Wijziging basisakte en dagvaarding syndicus

[Frisko]

Beste,

Ik zou graag advies hebben m.b.t. volgende zaken:

Sinds dit jaar woon ik in een appartementsblok met 14 appartementen, allemaal nieuwbouw. Eind augustus is er de eerste vergadering geweest waarbij een gepensioneerde medebewoner werd aangesteld als syndicus. Hiervoor was bouwheer natuurlijk nog de syndicus.

10 september is er dan de eerste echte algemene vergadering geweest. Voorgezeten door mezelf. De syndicus had me gevraagd om deze vergadering voor te zitten.

1. De syndicus heeft dit de eerste vergadering gevraagd, waar niemand zich kandidaat gesteld had. Hij vroeg me dit, in de aanwezigheid van alle bewoners. Niemand van de bewoners heeft hierop geprotesteerd. 1 van de mede-eigenaars vecht nu de aanstelling van mij als zijnde voorzitter aan. Voor mij is dit geen probleem, want als hij moeilijk blijft doen leg ik meteen het mandaat neer. Kan hij deze aanstelling aanvechten? Zijn er verder bepaalde wettelijke vereisten waaraan de voorzitter moet voldoen? Heb ik bepaalde plichten?

2. Op de eerste algemene vergadering werd een reglement van inwendige orde goedgekeurd. Het probleem is dat de toenmalige syndicus (bouwheer) geen stemmingsdocument hiervan heeft bijgehouden. Het probleem is dat dit reglement van inwendige orde het verbied om huisdieren te hebben, terwijl de basisakte gewag maakt dat bepaalde huisdieren (mits voorwaarden) wel zijn toegelaten. Heeft de syndicus recht van spreken als hij vraagt om deze kat te verwijderen uit de blok?

3. Heeft de syndicus, als zijnde een gepensioneerde syndicus, nood aan een ondernemingsnummer? of heeft de gemeenschap nood aan een ondernemingsnummer?

4. In de basisakte is een verdeling van de kosten van de liften opgenomen als zijnde een verdeling volgens nut. Het probleem is nu dat er in deze blok 3 liften aanwezig zijn. 2 van de liften zijn echter aangesloten op dezelfde elektriciteitsmeter. In de eerste algemene vergadering werd beslist, omdat we er niet uitgeraakten, al de kosten van alle liften te delen door 14 en iedereen hetzelfde te laten betalen. Dit werd per stemming goedgekeurd, maar het stemmingsdocument werd enkel ondertekend door de voorzitter de syndicus en de stemmingsopnemer. Heeft dit document rechtsgeldigheid? Dit omdat de appartementen met het meeste tienduizendsten, ook vanonder gelegen zijn, en dus de liften bijna niet gebruiken. Het kleinste appartement ligt vanboven. Een verdeling per tienduizendsten is dan ook volledig onterecht. Dit werd ook per stemming afgekeurd in de eerste algemene vergadering. De syndicus en de voorzitter en de stemmingsopnemer hebben dit document ondertekend. Echter niet elke bewoner heeft dit document ondertekend. Is dit document rechtsgeldig? Hebben we verder ook het recht om de verdeling van de kosten van de liften te wijzigen in de algemene vergadering? Bestaan er verdeelsleutels omtrent een verdeling per nut?

5. Al deze bovenstaande elementen worden door 1 bewoner aangevochten bij de Vrederechter. De syndicus heeft hierop een nieuwe algemene vergadering samengeroepen om terug te stemmen over deze zaken. Heeft de voorzitter en/of de syndicus het recht om de advocaat van deze mede-eigenaars toegang te ontzeggen aan de vergadering? De advocaat wil komen met volmacht van zijn cliënten.
Tevens wil de advocaat een minnelijke schikking bereiken. Het is me niet duidelijk welke minnelijke schikking dit dan wel moet zijn, en waarom de syndicus hier alleen over zou kunnen beslissen (dit eist de advocaat). De advocaat stuurt vervolgens alle mede-eigenaars een e-mail met zijn argumentatie omtrent de bovenstaande elementen. Heeft een mede-eigenaar het recht om de contactgegevens en dergelijke persoonlijke informatie over te maken aan zijn advocaat zonder toestemming?

De advocaat dreigt trouwens verder met een aanvechting voor het vredegerecht. Hierbij argumenteer hij ook dat, indien de vrederechter het verslag van de algemene vergadering van 10 september nietig verklaart, de gemeenschap (behalve zijn cliënten) deze kosten moeten betalen. Ik kan dit niet begrijpen, hoe kan het zijn dat de gemeenschap deze kosten moet betalen als de syndicus gedagvaard wordt. Ten eerste is de syndicus toch verzekerd. Ten tweede is het toch de verantwoordelijkheid van de syndicus de juiste informatie mee te geven?


Al het bovenstaande doet me sterk vermoeden dat de persoon in kwestie hier helemaal niet graag woont, verbitterd is en tijd teveel heeft. Het enige waarbij ik hem kan volgen is het probleem van de liften. De vraag m.b.t. de liften is dan ook de meest prangende vraag, tevens met de rechten en plichten van een voorzitter.

Ik weet dat het veel punten zijn, maar ik ken dan ook niets van deze zaak (mijn eerste vastgoed aankoop). Ik heb niet de tijd en/of de goesting om mij hierin te verdiepen.

Kan iemand mij een antwoord bieden op alle bovenstaande vragen? Alvast bedankt ik zou het enorm appreciëren.

[Luc]

Ben als bewoner ook mede-eigenaar?

