Syndicus voert dringende herstelling niet uit

[Aafke64]

Mijn schoonvader heeft een appartement en garage. De garage is gelegen in een apart garagegebouw achter het appartementsgebouw.
Er is sedert meer dan 2 jaar een lek in het dak van zijn garage. Na contactname met de syndicus heeft deze een offerte aangevraagd bij twee verschillende dakwerkers.
Tot zover alles normaal.

Uit de basisakte blijkt dat de eigenaars van garages die onder hetzelfde dak gelegen zijn, de kosten moeten dragen. In dit geval zijn er drie eigenaars onder hetzelfde dak, dus kosten moeten gedeeld worden door drie.
Maar omdat de twee andere eigenaars geen last hebben van de lek, weigeren zij mee te betalen.
En zolang deze niet willen betalen, weigert de syndicus de herstelling uit te voeren.
Nochtans staat in diezelfde basisakte dat dringende herstellingen "zonder verwijl" moeten uitgevoerd worden door de syndicus.

Ondanks verschillende telefoons, mails en aangetekende brieven blijft de syndicus alles op de lange baan schuiven.
Ondertussen is het lek al zodanig groot geworden dat het dak volledig zal moeten worden vernieuwd. De kosten lopen dus op.

Nu heb ik de syndicus twee weken geleden in een laatste aangetekende brief gevraagd om de herstelling te laten uitvoeren, zoniet stappen we naar de Vrederechter. Hij heeft hier niet op gereageerd.

Kan de vrederechter de syndicus verplichten zijn taak uit te voeren ?

[Vandebos]

Jawel.

[Aafke64]

Dat dacht ik al, bedankt !

[j.demoor]

“Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :...3° de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren; 4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen...”(Burgerlijk Wetboek).

‘Er is sedert meer dan 2 jaar een lek in het dak van zijn garage’ houdt mijns inziens in dat het dringend karakter niet vaststaat en dat de algemene vergadering zich dient uit te spreken over de uit te voeren herstelmaatregelen,vooraleer de syndicus ze kan uitvoeren.

[Aafke64]

Moeten dan enkel de drie eigenaars van de garages zich hierover uitspreken ? Natuurlijk zullen die zeggen dat het niet nodig is, want bij hen regent het niet binnen.
Volgens mij is dit toch wel een dringende herstelling hoor.

Kan ik namens mijn schoonvader naar de Vrederechter stappen, want zelf is hij hiertoe niet meer in staat.

[Pedro]

Moeten dan enkel de drie eigenaars van de garages zich hierover uitspreken ? Natuurlijk zullen die zeggen dat het niet nodig is, want bij hen regent het niet binnen.
Volgens mij is dit toch wel een dringende herstelling hoor.

Kan ik namens mijn schoonvader naar de Vrederechter stappen, want zelf is hij hiertoe niet meer in staat.

Een lek is en blijft een dringende aangelegenheid die door de syndicus binnen de kortste keren in het kader van zijn wettelijke taak, namelijk bewarend optreden, asap moet worden aangepakt. Met bewarend bedoel ik dat hij in eerste instantie moet zien dat de oorzaak wordt weggenomen, ook al is dit in eerste instantie geen blijvende oplossing. Ineens een gans dak gaan laten vernieuwen valt dan niet onmiddellijk tot zijn bewarende taak, tenzij er zich op meerdere plaatsen lekken en/of schade zou voordoen. Na het bewarend optreden is het zijn taak om het kwestieuse punt op de dagorde in te schrijven dusdanig de vergadering op basis van voorliggende bestekken dient te beslissen over de al dan niet plaatselijke of volledige vernieuwing. Weigert de vergadering dit, dan kan uw schoonvader de VME dagvaarden voor de vrederechter. Hij kan de beslissing laten vernietigen en vragen dat de rechter zich in de plaats van de vergadering stelt. Dusdanig kan van rechtswege worden bevolen dat de werken worden uitgevoerd,... . Bij eventuele schade kan tevens de VME als bewaarder van de zaak aansprakelijk worden gesteld. Heeft de syndicus nagelaten zijn wettelijke taak, zijnde bewarend optreden en het bijeenroepen van de vergadering , uit te voeren, dan kan hij persoonlijk aansprakelijk worden gehouden. Zeker in deze aangezien u spreekt dat door het stilzitten van de syndicus thans het ganse dak dient te worden vernieuwd, waar dit blijkbaar bij onmiddellijke actie beperkt zou zijn gebleven tot het gedeelte waar het probleem zich twee jaar geleden stelde.

Indien er zich schade voordoet, diende de syndicus overigens ook aangifte bij de verzekeraar van het gebouw te doen.

Zijn argument dat hij niets doet omdat de andere 2 eigenaars niet willen betalen is larie en apekool en vrijwaardt hem niet van zijn aansprakelijkheid. Als binnen de statuten wordt voorzien dat de kosten van vernieuwing/herstelling van het dak door de drie garage-eigenaars moeten worden gedragen, dan is het de wettelijke taak van de syndicus om te zorgen dat de herstellings-vernieuwingsfactuur door deze 3 eigenaars wordt voldaan, desnoods via gerechtelijke invordering.

Wat uw vraag betreft; uw schoonvader kan u i.p.volmachtigen om hem bij de vrederechter te verdedigen. Hij/u laat zich evenwel best bijstaan.

[Aafke64]

Het lek is ondertussen zo ver gevorderd, dat de dakwerker weigert om het te herstellen, volgens hem dient heel het dak vervangen te worden.

Wat de vrederechter betreft : ik heb gisteren eens gebeld voor info, en ze hebben mij daar aangeraden om eerst een oproeping tot minnelijke schikking te doen (kost niets). En ik moet zowel de syndicus, als de twee andere mede-eigenaars laten oproepen.