Een graadmeter om te zien of een syndicus een goede syndicus is, is kijken naar het verloop.
Bij ons bedraagt dat verloop wel geteld nul (0). Dit gespreid over een periode van 35 jaar. Qua statistische significantie kan dat tellen, vind ik.
Dus: 100+ gebouwen beheren en toch een meerderheid van tevreden klanten hebben: ja, dat kan. Mits weliswaar een goede organisatie.
Het geheim is - denk ik - zorgen dat de gebouwenbeheerder op het einde van elk jaar verantwoordelijk gehouden kan worden voor het volledige beheer en er - zoals Luc terecht aanhaalt - zo weinig mogelijk tussenschakels zijn.
Stel één verantwoordelijke per gebouw aan die overzicht houdt over facturatie / boekhouding / bestelopdrachten / organisatie AV.
Zo vermijd je inderdaad pijnlijke situaties waar tijdens een AV een vraag gesteld wordt over de boekhouding en waar de syndicus of zijn vertegenwoordiger zaken moet antwoorden in de trant van "jamaar, ik sta daar niet voor in, ik vraag het maandag na en contacteer u dan" of nog erger "meneer/mevrouw, wij beheren X gebouwen,...".
Wij werken met zo'n verticaal systeem (1 iemand verantwoordelijk per gebouw voor alles) en dat werkt zeer goed. Er is immers niemand waarop je de schuld voor falen/problemen kan afschuiven en het ligt in de natuur van de mens (althans, in de natuur van die mens die je als syndicus in je kantoor wil als medewerker) om ervoor te zorgen dat die AV vlekkeloos kan verlopen.
Zorg dat je competente mensen aantrekt met een bescheiden ego: investeer in opleiding en zorg dat ze door en door weten waarmee ze bezig zijn. Ik vind het belangrijk dat een syndic-medewerker door en door weet hoe mede-eigendom werkt. Zo dat niet het geval is gebeuren er vroeg of laat ongelukken.
Kortom, leer je medewerkers vanaf dag 1 de valkuilen kennen en geef ze mee dat "aan de alarmbel trekken" beter wat te vaak dan één keer te weinig voorvalt.
Fouten zullen en mogen gemaakt worden, het geheim van een goede organisatie is echter dat ze een systeem kan inrichten waarbij de gevolgen van gemaakte fouten beheersbaar blijven.
Los van bovenstaande nogal naar reclame-ruikende praat vind ik dat in alles de redelijkheid moet primeren: wanneer we de nieuwe appartementswet echt strikt en tot op de letter willen naleven, dan is er geen enkele mede-eigendom meer leefbaar.
Enkele eenvoudige voorbeelden:
- kan je het als syndicus commercieel maken om tegen een minderheid van de mede-eigenaars die verzoekt om een bijkomende offerte voor een bedrag onder de "mededingingsdrempel" te zeggen: "sorry, de meerderheid vindt dat er geen bijkomende offerte nodig is en jullie hebben overigens een bedrag vastgelegd dat hoger is dan de door de nieuwe wet ingevoegde mededingingsdrempel" ?
Natuurlijk kan je dat niet.
Wil je het spel hard spelen en de wet strikt toepassen, dan laat je die minderheid maar rustig verder sudderen en mag je je vroeg of laat aan een represaille verwachten. Ik verkies het compromis boven een letterlijke lezing en toepassing van de wet.
- 2 broers die onverdeeld mede-eigenaar zijn van een appartement en al 10 jaar niet meer met elkaar spreken: wettelijk mag er slechts één de kavel vertegenwoordigen op de AV. Je ziet van hier dat dat in theorie wel een prachtig idee is, maar in de praktijk vaak onhaalbaar. Hoe moet je dat oplossen als syndicus ? Keihard zijn en zeggen: "vecht het onder elkaar uit" of diplomatisch zijn en ze beiden uitnodigen, beiden op de hoogte houden en beiden horen in geval van belangrijke beslissingen ? Ik ga voor het laatste.
