1.
Art. 577-4, § 1, tweede lid BW bepaalt dat “de basisakte de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen [bevat], alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar.”
Ik heb heel de basisakte, het reglement van mede-eigendom en de plannen doorlopen, maar ik vind nergens dit met redenen omkleed verslag. Wat moet ik mij voorstellen bij dit verslag?
2.
Het reglement van mede-eigendom bepaalt dat de algemene vergadering jaarlijks bijeengeroepen wordt door de syndicus op de laatste vrijdag van de maand mei, maar nu stuurt de syndicus blijkbaar een oproeping om deze op het einde van deze maand te laten plaatsvinden (uit vorige verslagen blijkt dat dit ook al op deze datum was). In het reglement staat nergens dat de AV deze datum kan veranderen.
Maakt een onregelmatig samengeroepen AV niet alle beslissingen van de AV ongeldig?
3.
Het reglement van mede-eigendom bepaalt dat de oproeping moet gebeuren met een aangetekende brief, evenwel heeft de vorige AV met unanimiteit beslist dat een oproeping bij gewone brief volstaat.
Dit komt toch neer op een wijziging van het reglement waardoor dit toch via een authentieke akte moet?
In de nieuwe bepalingen staat “De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen.” (Art. 577-6, §3, derde lid BW).
Er vanuit gaande dat de vorige beslissing geen uitwerking heeft door de nieuwe bepaling, dan moet iedereen individueel zijn akkoord geven om de oproeping bij gewone brief te krijgen. Een beslissing van de AV hierover is onrechtmatig. Klopt dat?
4.
Nu de datum van de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt bij de volgende AV moet bepaald worden houdt dit automatisch een wijziging in van het reglement en moet dit dus via een authentieke akte gebeuren na de beslissing?
5.
In de oproepingsbrief staat dat de dat er een rekening-commissaris wordt gekozen, maar er wordt met geen woord gerept over zijn bevoegdheden en zijn verplichtingen. Wat een lege doos is dit dan? Moet dat worden opgeworpen op de AV?
6.
Er moet een bedrag worden voorgesteld voor de mededinging. Wat lijkt een redelijk bedrag? 2000 EUR excl BTW? Het gaat om een appartementsblok van 8 appartementen.
7.
Er wordt met geen woord gerept in de agendapunten over de verplichte oprichting van een website. Moeten we dit punt dan zelf opwerpen tijdens de AV?
8.
“De bepalingen met betrekking tot de band tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars worden opgenomen in een schriftelijke overeenkomst.” (art. 577-8, §1, tweede lid BW)
Dit wil dus zeggen dat er nu een contract moet worden opgesteld tussen beide? Er is nu blijkbaar geen overeenkomst te bespeuren of we hebben ze niet ontvangen.
9.
In hoeverre is het verplicht om een reservekapitaal te hebben? Moet dit een specifiek doel hebben of moet dit algemeen zijn?
10.
Klusjes die worden uitgevoerd door mede-eigenaars. Is dit eigenlijk wel aan te raden? Wat moet er gebeuren met de kost van de zaken die werden aangekocht om deze klus uit te voeren? Wat gebeurt er als er tijdens het ‘klusje’ iets gebeurd? Sommige wensen daar onkosten voor. Hoe zit dat met de wettelijk hiervan?
11.
Dit is een onlangs gekocht appartement, maar het frustreert mij mateloos dat de syndicus zo passief is. Er wordt geen enkel voorstel op voorhand gedaan (vb begroting, evaluatie contracten, etc) door hem en alles moet blijkbaar snel snel op de AV beslist worden.
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
1. Dateert de basisakte van na 01.09.2010? Zo neen, dient dit verslag er niet bijgevoegd.
2. Eerder vooral nazien of de uitnodiging voor de AV van deze maand voldoet aan de nieuwe wet. Bij meerdere "vergissingen", en dat lijkt het geval te zijn, een brief schrijven naar de syndicus waar u hem erop attent maakt dat meerdere bepalingen van zijn uitnodiging indruisen tegen de nieuwe wet. en dat bij een eventuele vernietiging van beslissingen van de AV zijn verantwoordelijkheid in het gedrang kan komen.
