volgens mij "éénzijdig verzwaren erdienstbaarheid"

[Argon]

Situatieschets als volgt.
Een straat met x aantal rijwoningen, waaronder eigendommen A, B en C tegen elkaar aanpalend. Eigendom A heeft het eindpunt van een openbaar aangelegde garagestraat.

Op 17/10/1983 wordt een erfdienstbaarheidakte op gemaakt tussen de toenmalige eigenaars van eigendommen A en B.
Daarbij wordt toestemming verleend dat B (heersend) over de oprit mag rijden van A (lijdend) om de garagestraat te kunnen bereiken en zodoende uitweg heeft naar de openbare weg.

Op 10/07/1985 koop ik eigendom A (lijdend) met kennis van de erfdienstbaarheid tegenover eigendom B (heersend). Plannetje en akte zijn in mijn bezit.
Hierover geen twistpunt alle betrokken partijen hebben getekend, en zijn op de hoogte.

Op 23/09/1987 wordt woning B verkocht. In die koopakte wordt daar ook die erfdienstbaarheid van 17/10/1983 in vernoemd.
En nu komt het.
In de koopakte 23/09/1987 wordt opeens ook vermeld dat woning C (heersend) erfdienstbaarheid wordt verleend tegenover woning B (lijdend) en zodoende wordt daaruit besloten dat C ook over A mag komen om de garagestraat en openbare weg te bereiken. Bij deze akte wordt de dochter eigenaar van eigendom B en haar ouders zijn reeds eigenaar van eigendom C. Bij deze clausule zijn wij (A) NOOIT op de hoogte gebracht geweest, laat staan mondelinge goedkeuring gegeven of getekend hebben. Van deze akte waren wij tot op maandag 17 januari 2011 niet op de hoogte.
Op 19/09/2005 herkoopt de dochter eigendom B na een echtscheiding en daarin wordt dezelfde clausule van erfdienstbaarheid opgenomen zoals beschreven in de akte van 23/09/1987. Waar wij dus ook nog steeds geen weet over hadden.

Heden staan beide woningen nu te koop en wil ik hier nu duidelijkheid wat wel en wat niet mag. Indien dit stilzwijgend kan, kunnen de verdere buren ook van mijn eigendom gebruik maken om uitweg te hebben, zonder mijn toestemming.

Simpele vraag, kan dit zomaar. Of is er hier sprake van nalatigheid van de notaris bij de akte van 23/09/1987? En kan daar nog iets aan gedaan worden?

[Franciscus]

En hoe reedt C vroeger naar garagestraat??

[eylis]

vermoedelijk reed C vroeger niet met auto over de ABC-garageweg? Of was er geen c-garage? (later bijgebouwd?)

akte van 1987 verleent C erfdienstbarheid van de garageweg C tot het huis van B.
dwz: C kan met zijn auto tem het huis van B rijden, maar niet over de grond van A.
Indien ze de erfdienstbaarheid tem de garageweg van A hadden wilen uitbreiden, hadden A -B en C samen deze erfdienstbaarheid moeten definieren.

De akte van 1987 is wat ze is, maar stipuleert NIET dat C over het stukje wag van A mag komen.
Want dat zou willen zeggen dat B aan C heeft toegestaan een erfdienstbaarheid op zijn (heersende) erfdienstbaarheid mtov A toe te staan.
en dit is inderdeed éénzijdige verzwaring van de erfdienstbaarheid.
foute boel dus.

[Argon]

@Franciscus
Werd door beide partijen, A en C, nooit gevraagd en besproken daar het vader (C) en dochter (B) was die gebruik maakten van de uitweg, en onze relatie was licht gespannen en ik wilde dit niet op de spits drijven. Nu beide eigendommen verkocht worden wil ik de puntjes op de i laten plaatsen om iedere discussie te vermijden en met de nieuwe buren een nieuwe start te nemen.

[Argon]

@eylis
er stond indertijd op eigendom B en C een "garage/hok", sinds enkele jaren zijn die vernieuwd met elk twee garages per eigendom

[Vandebos]

als A een overeenkomst heeft met B mag B over A.
Als C een overeenkomst heeft met B mag C Over B.

Het gebrek van een overeenkomst tussen C en A houdt in dat C niet over over de grond van A mag. De enige mogelijkheid voor C om toch toegang over het grondgebied van A te krijgen is een niet gecontesteerd gebruik van 30 jaar aan te tonen, een nieuwe onderlinge overeenkomst af te sluiten met A of een vonnis van de vrederechter dat C rechtvan uitweg biedt over het grondgebied van A én B.

