In onze basisakte staat dat de av moet doorgaan op de tweede vrijdag van de maand mei om 16u.
Op de eerste av is dit gewijzigd naar tweede maandag van de maand maart om 19u.
Nu doet de syndicus een mail dat wij de tweede maandag van de maand maart om 16u moeten vrijhouden voor de av.
Welk uur dient de syndicus aan te houden ? Mag zij zomaar het uur wijzigen naar haar wensen ?
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Op de manier waarop de vraag is gesteld ga ik ervan uit dat er nog geen AV heeft plaatsgevonden sinds 1 september 2010.
Sinds de wetswijziging van 2 juni 2010 van art. 577-6, §3, derde lid BW moet de oproeping geschieden bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen.
Door de dwingende kracht van deze bepaling, dient de algemene vergadering te worden opgeroepen door een aangetekende brief.
Een e-mail is niet toegelaten, als de mede-eigenaar hier niet individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk mee heeft ingestemd.
Er stelt zich bovendien een probleem met de beslissing die werd genomen door de AV tijdens de eerste AV. Elke aanpassing van het reglement van mede-eigendom MOET via een authentieke akte gebeuren. Dit heeft vergaande gevolgen.
De beslissing die werd genomen tijdens de eerste AV bindt de eigenaars en de syndicus die ten tijde van die AV een eigendom hadden in het gebouw. Deze beslissing bindt evenwel niet de derden die sinds die beslissing een eigendom hebben gekocht sinds die beslissing.
Ingevolge art. 1 HypW. dat stelt dat “alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, met inbegrip van de authentieke akten bedoeld in de artikelen 577-4, § 1, en 577-13, § 4, van het Burgerlijk Wetboek, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen, worden, de dag van ontvangst geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register, op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen. Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben.”
De AV moet dus strikt genomen, om in alle veiligheid te verlopen, gebeuren op de datum die in het reglement van mede-eigendom is opgenomen. Gebeurt dit niet, dan kan elke nieuwe eigenaar de hele AV laten vernietigen wegens schending van het reglement van de mede-eigendom.
Dat wordt ook bevestigd door een uitspraak van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel:
"Artikel 577-4, § 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt formeel dat het reglement van mede-eigendom, waarin ondermeer verplichtend de criteria en berekening van de verdeling van de lasten opgenomen zijn, alsmede alle daarin aangebrachte wijzigingen, het voorwerp moeten zijn van een authentieke akte.
Een beslissing, waarbij door de algemene vergadering de verdeling van de lasten wordt gewijzigd, moet derhalve in authentieke vorm worden opgesteld en overgeschreven in de openbare registers van het hypotheekkantoor overeenkomstig artikel 1 van de Hypotheekwet van 16 december 1851. De laatste formaliteit is noodzakelijk voor de tegenwerpelijkheid aan derden.
Artikel 577-10, § 4, lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, dat de verkoper van een appartement de verplichting oplegt aan de koper het reglement van orde en het register met de beslissingen van de algemene vergadering mee te delen, heeft derhalve geen effect op een reglement van mede-eigendom, waarvan de wijzigingen niet werden geauthentificeerd en overgeschreven." (Rb. Brussel (16e k.) nr. 07/12230/A, 2 oktober 2008 T.App. 2009, afl. 2, 44)
M.a.w:
- Is er niemand nieuw in het gebouw gekomen: tweede maandag van de maand maart 19u.
- Is er iemand nieuw in het gebouw gekomen: twee vrijdag van de maand mei 16u.
- Als de AV heeft beslist dat de vergadering op een bepaald uur moet doorgaan, dan is dit bindend voor de syndicus. Als hij eenzijdig de beslissing neemt om het uur te veranderen dan schendt hij de beslissing van de AV.
Sinds de wetswijziging van 2 juni 2010 van art. 577-6, §3, derde lid BW moet de oproeping geschieden bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen.
Door de dwingende kracht van deze bepaling, dient de algemene vergadering te worden opgeroepen door een aangetekende brief.
Een e-mail is niet toegelaten, als de mede-eigenaar hier niet individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk mee heeft ingestemd.
Er stelt zich bovendien een probleem met de beslissing die werd genomen door de AV tijdens de eerste AV. Elke aanpassing van het reglement van mede-eigendom MOET via een authentieke akte gebeuren. Dit heeft vergaande gevolgen.
De beslissing die werd genomen tijdens de eerste AV bindt de eigenaars en de syndicus die ten tijde van die AV een eigendom hadden in het gebouw. Deze beslissing bindt evenwel niet de derden die sinds die beslissing een eigendom hebben gekocht sinds die beslissing.
Ingevolge art. 1 HypW. dat stelt dat “alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, met inbegrip van de authentieke akten bedoeld in de artikelen 577-4, § 1, en 577-13, § 4, van het Burgerlijk Wetboek, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen, worden, de dag van ontvangst geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register, op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen. Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben.”
