Onkostenverhoging Syndicus

[gregor]

Onze syndicus heeft besloten om op de eerstkomende AV een verhoging van 25% van zijn vergoeding te eisen wegens de bijkomende werkzaamheden voortvloeiende uit de vernieuwde appartementswet. Is dit in overeenstemming met andere beheerders want wij vinden dit nogal overdreven. Graag advies aub.

[Vandebos]

Nope, contract is contract. Bovendien is er praktisch niets aan de verantwoordelijkheden van de op een verantwoordelijke wijze werkende syndicus bijgekomen. De cowboys daarentegen ontdekken plots dat syndicus zijn geen alternatief is voor werklozensteun.

[Helix]

Dat is bij ons ook gebeurd, eigenlijk op wat verdoken - zelfs slinkse - wijze. Wij hebben een appartementje aan de kust. De syndicus sinds jaar en dag spendeerde meer dan een uur aan de nieuwe wet van 2 juni 2010 betreffende mede eigendom (veel extra werk, rampzalig voor verhuurders, zelfs basisakte moet herschreven worden, etc...). Bij de vraag tot herverkiezing voor de komende drie jaar gaf hij aan voor "al dat vele werk dat de nieuwe wet met zich meebrengt" het ereloon met 20% te verhogen. Dit leek redelijk en wordt in de flow van het moment door de AV goedgekeurd. In het verslag wordt die link "meer werk dus meer ereloon" natuurlijk niet meer gemaakt. Wij hebben niet erg veel vertrouwen in de huidige syndicus (misschien onterecht, maar goed, aan een buikgevoel kan je weinig doen) en vragen ons af hoe je dit eigenlijk kan aanpakken? In een residentie met meer dan 100 verschillende eigenaars is het niet eenvoudig te polsen naar het algemeen aanvoelen.

[Bart]

Ik werk parttime als jurist in een vastgoedkantoor en ik wil hier toch eens op reageren...

Het is niet mijn bedoeling om alle syndici in Vlaanderen te verdedigen of wat sommige cowboy-syndici doen goed te praten, verre van, maar het stoort me de laatste tijd steeds meer en meer dat het woord "syndicus" op den duur bijna fungeert als scheldwoord.

Ja, er zit veel kaf tussen het koren (zoals in alle beroepsgroepen), maar verdorie, ik ken zéér veel goede syndici. Mensen die hun job ernstig nemen, respect hebben voor hun klanten, zoveel als menselijk mogelijk proberen tegemoet te komen aan hun wensen en eisen en daar, vergeef me, enorm weinig dankbaarheid voor terug krijgen.
Mensen mogen (moeten!) mondig zijn en er mag (moet!) kritiek geuit worden als dat nodig is, maar alsjeblieft, laten we dat op een beschaafde manier doen.
Een flinke portie manieren zou bepaalde mede-eigenaars echt niet misstaan. De extreme grofheid en brutaliteit van bepaalde klanten is een fenomeen waar we de laatste 3 jaar in sterk stijgende mate mee worden geconfronteerd.

Soit, bovenstaande heeft in se niks van doen met de vraag van de vraagsteller. Sta me toe daar even op in te gaan.

Wanneer wij hier (aan de kust) een loodgieter laten komen, dan betalen wij daarvoor (zonder materiaal) tussen de 40 en 48 euro per uur. Idem voor andere vakmannen.
Een boekhouder kost 75 à 90 euro per uur en dat geldt eveneens voor veel andere gelijkaardige beroepen.
Kortom: arbeid kost geld.

Een gebouw beheren is geen kattepis, zeker niet wanneer je dat op een professionele manier wil doen.

Ik wil dan ook zeer uitdrukkelijk de stelling tegenspreken dat de nieuwe appartementswet geen bijkomende kosten voor syndici met zich meebrengt. Daar een concreet "meer-werk"-percentage opkleven durf ik niet doen, maar het is weldegelijk significant.

De wet eist dat alle documenten online raadpleegbaar zijn (ok, de minister zegt wel dat die zin "en met name via een internetsite" "om te lachen" was, maar wees er maar zeker van dat de moderne mede-eigenaar dit als vanzelfsprekend beschouwd): die gegevens springen niet zomaar in de pc. Wij hebben in de maand juli jobstudenten ingezet om data in te scannen en in te voeren. In september hebben wij één full-time kracht aangetrokken om het systeem "te vullen" en tot op vandaag is die persoon nog actief. Vandaag niet meer alleen om die data in te voeren, maar ook om alles up-to-date te houden en de vele vragen en problemen met dat systeem op te vangen. Aan wie mogen we dat doorrekenen ? Aan diegene die eind december 2010 zei dat "met name via een internetsite" niet betekent "met name via een internetsite" ???

De wet legt een verhoogde info-plicht op aan verkopers naar potentiële kopers toe. Op zich een zeer mooie regeling. Heeft er iemand echter een idee hoeveel keer een (middel)groot syndic-kantoor per dag aanvragen krijgt vanwege andere makelaars/notarissen/verkopers om die bundel met documenten te ontvangen ? Wij beheren zo'n 120 gebouwen en bij ons is dat een stuk of 5 keer per dag. Daar kruipt tijd in, meer dan een mens zou denken.

