Klopt het dat vanaf heden een syndicus verplicht is in een appartementsblok.
Wij wonen in een blokje van drie appartementen en hebben dan ook geen syndicus.
Als ik syndicussen opzoek op internet kom ik grote makelaars tegen die niet te betalen zijn.
Wat kan ik nu doen?
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Neen,
Voor gebouwen zonder basisakte, reglement van mede-eigendom en dergelijke blijft art 577-2 BW gewoon van kracht:
Voor gebouwen zonder basisakte, reglement van mede-eigendom en dergelijke blijft art 577-2 BW gewoon van kracht:
Art. 577-2. <Ingevoegd bij W 08-07-1924, art. 1> (Voormalig artikel 577bis) § 1. Bij ontstentenis van overeenkomsten en van bijzondere bepalingen, wordt de eigendom van een zaak die onverdeeld aan verscheidene personen toebehoort, geregeld als volgt :
§ 2. De onverdeelde aandelen worden vermoed gelijk te zijn.
§ 3. De medeëigenaar heeft deel in de rechten en draagt bij in de lasten van de eigendom naar verhouding van zijn aandeel.
§ 4. De medeëigenaar kan over zijn aandeel beschikken en het met zakelijke rechten bezwaren.
§ 5. De medeëigenaar heeft recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaak, overeenkomstig haar bestemming en in zover zulks met het recht van zijn deelgenoten verenigbaar is.
Daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer kan hij wettig verrichten.
§ 6. Andere daden van beheer alsmede daden van beschikking moeten, om geldig te zijn, met medewerking van alle medeëigenaars geschieden. Evenwel kan een der medeëigenaars de overige noodzaken deel te nemen aan daden van beheer waarvan de rechter de noodzakelijkheid erkent.
§ 7. Ieder medeëigenaar draagt bij in de nuttige uitgaven tot behoud en tot onderhoud, alsook in de kosten van beheer, de belastingen en andere lasten betreffende de gemeenschappelijke zaak.
§ 8. De verdeling van de gemeenschappelijke zaak is onderworpen aan regels, die bepaald zijn in de titel Erfenissen.
§ 9. (Onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor verdeling.
Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is.
De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren.
De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht.) <W 1994-06-30/34, art. 1, 002; Inwerkingtreding : 01-08-1995>
§ 10. In het geval van § 9 staat het elke medeëigenaar vrij op zijn kosten aan de gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te brengen, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten geen afbreuk doet.
§ 11. (...) <W 1994-06-30/34, art. 1, 002; Inwerkingtreding : 01-08-1995>
Er bestaat een basisakte.
De appartementen zijn ook niet evenredig, het benedenappartement heeft een groter aandeel dan de andere twee apartementen. Er wordt wel teruggewezen naar de basisakte waar dit ook in vermeld staat. De eigenares van het eerste heeft ook nog een extra bergruimte waardoor haar aandeel ook iets groter is dan het aandeel van het tweede verdiep. We zitten dus met drie verschillende quotiteiten in het appartement. Het gekke is dat de bergplaats van de eerste verdieping in mijn tuin ligt, waardoor ik haar toegang moet verlenen tot de tuin (langs poortje) zodat zij in haar bergplaats kan. En dit staat zo in de basisakte... Hier kan ik wss niets aan doen mits zij het niet wilt verkopen?
Ik zou eventueel de papierenwinkel wel op mij willen nemen maar ik woon op een ander adres en ik wil ook niet aansprakelijk gesteld kunnen worden, kan dit? Het appartement waarover het hier gaat heb ik geërfd en zoek het te verhuren. Ik woon er dus zelf niet...
De appartementen zijn ook niet evenredig, het benedenappartement heeft een groter aandeel dan de andere twee apartementen. Er wordt wel teruggewezen naar de basisakte waar dit ook in vermeld staat. De eigenares van het eerste heeft ook nog een extra bergruimte waardoor haar aandeel ook iets groter is dan het aandeel van het tweede verdiep. We zitten dus met drie verschillende quotiteiten in het appartement. Het gekke is dat de bergplaats van de eerste verdieping in mijn tuin ligt, waardoor ik haar toegang moet verlenen tot de tuin (langs poortje) zodat zij in haar bergplaats kan. En dit staat zo in de basisakte... Hier kan ik wss niets aan doen mits zij het niet wilt verkopen?