- adreswijzigingen moeten doorgegeven worden aan de syndicus (nu, uiteindelijk stond dit ook reeds in veel oudere statuten): uitnodiging AV-brief komt terug met de melding "woont niet meer op huidig adres". Moeten we de nieuwe wet toepassen en zeggen: "ge kunt ze kussen, wij hebben onze plicht gedaan en als jij ons niet laat weten waar je nu woont is dat jouw probleem ?" of gaan we opnieuw proberen diplomatisch en flexibel te zijn door de telefoon op te nemen en die persoon op te bellen met de vraag om haar nieuw adres door te geven ? Ik kies het laatste.
- (probleem dat zich hier aan de kust vaak stelt:) wat doe je met vertalingen van officiële VME-documenten ? Gaan we werkelijk enkel de Nederlandse notulen opsturen naar onze Franstalige klanten (die in veel agentschappen in pakweg De Panne of Koksijde gemakkelijk 60% van het klantenbestand uitmaken) ? Of sturen we een vertaling mee ? Ik verkies het laatste, zelfs al krijgen we daarvoor tegenwoordig af en toe de wind van voor vanwege bepaalde Nederlandstalige klanten.
- quid met de notulen: strikte interpretatie van de wet impliceert: "enkel dagordepunten met vermelding van de stemuitslagen weergeven in de notulen". Ja hallo, recent een gevelrenovatie goedgekeurd van meer dan 250.000 euro. Denk je dat de mensen het waarderen wanneer je hen een stuk toestuurt waarin staat: "gevelrenovatie goedgekeurd met 90% van de stemmen" ? Strikt genomen hebben we voldaan aan onze taak, echter, commercieel kan je dat niet maken. Aldus, hoe lossen we dat op ? Notulen worden opgemaakt conform de nieuwe wet én er wordt een toelichting opgemaakt (zonder wettelijk bindende kracht) dat er wordt bijgevoegd.
Ik bedoel maar te zeggen: een strikte lezing van de nieuwe appartementswet kan zeer snel leiden tot escalatie van conflicten. Dit terwijl ik dacht dat het toch een belangrijk onderdeel van de syndicus-opdracht was om de rust en de orde in het gebouw zoveel als mogelijk te bewaren...
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Ik lees hier meer de frustratie van een mede-eigenaar in die voor een paar 10tal euro per maand de exclusieve aandacht van zijn syndicus opeist, voor zover er uit de uit halfzinnen bestaande uitleg, die je nadat je een antwoord werd gegeven hebt bijgevoegd, kan opgemaakt worden.rekenen is makkelijk he jongens.7 personeelsleden aan full time equivalent (180 werkdagen/jaar)= 1260 werkdagen
100 gebouwen met een mediaan van 65 eenheden= 6500 wooneenheden.
Ruw uitgerekend komt dit neer op 0.2 werkdag per eenheid. Een gemiddeld gebouw van 65 eenheden zal dan 13 gehele werkdagen toegekend krijgen...
Dat lijkt me al dichter bij de realiteit aan te sluiten...
maar hoeveel van die 7 hebben bevoegdheid om bvb betalingen uit te voeren.
mogen en zijn wettelijk bevoegd om op te treden.
als men een vraag stelt a geeft antwoord a , b antwoord d op zelfde vraag.
13 dagen ??
en 13 dagen maal 100 gebouwen is , vul zelf maar in voor de syndicus.
1300 dagen , in een jaar zijn maar 365 dagen , dus daar weekends en verlof af en is dan 2 dagen per jaar per gebouw overdreven.
ga er toch van uit dat een syndicus alles controleert.
hoe kan men anders een beslissing, vergadering , voorzitten.
men kaart iets aan , effe geduld zal aan a vragen , antwoord , reaktie da klopt niet , dan effe geduld aan b vragen , antwoord ja maar das een heel ander verhaal , en als eigenaar wat is het nu a of d of ........
weet ook dat een syndicus niet alleen werkt , maar wie is uiteindelijk verantwoordelijk de syndicus.
als vb eind verantwoordelijke wist in November niet dat een bewoner 15 maanden achterstal heeft maandelijkse bijdrage.
dezelfde wist niet dat er in reserve fonds een te kort was van 3800 €.
en dan kwam uitleg a en d.
maar een reserve fonds met de centjes niet in kas , is normaal of wat ?
och ja , steevast als antwoord heb meer dan 100 gebouwen op te volgen ..........
logisch he
dus hoeveel dagen kan eindverantwoordelijke besteden per gebouw .....