3. De wet is imperatief (577-14). Als de ME niets doet, MOET deze ME opgeroepen worden door de VME bij aangetekend schrijven. De VME heeft geen andere keuze.
4. NEEN, zo aan de voorwaarden van Art. 19 § 2 van de wet van 02.06.2010 voldaan wordt voor 01.09.2011.
5. Een rekencommissaris kan pas aangesteld worden nadat zijn bevoegdheden, ... bepaald zijn. Een jaarverslag 2010 van een persoon aangesteld met een bepaald mandaat, maar waarvoor het mandaat niet vooraf bepaald is, is ongeldig. De verantwoordelijkheid van de syndicus komt fel in het gedrang.
6. Redelijk bedrag ? Vooreerst steeds BTW inclusief. 2000 EUR is dus gemiddeld 250 EUR per appartement. Koopt uzelf iets aan zonder andere handelaars te contacteren ? Zo neen: vraag het bedrag te verlagen.
7. Deze website is volgens mij niet verplicht, maar wel dient de AV te bepalen op welke wijze de syndicus mag/moet inzage geven aan de stukken (werkwijze, kostprijs, ...).
8. Deze overeenkomst dient gevoegd bij de uitnodiging. zo niet -> geen contract
9. De hoogte van het bedrag van het reservekapitaal is niet bepaald, maar wel werd het bestaan van afzonderlijke bankrekeningen (zichtrekening, spaarrekening, ...) verplicht en moeten de ME het periodiek bedrag voor het reservekapitaal rechtstreks op die rekening storten.
10. Wachten op het KB "Boekhouding". Iemand van AES-SNP heeft recent terzake een gedetailleerd artikel in "Le Cri" geschreven, die waarschuwt voor de soms enorme risico's. De VME is geen VZW. Het statuut van vrijwilliger is niet van toepassing.
11. Wanneer werd het complex gebouwd?
Dat alles is mijn persoonlijke opinie.
2. Eerder vooral nazien of de uitnodiging voor de AV van deze maand voldoet aan de nieuwe wet. Bij meerdere "vergissingen", en dat lijkt het geval te zijn, een brief schrijven naar de syndicus waar u hem erop attent maakt dat meerdere bepalingen van zijn uitnodiging indruisen tegen de nieuwe wet. en dat bij een eventuele vernietiging van beslissingen van de AV zijn verantwoordelijkheid in het gedrang kan komen.
3. De wet is imperatief (577-14). Als de ME niets doet, MOET deze ME opgeroepen worden door de VME bij aangetekend schrijven. De VME heeft geen andere keuze.
4. NEEN, zo aan de voorwaarden van Art. 19 § 2 van de wet van 02.06.2010 voldaan wordt voor 01.09.2011.
5. Een rekencommissaris kan pas aangesteld worden nadat zijn bevoegdheden, ... bepaald zijn. Een jaarverslag 2010 van een persoon aangesteld met een bepaald mandaat, maar waarvoor het mandaat niet vooraf bepaald is, is ongeldig. De verantwoordelijkheid van de syndicus komt fel in het gedrang.
6. Redelijk bedrag ? Vooreerst steeds BTW inclusief. 2000 EUR is dus gemiddeld 250 EUR per appartement. Koopt uzelf iets aan zonder andere handelaars te contacteren ? Zo neen: vraag het bedrag te verlagen.
7. Deze website is volgens mij niet verplicht, maar wel dient de AV te bepalen op welke wijze de syndicus mag/moet inzage geven aan de stukken (werkwijze, kostprijs, ...).
8. Deze overeenkomst dient gevoegd bij de uitnodiging. zo niet -> geen contract
9. De hoogte van het bedrag van het reservekapitaal is niet bepaald, maar wel werd het bestaan van afzonderlijke bankrekeningen (zichtrekening, spaarrekening, ...) verplicht en moeten de ME het periodiek bedrag voor het reservekapitaal rechtstreks op die rekening storten.