De AV moet dus strikt genomen, om in alle veiligheid te verlopen, gebeuren op de datum die in het reglement van mede-eigendom is opgenomen. Gebeurt dit niet, dan kan elke nieuwe eigenaar de hele AV laten vernietigen wegens schending van het reglement van de mede-eigendom.
Dat wordt ook bevestigd door een uitspraak van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel:
"Artikel 577-4, § 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt formeel dat het reglement van mede-eigendom, waarin ondermeer verplichtend de criteria en berekening van de verdeling van de lasten opgenomen zijn, alsmede alle daarin aangebrachte wijzigingen, het voorwerp moeten zijn van een authentieke akte.
Een beslissing, waarbij door de algemene vergadering de verdeling van de lasten wordt gewijzigd, moet derhalve in authentieke vorm worden opgesteld en overgeschreven in de openbare registers van het hypotheekkantoor overeenkomstig artikel 1 van de Hypotheekwet van 16 december 1851. De laatste formaliteit is noodzakelijk voor de tegenwerpelijkheid aan derden.
Artikel 577-10, § 4, lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, dat de verkoper van een appartement de verplichting oplegt aan de koper het reglement van orde en het register met de beslissingen van de algemene vergadering mee te delen, heeft derhalve geen effect op een reglement van mede-eigendom, waarvan de wijzigingen niet werden geauthentificeerd en overgeschreven." (Rb. Brussel (16e k.) nr. 07/12230/A, 2 oktober 2008 T.App. 2009, afl. 2, 44)
M.a.w:
- Is er niemand nieuw in het gebouw gekomen: tweede maandag van de maand maart 19u.
- Is er iemand nieuw in het gebouw gekomen: twee vrijdag van de maand mei 16u.
- Als de AV heeft beslist dat de vergadering op een bepaald uur moet doorgaan, dan is dit bindend voor de syndicus. Als hij eenzijdig de beslissing neemt om het uur te veranderen dan schendt hij de beslissing van de AV.
De oproepingen av dienen (volgens de wet) te geschieden bij een ter post aangetekende brief.
Wie dient de kosten hiervan te dragen ? Is dit iedere eigenaar afzonderlijk of dient dit door de gemeenschap gedragen te worden ?
Van onze syndicus krijgen wij te horen dat iedere eigenaar afzonderlijk de aangetekende zending dient te betalen en ook de tijd die ze spenderen om naar het postkantoor te rijden, aan te schuiven, ... en dit aan 70 €/u.
Wie dient de kosten hiervan te dragen ? Is dit iedere eigenaar afzonderlijk of dient dit door de gemeenschap gedragen te worden ?
Van onze syndicus krijgen wij te horen dat iedere eigenaar afzonderlijk de aangetekende zending dient te betalen en ook de tijd die ze spenderen om naar het postkantoor te rijden, aan te schuiven, ... en dit aan 70 €/u.
-
marc mortier
- Berichten: 670
- Locatie: koksijde
De kosten voor de uitnodiging tot de algemene vergadering komen ten laste van de VME, dus van alle mede-eigenaars. Er is nergens in de wet voorzien dat er wordt geïndividualiseerd m.b.t. het al dan niet aangetekend versturen.
-
marc mortier
- Berichten: 670
- Locatie: koksijde
Toch nog dit : het versturen van uitnodigingen en verslagen voor en van een AV behoren tot de "kerntaken" van de syndicus. Het is dus absoluut onzin daarvoor een bijkomende vergoeding te vragen. Assertieve mede-eigenaars zullen daar heftig tegen protesteren.
Op onze vraag aan de syndicus om het uur van de AV aan te passen kregen we onderstaand antwoord :
De nieuwe wet op de mede-eigendom, artikel 577-4, §1, 5° bepaalt:
“De jaarlijkse periode van vijftien dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt”;
Artikel 577-14: “De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht. De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.”
Met andere woorden zal op de vergadering een periode van 14 dagen moeten aangeduid worden waarin de vergadering kan plaatsvinden. Wij, als syndicus, hebben het recht om één van deze data’s te kiezen.
In verband met het aanvangsuur van de algemene vergadering, willen wij hierop als volgt reageren:
Sommige eigenaren wensen nog steeds dat de vergaderingen in de avonduren plaatsvinden.
Dit was gebruikelijk in de tijd dat de een mede-eigenaar één gebouw beheerde. De vergaderingen waren vaak een gezellige bijeenkomst waar de lopende zaken eens bekeken werden.
Het beheer is echter sterk geëvolueerd en wordt nu door professionele kantoren waargenomen en zij beheren vaak meer dan 100 gebouwen!
De kantooruren lopen gewoonlijk van 9u tot 17u. Ons kantoor zelfs tot 17u30.
Het is dan ook normaal dat de vergaderingen tijdens deze uren plaatsvinden. U kan niet verwachten dat een kantoor met ploegensystemen gaat werken of dat de bedienden, na hun dagtaak op kantoor, ook nog eens elke avond de baan op moeten.
Enkel voor grote gebouwen kan hier een uitzondering voor gemaakt worden.