Mag ik voorstellen dat je eens probeert het probleem dat je hebt op een coherente wijze in volzinnen uit te schrijven.
De werkdagen waarvan sprake gaan over werkdagen per gemiddeld gebouw voor het gehele team. Als we jouw systeem dienen te volgen moet de syndicus al het werk doen en zit de rest van zijn personeel er voor spek en bonen bij...
waar het om gaat is inderdaad gefrusteerde mede eigenaar.
steevast reactie heb meer dan 100 gebouwen in beheer.
dat de centjes die in reserve fonds moeten zitten er niet zijn , is niet belangrijk.
dat wat over het takenpakket gaat die een van de die 7 zou moeten opvolgen ,ja die 100 gebouwen he.
dat ze er nog niet in slagen een reminder plaatsen van wat wanneer dient te gebeuren ( bvb jaarlijkse ruiming septische putten)
dat daardoor de stront binnen loopt , wegens niet opvolging lediging septische putten , men zou van minder gefrustreerd worden.
dat voordat de stront binnen loopt , niet gereageerd wordt op mail met vraag wanneer die putten laatst zijn leeggemaakt.
ja is werkwijze van een proffessionele syndicus he.
een reminder voor centjes voor beheer dat kunnen ze wel.
Op volgende AV punt "verkiezen syndicus" op de dagorde laten zetten.
waar het om gaat is inderdaad gefrusteerde mede eigenaar.
steevast reactie heb meer dan 100 gebouwen in beheer.
dat de centjes die in reserve fonds moeten zitten er niet zijn , is niet belangrijk.
dat wat over het takenpakket gaat die een van de die 7 zou moeten opvolgen ,ja die 100 gebouwen he.
dat ze er nog niet in slagen een reminder plaatsen van wat wanneer dient te gebeuren ( bvb jaarlijkse ruiming septische putten)
dat daardoor de stront binnen loopt , wegens niet opvolging lediging septische putten , men zou van minder gefrustreerd worden.
dat voordat de stront binnen loopt , niet gereageerd wordt op mail met vraag wanneer die putten laatst zijn leeggemaakt.
ja is werkwijze van een proffessionele syndicus he.
een reminder voor centjes voor beheer dat kunnen ze wel.
50%+1 van de stemmen en je hebt een andere syndicus.
is de bedoeling.Op volgende AV punt "verkiezen syndicus" op de dagorde laten zetten.
waar het om gaat is inderdaad gefrusteerde mede eigenaar.
steevast reactie heb meer dan 100 gebouwen in beheer.
dat de centjes die in reserve fonds moeten zitten er niet zijn , is niet belangrijk.
dat wat over het takenpakket gaat die een van de die 7 zou moeten opvolgen ,ja die 100 gebouwen he.
dat ze er nog niet in slagen een reminder plaatsen van wat wanneer dient te gebeuren ( bvb jaarlijkse ruiming septische putten)
dat daardoor de stront binnen loopt , wegens niet opvolging lediging septische putten , men zou van minder gefrustreerd worden.
dat voordat de stront binnen loopt , niet gereageerd wordt op mail met vraag wanneer die putten laatst zijn leeggemaakt.
ja is werkwijze van een proffessionele syndicus he.
een reminder voor centjes voor beheer dat kunnen ze wel.
50%+1 van de stemmen en je hebt een andere syndicus.
Dat is in feite de essentie van een werkmethode die mij ergens in 1970 werd bijgebracht door "ouwe" rotten in het vak, toen er nog geen sprake was van managers, ... . De methode is wel gebaseerd op respect voor zowel de klant als de medewerker. Dat in tegenstelling met een echte bureaucratie, waar men veel echelons kent, met als enig werkinstrument de paraplu en het respect voor zichzelf.Een graadmeter om te zien of een syndicus een goede syndicus is, is kijken naar het verloop.
Bij ons bedraagt dat verloop wel geteld nul (0). Dit gespreid over een periode van 35 jaar. Qua statistische significantie kan dat tellen, vind ik.