Iemand al stilgestaan bij de softwarematige aanpassingen dewelke de nieuwe wet met zich meebrengt ?
"jamaar, dat zijn éénmalige kosten". Ah, ok, en de software- en hostingkosten voor het online zetten van de VME-documenten: aan wie mag dat doorgefactureerd worden ? Denk je dat er één VME daarvoor staat te springen ? Denk je dat dat soort zaken goedgekeurd wordt op AV's waar 60% van de mede-eigenaars 70+ is ?
Conclusie: geen doorrekening en wederom knagen aan de winstmarge.

De nieuwe wet bepaalt dat de syndicus en de VME een bedrag moeten fixeren waarboven meerdere offertes moeten worden gevraagd.
Ik kan u garanderen: dit is in de praktijk een regelrechte nachtmerrie.
Veel mede-eigenaars staan erop dat hiervoor een laag bedrag wordt vastgelegd. Kortom: in de praktijk mogen wij tegenwoordig voor de meest banale zaken meerdere prijsvoorstellen aanvragen, zelfs al weten we zeer goed dat firma X of Y "betere koop" is dan firma Z (die dan misschien wel de goedkoopste offerte voorlegt maar nadien met 20 supplementen komt aanzetten of gewoon rommel levert).
Los van het feit dat tegenwoordig sommige aannemers ervoor kiezen om simpelweg niet meer te werken met syndic-kantoren, is het zo dat je op den duur betrouwbare, kwalitatieve en correcte aannemers de gordijnen injaagt (en wegjaagt) door ze voor enkele centen uit te spelen tegen elkaar.
Op iets langere termijn gaat dit echt voor ernstige problemen zorgen. De over-bureaucratisering van de maatschappij maakt veel kapot.

Bovenstaande is slechts een korte greep uit de "problemen op het veld", ik kan er zo nog 10 andere opnoemen.

[Pedro]

Ik werk parttime als jurist in een vastgoedkantoor en ik wil hier toch eens op reageren...

Het is niet mijn bedoeling om alle syndici in Vlaanderen te verdedigen of wat sommige cowboy-syndici doen goed te praten, verre van, maar het stoort me de laatste tijd steeds meer en meer dat het woord "syndicus" op den duur bijna fungeert als scheldwoord.

Ja, er zit veel kaf tussen het koren (zoals in alle beroepsgroepen), maar verdorie, ik ken zéér veel goede syndici. Mensen die hun job ernstig nemen, respect hebben voor hun klanten, zoveel als menselijk mogelijk proberen tegemoet te komen aan hun wensen en eisen en daar, vergeef me, enorm weinig dankbaarheid voor terug krijgen.
Mensen mogen (moeten!) mondig zijn en er mag (moet!) kritiek geuit worden als dat nodig is, maar alsjeblieft, laten we dat op een beschaafde manier doen.
Een flinke portie manieren zou bepaalde mede-eigenaars echt niet misstaan. De extreme grofheid en brutaliteit van bepaalde klanten is een fenomeen waar we de laatste 3 jaar in sterk stijgende mate mee worden geconfronteerd.

Soit, bovenstaande heeft in se niks van doen met de vraag van de vraagsteller. Sta me toe daar even op in te gaan.

Wanneer wij hier (aan de kust) een loodgieter laten komen, dan betalen wij daarvoor (zonder materiaal) tussen de 40 en 48 euro per uur. Idem voor andere vakmannen.
Een boekhouder kost 75 à 90 euro per uur en dat geldt eveneens voor veel andere gelijkaardige beroepen.
Kortom: arbeid kost geld.

Een gebouw beheren is geen kattepis, zeker niet wanneer je dat op een professionele manier wil doen.

Ik wil dan ook zeer uitdrukkelijk de stelling tegenspreken dat de nieuwe appartementswet geen bijkomende kosten voor syndici met zich meebrengt. Daar een concreet "meer-werk"-percentage opkleven durf ik niet doen, maar het is weldegelijk significant.

De wet eist dat alle documenten online raadpleegbaar zijn (ok, de minister zegt wel dat die zin "en met name via een internetsite" "om te lachen" was, maar wees er maar zeker van dat de moderne mede-eigenaar dit als vanzelfsprekend beschouwd): die gegevens springen niet zomaar in de pc. Wij hebben in de maand juli jobstudenten ingezet om data in te scannen en in te voeren. In september hebben wij één full-time kracht aangetrokken om het systeem "te vullen" en tot op vandaag is die persoon nog actief. Vandaag niet meer alleen om die data in te voeren, maar ook om alles up-to-date te houden en de vele vragen en problemen met dat systeem op te vangen. Aan wie mogen we dat doorrekenen ? Aan diegene die eind december 2010 zei dat "met name via een internetsite" niet betekent "met name via een internetsite" ???

De wet legt een verhoogde info-plicht op aan verkopers naar potentiële kopers toe. Op zich een zeer mooie regeling. Heeft er iemand echter een idee hoeveel keer een (middel)groot syndic-kantoor per dag aanvragen krijgt vanwege andere makelaars/notarissen/verkopers om die bundel met documenten te ontvangen ? Wij beheren zo'n 120 gebouwen en bij ons is dat een stuk of 5 keer per dag. Daar kruipt tijd in, meer dan een mens zou denken.

