appartementswet

[Jan Solders]

Sorry wij hadden deze vraag op een verkeerde plaats gezet. Twee maal verkeerd zelfs. Nu zitten wij hopelijk goed.

Wij lezen steeds : tegenstelbaarheid ervan aan anderen.(nieuwe appartementswet)
Wij zouden graag eens een praktisch voorbeeld zien,want is dat wel zo erg dat er geen tegenstelbaarheid aan anderen is.In welk geval is dat erg bijvoorbeeld.
Feiten : Er is een recente basisakte van 3 jaar oud en verleden jaar stond in het jaarverslag dat voor wanbetalers een percentje strafgeld per maand achterstand zal gevraagd worden + 15% op het achterstaande bedrag.

Als dat niet in een authentieke akte is gegoten wat kan er dan eigenlijk gebeuren.
De mensen weten het en de rechter kan toch niet anders dan de wanbetaler veroordelen tot betaling plus die boete en plus gerechtskosten.

Anders is het voor een nieuwe eigenaar die niet betaald. Indien die de beslissing van de algemene vergadering niet gekregen heeft en dit betwist. (Kan opgelost worden door hem dit te laten aftekenen)
Hier kan de rechter toch ook niet anders dan de man veroordelen tot betaling van de achterstand en dient hij de gerechtskosten te betalen. Weliswaar zal hij (indien niet afgetekend voor ontvangst) de boete niet hoeven te betalen.Maar dat is toch geen probleem, als hij de hoofdsom maar betaald. De boete is toch maar een afschrikking en niet een doel om meer inkomsten te hebben.

Zelfs in het ergste geval, als de rechter zegt :Je hebt wel alles gegeven (basisakte + beslissingen algemene vergadering) maar je had die moeten samenvoegen (en dit is nog helemal niet zeker, maar we weten het nu nog niet) dan komen we nog in het voorgaande geval. Als de hoofdsom maar betaald wordt.

[Luc]

De mensen weten het? Wie zegt dat?

De VME zal dat bijvoorbeeld moeten aantonen bij de vrederechter EN de beslagrechter ....

De VME zal onpartijdigheid moeten aantonen tegenover de Vrederechter (alle mede-eigenaars in hetzelfde geval werden gelijk behandeld) en dat op basis van een betrouwbare boekhouding, die o.a. een lijst kan voorleggen van de betalingen van alle mede-eigenaars (datum & bedrag), evenals van hun schulden (datum, huidig saldo).

Tussen haakjes: beslissingen van 1% intrestvergoeding per maand plus forfaitair 15% op de achterstallige bedragen voor de administratieve kosten van de VME, heeft een paar gevolgen:
- geen extra EUR kan ten laste gelegd worden van de wanbetaler, want de statuten leggen een forfaitaire vergoeding op.
- er bestaat jurisprudentie die deze bedragen terugbrengt tot de wettelijke intrest + 2 % (momenteel dus waarschijnlijk ergens 7%+2%) en 10% ipv 15%.

Als de boete slechts een afschrikking is, lijkt het erop dat er in de VME twee soorten mede-eigenaars bestaan: diegene die zich voegen naar de orders van een kleine groep en de anderen. Op deze anderen wordt de strengheid van de beslissingen van de AV toegepast, zonder enige scrupules. Met de eerste wordt overeengekomen, zonder dat de rest dat weet om "redenen van zogezegde privacy", dat hij zijn schuld van bvb. 4.000 EUR, zonder enige intrest mag afbetalen in schijfjes van 100 EUR per maand. Want ... hij levert hand- en spandiensten aan leden van de RME, door bijvoorbeeld tijdens de AV de RME luidruchtig te steunen tijdens tussenkomsten van "opposanten".

Beslissingen van de AV zijn er om uitgevoerd te worden, niet om mede-eigenaars te bedreigen. In juridische taal noemt dat laatste een vorm van belaging ofte stalking.

[Jan Solders]

Bedankt. Veel bijgeleerd.
Als alles in een authentieke akte gegoten wordt zit men natuurlijk op rozen.
Hier zijn echter nog twee zaken die voor ons nog iets onduidelijk zijn.
- U zet een vraagteken achter De mensen weten het? Als de basisakte niet gelezen wordt of niet goed begrepen wordt, weten ze het toch ook niet.