Dus: 100+ gebouwen beheren en toch een meerderheid van tevreden klanten hebben: ja, dat kan. Mits weliswaar een goede organisatie.
Het geheim is - denk ik - zorgen dat de gebouwenbeheerder op het einde van elk jaar verantwoordelijk gehouden kan worden voor het volledige beheer en er - zoals Luc terecht aanhaalt - zo weinig mogelijk tussenschakels zijn.
Stel één verantwoordelijke per gebouw aan die overzicht houdt over facturatie / boekhouding / bestelopdrachten / organisatie AV.
Zo vermijd je inderdaad pijnlijke situaties waar tijdens een AV een vraag gesteld wordt over de boekhouding en waar de syndicus of zijn vertegenwoordiger zaken moet antwoorden in de trant van "jamaar, ik sta daar niet voor in, ik vraag het maandag na en contacteer u dan" of nog erger "meneer/mevrouw, wij beheren X gebouwen,...".
Wij werken met zo'n verticaal systeem (1 iemand verantwoordelijk per gebouw voor alles) en dat werkt zeer goed. Er is immers niemand waarop je de schuld voor falen/problemen kan afschuiven en het ligt in de natuur van de mens (althans, in de natuur van die mens die je als syndicus in je kantoor wil als medewerker) om ervoor te zorgen dat die AV vlekkeloos kan verlopen.
Zorg dat je competente mensen aantrekt met een bescheiden ego: investeer in opleiding en zorg dat ze door en door weten waarmee ze bezig zijn. Ik vind het belangrijk dat een syndic-medewerker door en door weet hoe mede-eigendom werkt. Zo dat niet het geval is gebeuren er vroeg of laat ongelukken.
Kortom, leer je medewerkers vanaf dag 1 de valkuilen kennen en geef ze mee dat "aan de alarmbel trekken" beter wat te vaak dan één keer te weinig voorvalt.
Fouten zullen en mogen gemaakt worden, het geheim van een goede organisatie is echter dat ze een systeem kan inrichten waarbij de gevolgen van gemaakte fouten beheersbaar blijven.
Akkoord, maar het vergt een gedegen technische bagage en mensenkennis om te weten hoever men daarin kan gaan.Los van bovenstaande nogal naar reclame-ruikende praat vind ik dat in alles de redelijkheid moet primeren: wanneer we de nieuwe appartementswet echt strikt en tot op de letter willen naleven, dan is er geen enkele mede-eigendom meer leefbaar.
....
Ik bedoel maar te zeggen: een strikte lezing van de nieuwe appartementswet kan zeer snel leiden tot escalatie van conflicten. Dit terwijl ik dacht dat het toch een belangrijk onderdeel van de syndicus-opdracht was om de rust en de orde in het gebouw zoveel als mogelijk te bewaren...
Die methode paste ik ook toe, maar ... steeds transparant voor allen en steeds binnen het kader van de "geest van de wet" blijvend.
Altijd in die gevallen beseffen dat men in de grijze zone zit, en nooit zeggen dat die grijze zone wit is.
Erop toe zien dat men steeds identiek reageert op een bepaalde toestand.
Het "à la tête" reageren veroorzaakt veel frustraties en is in feite de oorzaak van veel geschillen.
Citaat = Het is niet mijn bedoeling om alle syndici in Vlaanderen te verdedigen of wat sommige cowboy-syndici doen goed te praten, verre van, maar het stoort me de laatste tijd steeds meer en meer dat het woord "syndicus" op den duur bijna fungeert als scheldwoord. Ja, er zit veel kaf tussen het koren (zoals in alle beroepsgroepen), maar ik ken zéér veel goede Syndici.
Citaat = Ik bedoel maar, ik kan best aanvaarden dat mensen met misbruiken geconfronteerd worden/werden en daardoor bijzonder op hun hoede zijn. Alleen, laten we het aub redelijk houden. Als er niet een "beetje" vertrouwen is in de syndicus, dan denk ik dat men best iemand anders zoekt.