Iemand al stilgestaan bij de softwarematige aanpassingen dewelke de nieuwe wet met zich meebrengt ?
"jamaar, dat zijn éénmalige kosten". Ah, ok, en de software- en hostingkosten voor het online zetten van de VME-documenten: aan wie mag dat doorgefactureerd worden ? Denk je dat er één VME daarvoor staat te springen ? Denk je dat dat soort zaken goedgekeurd wordt op AV's waar 60% van de mede-eigenaars 70+ is ?
Conclusie: geen doorrekening en wederom knagen aan de winstmarge.

De nieuwe wet bepaalt dat de syndicus en de VME een bedrag moeten fixeren waarboven meerdere offertes moeten worden gevraagd.
Ik kan u garanderen: dit is in de praktijk een regelrechte nachtmerrie.
Veel mede-eigenaars staan erop dat hiervoor een laag bedrag wordt vastgelegd. Kortom: in de praktijk mogen wij tegenwoordig voor de meest banale zaken meerdere prijsvoorstellen aanvragen, zelfs al weten we zeer goed dat firma X of Y "betere koop" is dan firma Z (die dan misschien wel de goedkoopste offerte voorlegt maar nadien met 20 supplementen komt aanzetten of gewoon rommel levert).
Los van het feit dat tegenwoordig sommige aannemers ervoor kiezen om simpelweg niet meer te werken met syndic-kantoren, is het zo dat je op den duur betrouwbare, kwalitatieve en correcte aannemers de gordijnen injaagt (en wegjaagt) door ze voor enkele centen uit te spelen tegen elkaar.
Op iets langere termijn gaat dit echt voor ernstige problemen zorgen. De over-bureaucratisering van de maatschappij maakt veel kapot.

Bovenstaande is slechts een korte greep uit de "problemen op het veld", ik kan er zo nog 10 andere opnoemen.

In het kader van de gewijzigde wet word ik bijna wekelijks gevraagd om uitleg/toelichting te verschaffen. Als ik daar vaststelde wat extra bijkomend werk een syndicus alleen al op een vergadering heeft (deze voorziet immers dat de syndicus op de vergadering de notulen moet klaar hebben, dat de beslissingsmeerderheden onmiddellijk bekend moeten worden gemaakt waarbij de neen-stemmen en onthoudingen in de notulen moeten worden vermeld, dat m.a.w. de stemmen individualiseerbaar moeten zijn,.... wat maakt dat syndici dit in grotere vergaderingen quasi alleen maar gedaan krijgen door te investeren in software, een extra laptop, draagbare printer, scanner,...) , als je nagaat dat ik onlangs een vergadering bijwoonde waar een van de mede-eigenaard even de nieuwe wet strikt wou toepassen en waarbij hij het nodig vond om maar liefst 35 dagordepunten op de agenda te plaatsen waardoor de vergadering na ondertekening van de notulen door de 30 nog aanwezige eigenaars tot ver in de nacht duurde, dan kan ik hetgeen Bart aanhaalt alleen maar bijtreden. Bijkomend vind ik het niet meer dan normaal dat syndici hun ereloon omwille van de nieuwe wet aanpassen. Dat dit realistisch moet zijn spreekt voor zich, dat er wordt gesteld dat syndici geen extra werk hebben onder de nieuwe wet wat derhalve een verhoging van hun beheersloon niet verrechtvaardigt, kan ik niet bijtreden.

[Helix]

@Bart Onze reactie was puur informatief naar de originele vraagsteller, denk niet dat het grof bedoeld was.

Betreffende "Heeft er iemand echter een idee hoeveel keer een (middel)groot syndic-kantoor per dag aanvragen krijgt vanwege andere makelaars/notarissen/verkopers om die bundel met documenten te ontvangen"

Bij de aankoop van ons appartement werd dit door het syndic kantoor wel degelijk apart doorgerekend: onze notaris moest 50€ betalen voor een kopie van de basisakte. Bovendien wordt er door de syndicus vijf Belgische frank (sic) aangerekend per kopie aan al wie het zou wagen om een kopie van bepaalde facturen te vragen in het kader can de nieuwe wetgeving. Dus naast de forfaitaire 20% verhoging van het ereloon worden de eventuele extra werkzaamheden nog apart gefactureerd.

Maar nogmaals, onze reactie was een antwoord op de originele vraagsteller en had niet het doel een polemiek te starten.

[Bart]

Maar nogmaals, onze reactie was een antwoord op de originele vraagsteller en had niet het doel een polemiek te starten.

Helix, ik herlas net eens mijn initiële repliek. Ik had dat misschien beter meteen gedaan immers, die repliek is inderdaad nogal "intens" maar was zeker niet gericht tegen u of anderen in het bijzonder. Het was echt een puur algemene beschouwing.

Nu ik toch op gang ben ga ik even verder gas geven (opnieuw: dit is absoluut niet gericht tegen de vraagsteller wiens klacht/probleem best zeer verdedigbaar kan/zal zijn).

