Debatten tijdens Algemene Vergadering

[Pelikaan]

Begrip tegenstelbaarheid

Citaat van dit forum = Vanaf 01.09.2010 dient de Syndicus een PV te maken, aangaande de genomen beslissingen. Dit evenwel zonder het verslag van de informatie, gegeven tijdens de Algemene Vergadering en de daaruit volgende deliberaties. Niet vergeten dat een PV van de deliberaties, nog wel kan opgesteld worden, maar geen kracht van wet meer heeft, omdat de wet duidelijk en expliciet bepaalt dat de wettelijke notulen enkel de beslissingen zal vermelden en tegenstrijdige bepalingen niet geldig zijn (BW Art. 577-14). De Syndicus zal dus nooit kunnen met kracht van wet aantonen dat hij bepaalde informatie heeft overgemaakt tijdens de AV, tenzij hij ze heeft overgemaakt met de uitnodiging (of voordien). Daarom ook het belang van het imperatief recht van een aangetekend schrijven op kosten van de VME.

Een genomen beslissing (stemming), in de schoot van de Algemene Vergadering, geeft enkel een resultaat weer en geenszins een idee van de besprekingen, dienstig voor de deliberaties, slaande op betwistingen qua agendapunten.
Zijn de Mede-eigenaars thans, met de nieuwe appartementswet, dan niet de facto benadeeld of gekortwiekt in hun bewijsvoering, indien zij een klacht wensen in te dienen bij een rechtbank? Komt de universele tegenstelbaarheid hier niet in het gedrang?

[Vandebos]

Ja en neen, aangezien diegenen diegenen die tegenstemden of zich onthielden en dus verhaal kunnen halen bij de vrederechter vanaf heden verplicht in dit verslag dienen genoteerd te staan. Als één van de neen stemmers of onthouders naar de rechter stapt wordt daar het gehele debat in conclusie en tegenconclusie toch weer overgedaan.

Het gedeelte dat me niet aanstaat in deze wetgeving is dat er nergens in art 577-6 §10 wordt gespecificeerd hoe hij (de syndicus)in de notulen de vraagstelling woorover werd gestemd dient te noteren: het punt zoals het in de agenda staat of het punt zoals er na de debatten over gestemd wordt? Door het ontbreken van de debatten is het voor een minder goedwillend syndicus immers relatief eenvoudig om zijn verslag reeds klaar te maken voor de vergadering, hierop gewoon de voor en tegenstemmers (en onthoudingen) te noteren en dit snel snel eventjes te laten tekenen door de RVME op het einde van de vergadering.

Persoonlijk heb ik me een degelijk digitaal audioopnametoelletje aangeschaft met hieraan vast een gevoelige richtmicrofoon. (bereik van 3.5m) Niet alles wordt opgenomen maar toch voldoende om een indicatie te verstrekken van wat al of niet werd besproken inclusief de uiteindelijke vraagstelling van de syndicus voor er werd gestemd. Als deze verschilt van wat er op papier staat is er op zijn minst voldoende ambiguïteit om te vrederechter te laten overwegen te vonnissen dat het punt opnieuw dient gestemd te worden tijdens een BAV.

mijn twee cent.

[Luc]

Een concreet voorbeeld:

Op een uitnodiging van een AV na 01.09.2010 stond het punt: "6. Reservekapitaal", zonder enige uitleg dan ook. De andere punten waren analoog, maar dat punt was het flagrantst. De syndicus heeft in zijn PV de deliberaties samengevat en telkens het punt van de dagogorde "ter stemming voorgelegd" gewijzigd.

De betrokken mede-eigenaar, die niet naar de AV is gegaan, heeft mij na de AV gezegd dat het in feite bedoeld werd om de bankrekening van het reservekapitaal (waarvan de middelen integraal verbruikt waren ten voordele van het werkkapitaal), terug op peil te brengen EN te verhogen.

In principe zal deze mede-eigenaar aan de Vrederechter vragen om de beslissingen van deze AV te vernietigen. Maar het is mogelijk dat hij eerst zal laten vaststellen dat de vergadering zelf onregelmatig georganiseerd was (uitnodiging verstuurd onder de voorwaarden van de wet van 1994).

[Luc]

(...)
Zijn de Mede-eigenaars thans, met de nieuwe appartementswet, dan niet de facto benadeeld of gekortwiekt in hun bewijsvoering, indien zij een klacht wensen in te dienen bij een rechtbank? Komt de universele tegenstelbaarheid hier niet in het gedrang?

Neen.

Men moet wel beseffen dat de uitnodiging enorm aan belang heeft ingewonnen, samen met de PV van stemming (niet voorzien maar feitelijk noodzakelijk).

Tot ongeveer 3 à 5 weken voor de AV heeft elke mede-eigenaar de mogelijkheid om gelijk welk voorstel op de dagorde van de AV te laten zetten. De syndicus kan dit NIET weigeren.

Op dat ogenblik heeft de syndicus bepaald van wat er KAN besproken worden tijdens de AV, aan de hand van zijn eigen ontwerpen en van de voorstellen van de mede-eigenaars en de raad van mede-eigendom.

Hij moet er ook voor zorgen dat alle informatie op het ogenblik van de verzending van de uitnodiging ter beschikking staat van de mede-eigenaar of gevoegd is bij de uitnodiging (begrotingvoorstel, exacte tekst wijziging van het reglement van mede-eigendom, bestekken, offertes, briefwisseling met externe instanties, etc. ... ).