Basisakte en regl ME aanpassen

[Swatje]

Goede morgen
heeft er iemand een idee in welke prijsklasse we moeten denken om de basisakte en het reglement van mede-eigendom te laten aanpassen naar de nieuwe wet. Dat moet toch best door een jurist en/of notaris ?
mijn dank
groeten

[Swatje]

Er zijn 77 wooneenheden in een prive-verkaveling
groetjes

[Vedua]

Dit schrik mij ook af, wat ik al gevonden heb, zal afhankelijk zijn wat er beslist wordt op de VME, of wat de voorstellen zijn.
1 / prijs met wijziging basisakte = via notaris:
zie onderwerp op deze site: "speciale bijdrage voor wijziging basisakte van mede-eigendom" voor wijziging basisakte van mede-eigendom daar spreken ze over 6720,55 euro "de basisakte te laten wijzigen omdat sommige artikels niet meer voldeden aan de huidige wetgeving" dit voor 210 eenheden.

2/ prijs indien beslist wordt geen wijziging aan basisakte = geen wijziging aan de basisakte nodig is
zie op de site http://www.basisakte.be" onclick="window.open(this.href);return false;
bedraagt 699 euro van 1 - 19 wooneenheden en en bedraagt 799 euro VME uit meer dan 19 wooneenheden bestaat;
komen hier nog kosten bij? syndicus, registratie, kopie, verdeling, ect...

Wij met 8 app. begrijpt dat dit al enorme bedragen zijn als je weet dat onze basisakte maar 1 jaar oud is, de prijs is waarschijnlijk afhankelijk hoeveel eenheden , welke firma, of notaris indien je de basisakte wijzigd, ... . Vandaar ook mijn vraag in mijn onderwerp, onder Vedua, "basisakte aanpassing ...." Wat als ze toekomstgericht nieuwe wetten die uitkomen, ect ...

[Vandebos]

Voor de aangepaste basisakte en rme dienen geen registratiekosten of een nieuwe notariële akte opgemaakt te worden. De wet zelf geeft deze vrijstelling op voorwaarde dat beide documenten enkel aangepast worden in voege van de nieuwe wetgeving. Dit kan dus onderhands gebeuren.

Over de prijs laat ik me verder niet uit.

[nostromo]

*][*][*][*][*][*][*][*][*][*][*][*][*][*][*][*][*][*][*][*][*[/color]

[Luc]

(...) (citaat geschrapt op verzoek van de auteur)

De gevolgde werkwijze van Nostromo lijkt me correct, behalve voor de wijzigende aktes (deze worden verwerkt in de gecoördineerde basisakte). Ik spreek mij niet uit over de tarifering. Ik heb vandaag zelf een test gedaan. De coördinatie van vier blz (inclusief aanpassing aan de wet van 1994 !!!) vergde 3 uur tijd voor 4 blz. (inclusief een verdelingstabel). De tekst voor de authentiek akte was niet zoveel korter, omdat de inhoud van eeb n lange tabel volledig van volgorde diende te veranderen.

Dit van scan van de originele tekst tot het genereren van een pdf van de nieuwe versie, inclusief documentatie van de technische stappen (5 fazen) en het opstellen van de resolutie voor het goedkeuren van één wijziging aan de basisakte, die een expliciete keuze van de AV vergt (bij mijn voorbeeld: al of niet activeren van deelverenigingen).

Mijn voorlopige conclusie is vooreerst dat bij een groep van gebouwen, met een basisakte van voor 1994, waarschijnlijk een wijziging van de basisakte (= een authentieke akte) noodzakelijk is. DAT wegens de optie van al dan niet de deelverenigingen te activeren, wat bijna steeds een wijziging van de verdelingstabel van de aandelen zal veroorzaken bij een groep van gebouwen met meerdere blokken.

Problematisch wordt het vooral als "niet gedocumenteerde" wijzigingen zijn aangebracht aan de basisakte.
Het is technisch mogelijk EN wenselijk geen rekening te houden met deze soms bizarre wijzigingen.

Het lijkt me nuttig dat vooraf wordt meegedeeld aan de mede-eigenaars met welke documenten rekening gehouden wordt voor de bijwerking van de statuten. Verplichte kandidaten zijn: de wet van 1994 en de wet van 2010.