[Frisko]

Ja,

Ik ben in principe zelfs voorzitter van de raad van beheer, maar na de recente ontwikkelingen ben ik ook niet meer van plan dat nog te doen.

[j.demoor]

1. “Art.577-6...§ 5. De algemene vergadering wordt door een mede-eigenaar voorgezeten...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek). Ik zie geen andere vereisten in het B.W..

2. ‘Eind augustus is er de eerste vergadering geweest’ houdt in dat deze vergadering onder toepassing viel van de ‘oude’ wet,die niet het bijhouden van een ‘stemmingsdocument‘ vereiste.

‘Het probleem is dat dit reglement van inwendige orde het verbied om huisdieren te hebben, terwijl de basisakte gewag maakt dat bepaalde huisdieren (mits voorwaarden) wel zijn toegelaten.’ houdt in dat de basisakte niet kan gewijzigd worden door een reglement van inwendige orde.

3. “Art.577-5.§ 1. De vereniging van medeëigenaars verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer de volgende twee voorwaarden vervuld zijn :...Alle documenten uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars vermelden het ondernemingsnummer van die vereniging.“(B.W.) houdt in dat die vereniging een ondernemingsnummer moet hebben.

“Art.577-8...§2...Behalve de datum van de aanstelling of de benoeming, bevat het uittreksel de naam, de voornamen, het beroep en de woonplaats van de syndicus, of indien het gaat om een vennootschap, haar rechtsvorm, haar naam, haar maatschappelijke zetel, alsmede haar ondernemingsnummer INDIEN de onderneming ingeschreven is bij de Kruispuntbank van Ondernemingen.”(B.W.) houdt in dat de syndicus, als zijnde een gepensioneerde,geen ondernemingsnummer moet hebben.

4. “Art.577-7.§ 1. De algemene vergadering beslist :...2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom...”(B.W.) houdt in dat ‘In de basisakte is een verdeling van de kosten van de liften opgenomen als zijnde een verdeling volgens nut.’ slechts aldus kan gewijzigd worden.
Bovendien is vereist “Art.577-4.§ 1. De basisakte en het reglement van medeëigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere WIJZIGING die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.”(B.W.).

5. “Art.577-6.§ 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen...§ 7. Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering...”(B.W.) houdt in dat de voorzitter het recht heeft om de advocaat van deze mede-eigenaars toegang te ontzeggen aan de vergadering,tenzij de advocaat een mede-eigenaar VERTEGENWOORDIGT.

“Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :...6° de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen“(B.W.).
‘Tevens wil de advocaat een minnelijke schikking bereiken. Het is me niet duidelijk welke minnelijke schikking dit dan wel moet zijn, en waarom de syndicus hier alleen over zou kunnen beslissen (dit eist de advocaat)’ houdt in dat de syndicus slechts in rechte(wat hier nog niet het geval is) als voor het BEHEER van de gemeenschappelijke zaken de vereniging vertegenwoordigt,zonder zich bevoegdheden van de algemene vergadering te kunnen toe-eigenen.

“Art.577-8.§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :...16° de lijst en de persoonsgegevens bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering, en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek en de notaris(dus niet een advocaat) indien hij de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van akten die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, de naam, het adres, de gedeelten en de referenties van de kavels van de andere mede-eigenaars te bezorgen...”(B.W.).

“Art.3.§ 1. Deze wet is van toepassing op elke geheel of gedeeltelijk geautomatiseerde verwerking van persoonsgegevens, alsmede op elke niet-geautomatiseerde verwerking van persoonsgegevens die in een bestand zijn opgenomen of die bestemd zijn om daarin te worden opgenomen...Art.31.§ 1. Onverminderd enige vordering voor de rechtbanken en tenzij de wet anders bepaalt, onderzoekt de Commissie de getekende en gedateerde klachten die haar worden toegestuurd...”(8 DECEMBER 1992. - Wet tot bescherming van de persoonlijke levensfeer ten opzichte van de verwerking van persoonsgegevens).

De mede-eigenaars die rechtmatig de persoonsgegevens bekwamen kunnen mijns inziens de aldus bekomen gegevens doorgeven aan hun advocaat ter behandeling van een mede-eigendomsgeschil. Ze daarbuiten verspreiden of meedelen KAN een schending zijn van voornoemde wet,waartegen klacht kan neergelegd worden bij die Commissie (http://www.privacycommission.be/nl/contact.html" onclick="window.open(this.href);return false;).

“Art.577-9...§ 8. In afwijking van artikel 577-2, § 7*, wordt de mede-eigenaar van wie de vordering, na een gerechtelijke procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars, door de rechter gegrond wordt verklaard, vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars. Als de vordering gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, wordt de mede-eigenaar vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten die met toepassing van artikel 1017, vierde lid, van het Gerechtelijk Wetboek ten laste van de vereniging van mede-eigenaars zijn gelegd...”(B.W.).

* “Art.577-2...§ 7. Ieder medeëigenaar draagt bij in de nuttige uitgaven tot behoud en tot onderhoud, alsook in de kosten van beheer, de belastingen en andere lasten betreffende de gemeenschappelijke zaak.”(B.W.).

De syndicus VERTEGENWOORDIGT de vereniging van mede-eigenaars in rechte zodat niet de syndicus maar wel de vereniging EVENTUEEL de gerechtskosten draagt.

[Luc]

Art. 577-2 is niet van toepassing op de gedwongen mede-eigendom, maar wel o.a. Art. 577-4 § 1:
"2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten;"