10. Wachten op het KB "Boekhouding". Iemand van AES-SNP heeft recent terzake een gedetailleerd artikel in "Le Cri" geschreven, die waarschuwt voor de soms enorme risico's. De VME is geen VZW. Het statuut van vrijwilliger is niet van toepassing.
11. Wanneer werd het complex gebouwd?
Dat alles is mijn persoonlijke opinie.
Dank u voor de antwoorden.
1. De basisakte is van voor 1 september, maar voldoet niet aan de huidige bepalingen. Waarom moet ze dan niet aangepast worden? Ter zijde: er staat een artikel in de basisakte dat " het reglement van mede-eigendom, de plannen en de onderhevige akte (in de praktijk = basisakte) tezamen de basisakte vormen. Zij vervolledigen elkaar en vormen één geheel." M.a.w. een aanpassing aan het reglement, maakt een aanpassing aan de basisakte uit?
3. De huidige uitnodiging is dus niet verlopen zoals het moet gebeuren. Maar hoe is het mogelijk dat er tijdens vorige AV'en dergelijke beslissingen zijn genomen zonder het reglement te wijzigen via een authentieke akte? Wat dit toen wel mogelijk?
5. Zijn bevoegdheden en verplichtingen moeten dus eerst worden bepaald door de AV en dan kan er pas een worden aangeduid voor het komende boekjaar. Juist? Wat als de AV gewoon een rekening commissaris aanduidt, maar geen bevoegdheden en verplichtingen vastlegt? Waarom zegt de syndicus daar niets over in de oproeping dan deze verplichtingen en bevoegdheden moeten vastgelegd worden?
6. Er komt eigenlijk nooit een bedrag boven de 2000 EUR op jaarbasis. De syndicus doet al zijn voorstellen excl BTW. Ik vermoed dat dit is omdat er een ondernemingsnummer is voor de VME. Ik zal 1000 EUR excl BTW voorstellen, maar kan er bepaald worden wanneer er geen mededinging moet plaatsvinden voor bepaalde zaken? Als voorbeeld de lift: altijd dezelfde firma.
7. Die verplichte website had ik van deze website: http://www.6minutes.be/NL/Artikel.aspx? ... riekID=105" onclick="window.open(this.href);return false;
8. Zijn mandaat is vorig jaar verlengd met 3 jaar. Nu staat er in de wet dat er een schriftelijke overeenkomst moet zijn. Er moet op de AV dus worden opgeworpen dat de syndicus ofwel zijn overeenkomst met de VME aan iedereen overmaakt ofwel dat hij een opstelt? Wat als er geen akkoord is over zijn schriftelijke voorwaarden?
10. "Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11, § 5, tweede en derde lid, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars;" Dat KB zou dus niet van toepassing zijn op ons?
Wil je me dat artikel niet mailen?
11. 1998
Misschien koop ik beter http://kluwer.be/nl/home.asp?subpage=pr ... &doelid=20#" onclick="window.open(this.href);return false; lol
1. De basisakte is van voor 1 september, maar voldoet niet aan de huidige bepalingen. Waarom moet ze dan niet aangepast worden? Ter zijde: er staat een artikel in de basisakte dat " het reglement van mede-eigendom, de plannen en de onderhevige akte (in de praktijk = basisakte) tezamen de basisakte vormen. Zij vervolledigen elkaar en vormen één geheel." M.a.w. een aanpassing aan het reglement, maakt een aanpassing aan de basisakte uit?
3. De huidige uitnodiging is dus niet verlopen zoals het moet gebeuren. Maar hoe is het mogelijk dat er tijdens vorige AV'en dergelijke beslissingen zijn genomen zonder het reglement te wijzigen via een authentieke akte? Wat dit toen wel mogelijk?
5. Zijn bevoegdheden en verplichtingen moeten dus eerst worden bepaald door de AV en dan kan er pas een worden aangeduid voor het komende boekjaar. Juist? Wat als de AV gewoon een rekening commissaris aanduidt, maar geen bevoegdheden en verplichtingen vastlegt? Waarom zegt de syndicus daar niets over in de oproeping dan deze verplichtingen en bevoegdheden moeten vastgelegd worden?