Ik neem er akte van dat een Syndicus aan de kust (met de specifieke problematiek van vaste bewoners en 2de verblijven evenals seizoen verhuur) erin slaagt om ten eindigen bij 0% verloop bij een beheer van 100 gebouwen gedurende een periode van 35 jaren. Oprecht proficiat daarvoor!
Mijn persoonlijke ervaring op het terrein is diametraal tegenovergesteld. Na 4 jaar aan de kust, zijn wij in onze VME toe aan onze 3de syndicus. De 1ste (met meer dan 30 jaar ervaring in de sector) had verantwoordelijkheidszin, maar hem werd verweten dat zijn (absoluut noodzakelijke) ingrepen qua opvolging van pannes en herstellingen overbodig of opportunistisch waren. Mede door een paar Mede-eigenaars die de sfeer compleet hebben verpest. Na een verkoop van dit Syndickantoor aan een concurrent, belandden wij van de regen in de drop. Dit is letterlijk geëindigd in een kater qua flagrant non-beleid en opvolging. Op aanstichten van de nieuwe Raad van Mede-eigendom, werd andermaal een “betere” gekozen. De facto zitten wij nu in zak en as. Voorbeeld = Een defecte waterleiding, in de vloer van een appartement, met veelvuldige pannes qua stroomonderbreking, werd na meerdere verkeerde (en gefactureerde) tussenkomsten opgelost na welgeteld 1 jaar…
Ik lees op dit forum dat door sommigen gesuggereerd wordt dat men de Syndicus ademruimte moet laten en dat men niet te kort op de bal mag spelen. Daar kan ik begrip voor opbrengen. Ik weet nu dat het gros van de leden van onze VME absoluut niet geïnteresseerd is in de principes van de “goede huisvader” die zijn patrimonium op een correcte manier wil in standhouden. Want dat kost te veel geld.
Maar het is aan een verstandige Syndicus om zijn verantwoordelijkheid te durven nemen. Rekening houdend dat zij als “professioneel” gecatalogeerd worden, gecoverd door een attest van het B.I.V.
Dat het woord “Syndicus” maatschappelijk thans ervaren wordt als een scheldwoord, is wellicht een teken aan de wand. Behalve een slechte reputatie, is het vooral schandelijk dat ons geld en het beheer in vele gevallen in handen is van beroepslui, die weinig scrupules aan de dag leggen. In de volksmond zegt men meestal van dokters, notarissen en advocaten = hij is goed of slecht. Van een Syndicus zegt men steevast = ah, “die” Syndicus…
Ondertussen blijf ik verweesd achter, omdat ik alleen maar kan dromen van een correct werkend Syndickantoor, ongeacht het aangerekende ereloon. Indien er niet het nodige vertrouwen heerst, dan moet inderdaad overwogen worden om iemand anders te zoeken. Maar bij wie dan te biechten gaan, zonder echt kans te lopen opnieuw in handen te vallen van een “cowboy”?
Citaat = Ik bedoel maar, ik kan best aanvaarden dat mensen met misbruiken geconfronteerd worden/werden en daardoor bijzonder op hun hoede zijn. Alleen, laten we het aub redelijk houden. Als er niet een "beetje" vertrouwen is in de syndicus, dan denk ik dat men best iemand anders zoekt.
Ik neem er akte van dat een Syndicus aan de kust (met de specifieke problematiek van vaste bewoners en 2de verblijven evenals seizoen verhuur) erin slaagt om ten eindigen bij 0% verloop bij een beheer van 100 gebouwen gedurende een periode van 35 jaren. Oprecht proficiat daarvoor!