Ik zou eventueel de papierenwinkel wel op mij willen nemen maar ik woon op een ander adres en ik wil ook niet aansprakelijk gesteld kunnen worden, kan dit? Het appartement waarover het hier gaat heb ik geërfd en zoek het te verhuren. Ik woon er dus zelf niet...
De twee voorwaarden van de gedwongen mede-eigendom zijn voldaan:
- basisakte
- minstens twee privatieve kavels met een verschillende eigenaar.
Er is dus een VME die wettelijk bestaat, maar inactief is.
Er dient dringend een syndicus en een rekencommissaris aangesteld via een bijzondere AV, en daarna een jaarlijkse AV georganiseerd.
- basisakte
- minstens twee privatieve kavels met een verschillende eigenaar.
Er is dus een VME die wettelijk bestaat, maar inactief is.
Er dient dringend een syndicus en een rekencommissaris aangesteld via een bijzondere AV, en daarna een jaarlijkse AV georganiseerd.
Wie het werk doet is aansprakelijk voor zijn werk ....(...)
Ik zou eventueel de papierenwinkel wel op mij willen nemen maar ik woon op een ander adres en ik wil ook niet aansprakelijk gesteld kunnen worden, kan dit? Het appartement waarover het hier gaat heb ik geërfd en zoek het te verhuren. Ik woon er dus zelf niet...
In jouw geval dient de VME je te verzekeren.
Doe het. Wordt syndicus van je kleine VME. Het is niet zo moeilijk. Mijn zuster heeft dat jaren gedaan voor een VME van 3 appartementen, tot ze verhuisd is naar Spanje. Waar het op aankomt is een goede start, een goede agenda en empathie voor je twee collega's.
Wordt lid van een belangenvereniging, zoals Nationaal Informatie Centrum voor Mede-eigenaars (NICM), Algemeen Eigenaars- en Mede-eigenaars Syndicaat (AES), ... voor de technische ondersteuning.
En natuurlijk stel je vragen op een forum zoals deze.
-
marc mortier
- Berichten: 670
- Locatie: koksijde
Inderdaad, Malco, mensen die als mede-eigenaar die verantwoordelijkheid willen opnemen verdienen alle lof. Best, zoals Luc zegt, je laten verzekeren door een polis BA ( premie, die niet zo hoog is, te verrekenen onder de mede-eigenaars ). Belangrijk is "vertrouwen" tussen de mede-eigenaars, maar de syndicus kan dit stimuleren door transparant, met open boeken te werken en een luisterend oor te hebben voor de mede-eigenaars. Succes toegewenst !
Ben zelf mede-eigenaar in een blok met 3 appartementen, en nog 2 andere mede-eigenaars.
Ikzelf doe het beheer (geen syndicus) volkomen gratis. Ik zorg dat er tijdig stookolie wordt besteld, dat de CV installatie wordt onderhouden, en kontakteer aannemers als er iets dient hersteld te worden, en zorg dat de verzekering tijdig betaald is. We hebben een gezamelijke bankrekening, waar iedere mede-eigenaar maandelijks een bedrag op stort.
Ik heb volmacht op die rekening en betaal hiermee alle fakturen.
Jaarlijks maak ik een duidelijke afrekening en we houden ook een AV.
Een andere mede-eigenaar zorgt dat de tuin (gemeenschappelijk) er steeds netjes en verzorgt bijlicht, en de derde zorgt voor de wekelijkse kuis van de traphal.
Dat loopt nu al zo'n 5 jaren perfekt.
Bij iedere uitgave die niet voor water, gas, electro of verzekering is vragen we mekaar om toestemming via mail.
Hopelijk blijft dat zo gladjes lopen.
Ikzelf doe het beheer (geen syndicus) volkomen gratis. Ik zorg dat er tijdig stookolie wordt besteld, dat de CV installatie wordt onderhouden, en kontakteer aannemers als er iets dient hersteld te worden, en zorg dat de verzekering tijdig betaald is. We hebben een gezamelijke bankrekening, waar iedere mede-eigenaar maandelijks een bedrag op stort.