6. Er komt eigenlijk nooit een bedrag boven de 2000 EUR op jaarbasis. De syndicus doet al zijn voorstellen excl BTW. Ik vermoed dat dit is omdat er een ondernemingsnummer is voor de VME. Ik zal 1000 EUR excl BTW voorstellen, maar kan er bepaald worden wanneer er geen mededinging moet plaatsvinden voor bepaalde zaken? Als voorbeeld de lift: altijd dezelfde firma.
7. Die verplichte website had ik van deze website: http://www.6minutes.be/NL/Artikel.aspx? ... riekID=105" onclick="window.open(this.href);return false;
8. Zijn mandaat is vorig jaar verlengd met 3 jaar. Nu staat er in de wet dat er een schriftelijke overeenkomst moet zijn. Er moet op de AV dus worden opgeworpen dat de syndicus ofwel zijn overeenkomst met de VME aan iedereen overmaakt ofwel dat hij een opstelt? Wat als er geen akkoord is over zijn schriftelijke voorwaarden?
10. "Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11, § 5, tweede en derde lid, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars;" Dat KB zou dus niet van toepassing zijn op ons?
Wil je me dat artikel niet mailen?
11. 1998
Misschien koop ik beter http://kluwer.be/nl/home.asp?subpage=pr ... &doelid=20#" onclick="window.open(this.href);return false; lol
Puntje 7 website
http://www.dekamer.be/kvvcr/showpage.cf ... =52&inst=K" onclick="window.open(this.href);return false;
Uw antwoord op vraag 7 :
In de wetgevingstukken vindt u het volgende documenten:
Doc 52-1334/1 wetsvoorstel
Doc 52-1334/11 verslag namens de commissie pag 128 vindt u het onderstaande
De woorden “hetzij, inzonderheid, via een internetsite” in 11° lijken niet geschikt, aangezien men er voor de syndicus de verplichting tot het creëren van een internetsite zou kunnen uit afl eiden. De spreker vindt het beter dat deel van de zin weg te laten.
Doc52-1334/15 de tekst die aangenomen is, zoals deze vandaag is. De 2 bewuste woorden van doc 1334/1 zijn weggelaten om te vermijden dat de syndicus verkeerd zou interpreteren.
Ikzelf ben er ook ingetrapt, heb hier ook raad moeten vragen en gekregen, waarvoor mijn dank.
Ook door het lezen van al deze documenten en amandementen ben ik toch al een stap verder, dank zij deze site.
http://www.dekamer.be/kvvcr/showpage.cf ... =52&inst=K" onclick="window.open(this.href);return false;
Uw antwoord op vraag 7 :
In de wetgevingstukken vindt u het volgende documenten:
Doc 52-1334/1 wetsvoorstel
Doc 52-1334/11 verslag namens de commissie pag 128 vindt u het onderstaande
De woorden “hetzij, inzonderheid, via een internetsite” in 11° lijken niet geschikt, aangezien men er voor de syndicus de verplichting tot het creëren van een internetsite zou kunnen uit afl eiden. De spreker vindt het beter dat deel van de zin weg te laten.
Doc52-1334/15 de tekst die aangenomen is, zoals deze vandaag is. De 2 bewuste woorden van doc 1334/1 zijn weggelaten om te vermijden dat de syndicus verkeerd zou interpreteren.
Ikzelf ben er ook ingetrapt, heb hier ook raad moeten vragen en gekregen, waarvoor mijn dank.
Ook door het lezen van al deze documenten en amandementen ben ik toch al een stap verder, dank zij deze site.
Punt 7:
"Het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van mede-eigendom, of door de algemene vergadering, en, met name, via een internetsite."
Het woordje "en via een website" slaat toch op een verplichting?
Het verslag in de commissie is een loutere opmerking. De verandering situeert zich in amendement 27.
"Nr. 27 VAN DE HEER DELPÉRÉE C.S.
