#7 , 21 nov 2010 16:42
Een syndicus kan en mag een vergoeding voor zijn bijkomend werk vragen, maar niet om het even hoe.
De VME mag en kan deze kosten pas ten laste leggen van een eigenaar na een vonnis of op basis van een geldige contractuele verbintenis.
De basisakte is een toetredingcontract. Dus schadevergoedingen kunnen vastgelegd worden in de statuten, mits deze onder de vorm van een authentieke akte zijn verleden, etc. ... . Maar in ieder geval kan de VME niet tegelijkertijd EN een statutaire schadevergoeding EN een gerechtelijke schadevergoeding eisen.
Met een schadevergoeding die enkel in het syndicuscontract van na 01.09.2010 staat, waarbij dit contract niet expliciet en uitdrukkelijk goedgekeurd is door de AV, nadat het gevoegd was bij de uitnodiging, zal naar mijn persoonlijke mening een gespecialiseerd advocaat vermoedelijk de vloer aanvegen.
Waar ik persoonlijk voorstander van ben is:
- dat een strikte betalingkalender opgenomen wordt in het reglement van mede-eigendom
- een vergoeding van de syndicuskosten STEEDS ten laste van de VME
- een forfaitaire jaarintrest te betalen aan de VME (en niet aan de syndicus) door de achterstallige mede-eigenaar van 1 à 2 % boven de wettelijke intrestvoet van dat jaar
- het betalen aan de VME (en niet aan de syndicus) van een administratieve schadevergoeding van 5 à 10% per nietbetaalde factuur
- het betalen van de gerechtskosten van de VME op basis van een vonnis, bovenop de intrest en de administratieve schadevergoeding.
- met de jaarafrekening de lijst van de debiteurs en crediteurs van de VME wordt opgesteld door de syndicus en overgemaakt aan de mede-eigenaars samen met de jaarafrekening, met per debiteur de vermelding van de huidige stand van de invordering en per crediteur de wijze waarop de VME aan zijn verplichtingen zal voldoen.
Maar met de volgende penalisatie voor de traag werkende syndici:
- dat de syndicus aan de VME deze intrestvergoeding verschuldigd is, zo hij niet heeft voldaan aan deze statutaire eisen, door bijvoorbeeld bepaalde aanmaningsbrieven niet of te laat te versturen. Zo de rekencommissaris dit vastgesteld na het einde van de boekjaar, wordt dit beschouwd als een nietbetaling en de bovenstaande tarieven toegepast EN dit gemeld aan de mede-eigenaars door de rekencommissaris, met vermelding van de namen van de betrokken mede-eigenaars.
- contractueel vastleggen zo de betaling van (een gedeelte van) het gevorderde bedrag verworpen wordt door de rechter, de syndicus deze schade aan de VME zal vergoeden binnen de 60 dagen van de datum van het vonnis.
-contractuele vastleggen zo de VME niet in staat is om zijn schulden te voldoen, omdat de syndicus niet is overgegaan tot het invorderen van bedragen verschuldigd door mede-eigenaars, hij pro rata moet instaan voor het vergoeden van deze kosten van de VME aan de VME.
Voorbeeld van een statutaire betalingkalender:
- Factuur "trimesteriele provisie werkkapitaal": te verzenden ten laatste de 60ste dag van de trimester, met de vermelding: "betaling verplicht ten laatste op de 30ste dag na verzending"
- Factuur "jaarlijkse provisie reservekapitaal": te verzenden ten laatste de 60ste dag van de vierde trimester, met de vermelding: "betaling verplicht ten laatste op de 30ste dag na verzending"
- Factuur "Jaarafrekening": te verzenden ten laatste 45 dagen voor de datum van de AV, met de vermelding : "betaling verplicht ten laatste de 31ste dag na de verzending van de PV van de beslissing, waarbij de jaarafrekening werd goedgekeurd"
- bij de trimesteriele factuur "provisie werkkapitaal" telkens een gedetailleerd overzicht voegen van de kosten wegens laattijdige betaling van de vorige trimester, plus in een afzonderlijk kadertje de referentie van de nog niet betaalde facturen. Het bedrag van de vorige trimester voegen bij het totaal te betalen bedrag. Deze bedragen maken van dan af deel van deze factuur; de niet betaling ervan zal automatisch deel uitmaken van de trimesteriele provisie factuur.
En de volgende rappelkalender:
- rappel te versturen op dag X +10 per gewone brief, met een uittreksel van de statuten over de nietbetaling in een afzonderlijk kadertje
- aangetekende aanmaningsbrief te versturen ten laatste op dag X + 30 door de syndicus, met de notificatie dat de statutaire intresten, ... met terugwerkende kracht van toepassing zijn
- aangetekende herinneringbrief te versturen ten laatste op dag X + 50 door de syndicus
- aangetekende ingebrekestelling versturen ten laatste op dag X + 70 door de advocaat van de VME
- dagvaarding via deurwaarder ten laatste op dag X + 90
In het geval van een genormaliseerd rekeningstelsel automatisch bij het verzenden van de aangetekende brieven de bedragen overboeken naar een specifieke subrekening per eigenaar. Bijvoorbeeld (999 = fictieve rekening van de eigenaar X):
- 9990: X: nog niet onvorderbaar
- 9991: X: te betalen (vanaf de 31ste dag)
- 9992: X: invordering door syndicus (vanaf de aangetekende brief)
- 9993: X: invordering door advocaat (vanaf de in gebrekestelling)
- 9994: X: invordering door deurwaarder (na vonnis)
Het lijkt ingewikkeld, maar het is in feite zeer eenvoudig toe te passen. Het vereist wel een goed gestructureerd en efficiënt werkend syndicuskantoor.