Ik heb volmacht op die rekening en betaal hiermee alle fakturen.
Jaarlijks maak ik een duidelijke afrekening en we houden ook een AV.
Een andere mede-eigenaar zorgt dat de tuin (gemeenschappelijk) er steeds netjes en verzorgt bijlicht, en de derde zorgt voor de wekelijkse kuis van de traphal.
Dat loopt nu al zo'n 5 jaren perfekt.
Bij iedere uitgave die niet voor water, gas, electro of verzekering is vragen we mekaar om toestemming via mail.
Hopelijk blijft dat zo gladjes lopen.
Aangezien het een zeer klein gebouw betreft zou er een vergadering kunnen worden bijeengeroepen waarop dient te worden beslistDat zie ik toch niet echt zitten.
Is er dan geen andere oplossing voor mij?
Zo'n bureau is waarschijnlijk niet te betalen voor 3 appartementjes...
om niet onder de Wet op de gedwongen appartementsmede-eigendom te ressorteren.
In dit geval lijkt me die toepassing verrechtvaardigd. Voorwaarde is wel dat ALLE EIGENAARS hiermee akkoord moeten gaan.
bijkomend dient dit notarieel te worden bekrachtigd, wat natuurlijk geld kost.
Vanaf het moment dat dit zou zijn gerealiseerd, is artikel 577-2 B.W. van toepassing waarbij enkel en alleen §9 van dwingend
recht is.
“Art.577-3.De beginselen met betrekking tot de gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle medeëigenaars instemmen met die afwijking...”(Burgerlijk Wetboek).
‘De eerste voorwaarde, de rechtvaardigende aard van de goederen, houdt in dat de goederen weinig onderhoud vergen en dat het beheer ervan slechts een eenvoudige organisatie vereist [134]. Als voorbeeld haalt de memorie van toelichting een parking, een zwembad, een binnenplaats en een leidingnet aan [135]. CASMAN staat daarentegen een numeriek criterium voor (d.w.z. dat de wettelijke regeling toepasselijk is vanaf een bepaald aantal appartementen), daar volgens haar het kleine appartementsgebouw met slechts enkele appartementen in de praktijk het vaakst voorkomt [136]. De wetgever wees dit criterium evenwel uitdrukkelijk van de hand, zodat de invulling van de eerste voorwaarde aan de praktijk werd overgelaten [137]. De practici zullen aldus aan de hand van een feitelijke beoordeling moeten oordelen of er al dan niet een redelijke grondslag voorhanden is om de wet uit te sluiten, zonder daarbij enkel te refereren aan het beperkt aantal appartementen [138].Ter illustratie geeft de memorie van toelichting een concreet voorbeeld dat de uitsluiting van de appartementswet wettigt: wanneer twee mede-eigenaars van een gebouw besluiten om van het gelijkvloers en de eerste verdieping twee privatieve appartementen te maken, en daarbij de grond, de buitenmuur en het dak in mede-eigendom te behouden, zou het onlogisch en omslachtig zijn hen te verplichten een algemene vergadering in te richten en een syndicus aan te stellen [138]. Ook de bescherming van de rechten van derden lijkt de toepassing van de appartementswet dan niet te noodzaken [140]. Het is dus de aard van de goederen zelf die de toepassing van de wet moet uitsluiten, en die deze uitsluiting blijvend moet kunnen verantwoorden.’(Dieter Leroy,De notariële verantwoordelijkheid in het appartementsrecht,Jura Falconis,2006-2007,401-430 ;http://www.law.kuleuven.be/jura/).
Onder die voorwaarden kan dus de appartementswet (=art.577-3 e.v. B.W.) ,inclusief de aanstelling van een syndicus, niet van toepassing verklaard worden voor uw klein appartementsgebouw.