[eylis]

dus zal bij de verkoop van eigendom C de notaris de bezwarigheden aan de nieuwe kopers moeten duiden en uitleggen dat eigenaar C wel over terrein van B mag, maar officieel niet over terrein van A.
En dat het goed C wel een garage heeft, maar die strikt genomen onbereikbaar is.
De nieuwe kandidaat C-eigenaar kan (denk ik) enkel aantonen dat er een oneigenlijk gebruik was van éénzijdig opge-eiste niet-medegedeelde erfdienstbaarheid.
De A-eigenaar kon bijgevolg nooit contesteren, omdat hij niet eens op de hoogte was van dit gebruik.

Om de erfdienstbaarheid te regulariseren (C->A)zal aan eigenaar A de vraag moeten voorgelegd worden en A kan daar zijn goedkeuring aan verlenen:
en daar mag A zelfs een vergoeding voor vragen

[Argon]

strikt genomen begrijp ik het nu als volgt,
A heeft een notariële akte met B om B uitweg te verschaffen over A naar uitweg.
heeft B een notariële akte met C, om C over B en over A uitweg te verschaffen naar uitweg, MAAR A weet hier niks vanaf.
volgens mij is de notaris dan nalatig geweest bij de akte van 23/09/1987.
en wie draait hier nu voor op?
kan de knop worden teruggedraaid, daar A nooit geen akkoord heeft gegeven, en volgens mij dus ongeldig is.

reeds bedankt voor de verkregen antwoorden.

[eylis]

de akte van 1987 is niet echt fout.
zij verschaft erfdienstbaarheid over de garageweg die loopt tussen C en B. Want dat kon B toestaan aan C. (maar tot daar dus maar)
Maar C concludeert hieruit dat hij ook over de garageweg van A mag: denkende dat omdat B erfdienstbaarheid heeft over A, B ook over zijn erfdienstbaarheid een erfdienstbaarheid aan C mag toestaan, maar dat is niet aan B om dat toe te staan (en dat staat ook niet in de akte)
Dat is dus foute interpretatie van C, want zij verzwaart éénzijdig de erfdienstbaarheid. (dus zonder A daarin te kennen)
Had je dus juist gezien.

[Argon]

volgens mij is de notaris dan nalatig geweest bij de akte van 23/09/1987.

akkoord eylis, maar dan wel nalatig door A niet op de hoogte te brengen
reden te meer, alle akten waarvan sprake zijn bij één en dezelfde notaris opgemaakt!!!

[eylis]

argon, ik denk als je de letter van de akte volgt, de notaris kan claimen dat hij NIET nalatig was, hij moets niets melden, want er was tov A niets te melden:
- hij heeft enkel erfdienstbaarheid garageweg tussen B en C geregeld.
Er is in de akte geen erfdienstbaarheid gemeld tussen A en C.
C gaat uit van een erfdienstbaarheid omdat C er een heeft met B
en B heeft er een met A
- maar daarom moet C niet denken dat hij er een heeft met A.
Is eigenlijk puur wiskundig:
A ->B
B->C
wil niet zeggen dat A->C
deze relatie had ook beschreven moeten zijn en ze is niet beschreven.
Aan de notaris valt eigenlijk niets te verwijten, nu ja als hij pro-actief was geweest: had hij gemeldt aan B en C dat daarmee de erfdienstbaarheid tussen A en C nog niet geregeld was en dan hadden ze er A bij moeten roepen om samen een akte te maken (en de vergoeding voor die erfienstbaarheid te regelen
Slimme notaris die geen toestanden wilde en deze zaak snel wou regelen zonder later ter verantwoording geroepen te kunnen worden...
t'is C die een intepretatiefout maakt.

[Lanox]

Ik weet niet of het iets gaat uitmaken, maar heeft C de mogelijkheid om de openbare weg te bereiken vanuit zijn garage zonder over A zijn eigendom te gaan? Maw, is er langs de voor- of achtertuin van C een mogelijkheid om van de weg naar de garage te gaan?

[Argon]

@Lanox

Neen, zoals blijkt uit bovenstaande schets. C zit ingesloten tussen de tuinen van al zijn buren.

[Argon]

@eylis,

Uw redenering is volledig terecht, maar u bent niet in het bezit van de volledige tekst.
Daarom enige verduidelijking met onderstaande alinea's uit de verschillende akten.
En daaruit is mijn persoonlijk bescheiden besluit, nalatigheid.



Graag uw reactie.

[eylis]

ha, dat is duidelijk:
de akte verklaart dus een erdienstbaarheid van C over B én (en daarna gaan ze ferm door de bocht) ook een erfdienstbaarheid over de reeds bestaande erfdienstbaarheid (A->B) tussen B en C.
Een erfdienstbaarheid verzwaren met een nieuwe erfdienstbaarheid zonder de betrokken partij A daarin te kennen, dus.
Ja notaris is hélémaal fout