Waar Pedro naar verwijst is dus inderdaad nog zoiets: daar waar een gemiddelde AV vroeger pakweg een uur of anderhalf uur duurde en waar de focus voor 95% op problemen binnen de residentie lag, zitten we nu in een situatie waar een syndicus - die zich op een professionele manier wil schikken naar de nieuwe appartementswet - zo goed als 70% van de tijd (gemiddelde AV duurt nu makkelijk 2 à 3 uur) bezig is met puur bureaucratische beslommeringen en waar op het moment dat men eindelijk kan beginnen met de specifieke problemen binnen een residentie, de meerderheid van de mede-eigenaars al zit te verlangen naar het einde van de vergadering.
Zo verwatert hét moment bij uitstek (de AV) waarbij contact tussen VME en syndicus maximaal moet zijn tot een soort Kafkaiaanse, bureaucratische parlementszitting waarbij je enkel nog die mede-eigenaars weet te interesseren die ofwel jurist ofwel politicus zijn. Het percentage eigenaars die vroegtijdig de AV verlaat ligt vandaag zichtbaar hoger dan vóór 01/09/2010. Ik vind dat echt zeer jammer.

Een greep uit de fratsen die we mochten meemaken de laatste maanden:
- een mede-eigenaar die op het moment dat de syndicus (een eigen opgesteld ontwerp van) de gecoördineerde statuten voorlegt aan de AV op zijn plaats gezet wordt door een mede-eigenaar die zwaait met nota bene een nieuwsbrief van het CIB waarin zogezegd zou staan "dat dat allemaal niet nodig is";
- een mede-eigenaar die in reactie op de door ons kantoor zelf-gemaakte info-brochure zei: "jullie gaan dat toch niet toepassen zeker ? Bij syndicus X hebben ze een jaar uitstel gevraagd en gekregen voor het van toepassing worden van die nieuwe wet, desnoods kloppen we daar aan."
- een nieuwe mede-eigenaar die bij de bespreking van het punt "benoeming syndicus" doodleuk zei: "syndicus, over dit punt gaan we nu niet stemmen, ik eis dat u bij minstens 2 van uw syndic-collega's een prijsofferte zal opvragen zodat wij de economisch meest verantwoorde keuze kunnen maken".
- een VME die eist dat bij elk bedrag boven de 250 euro een prijsvergelijking (min. 3 voorstellen) wordt doorgestuurd naar alle leden van de raad van mede-eigendom (gemachtigd door de AV om dan telkens de aannemer van hun wens te kiezen).
- mede-eigenaars die (op trimestriële basis) een haast forensische audit van de boekhouding vragen voor een gebouw met...5 eigenaars
- etc. etc. etc.

Ik bedoel maar, ik kan best aanvaarden dat mensen met misbruiken geconfronteerd worden/werden en daardoor bijzonder op hun hoede zijn. Alleen, laten we het aub redelijk houden.
Als er niet een "beetje" vertrouwen is in de syndicus, dan denk ik dat men best iemand anders zoekt.

Deze wetgeving bevat - in alle eerlijkheid en oprechtheid - zéér goede nieuwigheden en zal zeker een aantal problemen uit de wereld helpen.
Ik durf echter wel de vraag stellen of men niet iets té ver is gegaan in de beschermingsmechanismen.
De praktijk wijst uit dat we vandaag zijn terecht gekomen in een situatie waarbij de syndicus die zich aan de wettelijke voorschriften houdt, gestraft wordt op twee manieren: (1) er zijn de niet-altijd doorrekenbare meerkosten en (2) er zijn VME's die ervoor zullen kiezen om hun belangen te laten behartigen door syndici die zich niet aan de regels houden in ruil voor lagere tarieven en op termijn met alle gevolgen van dien.
Dat proces is niet theoretisch, neen, het voltrekt zich nu reeds.

We leven in een land waar de appartementsmede-eigendom de laatste jaren enorm toegenomen is. Volgens wat ik enige tijd geleden las leeft 1 op de 3 Vlamingen in een mede-eigendom (weze het hoofdverblijf of tweedeverblijf).
Zou het dan geen mooi iets zijn om de mensen daaromtrent ook eens echt op grote schaal te sensibiliseren vanuit pakweg de beroeps/belangenverenigingen van syndici ?
Veel mensen (meestal mensen 50+) kennen bijvoorbeeld niet het verschil tussen de term "syndicus" en "conciërge". Dagelijks krijgen wij telefoons van mensen die ons vragen: "x of y is stuk in mijn appartement, kunt ge eens iemand langs sturen ?".
Binnen onze commerciële ingesteldheid doen we dat in 95% van de gevallen dan ook nog, maar in se is dat onze taak niet.
Een syndicus beheert de gemeenschappelijke delen, niet de spots die in de living aan vervanging toe zijn of de batterijen van de branddetectoren in de slaapkamers die wanneer ze "op" zijn om de dertig seconden luid beginnen piepen. Oh wee als je daarvoor een factuur zou durven sturen...
Boeken vol kunnen we daarover schrijven en ik denk dat vele syndici die verhalen wel zullen herkennen.

Vorige week nog kregen we als bedanking van een voorzitter uit een residentie alwaar wij alle batterijen van de privatieve branddetectoren hadden vervangen (25 appartementen met telkens 2 detectoren per appartement) een mail met daarin de volgende "opkikker": "ik heb uw werk gecontroleerd en vastgesteld dat er 2 merken van batterijen werden gebruikt, gelieve overal nieuwe te steken en nu van één merk. Het spreekt voor zich dat we niets gaan betalen voor uw eerste tussenkomst". Motiverend is anders. Probleem is: daarop reageren is geen oplossing, immers, er staan genoeg andere syndici klaar om over te nemen + het is zo dat veel mede-eigenaars dat echt ook aanvoelen als een taak van de syndicus (ik spreek niet over de detectoren in de gemene delen vanzelfsprekend).

