Basisakte aanpassing artikelen 577-2 tot en met 577-14 BW

[Vedua]

De basisakte en het reglement van medeëigendom vormen samen de statuten van het gebouw.
Basisakte = In de basisakte moet het volgende staan :
1. Een beschrijving van het onroerend goed en van de private en gemeenschappelijke delen;
2. De bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, rekeninghoudend met de respectievelijke waarde ervan.
Het reglement van medeëigendom moet bevatten :
1. De rechten en plichten van iedere medeëigenaar betreffende de privatieve en gemeenschappelijke delen;
2. De criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten;
3. Alles i.v.m. de algemene vergadering;
4. Alles i.v.m. de syndicus.

Gebouw is van april 2009 basisakte en akte ondertekend bij Notaris, wat bij ons moet veranderen is puntje 3 en 4 art 577-2 tot en met 577-14 van het burgerlijk wetboek. Het gebouw heeft heeft 8 appartementen. Aan de basisakte wordt er niet aangekomen.

De wetgever heeft uitdrukkelijk bepaald dat voor zover de algemene vergadering geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, er voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte nodig is en er dus geen beroep moet worden gedaan op een notaris.

Vermits we niet aan de basisakte komen, niet naar de Notaris moeten, mag men hier kiezen voor de bestaande basisakte en reglement gewoon ongewijzigd te laten en de eigenaars een kopie als bijlage van de nieuwe wet te bezorgen. Men laat dan de mede-eigenaars tekenen voor ontvangst en voor akkoord dat niet-conforme regels uit het reglement ophouden te bestaan en impliciet vervangen worden door de bepalingen van de wet.

is het bovenstaande toegelaten? een bijlage?

Ons syndicus zal ons een kostprijs op de eerstkomende bijeenkomst voorleggen eind deze maand, voor de aanpassing van de basisakte.

[Luc]

(...)
Vermits we niet aan de basisakte komen, niet naar de Notaris moeten, mag men hier kiezen voor de bestaande basisakte en reglement gewoon ongewijzigd te laten en de eigenaars een kopie als bijlage van de nieuwe wet te bezorgen. Men laat dan de mede-eigenaars tekenen voor ontvangst en voor akkoord dat niet-conforme regels uit het reglement ophouden te bestaan en impliciet vervangen worden door de bepalingen van de wet.

is het bovenstaande toegelaten? een bijlage?

Ons syndicus zal ons een kostprijs op de eerstkomende bijeenkomst voorleggen eind deze maand, voor de aanpassing van de basisakte.

De syndicus is wettelijk verplicht om artikel 19 §2 van de wet van 02.06.2010 uit te voeren. De wet laat hem geen keuzemogeijkheid. Het verwijzen naar de wet, gevoegd in bijlage van de statuten, is volgens mij totaal geen optie.

Lees de parlementaire documenten en je zal zien dat die bepaling juist de problemen gerezen na de wet van 1994 door een analoge werkwijze wil vermijden, en dat met het oog op een betere transparantie.

Als het voorstel van de syndicus rechtsgeldig goedgekeurd wordt tijdens die zitting van de AV, kan geen authentieke akte noodzakelijk zijn, mits de imperatieve voorwaarde ("geen wijziging van de basisakte zelf op hetzelfde tijdstip of later") gerespecteerd wordt op dat ogenblik EN later.

Wet van 02.06.2010
Art. 19 § 2.
De syndicus bedoeld in artikel 577-4, § 1, derde lid, 4° van hetzelfde Wetboek legt binnen het jaar na de inwerkingtreding van deze wet een aan de artikelen 577-3 tot 577-14 van hetzelfde Wetboek aangepaste versie van de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement ter goedkeuring voor aan de algemene vergadering.
Voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, is voor de aangepaste tekst van het reglement van medeeigendom geen authentieke akte vereist.