Mede-eigenaren die in de avonduren evengoed dienen te werken (zoals in de zorgsector, fabrieken met ploegensystemen, sportwereld, enz.) dienen zich ook vrij te maken. Ook ouderen vinden het vaak aangenamer om overdag te vergaderen.
Veel mensen hebben ook graag hun avonden vrij, zodat zij zich kunnen bezighouden met hun hobby, familieleven, enz.
De algemene vergaderingen vinden maar EEN MAAL in het jaar plaats. Het lijkt ons evident dat een eigenaar, die geïnteresseerd is in zijn patrimonium, daar vrij voor neemt. Is dit te moeilijk, dan bestaat er ook nog altijd de mogelijkheid om iemand anders volmacht te geven, en op die wijze toch vertegenwoordigd te zijn.
Nog steeds zie ik niet waarom ze het uur mogen aanpassen. Of zie ik dit verkeerd ?
De nieuwe wet op de mede-eigendom, artikel 577-4, §1, 5° bepaalt:
“De jaarlijkse periode van vijftien dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt”;
Artikel 577-14: “De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht. De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.”
Met andere woorden zal op de vergadering een periode van 14 dagen moeten aangeduid worden waarin de vergadering kan plaatsvinden. Wij, als syndicus, hebben het recht om één van deze data’s te kiezen.
In verband met het aanvangsuur van de algemene vergadering, willen wij hierop als volgt reageren:
Sommige eigenaren wensen nog steeds dat de vergaderingen in de avonduren plaatsvinden.
Dit was gebruikelijk in de tijd dat de een mede-eigenaar één gebouw beheerde. De vergaderingen waren vaak een gezellige bijeenkomst waar de lopende zaken eens bekeken werden.
Het beheer is echter sterk geëvolueerd en wordt nu door professionele kantoren waargenomen en zij beheren vaak meer dan 100 gebouwen!
De kantooruren lopen gewoonlijk van 9u tot 17u. Ons kantoor zelfs tot 17u30.
Het is dan ook normaal dat de vergaderingen tijdens deze uren plaatsvinden. U kan niet verwachten dat een kantoor met ploegensystemen gaat werken of dat de bedienden, na hun dagtaak op kantoor, ook nog eens elke avond de baan op moeten.
Enkel voor grote gebouwen kan hier een uitzondering voor gemaakt worden.
Mede-eigenaren die in de avonduren evengoed dienen te werken (zoals in de zorgsector, fabrieken met ploegensystemen, sportwereld, enz.) dienen zich ook vrij te maken. Ook ouderen vinden het vaak aangenamer om overdag te vergaderen.
Veel mensen hebben ook graag hun avonden vrij, zodat zij zich kunnen bezighouden met hun hobby, familieleven, enz.
De algemene vergaderingen vinden maar EEN MAAL in het jaar plaats. Het lijkt ons evident dat een eigenaar, die geïnteresseerd is in zijn patrimonium, daar vrij voor neemt. Is dit te moeilijk, dan bestaat er ook nog altijd de mogelijkheid om iemand anders volmacht te geven, en op die wijze toch vertegenwoordigd te zijn.
Nog steeds zie ik niet waarom ze het uur mogen aanpassen. Of zie ik dit verkeerd ?
Merk op dat de syndicus zich in het gedeelte van het antwoord dat handelt over het uur van de AV geen wetteksten aanhaalt.
Dat heeft een reden
Dat heeft een reden
Ik weet dat u denkt, dat u zou willen begrijpen wat u denkt dat ik gezegd heb. Maar ik ben er niet zeker van of u begrijpt, dat dat wat u gehoord heeft, niet dat is, wat ik bedoel. (Richard Nixon)
Art. 577-8
6. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden.
6. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden.
Ik weet dat u denkt, dat u zou willen begrijpen wat u denkt dat ik gezegd heb. Maar ik ben er niet zeker van of u begrijpt, dat dat wat u gehoord heeft, niet dat is, wat ik bedoel. (Richard Nixon)
Ik zou niet overgaan tot ontslag.
Aangezien de beslissing om de vergadering te verzetten naar 19 uur is genomen door de AV en de syndicus (het gaat toch nog steeds om dezelfde?) is die bindend voor de syndicus. Hij kan hier niet eenzijdig van afwijken.
De syndicus kan alleen het uur kiezen wanneer daar in het reglement of in casu in een voorgaande beslissing niets over wordt vermeld.
De AV laten doorgaan aangezien de syndicus niet wil wijken en daarna de hele AV laten vernietigen door de vrederechter.
Aangezien de beslissing om de vergadering te verzetten naar 19 uur is genomen door de AV en de syndicus (het gaat toch nog steeds om dezelfde?) is die bindend voor de syndicus. Hij kan hier niet eenzijdig van afwijken.
De syndicus kan alleen het uur kiezen wanneer daar in het reglement of in casu in een voorgaande beslissing niets over wordt vermeld.
De AV laten doorgaan aangezien de syndicus niet wil wijken en daarna de hele AV laten vernietigen door de vrederechter.