Mijn persoonlijke ervaring op het terrein is diametraal tegenovergesteld. Na 4 jaar aan de kust, zijn wij in onze VME toe aan onze 3de syndicus. De 1ste (met meer dan 30 jaar ervaring in de sector) had verantwoordelijkheidszin, maar hem werd verweten dat zijn (absoluut noodzakelijke) ingrepen qua opvolging van pannes en herstellingen overbodig of opportunistisch waren. Mede door een paar Mede-eigenaars die de sfeer compleet hebben verpest. Na een verkoop van dit Syndickantoor aan een concurrent, belandden wij van de regen in de drop. Dit is letterlijk geëindigd in een kater qua flagrant non-beleid en opvolging. Op aanstichten van de nieuwe Raad van Mede-eigendom, werd andermaal een “betere” gekozen. De facto zitten wij nu in zak en as. Voorbeeld = Een defecte waterleiding, in de vloer van een appartement, met veelvuldige pannes qua stroomonderbreking, werd na meerdere verkeerde (en gefactureerde) tussenkomsten opgelost na welgeteld 1 jaar…
Ik lees op dit forum dat door sommigen gesuggereerd wordt dat men de Syndicus ademruimte moet laten en dat men niet te kort op de bal mag spelen. Daar kan ik begrip voor opbrengen. Ik weet nu dat het gros van de leden van onze VME absoluut niet geïnteresseerd is in de principes van de “goede huisvader” die zijn patrimonium op een correcte manier wil in standhouden. Want dat kost te veel geld.
Maar het is aan een verstandige Syndicus om zijn verantwoordelijkheid te durven nemen. Rekening houdend dat zij als “professioneel” gecatalogeerd worden, gecoverd door een attest van het B.I.V.
Dat het woord “Syndicus” maatschappelijk thans ervaren wordt als een scheldwoord, is wellicht een teken aan de wand. Behalve een slechte reputatie, is het vooral schandelijk dat ons geld en het beheer in vele gevallen in handen is van beroepslui, die weinig scrupules aan de dag leggen. In de volksmond zegt men meestal van dokters, notarissen en advocaten = hij is goed of slecht. Van een Syndicus zegt men steevast = ah, “die” Syndicus…
Ondertussen blijf ik verweesd achter, omdat ik alleen maar kan dromen van een correct werkend Syndickantoor, ongeacht het aangerekende ereloon. Indien er niet het nodige vertrouwen heerst, dan moet inderdaad overwogen worden om iemand anders te zoeken. Maar bij wie dan te biechten gaan, zonder echt kans te lopen opnieuw in handen te vallen van een “cowboy”?
Enkele mogelijkheden:Ondertussen blijf ik verweesd achter, omdat ik alleen maar kan dromen van een correct werkend Syndickantoor, ongeacht het aangerekende ereloon. Indien er niet het nodige vertrouwen heerst, dan moet inderdaad overwogen worden om iemand anders te zoeken. Maar bij wie dan te biechten gaan, zonder echt kans te lopen opnieuw in handen te vallen van een “cowboy”?
- Leg uw oor te luister bij andere mede-eigenaars, als je er zo een stuk of 10 hebt gehoord zal je vaak al een idee krijgen van welke kantoren "kaf" en welke kantoren "koren" zijn.
- Contacteer enkele kantoren (grote/kleine) en leg je hun probleem eens voor: vaak zal je al meteen voelen of het "goed" zit.
- Een beproefde methode (ik claim hier geen enkele wetenschappelijke correctheid op): vraag een aantal aannemers met welke kantoren ze goede ervaringen hebben (poetsploegen, electriciens, loodgieters, etc): die mensen werken dagdagelijks met meerdere kantoren en hebben een goed zicht op hun manier van werken, opvolgen, betalen, etc.
Het is mijn ervaring dat die mannen geen blad voor de mond houden... Heel vaak hebben ze werk genoeg en hebben ze geen schrik om hun "gedacht" te zeggen.
- Zoek agentschappen waar het personeelsverloop niet al té hoog ligt. Gebouwenbeheer en de vastgoedsector in het algemeen is gekenmerkt door een vrij hoog personeelsverloop. Je mag de vele stress-situaties immers niet onderschatten: een syndicus is in vele gevallen enorm afhankelijk van de firma's waarmee hij werkt. Je kan perfect binnen de minuut na een oproep een loodgieter bestellen, als die man slechts 2 dagen later komt heb je geen tevreden klant.
Kantoren waar het verloop eerder laag ligt geven iets aan: ofwel is de personeelssfeer er beter dan gemiddeld (waar de klant indirect ook voordeel bij doet) ofwel is de organisatie zo dat stress-situaties beter opgevangen worden dan in andere kantoren, etc.
Om er nu ook even met de grove borstel door te gaan:
- negeer alle kantoren die op de één of andere manier de nieuwe appartementswet proberen uit te stellen of te omzeilen.
