er bestaat wel degelijk iets als rechtsmisbruik. Wanneer iemand onrechtmatig zijn stemmenmeerderheid of stemmenminderheid misbruikt omdat dit hem nu net goed uitkomt, dan kan/kunnen de betreffende beslissing(en) op grond van misbruik van minderheid of misbruik van meerderheid wel degelijk in rechte worden vernietigd alsook kan dan aan de rechter worden gevraagd om zich in de plaats van de vergadering te stellen.

[EvilFreD]

Hebben ze nu allebei 1/3 van de stemmen of allebei 1/2 van de stemmen?

[roharro]

Ze hebben allebei evenveel stemmen op de AV. Er is geen enkele meerderheid mogelijk (tenzij ze beiden akkoord gaan uiteraard).

[Vandebos]

Indien het gebouw onder de wetgeving van gedwongen mede-eigendom valt:
Wanneer er een AV samengeroepen wordt en hierop beide eigenaars aanwezig zijn zullen zij beide evenveel stemmen hebben.

Bij uw aankoopakte zitten altijd de statuten van het gebouw, het reglement van mede-eigendom en mogelijkerwijs (indien er eentje werd opgemaakt) een inwendig reglement van orde. Deze heeft u samen met de akte van aankoop ondertekend; u bent er dus aan gebonden ze te respecteren. Bij stemming dient een punt altijd minstens in volstrekte meerderheid gestemd te worden. (50%+1) Jullie zetten mekaar dus vast.

Indien uw buur wenst kan deze de zaak voor de rechtbank brengen en is de kans byzonder groot dat u veroordeeld wordt tot het herstellen in zijn oorspronkelijke staat met een dwangsom per dag indien deze werken niet zijn uitgevoerd voor een bepaalde termijn. Een gebouw in mede-eigendom is juist dat; MEDE-EIGENDOM. JE kan daar niet zomaar beginnen breken en verbouwen zonder je terdege te informeren en de nodige toestemmingen te hebben van de andere mede-eigenaars.

Indien het gebouw niet onder de wetgeving van gedwongen mede-eigendom valt zal art 577-2 BW dienen gerespecteerd te worden.

Art. 577-2. <Ingevoegd bij W 08-07-1924, art. 1> (Voormalig artikel 577bis) § 1. Bij ontstentenis van overeenkomsten en van bijzondere bepalingen, wordt de eigendom van een zaak die onverdeeld aan verscheidene personen toebehoort, geregeld als volgt :
§ 2. De onverdeelde aandelen worden vermoed gelijk te zijn.
§ 3. De medeëigenaar heeft deel in de rechten en draagt bij in de lasten van de eigendom naar verhouding van zijn aandeel.
§ 4. De medeëigenaar kan over zijn aandeel beschikken en het met zakelijke rechten bezwaren.
§ 5. De medeëigenaar heeft recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaak, overeenkomstig haar bestemming en in zover zulks met het recht van zijn deelgenoten verenigbaar is.
Daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer kan hij wettig verrichten.
§ 6. Andere daden van beheer alsmede daden van beschikking moeten, om geldig te zijn, met medewerking van alle medeëigenaars geschieden. Evenwel kan een der medeëigenaars de overige noodzaken deel te nemen aan daden van beheer waarvan de rechter de noodzakelijkheid erkent.
§ 7. Ieder medeëigenaar draagt bij in de nuttige uitgaven tot behoud en tot onderhoud, alsook in de kosten van beheer, de belastingen en andere lasten betreffende de gemeenschappelijke zaak.
§ 8. De verdeling van de gemeenschappelijke zaak is onderworpen aan regels, die bepaald zijn in de titel Erfenissen.
§ 9. (Onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor verdeling.
Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is.
De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren.
De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht.) <W 1994-06-30/34, art. 1, 002; Inwerkingtreding : 01-08-1995>
§ 10. In het geval van § 9 staat het elke medeëigenaar vrij op zijn kosten aan de gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te brengen, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten geen afbreuk doet.
§ 11. (...) <W 1994-06-30/34, art. 1, 002; Inwerkingtreding : 01-08-1995>

Uw buur heeft in beide gevallen gelijk.

mijn 2 cent.

[Kevin25]

Dan vraag ik me toch af waar die overige 17% zich nu bevinden.

Uit de wet op de mede-eigendom:

"Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber,
voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen
waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars
beschikken."
Mathematisch uitgedrukt is dat dus 50 percent.

Als de persoon met 2/3 van de eigendom nu voorstelt om deze alinea uit de statuten te schrappen en in andere alinea 3/4 meerderheid wilt laten wijzigen naar 2/3 meerderheid kan ik best niet op instemmen?
Dit is nu zijn voorstel geweest, maar dit is toch absurd?

[roharro]

De statuten moeten steeds de wet respecteren. Schrappen volstaat dus niet.