@Pedro: je vorig boek ivm Mede-eigendom in samenwerking met Test-Aankoop kreeg een prominente rol in ons kantoor. Het was zeker en vast ook een goede stap in de richting om die basisideeën omtrent mede-eigendom wat meer "mainstream" te maken. Ik hoop echt dat er vanuit pakweg een CIB de komende maanden eens werk gemaakt wordt van een heuse imago-campagne.
Immers, dankzij het werk van veel integere syndici (yep, ze bestaan) wordt dagdagelijks enorm veel herrie in gebouwen vermeden.

Tussen een VME en hun syndicus loopt het fout op het moment dat de dialoog stokt in de nasleep van een verstoring van de balans tussen de belangen van de syndicus en de belangen van de VME.
Goed gebouwenbeheer is voor een groot deel technische bekwaamheid, maar zeer vaak voor een nog veel groter deel "people business". Het is luisteren naar elkaar en proberen van de beste oplossing voor beide partijen tot uitvoering te brengen, afwegende de gevolgen van die oplossing op korte, middellange en lange termijn.
Ik vrees dat in bepaalde gevallen op (middel)lange termijn de nieuw geïntroduceerde "wapens" bijzonder contraproductief gaan werken.
Enkele negatieve gevolgen die ik op korte termijn zie:
- voor gebouwen met weinig mede-eigenaars wordt het de komende maanden/jaren érg moeilijk om nog een betaalbare professionele syndicus te vinden. Immers, wie kan nu nog een gebouw (degelijk) beheren voor pakweg minder dan 1.250 EUR per jaar ?
- die ellenlange AV's gaan net het omgekeerde bereiken van wat de wetgever bedoelde: minder mede-eigenaars zullen zich betrokken voelen en zullen afhaken.
- polarisatie binnen de residenties tussen de "die hards" en de (vaak in de meerderheid zijnde) "gematigden". Immers, de "die hards" krijgen vandaag een resem wettelijke stokken toegestopt om de syndicus te slaan daar waar vroeger vaak een compromis gezocht werd waarin de meerderheid zich kon vinden. Nu gaan we veel vaker zien dat de "hardliners" hun wil integraal gaan doordrukken, los van enig compromis.
- meer conflicten omtrent interpretatie van beslissingen genomen tijdens de AV. Vroeger ontvingen de mede-eigenaars vaak een verslag omtrent wat gezegd en beslist werd op de AV. Strikt genomen dient de syndicus vandaag enkel en alleen de notulen van de AV toe te sturen waarin de stembesluiten staan opgenomen. Omkadering en uitgebreide beschrijvingen zijn dus niet langer verplicht. Voor eenvoudige "ja/nee"-stemmingen werkt dat allemaal nog, echter, bij complexe stemmingen (vb: gevelrenovatie / welk soort balustrades / wanneer starten de werken / welke kleur / etc) is dat onzin. Als eigenaar heeft men het recht te weten wat, waar en wanneer. Een eenvoudige "goedkeuring bij 80% - niet-akkoord zijn X, Y en Z" volstaat natuurlijk niet en zal tot een stortvloed aan extra procedures leiden, vrees ik.
- quid met de raden van mede-eigendom ? Prima orgaan die in het verleden vaak haar nut bewees, echter, gaan alle mede-eigenaars beseffen dat (zonder machtiging van de AV) deze raad vandaag eigenlijk weinig tot geen "macht" heeft ? Ik voorzie daar veel "stand-offs" tussen de VME, de Raad en de syndicus, allen gegrond op een foute interpretatie van de bevoegdheden van die Raden.
- concentratie van syndicus-activiteiten: kleinere kantoren gaan er de brui aan geven, de grotere gaan nog groter worden (met alle prijszettingsgevolgen van dien). Hier lokaal heb ik weet van minstens 3 kleinere kantoren (minder dan 20 residenties) die ermee stoppen.
- reële problemen om nog leveranciers te vinden die willen (gratis) offertes aanleveren voor eerder kleine werken of relatief goedkope producten.

Zijn alle syndici doetjes ? Zeker niet.
Zitten er tussen die eigenlijk alleen maar de nieuwe wet voorwenden om hun winstmarge wat te verhogen zonder effectief waar voor hun geld te leveren ? Zeker wel.
Toch denk ik dat in veel gevallen de reële kost voor het beheer van een gebouw door een professionele syndicus niet meer overeenstemt met het gevraagde honorarium.
Ik ken agentschappen die werken aan tarieven van 9 tot 12 euro per woonkavel per maand voor gebouwen met max. 20 eigenaars. Hoe zoiets rendabel kan zijn (en dus op lange termijn houdbaar kan blijven) is voor mij een raadsel. Inderdaad, if you pay peanuts, you get monkeys.

Disclaimer: al het bovenstaande geeft mijn eigen opinie weer en niet die van dit forum of mijn werkgever.

[Luc]

Goed gebouwenbeheer is voor een groot deel technische bekwaamheid, maar zeer vaak voor een nog veel groter deel "people business". Het is luisteren naar elkaar en proberen van de beste oplossing voor beide partijen tot uitvoering te brengen, afwegende de gevolgen van die oplossing op korte, middellange en lange termijn.

