commissaris vd rekening bevoegdheid om AV bijeen te roepen?

[val V]

Hallo,

Ik heb een vraag over de bevoegheden die men kan geven aan de commissaris van de rekeningen in het reglement van mede-eigendom.

Art. 577-8/2
De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is, wiens verplichtingen en bevoegdheden bij het reglement van mede-eigendom worden bepaald.


Stel dat de algemene vergadering beslist om een professionele boekhouder aan te stellen, die GEEN mede-eigenaar is.
Kan men dan in het reglement van mede-eigendom hem de bevoegdheid geven om een algemene vergadering bijeen te roepen?

Dit zou bv nodig kunnen zijn als hij bv. merkt dat de syndicus sjoemelt met de boekhouding en hierover onmiddellijk verslag wenst uit te brengen.

Volgens .art. 577-6 §
De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen.
Onverminderd het eerste lid, houdt de syndicus een algemene vergadering op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars. Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.


Kan men de commissaris in het reglement deze bevoegdheid geven of mag men niet afwijken van artikel 577-6§2 ??

[marc mortier]

De commissaris vd rekening brengt verslag uit tijdens de AV. Dit punt dient uiteraard door de syndicus te worden geagendeerd. Na een bespreking van de rekeningen zal de syndicus verwachten dat hem kwijting wordt verleend, hetgeen betekent dat de rekeningen defintief zijn goedgekeurd en dat er daarop niet meer kan worden teruggekomen. M.i. bezit de commissaris vd rekening NIET de bevoegdheid om een (B)AV bijeen te roepen; de mede-eigenaars, zoals vermeld wel. Dit kan gebeuren nadat de commissaris vd rekening "onregelmatigheden" heeft vastgesteld en deze bvb ter kennis brengt van de voorzitter van de RVM. Deze kan dan het quorum bijeenbrengen voor de bijeenroeping.

[val V]

Ik heb hier toch nog even verder over gezocht en heb in een recent bestaand reglement van mede-eigendom het volgende gevonden:
De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die
al dan niet mede-eigenaar is.
De commissaris van de rekeningen zal, tegen een door de algemene vergadering
vastgestelde bezoldiging, instaan voor de verificatie van de rekeningen van de syndicus en
hij kan zich hiertoe alle stukken en inlichtingen laten verschaffen door de syndicus en door
derden die hij nuttig acht om zijn opdracht uit te oefenen.
De syndicus dient hem zijn volstrekte medewerking te geven.
De commissaris van de rekeningen zal verslag uitbrengen op de algemene
vergadering over zijn werkzaamheden.
Hij heeft de bevoegdheid zich te verzetten tegen de uitbetaling van iedere som
waarvan de gegrondheid hem niet bewezen lijkt. Indien de syndicus het niet eens is met dit
verzet kan hij zulks aangetekend kenbaar maken aan de banken waar de vereniging van
mede-eigenaars rekeninghouder is. Over één en ander zal op de eerstvolgende algemene
vergadering, die hij desgevallend zelf kan bijeenroepen zoals hierna gezegd, een beslissing
worden genomen.
Hij kan aan de syndicus vragen de algemene vergadering bijeen te roepen indien hij
van oordeel is dat er dringende maatregelen vereist zijn ; indien de syndicus hieraan geen
gevolg geeft mag hij zelf de oproepingen versturen en de dagorde bepalen van deze
vergadering.

In deze statuten geven ze hem dus toch deze bevoegdheid. Iemand die hier meer over weet?

[marc mortier]

Deze bepalingen lijken mij toch erg ver te gaan. Als ik het goed begrijp zou de syndicus "voorafgaandelijk" toelating moeten vragen aan de commissaris. Bij mijn weten komt de commissaris één of enkele malen samen met de syndicus om de rekeningen ( achteraf ) te controleren en zal hij daarover verslag uitbrengen op de volgende AV. M.i. is dit de essentie van zijn opdracht.

[val V]

Waarvoor zou de syndicus voorafgaandelijk toelating moeten vragen aan de commissaris? Daar kan ik eventjes niet volgen.

Wat mij vooral interesseert is of de commissaris de bevoegdheid "kan" krijgen in het reglement van mede-eigendom om zelf een bijzondere algemene vergadering bij een te roepen.

In dit gevonden statuut blijkt dus dat men deze bepaling mag opnemen in de statuten. maar dat hij hiervoor eerst moet beroep doen op de syndicus om de vergadering bij één te roepen, indien hij geen gevolg heeft kan hij dus ZELF de vergadering bij één roepen.

Ik vermoed dat dit pas gaat duidelijk worden indien hier rechtspraken over komen.?

[Vandebos]

Dit reglement op lijkt me ongeldig om de heel eenvoudige reden dat de invulling van de taak van commissaris voorbijgaat aan de intentie van de wetgever (controlerende functie, geen uitvoerende) en het feit dat ze rechtstreeks de bij wet toegekende bevoegdheden van de syndicus beperkt hetgeen niet toegelaten is.