Daarna heeft de mede-eigenaar 4 maand de tijd NA de goedkeuring van de coördinatie om te protesteren bij de Vrederechter. Hier zal een goed technisch dossier van de consolidatie van de statuten noodzakelijk blijken. Documenteer alle fazen EN laat de gewijzigde teksten één voor één goedkeuren door de AV, en daarna globaal.

De syndicus zou er goed aan doen zijn voorstel minstens 6 weken voor de AV over te maken aan alle mede-eigenaars, met een woordje uitleg. Een driekolom document is ideaal (oude tekst - tekst wijzigingbeslissing - nieuw tekst).

[nostromo]

[*][*][*][*][*][*][*][*][*][*][*][*][*][*][*][*][/color]

[Luc]

De loutere vermelding dat de VME deelverenigingen kan oprichten is volgens mij onvoldoende.

Als in de huidige basisakte een onderverdeling staat tussen de groep van gebouwen en de gebouwen, MOET bijvoorbeeld een keuze gemaakt en een wijziging van de basisakte opgesteld. VME die jouw suggestie volgen lopen volgens mij risico's.

[joris boris]

Het prijsverschil tussen een authentieke akte en een gewone onderhandse akte is enorm. Zijn die prijzen ongeveer juist.

Het moet mogelijk zijn zelf de basisakte aan te passen aan de nieuwe wet en zodanig vele euro' te besparen.

Probleem :Het verschil tussen aanpassen en veranderen is soms moeilijk in te schatten.

Vb :Mogelijkheid deelvereniging te creeeren er bij zetten. Dit is iets nieuw (veranderen dus) maar staat wel in de nieuwe wet (aanpassen dus)

Ik zie het zo :Al wat in de nieuwe wet staat mag er bijgevoegd worden en is dus "aanpassen " Vorig voorbeeld dus ook. Dus :onderhandse akte

Al wat niet expliciet in de nieuwe wet staat (ik zeg zo maar wat : Het is verboden vanaf nu kerstbomen op het terras te plaatsen) is en verandering en er dient dus een authentieke akte gemaakt te worden. Wel zeer duur indien men slechts één zaak wenst te veranderen en deze in voorkomend geval een futiliteit is.

Kan zulke zaak niet gewoon in het reglement van inwendige orde geplaatst worden?

Ander voorbeeld: Men wenst een boete op te leggen aan mensen die te laat of niet betalen.
Moet dit in het reglement van mede eigenaars (van de basisakte dus) of mag dit enkel in het reglement van inwendige orde.Zijn we wettelijk dan wel in orde en is het best dit toch in de basisakte te vermelden (mits kostprijs natuurlijk)

Dus zijn de prijzen (799 tegenover 6720 euro) ongeveer correct en is mijn redenering goed of fout?

[roharro]

Totnogtoe rekening gekregen voor aanpassing voor twee appartementsgebouwen. Was telkens 1500 EUR. Veel geld per gewijzigd woord.

[Pedro]

Het prijsverschil tussen een authentieke akte en een gewone onderhandse akte is enorm. Zijn die prijzen ongeveer juist.

Het moet mogelijk zijn zelf de basisakte aan te passen aan de nieuwe wet en zodanig vele euro' te besparen.

Probleem :Het verschil tussen aanpassen en veranderen is soms moeilijk in te schatten.

Vb :Mogelijkheid deelvereniging te creeeren er bij zetten. Dit is iets nieuw (veranderen dus) maar staat wel in de nieuwe wet (aanpassen dus)

Ik zie het zo :Al wat in de nieuwe wet staat mag er bijgevoegd worden en is dus "aanpassen " Vorig voorbeeld dus ook. Dus :onderhandse akte

Al wat niet expliciet in de nieuwe wet staat (ik zeg zo maar wat : Het is verboden vanaf nu kerstbomen op het terras te plaatsen) is en verandering en er dient dus een authentieke akte gemaakt te worden. Wel zeer duur indien men slechts één zaak wenst te veranderen en deze in voorkomend geval een futiliteit is.

Kan zulke zaak niet gewoon in het reglement van inwendige orde geplaatst worden?