[Jac]

Ik heb een voorstel voor een dergelijke aanpak zelfs al uit de mond van een vrederechter gehoord. Zelf vind ik het gevaarlijk. Niet enkel omdat het wettelijk misschien niet helemaal in orde is, maar ook omdat u dan van elke individuele eigenaar verwacht dat ze een eigen interpretatie van het reglement samen met de wet doen. Dit kan aanleiding geven tot eindeloze discussies en misverstanden.

[Pedro]

Ik heb een voorstel voor een dergelijke aanpak zelfs al uit de mond van een vrederechter gehoord. Zelf vind ik het gevaarlijk. Niet enkel omdat het wettelijk misschien niet helemaal in orde is, maar ook omdat u dan van elke individuele eigenaar verwacht dat ze een eigen interpretatie van het reglement samen met de wet doen. Dit kan aanleiding geven tot eindeloze discussies en misverstanden.

De wet dient er om te worden nageleefd, ook al is de wettekst onduidelijk, onvolledig,... geformuleerd.
Dat een Oostends Vrederechter, ik vermoed ingegeven vanuit de beroepsorganisatie N.B., gaat verkondigen om niets te doen of de wettekst aan de bestaande akte toe te voegen is voor mij een brug te ver. Ik veronderstel dat u doelt op de bijeenkomst van een eigenaarssyndicaat?
De gastspreker die de Vrederechter in kwestie bijstond is diegene die tevens de aangehaalde verwerpelijke voorstellen gaat verkondigen.
Op vraag van zijn gastheer heeft hij op de betreffende bijeenkomst een andere pet opgezet.

[Luc]

Ik heb een voorstel voor een dergelijke aanpak zelfs al uit de mond van een vrederechter gehoord. Zelf vind ik het gevaarlijk. Niet enkel omdat het wettelijk misschien niet helemaal in orde is, maar ook omdat u dan van elke individuele eigenaar verwacht dat ze een eigen interpretatie van het reglement samen met de wet doen. Dit kan aanleiding geven tot eindeloze discussies en misverstanden.

De wet dient er om te worden nageleefd, ook al is de wettekst onduidelijk, onvolledig,... geformuleerd.

Dat is ook mijn persoonlijke mening.

Dat een Oostends Vrederechter, ik vermoed ingegeven vanuit de beroepsorganisatie N.B., gaat verkondigen om niets te doen of de wettekst aan de bestaande akte toe te voegen is voor mij een brug te ver. Ik veronderstel dat u doelt op de bijeenkomst van een eigenaarssyndicaat?
De gastspreker die de Vrederechter in kwestie bijstond is diegene die tevens de aangehaalde verwerpelijke voorstellen gaat verkondigen.
Op vraag van zijn gastheer heeft hij op de betreffende bijeenkomst een andere pet opgezet.

Heeft die persoon ook een functie binnen het BIV als voorzitter van de UK ?

[Pedro]

Ik heb een voorstel voor een dergelijke aanpak zelfs al uit de mond van een vrederechter gehoord. Zelf vind ik het gevaarlijk. Niet enkel omdat het wettelijk misschien niet helemaal in orde is, maar ook omdat u dan van elke individuele eigenaar verwacht dat ze een eigen interpretatie van het reglement samen met de wet doen. Dit kan aanleiding geven tot eindeloze discussies en misverstanden.

De wet dient er om te worden nageleefd, ook al is de wettekst onduidelijk, onvolledig,... geformuleerd.

Dat is ook mijn persoonlijke mening.

Dat een Oostends Vrederechter, ik vermoed ingegeven vanuit de beroepsorganisatie N.B., gaat verkondigen om niets te doen of de wettekst aan de bestaande akte toe te voegen is voor mij een brug te ver. Ik veronderstel dat u doelt op de bijeenkomst van een eigenaarssyndicaat?
De gastspreker die de Vrederechter in kwestie bijstond is diegene die tevens de aangehaalde verwerpelijke voorstellen gaat verkondigen.
Op vraag van zijn gastheer heeft hij op de betreffende bijeenkomst een andere pet opgezet.