[val V]

@ Vandebos: op welk stuk heb je het dat de bevoegdheden van de syndicus beperkt?

Over dit?
Hij heeft de bevoegdheid zich te verzetten tegen de uitbetaling van iedere som
waarvan de gegrondheid hem niet bewezen lijkt. Indien de syndicus het niet eens is met dit
verzet kan hij zulks aangetekend kenbaar maken aan de banken waar de vereniging van
mede-eigenaars rekeninghouder is.

Of over het feit dat hij de vergadering kan bijeenroepen?

[marc mortier]

Interessante vraagstellingen.
Naar mijn bescheiden oordeel oefent de commissaris zijn taak uit "ex post" d.i. achteraf. Hij kan dus geen betaling door de syndicus "blokkeren". Hij kan alleen bij de volgende AV aan de mede-eigenaars rapporteren dat de syndicus bepaalde uitgaven heeft gedaan met gemeenschapsgelden, waarvoor hij de toelating noch de bevoegdheid had.
Daarvoor een (B)AV bijeenroepen lijkt me overdreven. Ik meen dus dat de commissaris geen bevoegdheid heeft, niet in eigen naam noch via de syndicus om een (B)AV bijeen te roepen. Het is wel zo, dat de syndicus steeds de mogelijkheid heeft ingeval er dringend een beslissing dient te worden getroffen in het belang van de mede-eigendom, om een (B)AV bijeen te roepen.
Graag informatie van collega's die een andere mening/ervaring hebben

[val V]

@ marc mortier
Heb hierover eigenlijk ongeveer hetzelfde idee.

Natuurlijk kan het volgende zich voordoen: Stel commissaris van de rekeningen is mede-eigenaar met min. 1/5 aandelen in de gemeenschappelijke delen. Hij kan dus WEL een vergadering bijeenroepen.
Ook las ik in het boek "het nieuwe appartementsrecht" dat men in de statuten kan schrijven dat een mede-eigenaar die minder dan 1/5 van de aandelen bezit ook de vergadering kan bijeenroepen.

Dus twijfel ik toch of de commissaris ook deze bevoegdheid niet kan krijgen door de statuten...

[Vandebos]

Hij kan aan de syndicus vragen de algemene vergadering bijeen te roepen indien hij van oordeel is dat er dringende maatregelen vereist zijn ; indien de syndicus hieraan geen gevolg geeft mag hij zelf de oproepingen versturen en de dagorde bepalen van deze vergadering.

Even een kleine aanvulling:

Volgens Timmermans, die dit probleem aanhaalt, is het onder de huidige strikte wetgeving niet mogelijk aan de commissaris het recht te geven zelf een BAV samen te roepen daar indien men de commissaris het recht geeft men dit recht eveneens zou dienen toe te kennen aan de voorzitter en zelfs de leden van RVME. In vele gebouwen zou dit betekenen dat een tiental mensen zomaar om de haverklap voor de meest diverse redenen een vergadering kunnen samenroepen op kosten van de gemeenschap met zeer snel nog desastreuzere gevolgen voor de aanwezigheidsgraad die nu in het algemeen reeds bedroevend laag is.

Het leek me aangewezen deze draad eventjes naar boven te halen gelet op het aantal posters die zich deze vraag stelden in diverse vormen.

[val V]

Deze uitspraak komt niet van Timmermans maar van V. Sagaert. Hij schrijft het volgende:
"Een aantal punctuele wijzigingen heeft ook tot doel om strenger de hand te houden aan het dwingend karakter van de appartementswet. Zo is het niet meer mogelijk om in de statuten af te wijken van de vereiste meerderheden op de algemene vergadering. Aan het dwingend karakter van de regels ivm de bijeenroeping van de AV, is niets gewijzigd. bijgevolg blijft de cassatierechtspraak (6 februari 2009)geldig volgens welk artikel 577-2§6 BW er niet aan in de weg staat dat de basisakte deze bescherming uitbreidt, zodat de av kan worden samengeroepen op verzoek van een mede-eigenaar die niet ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezit. Dergelijke statutaire bepalingen strekt er, net zoals 577-2§6 BW,toe om de minderheidseigenaars te beschermen, en breidt die bescherming enkel maar uit."

[Vandebos]

De franse tekst van C.08.0312.N zegt het veel duidelijker:

Cet article vise à protéger les droits des copropriétaires, plus précisément de ceux qui ont une quote-part minoritaire dans les parties communes. Cette disposition n'empêche pas que l'acte de base étende cette protection, de sorte que l'assemblée générale peut être convoquée à l'initiative du copropriétaire ne possédant pas au moins un cinquième des quote-parts dans les parties communes.

De AV kan samengeroepen worden op verzoek van een mede-eigenaar zelfs als deze minder dan 1/5de van de 10.000sten kan voorleggen als basis van dit verzoek. In essentie zegt het niets over wie de AV dient samen te roepen.