Art. 10
Onder K), de volgende wijzigingen aanbrengen :
a) in het voorgestelde 11º, de woorden « en, inzonderheid, via een internetsite » vervangen door de woorden « en met name via een internetsite »;
[...]
Verantwoording
De Raad van State heeft voorgesteld om het voorbeeld van de internetsite als middel om documenten van de mede-eigendom te verkrijgen, te schrappen, omdat een voorbeeld geen normatieve waarde heeft en dus niet in een wettekst moet voorkomen. De indieners van het amendement wensen echter dat deze specifieke manier om informatie te verkrijgen in de wet wordt vermeld, zodat ze niet wordt uitgesloten. Het is een signaal."
"Het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van mede-eigendom, of door de algemene vergadering, en, met name, via een internetsite."
Het woordje "en via een website" slaat toch op een verplichting?
Het verslag in de commissie is een loutere opmerking. De verandering situeert zich in amendement 27.
"Nr. 27 VAN DE HEER DELPÉRÉE C.S.
Art. 10
Onder K), de volgende wijzigingen aanbrengen :
a) in het voorgestelde 11º, de woorden « en, inzonderheid, via een internetsite » vervangen door de woorden « en met name via een internetsite »;
[...]
Verantwoording
De Raad van State heeft voorgesteld om het voorbeeld van de internetsite als middel om documenten van de mede-eigendom te verkrijgen, te schrappen, omdat een voorbeeld geen normatieve waarde heeft en dus niet in een wettekst moet voorkomen. De indieners van het amendement wensen echter dat deze specifieke manier om informatie te verkrijgen in de wet wordt vermeld, zodat ze niet wordt uitgesloten. Het is een signaal."
Die discussie heeft hier al bijna tot slaande ruzie geleid... Moet ze echt herhaald worden of volstaat het om de posters te verzoeken even deze draadjes dienaangaande te raadplegen om zelf tot de constatatie te komen dat de intentie van de wet en de wijze waarop ze werd verwoord twee verschillende zaken zijn, doch dat tot tegendeel is bewezen de letter van de wet dient gevolgd te worden?
Persoonlijk vind ik de verplichting van een website geen slecht idee. Men zou het voor een aantal andere zaken ook mogen doen.
Persoonlijk vind ik de verplichting van een website geen slecht idee. Men zou het voor een aantal andere zaken ook mogen doen.
1. Lees artikel 19 §2 van de wet van 02.06.2010 (volledige tekst van de wet: zie de sectie downloads van de website http://www.nicm.be). Artikel 19 bevat de overgangsbepalingen en staat niet in het Burgerlijk Wetboek.
3. Dit is wettelijk niet mogelijk sinds 01.08.1995, maar er waren geen sancties. Nu is het iets duidelijker en kunnen alle wijzigingen van voor 01.09.2010 mogelijks vernietigd worden op basis van artikel 577-14 door de rechter, maar dat pas na 01.09.2011.
5. Er is geen probleem als alles in orde is, maar de syndicus kan ernstige problemen hebben (zelf opdraaien voor de schade ipv de VME) als in die context iemand de afrekening van 2010 betwist bij de rechter en hij, naast de VME, persoonlijk gedagvaard wordt.
6. Bedragen excl BTW zijn enkel gangbaar tussen BTW-plichtigen. Als een onderneming een KBO nummer 0123.456.789 heeft, dan is zijn BTW nummer: BE 0123.456.789. Een VME is niet BTW-plichtig, dus dient de syndicus steeds prijzen inclusief BTW te hanteren in zijn contacten met de VME en de mede-eigenaars.
Persoonlijk zou ik, in jouw geval het bedrag van 750 EUR (incl. BTW) voorstellen, zijnde iets minder dan 100 EUR per appartement.
7. Op verzoek van de moderator geef ik geen commentaar bij mijn gekend standpunt.
8. De AV is akkoord als 50%+1 van de aandelen van de aanwezige en vertegenwoordigde mede-eigenaars gehaald wordt, rekening houdend met het feit dat enkel rekening word gehouden met deze die JA of NEEN stemmen. De voorwaarden moeten overgemaakt zijn met de uitnodiging of vroeger met dezelfde verzendingvoorwaarden van de uitnodiging.