In essentie is dat management.

En dat is de kern van de wijzigingen opgelegd door de wet van 2010.

De rest zijn de klassieke groeipijnen.

De syndicus die een permanente verhoging van zijn ereloon vraagt (dus exclusief de reële kosten om over te gaan van de wet van 1994 naar deze van 2010), overdrijft.

[fendtje]

Ik werk parttime als jurist in een vastgoedkantoor en ik wil hier toch eens op reageren...

Het is niet mijn bedoeling om alle syndici in Vlaanderen te verdedigen of wat sommige cowboy-syndici doen goed te praten, verre van, maar het stoort me de laatste tijd steeds meer en meer dat het woord "syndicus" op den duur bijna fungeert als scheldwoord.

Ja, er zit veel kaf tussen het koren (zoals in alle beroepsgroepen), maar verdorie, ik ken zéér veel goede syndici. Mensen die hun job ernstig nemen, respect hebben voor hun klanten, zoveel als menselijk mogelijk proberen tegemoet te komen aan hun wensen en eisen en daar, vergeef me, enorm weinig dankbaarheid voor terug krijgen.
Mensen mogen (moeten!) mondig zijn en er mag (moet!) kritiek geuit worden als dat nodig is, maar alsjeblieft, laten we dat op een beschaafde manier doen.
Een flinke portie manieren zou bepaalde mede-eigenaars echt niet misstaan. De extreme grofheid en brutaliteit van bepaalde klanten is een fenomeen waar we de laatste 3 jaar in sterk stijgende mate mee worden geconfronteerd.

Soit, bovenstaande heeft in se niks van doen met de vraag van de vraagsteller. Sta me toe daar even op in te gaan.

Wanneer wij hier (aan de kust) een loodgieter laten komen, dan betalen wij daarvoor (zonder materiaal) tussen de 40 en 48 euro per uur. Idem voor andere vakmannen.
Een boekhouder kost 75 à 90 euro per uur en dat geldt eveneens voor veel andere gelijkaardige beroepen.
Kortom: arbeid kost geld.

Een gebouw beheren is geen kattepis, zeker niet wanneer je dat op een professionele manier wil doen.

Ik wil dan ook zeer uitdrukkelijk de stelling tegenspreken dat de nieuwe appartementswet geen bijkomende kosten voor syndici met zich meebrengt. Daar een concreet "meer-werk"-percentage opkleven durf ik niet doen, maar het is weldegelijk significant.

De wet eist dat alle documenten online raadpleegbaar zijn (ok, de minister zegt wel dat die zin "en met name via een internetsite" "om te lachen" was, maar wees er maar zeker van dat de moderne mede-eigenaar dit als vanzelfsprekend beschouwd): die gegevens springen niet zomaar in de pc. Wij hebben in de maand juli jobstudenten ingezet om data in te scannen en in te voeren. In september hebben wij één full-time kracht aangetrokken om het systeem "te vullen" en tot op vandaag is die persoon nog actief. Vandaag niet meer alleen om die data in te voeren, maar ook om alles up-to-date te houden en de vele vragen en problemen met dat systeem op te vangen. Aan wie mogen we dat doorrekenen ? Aan diegene die eind december 2010 zei dat "met name via een internetsite" niet betekent "met name via een internetsite" ???

De wet legt een verhoogde info-plicht op aan verkopers naar potentiële kopers toe. Op zich een zeer mooie regeling. Heeft er iemand echter een idee hoeveel keer een (middel)groot syndic-kantoor per dag aanvragen krijgt vanwege andere makelaars/notarissen/verkopers om die bundel met documenten te ontvangen ? Wij beheren zo'n 120 gebouwen en bij ons is dat een stuk of 5 keer per dag. Daar kruipt tijd in, meer dan een mens zou denken.

Iemand al stilgestaan bij de softwarematige aanpassingen dewelke de nieuwe wet met zich meebrengt ?
"jamaar, dat zijn éénmalige kosten". Ah, ok, en de software- en hostingkosten voor het online zetten van de VME-documenten: aan wie mag dat doorgefactureerd worden ? Denk je dat er één VME daarvoor staat te springen ? Denk je dat dat soort zaken goedgekeurd wordt op AV's waar 60% van de mede-eigenaars 70+ is ?
Conclusie: geen doorrekening en wederom knagen aan de winstmarge.

De nieuwe wet bepaalt dat de syndicus en de VME een bedrag moeten fixeren waarboven meerdere offertes moeten worden gevraagd.
Ik kan u garanderen: dit is in de praktijk een regelrechte nachtmerrie.
Veel mede-eigenaars staan erop dat hiervoor een laag bedrag wordt vastgelegd. Kortom: in de praktijk mogen wij tegenwoordig voor de meest banale zaken meerdere prijsvoorstellen aanvragen, zelfs al weten we zeer goed dat firma X of Y "betere koop" is dan firma Z (die dan misschien wel de goedkoopste offerte voorlegt maar nadien met 20 supplementen komt aanzetten of gewoon rommel levert).
Los van het feit dat tegenwoordig sommige aannemers ervoor kiezen om simpelweg niet meer te werken met syndic-kantoren, is het zo dat je op den duur betrouwbare, kwalitatieve en correcte aannemers de gordijnen injaagt (en wegjaagt) door ze voor enkele centen uit te spelen tegen elkaar.
Op iets langere termijn gaat dit echt voor ernstige problemen zorgen. De over-bureaucratisering van de maatschappij maakt veel kapot.