Ander voorbeeld: Men wenst een boete op te leggen aan mensen die te laat of niet betalen.
Moet dit in het reglement van mede eigenaars (van de basisakte dus) of mag dit enkel in het reglement van inwendige orde.Zijn we wettelijk dan wel in orde en is het best dit toch in de basisakte te vermelden (mits kostprijs natuurlijk)

Dus zijn de prijzen (799 tegenover 6720 euro) ongeveer correct en is mijn redenering goed of fout?

Beste,
Met alle respect maar als men het verschil niet weet tussen basisakte, reglement van mede-eigendom en reglement van inwendige orde, wat ook betekent dat meer dan waarschijnlijk de Wet niet duidelijk begrepen wordt, hoe kan men dan gaan voorhouden dat het mogelijk moet zijn om zelf de splitsingsakte te gaan coördineren.

Ik maak zelf volledig nieuwe en wijzigende authentieke akten op en verzorg i.o. van advocaten, notarissen en syndici ook de onderhandse coördinatie van akten en kan u verzekeren dat u beter weet waaraan u begint of waarmee u bezig bent als u dit zelf zou willen doen.

Wanneer uit analyse van de bestaande akte blijkt alsook nadat de AV werd geïnterpelleerd dat onderhands wijzigen mogelijk is ( m.a.w. geen wijziging aan de basisakte, buiten het cfr. de Wet in regel stellen van het reglement van mede-eigendom dient er hierin niets te worden bijgevoegd, er dienen er geen eerder genomen beslissingen die nog niet authentiek werden bekrachtigd te worden ingeschreven, ...) dan lijken mij prijzen tussen de 500€ - 800€ excl.BTW voor een coördinatie aanvaardbaar. Dit in de veronderstelling dat de coördinatie correct gebeurt en dus niet enkel een weergave is van de letterlijke nieuwe wettekst. Op deze laatste basis gaan coördineren kan idd. iedereen.
1500€ vind ik er over.

Prijzen zoals door een vorige poster aangehaald (noot: ik meen te weten wat de reden van de verwijdering van zijn tekst is aangezien ik ook bijna onmiddellijk wist voor welke syndicus de poster de zgn. coördinatie uitvoert. Uit contact met de syndicus blijkt dat de betreffende poster enkel en alleen het typewerk verzorgt maar zelf niet coördineert, omdat hij dit i.c. niet kan. Wees dus voorzichtig met zulke aanbiedingen via een forum) zijn niet realistisch.

Een goede en juridisch correcte coördinatie vereist vakkennis en houdt op zich meer in dan vele denken.

Betreft het een authentieke coördinatie, dan lopen de prijzen dikwijls hoog op waarbij dan onder andere de grootte van het gebouw of de groep van gebouwen determinerend is. Niet onmiddellijk het ereloon van de notaris maar vooral de aktekosten, registratiekosten, .... "swingen dan wel eens de pand uit".

Reglement van inwendige orde; dit reglement dient steeds van een lager allooi te zijn dat het reglement van mede-eigendom. het mag en kan dus geen vervanging zijn van het reglement van mede-eigendom maar moet een aanvulling zijn. Aangezien de tekst in deze laatste primeert boven de eerste, kan in een reglement van inwendige orde niet zomaar eender wat worden ingeschreven.

Een beslissing aangaande het doorrekenen van achterstallen dient het voorwerp van een beslissing en van een wijzigende authentieke akte uit te maken. Het betreft hier immers een wijziging van de gemeenschappelijke lasten en kosten.

[joris boris]

1)In april van dit jaar werd er beslist op de AV dat er bij laattijdige betalingen boetes dienen betaald te worden. Authentieke akte vereist dus volgens u. Dus als er elk jaar een nieuwe belangrijke beslissing moet genomen worden, is er telkens deze akte vereist. (zeer duur dus) Wat indien we het niet doen, is deze beslissing dan zonder waarde?

2)Enkel het reglement van mede eigenaars aanpassen aan de nieuwe wet kan onderhands.