10. Dat KB is effectief niet van toepassing, maar wel de andere bepalingen van 577-8 § 4 17°, zoals bijvoorbeeld:
3. Dit is wettelijk niet mogelijk sinds 01.08.1995, maar er waren geen sancties. Nu is het iets duidelijker en kunnen alle wijzigingen van voor 01.09.2010 mogelijks vernietigd worden op basis van artikel 577-14 door de rechter, maar dat pas na 01.09.2011.
5. Er is geen probleem als alles in orde is, maar de syndicus kan ernstige problemen hebben (zelf opdraaien voor de schade ipv de VME) als in die context iemand de afrekening van 2010 betwist bij de rechter en hij, naast de VME, persoonlijk gedagvaard wordt.
6. Bedragen excl BTW zijn enkel gangbaar tussen BTW-plichtigen. Als een onderneming een KBO nummer 0123.456.789 heeft, dan is zijn BTW nummer: BE 0123.456.789. Een VME is niet BTW-plichtig, dus dient de syndicus steeds prijzen inclusief BTW te hanteren in zijn contacten met de VME en de mede-eigenaars.
Persoonlijk zou ik, in jouw geval het bedrag van 750 EUR (incl. BTW) voorstellen, zijnde iets minder dan 100 EUR per appartement.
7. Op verzoek van de moderator geef ik geen commentaar bij mijn gekend standpunt.
8. De AV is akkoord als 50%+1 van de aandelen van de aanwezige en vertegenwoordigde mede-eigenaars gehaald wordt, rekening houdend met het feit dat enkel rekening word gehouden met deze die JA of NEEN stemmen. De voorwaarden moeten overgemaakt zijn met de uitnodiging of vroeger met dezelfde verzendingvoorwaarden van de uitnodiging.
10. Dat KB is effectief niet van toepassing, maar wel de andere bepalingen van 577-8 § 4 17°, zoals bijvoorbeeld:
De definities van de woorden “duidelijk, nauwkeurige en gedetailleerde wijze” zijn terug te vinden op de website van “Commissie van de Boekhoudkundige normen” (http://www.cnc-cbn.be/nl). Maar daar ga ik momenteel niet meer in detail op in, en dat in principe tot het bewuste KB gepubliceerd is.17° de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningenstelsel.
1.
Het is me bijna duidelijk. Behalve het volgende: In de basisakte door de notaris staat "Onderhavige akte, het reglement van mede-eigendom en de voornoemde plannen vormen samen de basisakte van het appartementsgebouw".
In art. 19, §2 van de wet staat: "Voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, is voor de aangepaste tekst van het reglement van medeeigendom geen authentieke akte vereist."
Aangezien de basisakte stelt dat het reglement van mede-eigendom integraal deel uitmaakt van de basisakte, past men dus de basisakte aan op het moment dat het reglement wordt aangepast. Gaat mijn logica hier de mist in?
3. M.a.w. ons gewoon neerleggen bij de nieuwe datum van de AV?
5. De aanstelling van de rekening-commissaris moet dus geweigerd worden door de AV zolang zijn bevoegdheden en verplichtingen niet worden vastgelegd? Een bijzondere AV moet dus worden vastgelegd in dit geval?
Waar zitten we het beste in om een volledige doorlichting te doen van het werk van de syndicus en de mogelijke illegale beslissingen van een AV? De RVE?
Het is me bijna duidelijk. Behalve het volgende: In de basisakte door de notaris staat "Onderhavige akte, het reglement van mede-eigendom en de voornoemde plannen vormen samen de basisakte van het appartementsgebouw".
In art. 19, §2 van de wet staat: "Voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, is voor de aangepaste tekst van het reglement van medeeigendom geen authentieke akte vereist."
Aangezien de basisakte stelt dat het reglement van mede-eigendom integraal deel uitmaakt van de basisakte, past men dus de basisakte aan op het moment dat het reglement wordt aangepast. Gaat mijn logica hier de mist in?
