Dag allemaal,
Een paar vraagjes voor de experts:
Een mede-eigenaar die op het gelijkvloers een winkeltje heeft, vraagt aan de gemeente om de voorschriften van de verkaveling waarin het gebouw ligt te wijzigen zodat haar winkel een studio kan worden en zodat ze een staanplaats kan creëren aan de voorkant van het gebouw (gemeenschappelijk).
Ze doet dit zo goed als zonder medeweten van de mede-eigenaars of de syndicus.
De wijziging van de verkaveling werd goedgekeurd en ondertussen dient de vrouw nog een nieuwe aanvraag in bij de gemeente als bouwdossier om de bestemming effectief te wijzigen en de parking aan te leggen.
De eigenaars zijn hier niet erg gelukkig mee.
1. Kan deze vrouw zomaar de verkaveling laten wijzigen (zonder de eigenaars deftig in kennis te stellen)?
2. Moet de aanvraag bij de gemeente voor het aanmaken van de parking niet door de syndicus ingediend worden aangezien dit op gemeenschappelijke grond is?
3. Moet ook de aanvraag voor de bestemmingswijziging door de syndicus ingediend worden omdat dit toch ook op een algemene vergadering moet beslist worden?
4. Kan men op de algemene vergadering tegen de bestemmingswijziging stemmen en dit tegenstelbaar maken aan de gemeente?
Met groetjes en een prettige Kerst aan iedereen!
Bestemmingswijziging privatief deel--> de betreffende eigenaar dient de hiervoor de goedkeuring van de AV te verkrijgen die hierover met een 4/5de meerderheid dient te beslissen. Bij goedkeuring dient een wijzigende authentieke akte te worden opgemaakt. Dit dient logischerwijs op kosten van de vragende partij te gebeuren. De praktische afhandeling vergt (juridische) expertise van de syndicus aangezien anders een eigenaar die dit wil het verlijden van de akte kan tegenhouden. Wanneer akkoord van de AV, dan dient naar de gemeente toe hier de privatieve eigenaar het nodige te doen.
--> bestemmingswijziging gemeenschappelijk deel. Hiervoor is in eerste instantie enkel en alleen de Algemene Vergadering bevoegd. Zij dient hier in naam en voor rekening van de individuele mede-eigenaars over te beslissen.
Ik stel me evenwel de vraag waarom de eigenaars via een AV dit ten voordele van een mede-eigenaar zouden gaan wijzigen? Alleen al de administratief juridische rompslomp die dit voor de syndicus (en dus de VME) met zich meebrengt en dit ten voordele van een individuele mede-eigenaar. Houd er ook rekening mee dat buiten de aanvraag naar de gemeente toe, er ook hier een wijziging van de statuten dient te gebeuren. Aangezien het blijkbaar niet de bedoeling is om een stuk van de gemeenschappelijke grond over te dragen aan de gelijkvloerse eigenaar, dient hierop een gebruiksrecht/genotsrecht te worden gevestigd. Quid vergoeding hiervoor? Quid duurtijd? Quid verdeling inkomsten? Nog meer dan het vorige vergt deze afhandeling een (juridische) expertise van de syndicus.
Keurt de AV het project goed, dan lijkt het me idd. ook dat de syndicus als organieke vertegenwoordiger van de VME de nodige aanvragen naar de gemeente toe dient te behartigen. Quid extra beheersloon aangezien dit m.i. niet écht tot de "normale" taken van de syndicus behoort. Quid kosten wijzigende akte, enz.... Ook dit alles dient logischerwijs door diegene die er het voordeel uit haalt te worden bekostigd.
Dit dient allemaal goed te worden overwogen, goed te worden gecommuniceerd en uiteindelijk bij akoord duidelijk en ondubbelzinnig op geschrift te worden vastgelegd.
Als ik mede-eigenaar was dan zou ik persoonlijk tegen die dame zeggen dat ze van bij aanvang wist wat ze kocht en dat ze uit de akte heeft kunnen afleiden wat de (enige) bestemming van dat kavel was.