Bovenstaande is slechts een korte greep uit de "problemen op het veld", ik kan er zo nog 10 andere opnoemen.

stel een syndicus

7 personen in totaal.
beheer 100 gebouwen groot en klein van 100 tot 15 eigenaars.
dit gedeeld door aantal werkdagen per jaar.
ge moet me nu eens uitleggen hoe deze alles op een correcte manier kunnen laten verlopen.
dus syndicus kan ongeveer 2 dagen per jaar aan een gebouw spenderen.
of men dan werkelijk nog eens in een gebouw passeert , laat ik in het midden.
hoe ze dan op de hoogte zijn van mankementen, beschadiging mede eigendom ????
hoe van alles op de hoogte te blijven , correcte betalingen uit te voeren.
is dit nog normaal ?

wat zeer zeker correct verloopt is maandelijks incasseren.
de rest ?
bvb is de huidige leveranciers energie , verzekering het beste voor de eigenaars.
of nemen we wat voor ons als syndicus het eenvoudigst is.
en denk dat iedereen er wel overtuigd is dat er soms enorme prijsverschillen zijn.
is dat goed beheer ?

een eigenaar die zich vragen stelt , raar he of moet men alles maar aanvaarden.

[Lanox]

7 personen in totaal.
beheer 100 gebouwen groot en klein van 100 tot 15 eigenaars.
dit gedeeld door aantal werkdagen per jaar.
ge moet me nu eens uitleggen hoe deze alles op een correcte manier kunnen laten verlopen.
dus syndicus kan ongeveer 2 dagen per jaar aan een gebouw spenderen.

Of U heeft zeer rare wiskunde of ik wil ook Uw aantal werkdagen per jaar.
Even terug rekenen:
2 dagen per jaar per gebouw
100 gebouwen, dus 200 dagen per jaar
7 personen, dus 29 werkdagen per jaar per persoon? Wanneer mag ik mijn contract komen tekenen?

[Vandebos]

7 personeelsleden aan full time equivalent (180 werkdagen/jaar)= 1260 werkdagen

100 gebouwen met een mediaan van 65 eenheden= 6500 wooneenheden.

Ruw uitgerekend komt dit neer op 0.2 werkdag per eenheid. Een gemiddeld gebouw van 65 eenheden zal dan 13 gehele werkdagen toegekend krijgen...

Dat lijkt me al dichter bij de realiteit aan te sluiten...

[fendtje]

7 personeelsleden aan full time equivalent (180 werkdagen/jaar)= 1260 werkdagen

100 gebouwen met een mediaan van 65 eenheden= 6500 wooneenheden.

Ruw uitgerekend komt dit neer op 0.2 werkdag per eenheid. Een gemiddeld gebouw van 65 eenheden zal dan 13 gehele werkdagen toegekend krijgen...

Dat lijkt me al dichter bij de realiteit aan te sluiten...

rekenen is makkelijk he jongens.
maar hoeveel van die 7 hebben bevoegdheid om bvb betalingen uit te voeren.
mogen en zijn wettelijk bevoegd om op te treden.
als men een vraag stelt a geeft antwoord a , b antwoord d op zelfde vraag.
13 dagen ??

en 13 dagen maal 100 gebouwen is , vul zelf maar in voor de syndicus.
1300 dagen , in een jaar zijn maar 365 dagen , dus daar weekends en verlof af en is dan 2 dagen per jaar per gebouw overdreven.
ga er toch van uit dat een syndicus alles controleert.
hoe kan men anders een beslissing, vergadering , voorzitten.
men kaart iets aan , effe geduld zal aan a vragen , antwoord , reaktie da klopt niet , dan effe geduld aan b vragen , antwoord ja maar das een heel ander verhaal , en als eigenaar wat is het nu a of d of ........
weet ook dat een syndicus niet alleen werkt , maar wie is uiteindelijk verantwoordelijk de syndicus.
als vb eind verantwoordelijke wist in November niet dat een bewoner 15 maanden achterstal heeft maandelijkse bijdrage.
dezelfde wist niet dat er in reserve fonds een te kort was van 3800 €.
en dan kwam uitleg a en d.
maar een reserve fonds met de centjes niet in kas , is normaal of wat ?
och ja , steevast als antwoord heb meer dan 100 gebouwen op te volgen ..........
logisch he
dus hoeveel dagen kan eindverantwoordelijke besteden per gebouw .....

[Vandebos]

Niet elke taak noodzaakt betalingsbevoegdheid... Een dossier kan perfect voorbereid worden door gewoon personeel om uiteindelijk te worden goedgekeurd door de verantwoordelijke.

Anders zou iedere metser ook over een ingenieursdiploma dienen te beschikken vooraleer hij aan jouw woning mag beginnen te werken...

13 werkdagen, dat is een equivalent van bijna drie weken.

[Luc]

Niet elke taak noodzaakt betalingsbevoegdheid... Een dossier kan perfect voorbereid worden door gewoon personeel om uiteindelijk te worden goedgekeurd door de verantwoordelijke.