Uit punt 1 en 2 leid ik af dat volgende werkwijze de voorkeur heeft
(het geheel aan notaris overlaten)

- De basisakte (gedeelte regelement van de mede eigenaars) laten aanpassen aan de nieuwe wet door notaris

-Nagaan welke beslissingen in de toekomst nog wenselijk zijn. Vergadering organiseren en beslissingen doorgeven aan notaris. Alsmede de belissingen die al genomen zijn (zie voorbeeeld boete te betalen). Al deze veranderingen laten opnemen in de basisakte (autentieke akte)

Dit is voor éénmaal een grote kost.,maar stelt ons veilig .

NB Als we gewoon naar de notaris gaan en vragen de basisakte aan te passen aan de nieuwe wet, kan hij echter niet weten dat er veranderingen in een AV beslist zijn en moeten wij hem dit zeggen.
Wat ik bedoelde was, dat wij dat eigenlijk zelf zouden kunnen bijvoegen , maar we mogen niet want het betreft een authentieke akte.
Ook de tekst van de niewe wet bijvoegen als bijlage aan de basisakte en verwijzen dat de nieuwe wet voorrang heeft zou naar het schijnt ook niet mogen.
Dus we dienen te passeren langs de notaris en dienen dus kosten te maken.Was dit eigenlijk de bedoeling van de wetgever?

mvg

[joris boris]

Gezien ik hierop geen repliekje keeg, zal ik dat graag zelf doen.

Ik kreeg van 2 juristen, waaronder een vredrechter de bevestiging . Proberen zo veel mogelijk zelf te doen en niet overlaten aan mensen die er centen voor vragen. U ook niet laten vangen door mensen die zeggen dat ge er niets van snapt omdat ze denken het zelf beter te weten en hopen dat men hun zal raadplegen en dus cassa voor hen.(als ge iets niet weet kunt ge het altijd vragen of opzoeken)

Destijds zei Lippens (ge weet wel die van Fortis) luidop in een vergadering tegen iemend die een vraag stelde, brutaal "ge kent er niets van" We weten nu wel beter.

Pedro is wellicht een specialist terzake ,maar anderen belachelijk maken dat ze er niets van snappen is niet gepast, te meer daar de vraag in het geheel niet ongepast was volgens mijn twee specialisten.


Groetjes

[Luc]

Er zal veel uitklaren na de publicatie van de twee KB (Boekhouding en KBO), en na het stellen van mondelinge vragen, zoals deze van M. TERWINGEN (één van de indieners van het oorspronkelijk wetsontwerp in 2008).

Persoonlijk zou ik wachten met het effectief bijwerken van de statuten tot ergens maart/april.

Het is niet evident om twee teksten te coördineren. Het vergt een goede kennis van de wet (oud en nieuw), de twee nog niet gepubliceerde KB maar ook van alle beslissingen van de AV sinds de oprichting. Zijn de statuten tweetalig (die bestaan), werk dan in één taal (jouw moedertaal) en laat je bijstaan bij het opstellen van de coördinatie in de andere taal. Elk woord van de gecoördineerde tekst moet te herleiden zijn tot de oorspronkelijke tekst, enkel en alleen aan de hand van de wijzigende tekst.

Zo niet gaat het om een NIEUWE tekst, en dient de normale procedure gevolgd. Bij de minste twijfel: NIET coördineren of advies vragen ... .

Het voorbeeld van de "deelverenigingen" hernemend, is het een feit dat dit een NIEUWE vorm van organisatie van de VME is, en dus steeds aanleiding zal geven tot een wijziging, tenzij de VME in haar statuten een bijzondere indeling expliciet voorzag (met eigen aandelen, ...). Meestal gaat het hier om groepen van gebouwen van de jaren 60/70.

Principieel is het mogelijk zelf deze coördinatie te doen, maar mits een zeer strikte werkwijze te volgen en intellectueel voldoende afstand te kunnen doen van de gevolgen van het feit dat een tekst niet kan gecoördineerde worden, maar een nieuwe beslissing vergt. Dat laatste is niet evident, maar als je dat niet toepast kunnen daar zeer zware gevolgen uit voortvloeien.

Hou er ook rekening mee dat je best je eindwerk laat nalezen door een specialist, vooraleer het naar voor te brengen. En voor of na dat nazicht dient de conventionele syndicus akkoord te gaan (hij neemt in principe de verantwoordelijkheid !!!), en tenslotte de AV.

