Re: Vele vragen over mede-eigendom
Mijn ouders moeten dus best zo snel mogelijk een aangetekende brief sturen voor die 3 problemen via een BAV op te lossen?
- Jureca
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Ik zou graag nog even dieper ingaan op de volgende punten:
2. Die beslissing dateert van eind de jaren 90 en wijkt dus af van het reglement van mede-eigendom. In welk opzicht is die beslissing dan afdwingbaar ten opzichte van de koper die het appartement onlangs heeft gekocht? Normaal is toch enkel het reglement van mede-eigendom tegenstelbaar aan de nieuwe eigenaar? Die beslissing moest gebeuren via authentieke akte. Is het voldoende om dit aan te halen om de huidige algemene vergadering helemaal te laten annuleren wegens een onregelmatige beslissing wegens schending van een statutaire bepaling?
"Artikel 577-4, § 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt formeel dat het reglement van mede-eigendom, waarin ondermeer verplichtend de criteria en berekening van de verdeling van de lasten opgenomen zijn, alsmede alle daarin aangebrachte wijzigingen, het voorwerp moeten zijn van een authentieke akte.
Een beslissing, waarbij door de algemene vergadering de verdeling van de lasten wordt gewijzigd, moet derhalve in authentieke vorm worden opgesteld en overgeschreven in de openbare registers van het hypotheekkantoor overeenkomstig artikel 1 van de Hypotheekwet van 16 december 1851. De laatste formaliteit is noodzakelijk voor de tegenwerpelijkheid aan derden.
Artikel 577-10, § 4, lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, dat de verkoper van een appartement de verplichting oplegt aan de koper het reglement van orde en het register met de beslissingen van de algemene vergadering mee te delen, heeft derhalve geen effect op een reglement van mede-eigendom, waarvan de wijzigingen niet werden geauthentificeerd en overgeschreven." (Rb. Brussel (16e k.) nr. 07/12230/A, 2 oktober 2008 T.App. 2009, afl. 2, 44)
Ondersteunt dit niet mijn standpunt of interpreteer ik het verkeerd?
12. (nieuwe vraag)
Op de agendapunten staat het punt "financiën voorbije boekjaar". Nu staat in de notulen van de vergadering het volgende: "werkingskapitaal: op de algemene vergadering van 1999 werd beslist op een bepaald bedrag te betalen als startkapitaal. De vergadering beslist dat er geen startkapitaal is."
Buiten het feit dat er geen melding is van hoeveel stemmen er voor of tegen zijn, snap ik die beslissing helemaal niet. Hoe kan de AV in 2010 beslissen over bedragen die in 1999 zijn betaald?!
2. Die beslissing dateert van eind de jaren 90 en wijkt dus af van het reglement van mede-eigendom. In welk opzicht is die beslissing dan afdwingbaar ten opzichte van de koper die het appartement onlangs heeft gekocht? Normaal is toch enkel het reglement van mede-eigendom tegenstelbaar aan de nieuwe eigenaar? Die beslissing moest gebeuren via authentieke akte. Is het voldoende om dit aan te halen om de huidige algemene vergadering helemaal te laten annuleren wegens een onregelmatige beslissing wegens schending van een statutaire bepaling?
"Artikel 577-4, § 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt formeel dat het reglement van mede-eigendom, waarin ondermeer verplichtend de criteria en berekening van de verdeling van de lasten opgenomen zijn, alsmede alle daarin aangebrachte wijzigingen, het voorwerp moeten zijn van een authentieke akte.
Een beslissing, waarbij door de algemene vergadering de verdeling van de lasten wordt gewijzigd, moet derhalve in authentieke vorm worden opgesteld en overgeschreven in de openbare registers van het hypotheekkantoor overeenkomstig artikel 1 van de Hypotheekwet van 16 december 1851. De laatste formaliteit is noodzakelijk voor de tegenwerpelijkheid aan derden.
Artikel 577-10, § 4, lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, dat de verkoper van een appartement de verplichting oplegt aan de koper het reglement van orde en het register met de beslissingen van de algemene vergadering mee te delen, heeft derhalve geen effect op een reglement van mede-eigendom, waarvan de wijzigingen niet werden geauthentificeerd en overgeschreven." (Rb. Brussel (16e k.) nr. 07/12230/A, 2 oktober 2008 T.App. 2009, afl. 2, 44)
Ondersteunt dit niet mijn standpunt of interpreteer ik het verkeerd?
12. (nieuwe vraag)
Op de agendapunten staat het punt "financiën voorbije boekjaar". Nu staat in de notulen van de vergadering het volgende: "werkingskapitaal: op de algemene vergadering van 1999 werd beslist op een bepaald bedrag te betalen als startkapitaal. De vergadering beslist dat er geen startkapitaal is."
Buiten het feit dat er geen melding is van hoeveel stemmen er voor of tegen zijn, snap ik die beslissing helemaal niet. Hoe kan de AV in 2010 beslissen over bedragen die in 1999 zijn betaald?!
Voor je punt 2:
Ik snap je vraag niet goed.