Correct.

Eindverantwoordelijke geweest van een administratief kantoor (niet-vastgoed) met een dertigtal personeelsleden, waaronder een twintigtal dossierbeheerders. Elke dossierbeheerder stond in voor 200 à 400 dossiers, naargelang de graad van complexiteit. Ik was de enige eindverantwoordelijke. Mits een gedegen interne werkprocedure was het mogelijk om elke vraag correct te beantwoorden binnen één werketmaal, waarbij de dossierbeheerder perfect het dossier kon opvolgen, de boekhouding, ... deden wat ze moesten doen. Maar ook ik steeds binnen het uur wist wat er gebeurde en mijn eindverantwoordelijkheid dus niet in het gedrang kwam.

Dit vergde wel een goede kantoororganisatie. Het heeft zes maand heeft geduurd om deze te implementeren. De aanwezigheid van 10% ervaren kader, die de dossierbeheerders opvolgen en vormen waar nodig was noodzakelijk. Voor het overige was alles gegroepeerd rond een aantal werkcellen van 4 dossierbeheerders waar een goede mix aanwezig was van ervaring en jeugdig enthousiame. Bij afwezigheid van één van de vier kon één van de andere steeds ingrijpen (de standaardwerkmethode werd bij allen toegepast) en de dringende problemen oplossen.

Globaal dus een overhead van 1 kader per tien dossierbeheerders, plus een overhead van 1 kader (niveau eindverantwoordelijke) per 4 kaderleden (niveau coördinatie).

Het is wel gebleken dat met een goede interne werkmethode een dossierbeheerder meer aankan dan 200 dossiers ("appartementen"). Uiteindelijk heb ik het aantal dossierbeheerders kunnen verminderen met 20% EN de responstijd, die toen nog hoger dan 24u lag, verminderen tot minder dan 24u en de klanttevredenheid kunnen verhogen (behalve voor deze die "profiteerden" van het oude systeem). Dit door het invoeren van standaardregels en het afschaffen van tussenechelons, waarbij elke gestelde vraag bijna onmiddellijk kon terecht komen bij de dossierbeheerder (drie "klik" systeem).

Persoonlijk ken ik een professionele syndicus die werkt volgens die (klassieke) procedures, op een correcte en voor iedereen rendabele wijze.

Er is geen tussenkomst meer vereist van de Raad van Beheer (het zogenaamde medebeheer), die filter speelt en wekelijks de graad van dringendheid bepaald zonder globaal te weten wat er aan de hand is. Die syndicus ken geen praktische problemen om zijn werkmethode aan te passen aan de nieuwe wet.

[Vandebos]

7 personeelsleden aan full time equivalent (180 werkdagen/jaar)= 1260 werkdagen

100 gebouwen met een mediaan van 65 eenheden= 6500 wooneenheden.

Ruw uitgerekend komt dit neer op 0.2 werkdag per eenheid. Een gemiddeld gebouw van 65 eenheden zal dan 13 gehele werkdagen toegekend krijgen...

Dat lijkt me al dichter bij de realiteit aan te sluiten...

rekenen is makkelijk he jongens.
maar hoeveel van die 7 hebben bevoegdheid om bvb betalingen uit te voeren.
mogen en zijn wettelijk bevoegd om op te treden.
als men een vraag stelt a geeft antwoord a , b antwoord d op zelfde vraag.
13 dagen ??

en 13 dagen maal 100 gebouwen is , vul zelf maar in voor de syndicus.
1300 dagen , in een jaar zijn maar 365 dagen , dus daar weekends en verlof af en is dan 2 dagen per jaar per gebouw overdreven.
ga er toch van uit dat een syndicus alles controleert.
hoe kan men anders een beslissing, vergadering , voorzitten.
men kaart iets aan , effe geduld zal aan a vragen , antwoord , reaktie da klopt niet , dan effe geduld aan b vragen , antwoord ja maar das een heel ander verhaal , en als eigenaar wat is het nu a of d of ........
weet ook dat een syndicus niet alleen werkt , maar wie is uiteindelijk verantwoordelijk de syndicus.
als vb eind verantwoordelijke wist in November niet dat een bewoner 15 maanden achterstal heeft maandelijkse bijdrage.
dezelfde wist niet dat er in reserve fonds een te kort was van 3800 €.
en dan kwam uitleg a en d.
maar een reserve fonds met de centjes niet in kas , is normaal of wat ?
och ja , steevast als antwoord heb meer dan 100 gebouwen op te volgen ..........
logisch he
dus hoeveel dagen kan eindverantwoordelijke besteden per gebouw .....

Ik lees hier meer de frustratie van een mede-eigenaar in die voor een paar 10tal euro per maand de exclusieve aandacht van zijn syndicus opeist, voor zover er uit de uit halfzinnen bestaande uitleg, die je nadat je een antwoord werd gegeven hebt bijgevoegd, kan opgemaakt worden.

Mag ik voorstellen dat je eens probeert het probleem dat je hebt op een coherente wijze in volzinnen uit te schrijven.

De werkdagen waarvan sprake gaan over werkdagen per gemiddeld gebouw voor het gehele team. Als we jouw systeem dienen te volgen moet de syndicus al het werk doen en zit de rest van zijn personeel er voor spek en bonen bij...