3. M.a.w. ons gewoon neerleggen bij de nieuwe datum van de AV?
5. De aanstelling van de rekening-commissaris moet dus geweigerd worden door de AV zolang zijn bevoegdheden en verplichtingen niet worden vastgelegd? Een bijzondere AV moet dus worden vastgelegd in dit geval?
Waar zitten we het beste in om een volledige doorlichting te doen van het werk van de syndicus en de mogelijke illegale beslissingen van een AV? De RVE?
1. Artikel 577-4 §1 1ste lid:
De woorden "vormen samen de basisakte van het appartementsgebouw" zijn van rechtswege gewijzigd in "vormen samen de statuten van het appartementsgebouw".
3. JA voor 2010. Beslissingen annuleerbaar achteraf. Weinig preventieve actie mogelijk. Maar wel erop toezien dat de syndicus de wijziging van het reglement van mede-eigendom voor de toepassing van Art. 577-6 § 2 voor wat betreft de gewone jaarlijkse AV (JAV) en een bijzondere AV (BAV)
De RVE is "het" orgaan als je een bijna permanente doorlichting wilt doen van de uitvoering van de opdrachten van de AV door de syndicus. Maar er zal een nauwe wisselwerking moeten bestaan tussen de RVM en de rekencommissaris. Beide hebben hun eigen terrein, maar de ene dient te weten welke problemen de andere vaststelt. Maar opgelet ademruimte laten aan de syndicus.
De statuten zijn vanaf 01.09.2010 samengesteld uit de basisakte en het Reglement van mede-eigendom, plus hun eventuele bijlagen.De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
De woorden "vormen samen de basisakte van het appartementsgebouw" zijn van rechtswege gewijzigd in "vormen samen de statuten van het appartementsgebouw".
3. JA voor 2010. Beslissingen annuleerbaar achteraf. Weinig preventieve actie mogelijk. Maar wel erop toezien dat de syndicus de wijziging van het reglement van mede-eigendom voor de toepassing van Art. 577-6 § 2 voor wat betreft de gewone jaarlijkse AV (JAV) en een bijzondere AV (BAV)
5. deze punten kunnen voorgelegd worden in de juiste volgorde aan eenzelfde AV, zo de stemmen na elke punt van de dagorde geteld worden (wat de wet oplegt sinds 01.09.2010).De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in het reglement van mede-eigendom
vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen.
De RVE is "het" orgaan als je een bijna permanente doorlichting wilt doen van de uitvoering van de opdrachten van de AV door de syndicus. Maar er zal een nauwe wisselwerking moeten bestaan tussen de RVM en de rekencommissaris. Beide hebben hun eigen terrein, maar de ene dient te weten welke problemen de andere vaststelt. Maar opgelet ademruimte laten aan de syndicus.
1. zie wel Art. 577-6 § 3 - tweede lid:
Dus wel bijvoorbeeld "Documenten in te zien elke werkdag van 12u tot 16u vanaf de 12de dag (01/09/2010) tot de 2de dag voor de AV (11/09/2010) door elke persoon met stemrecht tijdens de AV, vergezeld van hoogstens één raadgever. Het bezoek minstens één werkdag op voorhand aangekondigd via email AAA of telefoon BBB." en de lijst van de ter beschikking gestelde documenten (of groepen van documenten) opsommen.
En niet laconiek zonder meer vermelden: "Voorafgaandelijk een afspraak maken bij de syndicus"
Deze regels moeten expliciet zijn.De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd.
Dus wel bijvoorbeeld "Documenten in te zien elke werkdag van 12u tot 16u vanaf de 12de dag (01/09/2010) tot de 2de dag voor de AV (11/09/2010) door elke persoon met stemrecht tijdens de AV, vergezeld van hoogstens één raadgever. Het bezoek minstens één werkdag op voorhand aangekondigd via email AAA of telefoon BBB." en de lijst van de ter beschikking gestelde documenten (of groepen van documenten) opsommen.
En niet laconiek zonder meer vermelden: "Voorafgaandelijk een afspraak maken bij de syndicus"