Om transparant te zijn dient uw document het waarom van elke wijziging duidelijk aan te tonen. De vlotste werkwijze is:

1. de oorspronkelijke tekst opzoeken, evenals alle wijzigende teksten (op de website van NICM vindt u in de sectie downloads de wetteksten, met in vet de wetswijzigingen van 01.09.2010 en niet in vet de wijzigingen van 01.08.1995).

2. een werkdocument opstellen in drie kolommen: links de oorspronkelijke tekst, in het midden de wijzigende tekst (wettekst, beslissing AV, ... ) en rechts de gecoördineerde tekst.

3. als je werkdocument gefinaliseerd is (en niet vroeger) de tekst van de rechtse kolom overbrengen naar het document: "gecoördineerde versie"

4. de syndicus dient dan de lijst van de effectieve coördinatie aanpassingen opstellen, in het genre van de tekst yyy vervangen door de tekst zzz, en dat wijziging per wijziging. Ik weet monotoon, maar noodzakelijk om te beletten dat gelijke welke mede-eigenaar, stemgerechtigd tijdens de AV of niet, het geheel kan doen vernietigen door de Vrederechter. Als je zo werkt kan enkel het betwiste punt vernietigd worden. De Vrederechter zal dan eerder geneigd zijn om zelf de correcte aanpassing te bevelen.

[Pedro]

Gezien ik hierop geen repliekje keeg, zal ik dat graag zelf doen.

Ik kreeg van 2 juristen, waaronder een vredrechter de bevestiging . Proberen zo veel mogelijk zelf te doen en niet overlaten aan mensen die er centen voor vragen. U ook niet laten vangen door mensen die zeggen dat ge er niets van snapt omdat ze denken het zelf beter te weten en hopen dat men hun zal raadplegen en dus cassa voor hen.(als ge iets niet weet kunt ge het altijd vragen of opzoeken)

Destijds zei Lippens (ge weet wel die van Fortis) luidop in een vergadering tegen iemend die een vraag stelde, brutaal "ge kent er niets van" We weten nu wel beter.

Pedro is wellicht een specialist terzake ,maar anderen belachelijk maken dat ze er niets van snappen is niet gepast, te meer daar de vraag in het geheel niet ongepast was volgens mijn twee specialisten.


Groetjes

Beste,
Jammer dat u het zo opvat. Dat het niet mijn bedoeling is mensen hier "belachelijk" te maken zal wel blijken uit de tal van antwoorden die ik hier al geponeerd heb alsook uit de gratis adviezen die ik zelfs via privé mail aan mensen gegeven heb en nog geef. Ik tracht mensen te helpen en zonder meer ook te sensibiliseren/te wijzen op de gevaren die de materie gedwongen appartementsmede-eigendom helaas rijk is.
Als "juristen" en een vrederechter het door u aangehaalde antwoord formuleerden, dan vind ik dat bijzonder triest. Maar het verwondert me niet. Zelf bereiken me ook met de regelmaat van de klok zulke berichten. O.a. van een Vrederechter die verkondigt dat je idd. niets anders moet doen dan een kopie van de wettekst bij de akte voegen. Een vrederechter die zelf adviseert om de dwingende wet naast je neer te leggen... Waar zijn we mee bezig. En jammer genoeg zijn er veel te veel syndici den eigenaars die zich hieraan laten vangen. Ik wil evenwel niet in de schoenen staan van de (eerste) syndicus en/of VME die vroeg of laat, en geloof me dat gaat gebeuren, een aansprakelijkheidsvordering aan zijn broek krijgt. Op dat moment gaan die vrederechter en juristen m.i.niet écht staan te springen om hun "vizie" openbaar te gaan verkondigen, dan is het ieder voor zich. Mijn bedoeling met het antwoord op uw initiële vraag was dan ook niets meer en niets minder om mensen te wijzen op de gevaren/de valkuilen. Dat die er onder de wet van 1994 meer dan voldoende waren bewijst de voorliggende rechtspraak. Dat die er naar mijn mening binnen de wet van 2010 nog meer zijn, zal de toekomst (lees:de gerechtelijke procedures) meer dan waarschijnlijk uitmaken.