Heeft die persoon ook een functie binnen het BIV als voorzitter van de UK ?

Inderdaad. De andere persoon behoort tot de FVB.

[Luc]

Toch iets meer duiding, gebaseerd op wat door o.a. Prof. VANDENBERGHE gezegd is tijdens het colloquium van 31.08.2010 te Leuven (het boek, uitgegeven door Die Keure, verschijnt vermoedelijk eind deze maand).

Strikt wettelijk zijn alle statuten (basisakte, reglement van mede-eigendom EN reglement voor orde) van rechtswege en imperatief gewijzigd op 01.09.2010 (Art. 577-14). De Vrederechter heeft dus gelijk om te stellen dat het strikt wettelijk is, om in toepassing van de wet van 1994, voor of op 31.08.2010 enkel de wet van 02.06.2010 te verzenden aan de mede-eigenaars, al dan niet vergezeld van een gecoördineerde versie van de artikels 577-2 tot 577-14 BW. De syndicus voldoet hier aan zijn minimale informatieplicht, zoals voorzien in de wet van 1994.

Maar … de bedoeling van de wetgever is meer transparantie te brengen in het beheer vanaf 01.09.2010. Het is in dat kader dat het artikel 19 § 2 van de wet van 02.06.2010 moet gelezen worden.

Het is de impliciete bedoeling van de wetgever van 2010 (zie de parlementaire documenten) om op een economische wijze ervoor te zorgen dat elke mede-eigenaar vanaf 01.09.2011 in bezit is van een gecoördineerde versie van de statuten.

Want de wetgever heeft vastgesteld dat één van de structurele oorzaken van de dure geschillen tussen de mede-eigenaars en de oudere VME vooral te herleiden was tot een interpretatie geschil tussen beslissingen van voor 1994 en na 1994. Want er was in de meeste gevallen geen coördinatie gebeurt op 01.08.1995.

De federatie van notarissen heeft duidelijk geweigerd om een verminderd tarief toe te passen gedurende vijf jaar, zoals in Frankrijk is gebeurd. De redenen van deze weigering zijn volgens mij gegrond, gebaseerd juist op de concrete uitvoering in Frankrijk.

De wetgever van 2010 heeft dus een uitzondering willen inlassen op de plicht tot authentieke overschrijving van bepaalde beslissingen van de AV door de hypotheekbewaarder.

Deze wil van de wetgever uithollen zal normaal nefast aflopen, voor wie zich daarop baseert om zijn wil op te leggen aan een minderheid van mede-eigenaars, hoe klein ook.

Nu is het zo dat verschillende VME van voor 1994 deze kosten van overschrijving hebben willen ontwijken door allerhande truks. Het indirect effect van het artikel 19 § 2 van de wet van 02.06.2010 is dat, wie nu nog in die context truks wil gebruiken, door de mand zal vallen.

Als je als enige eigenaar van een gebouw bepaalde beslissingen dient te publiceren via een authentieke akte, dan is het maar logisch dat een VME dat ook moet doen. De grootste administratieve kost en hinderpaal (opzoeken van de wettelijke lijst van mede-eigenaars en het laten ondertekenen door elk) is weggevallen vanaf 01.09.2010.

Het is nu aan elke VME om zijn toestand in orde te brengen. De “vergetelheden” van het verleden hebben effectief zijn kostprijs. Men heeft de wet van 1994 willen ontduiken. De wet van 2010 heeft dat achterpoortje gesloten. Wie dat achterpoortje heeft gebruikt zal wat hij toen niet heeft betaald, nu moeten betalen (in de praktijk minder als Art. 19 § 2 correct wordt toegepast door de syndicus/AV).

Wie nu de wet niet wil uitvoeren wil duidelijk niet transparant zijn en heeft dus waarschijnlijk iets te verbergen.
Dit alles is mijn persoonlijke mening.