-Ten tweede :Hoe verandert een notaris de basisakte. Moeten wij zeggen wat we wensen wat er moet instaan of geven we gewoon alle documentatie die in ons bezit is (dus bv alle verslagen van vergaderingen bijvoegen, oude basisakte enz) en is het aan de notaris om uit te wissen wat er moet instaaan. Het tweede geval is confortabler voor ons maar wat als de notaris iets vergeet?

[Vandebos]

Basisakte kan je in een dergelijk geval beschouwen als een Aangetekend schrijven. Het aannemen ervan bij het verlijden van de akte staat gelijk aan kennisname ervan en akkoord het te eerbiedigen.

U dient aan de notaris duidelijk te maken wat u wenst dat er aangepast wordt. bijvoorbeeld: maak deze akte conform de nieuwe wetgeving, is het mogelijk in het reglement van mede-eigendom punten a,b en c extra te voorzien (nadat deze wijziging met de juiste meerderheid werd gestemd in de AV), Dit en dat is gewijzigd aan het gebouw en heeft een invloed op de verdeling van de gemene delen, maak een nieuwe verdeling op (weer na correcte goedkeuring AV natuurlijk), enz.

Een notaris heeft geen glazen bol.

[Luc]

Dat alles gebeurt niet mondeling, maar schriftelijk. De syndicus dient dus officieel (= per aangetekend schrijven = vaste datum), de officiële documenten te bezorgen (met inventaris) van de teksten die moeten gecoördineerd worden, toe te voegen aan de minimale coördinatieopdracht met de wetten van 1994 tot 2010.

De syndicus dient te specifieren dat deze lijst VOLLEDIG is.

Het is dus aan te raden dat zij/hij minstens vooraf (= normaal minstens een maand vooraf) deze lijst meedeelt aan de mede-eigenaars ter informatie, opdat zij het bestaan van een andere beslissing zouden kunnen melden, eventueel onder voorbehoud van een beslissing van de VME tijdens de eerstvolgende AV.

Deze documenten zijn dus de statuten (NIET het Reglement van Orde) en de PV's van de beslissingen van de AV die de statuten hebben gewijzigd. Hij dient beknopt aan te geven welke die beslissingen zijn die de statuten wijzigen (Vb: punt 7 van de AV van 23.04.1989).

De syndicus mag niet de opdracht geven tot het opstellen van nieuwe statuten (want dan stijgen de kosten enorm, wordt de geldigheid van de akte betwistbaar want alle mede-eigenaars van de privatieve kavels moet de authentieke akte ondertekenen vermits een nieuwe toetredingsakte wordt opgesteld).

Wel geeft hij de opdracht tot coördinatie (= INTEGRALE aanpassing van de statuten per authentieke wijzigingsakte) en het opstellen van de gecoördineerde versie (geen authentieke akte). Hiervoor is slechts een beslissing nodig van 50%+1 van de mede-eigenaars van de gemene delen (= één vertegenwoordiger per privatief kavel), vermist deze wijziguing gebaseerd os op wettene en nvoorganade beslissingen van de AV.

De notaris voert enkel uit, niet meer en niet minder.

Het is dus best voor de rechtszekerheid (maar zeker niet verplicht, als de syndicus integraal wil verantwoordelijk zijn) dat de syndicus een AV samenroept, met de uitnodiging minimaal de lijst van te coördineren teksten overmaakt en een punt "coördinatie van de statuten" op de dagorde plaatst met het voorstel tot het uitvoeren van deze coördinatie door de notaris, gezien de complexiteit, met een gedetailleerde verwijzing naar de te coördineren teksten (vb: wet van 1994, wet van 2005, wet van 2010, beslissing N° 7 van de AV van 23.04.1989, ...), plus:
1. dat de syndicus, vertegenwoordigd door X, een expliciet mandaat krijgt om de VME te vertegenwoordigen ter ondertekening van de akte die overgaat tot deze coördinatie.
2. dat een afschrift van deze akte binnen de 30 dagen per aangetekend schrijven zal overgemaakt worden door de syndicus aan elke mede-eigenaar van een privatief lot, plus elke houder van een zakelijk recht.
3. dat de syndicus zal overgaan tot de aanpassing van het Reglement van Orde en de gecoördineerde tekst ervan zal voorleggen aan de eerstvolgende AV ter goedkeuring.

Het is op basis van deze beslissing dat de syndicus, vertegenwoordigd door X, als lasthebber van de VME, de opdracht geeft aan de notaris om over te gaan tot de fysieke coördinatie.

Dat alles is mijn persoonlijke mening.