‘De eerste voorwaarde, de rechtvaardigende aard van de goederen, houdt in dat de goederen weinig onderhoud vergen en dat het beheer ervan slechts een eenvoudige organisatie vereist [134]. Als voorbeeld haalt de memorie van toelichting een parking, een zwembad, een binnenplaats en een leidingnet aan [135]. CASMAN staat daarentegen een numeriek criterium voor (d.w.z. dat de wettelijke regeling toepasselijk is vanaf een bepaald aantal appartementen), daar volgens haar het kleine appartementsgebouw met slechts enkele appartementen in de praktijk het vaakst voorkomt [136]. De wetgever wees dit criterium evenwel uitdrukkelijk van de hand, zodat de invulling van de eerste voorwaarde aan de praktijk werd overgelaten [137]. De practici zullen aldus aan de hand van een feitelijke beoordeling moeten oordelen of er al dan niet een redelijke grondslag voorhanden is om de wet uit te sluiten, zonder daarbij enkel te refereren aan het beperkt aantal appartementen [138].Ter illustratie geeft de memorie van toelichting een concreet voorbeeld dat de uitsluiting van de appartementswet wettigt: wanneer twee mede-eigenaars van een gebouw besluiten om van het gelijkvloers en de eerste verdieping twee privatieve appartementen te maken, en daarbij de grond, de buitenmuur en het dak in mede-eigendom te behouden, zou het onlogisch en omslachtig zijn hen te verplichten een algemene vergadering in te richten en een syndicus aan te stellen [138]. Ook de bescherming van de rechten van derden lijkt de toepassing van de appartementswet dan niet te noodzaken [140]. Het is dus de aard van de goederen zelf die de toepassing van de wet moet uitsluiten, en die deze uitsluiting blijvend moet kunnen verantwoorden.’(Dieter Leroy,De notariële verantwoordelijkheid in het appartementsrecht,Jura Falconis,2006-2007,401-430 ;http://www.law.kuleuven.be/jura/).
Onder die voorwaarden kan dus de appartementswet (=art.577-3 e.v. B.W.) ,inclusief de aanstelling van een syndicus, niet van toepassing verklaard worden voor uw klein appartementsgebouw.
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/
Eens er sprake is van gemeenschappelijke technische installaties (liften, verwarming, ...), zal men moeilijk kunnen gebruik maken van die uitzondering.
Niet vergeten dat die uitzondering een enorm financieel risico creëert. Alle mede-eigenaars worden solidair verantwoordelijk voor alle schade waarvoor één van hen verantwoordelijk is in het kader van zijn taken binnen de mede-eigendom.
Laat u dus minstens allen verzekeren voor de BA van dat aspect.
Niet vergeten dat die uitzondering een enorm financieel risico creëert. Alle mede-eigenaars worden solidair verantwoordelijk voor alle schade waarvoor één van hen verantwoordelijk is in het kader van zijn taken binnen de mede-eigendom.
Laat u dus minstens allen verzekeren voor de BA van dat aspect.
Waarom zou dit een probleem geven? Men zit immers ook in een gedwongen mede-eigendom waarbinnen artikel 577-2 B.W. als referentiekader dient en waarbij §9 B.W. van dwingend recht is. Dit laatste is er nu net om de kostenstructuur binnen zulke M.E. op dezelfde manier te gaan regelen dan wanneer het gebouw onder de Wet op de appartementsmede-eigendom ressorteert.Eens er sprake is van gemeenschappelijke technische installaties (liften, verwarming, ...), zal men moeilijk kunnen gebruik maken van die uitzondering.
Niet vergeten dat die uitzondering een enorm financieel risico creëert. Alle mede-eigenaars worden solidair verantwoordelijk voor alle schade waarvoor één van hen verantwoordelijk is in het kader van zijn taken binnen de mede-eigendom.
Laat u dus minstens allen verzekeren voor de BA van dat aspect.
Buiten de aangehaalde paragraaf is er binnen dit artikel geen enkele dwingende bepaling doch dit neemt niet weg dat de eigenaars binnen zulke gebouwen niet zelf spelregels kunnen gaan vastleggen die ten opzichte van elkaar uitvoerbaar zijn.
In de praktijk bestaan er voldoende voorbeelden van zulke gebouwen waarbij men sowieso ook het behoud en het beheer regelt als ware het een mede-eigendom als een andere.