Voor je punt 12:
Het is vooreerst hier manifest dat het punt, zoals het vermeld werd in de uitnodiging (veel te vaag), niet overeenstemt met wat voorgelegd is door de voorzitter van de AV ter stemming. De genomen beslissing is dus vermoedelijk een onregelmatige beslissing, waarbij in bijkomende orde de verantwoordelijkheid van deze voorzitter in het gedrang komt.
Maar ten gronde is het een kunstgreep om één of meerdere overtredingen van een beslissing van het verleden te verdoezelen. Met de nieuwe boekhoudregels die eraan komen (vermoedelijk vlak voor de eedafleggging van een nieuwe regering), zal het manifest worden dat het "startkapitaal" (= ook genoemd het minimum werkkapitaal) opgesoupeerd werd op één of meerdere tijdstippen aan uitvoering van werken, die
- ofwel niet toegestaan werden door de AV (en waarvoor dus geen voorschotten werden gevraagd).
- ofwel, in het geval van dringende en voorlopige werken, het overschrijden van de begroting niet werd gemotiveerd tegenover de AV (inclusief het opvragen van de bijkomende middelen om de afname van het startkapitaal te compenseren).
Deze beslissing is dus vermoedelijk ook een bedriegelijke beslissing.
Ik snap je vraag niet goed.
Voor je punt 12:
Het is vooreerst hier manifest dat het punt, zoals het vermeld werd in de uitnodiging (veel te vaag), niet overeenstemt met wat voorgelegd is door de voorzitter van de AV ter stemming. De genomen beslissing is dus vermoedelijk een onregelmatige beslissing, waarbij in bijkomende orde de verantwoordelijkheid van deze voorzitter in het gedrang komt.
Maar ten gronde is het een kunstgreep om één of meerdere overtredingen van een beslissing van het verleden te verdoezelen. Met de nieuwe boekhoudregels die eraan komen (vermoedelijk vlak voor de eedafleggging van een nieuwe regering), zal het manifest worden dat het "startkapitaal" (= ook genoemd het minimum werkkapitaal) opgesoupeerd werd op één of meerdere tijdstippen aan uitvoering van werken, die
- ofwel niet toegestaan werden door de AV (en waarvoor dus geen voorschotten werden gevraagd).
- ofwel, in het geval van dringende en voorlopige werken, het overschrijden van de begroting niet werd gemotiveerd tegenover de AV (inclusief het opvragen van de bijkomende middelen om de afname van het startkapitaal te compenseren).
Deze beslissing is dus vermoedelijk ook een bedriegelijke beslissing.
punt 2:
In het reglement van mede-eigendom staat dat de algemene vergadering op de laatste vrijdag van de maand mei moet plaatsvinden. Nu blijkt dat er een beslissing eind jaren 90 werd genomen om de algemene vergadering te verplaatsen naar november. Deze wijziging werd evenwel nooit via een authentieke akte bevestigd.
Art. 577-4 BW § 1: "De basisakte en het reglement van medeëigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte."
In hoeverre is die oude beslissing dan tegenstelbaar aan de nieuwe eigenaar door het gebrek aan authentieke akte?
Als ik het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel goed interpreteer komt het erop neer dat een beslissing van de algemene vergadering die via authentieke akte moet bevestigd worden geen uitwerking heeft ten opzichte van de koper wegens het gebrek aan authentieke akte.
Als ik de redenering dan doortrek naar de huidige algemene vergadering, is deze onwettig en aldus onregelmatig.
13 (nieuw).
Kan je onder het punt "onderhoud van het gebouw" een lijst plaatsen van zaken die besproken zullen worden, maar op de dag van de AV nog extra punten aanhalen zoals de lift of het plaatsen van een veiligheidsdeur?
In het reglement van mede-eigendom staat dat de algemene vergadering op de laatste vrijdag van de maand mei moet plaatsvinden. Nu blijkt dat er een beslissing eind jaren 90 werd genomen om de algemene vergadering te verplaatsen naar november. Deze wijziging werd evenwel nooit via een authentieke akte bevestigd.
Art. 577-4 BW § 1: "De basisakte en het reglement van medeëigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte."
In hoeverre is die oude beslissing dan tegenstelbaar aan de nieuwe eigenaar door het gebrek aan authentieke akte?
Als ik het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel goed interpreteer komt het erop neer dat een beslissing van de algemene vergadering die via authentieke akte moet bevestigd worden geen uitwerking heeft ten opzichte van de koper wegens het gebrek aan authentieke akte.
Als ik de redenering dan doortrek naar de huidige algemene vergadering, is deze onwettig en aldus onregelmatig.
13 (nieuw).
Kan je onder het punt "onderhoud van het gebouw" een lijst plaatsen van zaken die besproken zullen worden, maar op de dag van de AV nog extra punten aanhalen zoals de lift of het plaatsen van een veiligheidsdeur?
Ok, mijn hypothese werd bevestigd door http://www.juridischforum.be/forum/view ... =39&t=3421" onclick="window.open(this.href);return false; 