Ik heb weet van kantoren die hun klanten "uitstel van toepassing" vragen. Ik kan er inkomen dat je dat vraagt voor wat betreft pakweg het online zetten van documenten (die dus volgens de minister strikt genomen niet verplicht is maar wel anders in de wet staat), maar toch niet voor alle andere zaken die wettelijk werden voorzien ?
- negeer alle kantoren die op vandaag nog niet beschikken over het ondernemingsnummer van uw residentie, tenzij ze daar een zéér goede uitleg voor hebben. Het is een detail maar wel een goede indicatie voor hoe professioneel uw syndicus wel bezig is met zijn job.
- negeer aub absoluut alle syndici die geen aansprakelijkheidsverzekering kunnen voorleggen (u beschermende zowel bij fout als onvermogen). Lopen er dan nog zo'n rond ? Helaas wel...
Een dure syndicus is niet per se een goede syndicus en een goedkope syndicus is niet per se een slechte syndicus.
Alleen, besef wel dat er - zoals bij alle andere goederen en diensten in het leven - vaak een correlatie is.
Ik ken mensen die al jaren rondlopen (en zeer tevreden zijn) met schoenen die ze in de Aldi kochten. Ik weet alleen dat ik er recent zelf eens kocht en mijn zolen ondertussen al los hangen
Er zijn twee soorten mede-eigenaars, deze die hun appartement gebruiken en deze die hun appartement verbruiken.....
Ik lees op dit forum dat door sommigen gesuggereerd wordt dat men de Syndicus ademruimte moet laten en dat men niet te kort op de bal mag spelen. Daar kan ik begrip voor opbrengen.
Ik weet nu dat het gros van de leden van onze VME absoluut niet geïnteresseerd is in de principes van de “goede huisvader” die zijn patrimonium op een correcte manier wil in standhouden. Want dat kost te veel geld.
Maar het is aan een verstandige Syndicus om zijn verantwoordelijkheid te durven nemen. Rekening houdend dat zij als “professioneel” gecatalogeerd worden, gecoverd door een attest van het B.I.V.
....
Als men iets gebruikt, dan geeft men het nodige uit om het te onderhouden/herstellen/renoveren.
Als men iets verbruikt, dan geeft men enkel uit wat nodig is op korte termijn (kapotte lamp vervangen, ...) en werpt men daarna wat overblijft bij het vuil (of verkoopt het aan een huisjesmelker).
De wet van 2010 is slechts af als de uitvoeringbesluiten gepubliceerd zijn.
In de DRIE uitvoeringbesluiten zullen onder andere indirect de uitvoeringregels zijn hernomen zijn van de begrotingsraming, zoals opgelegd door de volgende imperatieve bepaling van het BW:
Deze wettekst is voor mij het meest essentiël van de wet van 2010 (de wijziging die ik zou behoduen, indien ik moest kiezen welke wijziging als enige kan blijven). Daarmee staat of valt voor mij deze wijziging van het BW.Art. 577-8
§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede-eigendom wordt toegekend, heeft
de syndicus tot opdracht :
...
18° de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking
en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het
gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten
kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van
mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die
begrotingen moet stemmen.
De VME zullen uiteindelijk uiteenvallen in twee grote groepen:
- deze van de goede bedachtzame huisvaders, die de komende wettelijke maatregelen (liften, energeibesparingen, ...) zullen overleven;
- deze van de slechte kortzichtige huisvaders, die langzamerhand zullen verkrotten, met de facto uiteindelijk zwaardere lasten als de eerste, op het einde van de rit zullen ze verkrotten, opgekocht tegen een aalmoes en afgebroken/zwaar gerenoveerd worden.
De commentaar die Bart zojuist schreef, onderschrijf ik integraal. Ik kan bvb. bevestigen dat er nog syndici zijn die niet verzekerd zijn. Namen perfect gekend bij BIV. Geen reactie (bvb. melding op de lijst gepubliceerd op hun website dat geen attest werd voorgelegd) hoewel het BIV garant staat voor het feit dat de BA van een erkende VG verzekerd is.